VvE এবং ডাচ অ্যাপার্টমেন্ট অধিকার আইন: মালিকদের জন্য একটি নির্দেশিকা Eindhoven এবং Amsterdam

আপনি যদি নেদারল্যান্ডসে একটি ফ্ল্যাট কিনে থাকেন, তবে আপনি কোনো ভবন কেনেননি। আপনি কিনেছেন একটি ‘ অ্যাপার্টমেন্টসরেখট’ (appartementsrecht ), এবং এর সাথে পেয়েছেন ‘ ভেরেনিগিং ভ্যান আইগেনার্স’ (VvE)-এর সদস্যপদ, যা হলো ওই ব্লকের মালিকদের সমিতি। এই সদস্যপদ বাধ্যতামূলক, এটি আপনার বাসস্থান সংক্রান্ত অনেক কিছু নির্ধারণ করে, এবং আপনি এটি থেকে বেরিয়ে আসতে পারবেন না।

অ্যাপার্টমেন্টের অধিকার আসলে কী

ডাচ আইন একটি ফ্ল্যাটকে পৃথক সম্পত্তি হিসেবে গণ্য করে না। প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্টের অধিকার হলো বিভাজনের অন্তর্ভুক্ত সম্পত্তির একটি অংশ, যার সাথে ভবনের নির্দিষ্ট অংশ ব্যবহারের একচেটিয়া অধিকার যুক্ত থাকে, যা একটি স্বয়ংসম্পূর্ণ সত্তা হিসেবে ব্যবহারের জন্য পরিকল্পিত (ধারা ৫:১০৬ বিডব্লিউ)। এই অংশের আওতায় জমির একচেটিয়া ব্যবহারও অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে, যেমন বাগান বা পার্কিংয়ের জায়গা।

সুতরাং এই অধিকারের দুটি অংশ রয়েছে। একটি হলো মালিকানা: দলিলে নির্ধারিত অনুপাতে আপনি পুরো কমপ্লেক্সটির—ছাদ, ভিত্তি, সম্মুখভাগ, সিঁড়িঘর, লিফট—যৌথ মালিক। অন্যটি হলো ব্যবহার: আপনার সামনের দরজার পেছনের ফ্ল্যাটটি কেবল আপনিই ব্যবহার করতে পারবেন। এর পরের অনেক কিছুই এর দ্বারা ব্যাখ্যা করা যায়: ভবনটি সংক্রান্ত সিদ্ধান্তগুলো সম্মিলিতভাবে নেওয়া হয়, আপনি সম্প্রদায়কে বিভক্ত করার দাবি করতে পারেন না, এবং ফ্ল্যাটটি নিজের কাছে রেখে আপনি পদত্যাগ করতে পারেন না।

বিভাজন দলিল এবং বিভাজন নকশা

ভূমি রেজিস্ট্রি কর্তৃক রক্ষিত পাবলিক রেজিস্টারে নিবন্ধিত, নোটারি দলিল ( akte van splitsing ) দ্বারা এই বিভাজন করা হয় । এর সাথে অবশ্যই একটি বিভাজন চিত্র ( splitsingstekening ) (ধারা ৫:১০৯ BW) থাকতে হবে এবং এতে প্রতিটি ব্যক্তিগত অংশের বিবরণ ও সংঘের নিয়মাবলীসহ উপাদানগুলির একটি নির্দিষ্ট তালিকা থাকতে হবে (ধারা ৫:১১১ BW)।

এই নথিগুলো একত্রে ব্যক্তিগত এবং সাধারণ অংশের মধ্যে সীমানা নির্ধারণ করে — যা সম্পত্তি ও মালিকানা সংক্রান্ত বিবাদের সবচেয়ে সাধারণ উৎস, কারণ এটিই ঠিক করে দেয় কে অর্থ পরিশোধ করবে। যদি একটি ফুটো জানালার ফ্রেম সাধারণ অংশের হয়, তবে সমিতি তার খরচ বহন করবে; আর যদি ব্যক্তিগত হয়, তবে আপনাকে।

এগুলোর বস্তুনিষ্ঠ ব্যাখ্যা করা হয়: যেহেতু ক্রেতা এবং ঋণদাতাদের রেজিস্টারের উপর নির্ভর করতে হয়, তাই মূল পক্ষগুলোর অভিপ্রায় কী ছিল তা নয়, বরং দলিলগুলো একজন বাইরের পাঠকের কাছে কী বার্তা দেয়, সেটাই গুরুত্বপূর্ণ। যেখানে দলিল এবং নকশা পরস্পরবিরোধী হয়, সেখানে কোনোটিই স্বয়ংক্রিয়ভাবে প্রাধান্য পায় না; আদালত বিশদ বিবরণের মাত্রা এবং ফলাফলটি কতটা যুক্তিসঙ্গত, তা বিবেচনা করে কোনটির গুরুত্ব বেশি তা নির্ধারণ করে (Hoge Raad 1 November 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078)।

সীমানা সাধারণত যেখানে থাকে (আপনার নিজের দলিলই সর্বদা প্রযোজ্য)

মডেল প্রবিধান এবং তাদের প্রজন্ম

দলিলে অবশ্যই এমন নিয়মাবলী অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে যা মালিকদের উপর যৌথভাবে বর্তানো ঋণ ও খরচ, বার্ষিক হিসাব ও চাঁদা, সাধারণ অংশের ব্যবহার, ব্যবস্থাপনা ও রক্ষণাবেক্ষণ, বীমা এবং সমিতির গঠনতন্ত্রকে অন্তর্ভুক্ত করে (ধারা ৫:১১২ BW)। এই বিষয়গুলো লিখিত আকারে লেখার পরিবর্তে, দলিলে একটি আদর্শ সেট— মডেল রেগুলেশন —প্রযোজ্য হিসেবে ঘোষণা করা হয় এবং এর ব্যতিক্রমগুলো তালিকাভুক্ত করা হয়।

বেশ কয়েকটি প্রজন্মের মডেল প্রচলিত আছে: ১৯৭৩, ১৯৮৩, ১৯৯২, ২০০৬, ২০১৭ এবং ছোট সমিতিগুলোর জন্য একটি ২০২১ সালের মডেল, এছাড়াও সার্ভিস ফ্ল্যাট ও উপ-বিভাজনের মডেলও রয়েছে। আপনার দলিল পড়লেই বোঝা যাবে কোনটি প্রযোজ্য, এবং এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়: পুরোনো মডেলগুলোতে কোরামের বাধ্যবাধকতা ছিল, ২০০৬ এবং ২০১৭ সালের মডেলগুলোতে সাধারণ সংখ্যাগরিষ্ঠতার ভিত্তিতে সিদ্ধান্তের জন্য এটি বাদ দেওয়া হয়েছিল, এবং ২০১৭ সালের মডেলে ইতোমধ্যেই চার্জিং পয়েন্টের ব্যবস্থা রয়েছে।

প্রবিধানের নিচে সভার দ্বারা গৃহীত গৃহ-বিধি বা ‘ huishoudelijk reglement’ থাকে । এগুলো দৈনন্দিন খুঁটিনাটি বিষয় পূরণ করে, কিন্তু দলিল বা আইনের সাথে সাংঘর্ষিক হতে পারে না; এই ধরনের ধারা অকার্যকর।

আইনগত সত্তা হিসেবে VvE, এবং কেন আপনি পদত্যাগ করতে পারবেন না

বিভাজনের সাথে সাথে সমিতিটি অস্তিত্ব লাভ করে। এটি চেম্বার অফ কমার্সে নিবন্ধিত একটি আইনগত সত্তা, যার নিজস্ব সম্পদ, ব্যাংক অ্যাকাউন্ট এবং দায় রয়েছে। এর কাজ হলো পৃথক ব্যবহারের জন্য নির্ধারিত অংশগুলো ব্যতীত সমগ্র কমিউনিটি পরিচালনা করা এবং একটি সংরক্ষিত তহবিল রক্ষণাবেক্ষণ করা (ধারা ৫:১২৬ বিডব্লিউ)। এটি আদালতের ভেতরে ও বাইরে মালিকদের প্রতিনিধিত্ব করতে পারে এবং মালিকদের একে অপরের প্রতি থাকা দেনা আদায় করতে পারে।

অ্যাপার্টমেন্টের অধিকারের সাথে সদস্যপদ স্বয়ংক্রিয়ভাবে যুক্ত হয়: আপনাকে যোগদান করতে হয় না, আপনি নোটিশও দিতে পারেন না, এবং বিক্রয়ের ক্ষেত্রে এটি আপনার ক্রেতার কাছে হস্তান্তরিত হয়। একটি মিশ্র সমিতিতে, যেখানে কোনো কর্পোরেশন বা বিনিয়োগকারী ব্লকের একটি অংশের মালিক, সেখানে একজন সদস্য ভোটের একটি নির্ণায়ক অংশ ধারণ করতে পারেন।

সাধারণ সভা, ভোট ও কোরাম

মালিকদের সাধারণ সভা হলো সর্বোচ্চ অঙ্গ। এই সভা এবং এর সিদ্ধান্ত গ্রহণ BW-এর ধারা ৫:১২৪ থেকে ৫:১৩৫ দ্বারা পরিচালিত হয়। হিসাব, ​​বাজেট এবং চাঁদার জন্য বছরে অন্তত একবার এর সভা অনুষ্ঠিত হওয়া আবশ্যক এবং এটি বোর্ড বা চেয়ারম্যান কর্তৃক অথবা মালিকদের অনুরোধে আহ্বান করা হয় (BW-এর ধারা ৫:১২৭)।

দলিলে অন্যথা বলা না থাকলে, ভোটদান একটি একক ভোট নয়। অংশগুলো সমান হবে, যদি না দলিলে ভিন্ন কোনো অনুপাত নির্ধারণ করা থাকে, এবং যদি তা করা থাকে, তবে দলিলে তার ভিত্তি অবশ্যই উল্লেখ করতে হবে (ধারা ৫:১১৩ BW)। সেই ভগ্নাংশ, অর্থাৎ ব্রুকডিল , আপনার ভোট এবং খরচের অংশ উভয়কেই নির্ধারণ করে।

অধিকাংশ সিদ্ধান্তের জন্য প্রদত্ত ভোটের সাধারণ সংখ্যাগরিষ্ঠতা প্রয়োজন। পুরোনো প্রবিধানে কোরামের বিধান রয়েছে: যদি অর্ধেকের কম ভোট উপস্থিত থাকে, তবে কোনো বৈধ সিদ্ধান্ত নেওয়া যায় না এবং দ্বিতীয় একটি সভা আহ্বান করতে হয়, যেখানে কম সংখ্যক মালিক উপস্থিত থাকলেও একই প্রস্তাবটি পাস হতে পারে, কখনও কখনও আরও বেশি সংখ্যাগরিষ্ঠতায়। সভার বাইরে সিদ্ধান্তের জন্য সর্বসম্মতি প্রয়োজন; দলিল সংশোধনের জন্য সাধারণত মোট ভোটের চার-পঞ্চমাংশ সংখ্যাগরিষ্ঠতা, একটি নোটারি দলিল এবং বন্ধকগ্রহীতাদের সহযোগিতা প্রয়োজন (ধারা ৫:১৩৯ BW)।

বেসরকারি আইনগত সত্তার ডিজিটাল সাধারণ সভা সংক্রান্ত আইনটি ২০২৫ সালের ১৬ই ডিসেম্বর প্রতিনিধি পরিষদে গৃহীত হয় এবং ২০২৬ সালের ২রা জুন সিনেটে বিনা বিতর্কে পাস হয়, এবং Staatsblad 2026, 161 হিসেবে প্রকাশিত হয়। এটি এখনও কার্যকর হয়নি; ২০২৬ সালের মধ্যে রাজকীয় ডিক্রির মাধ্যমে এর তারিখ নির্ধারণ করা হবে। সেই মুহূর্ত থেকে, বিভাজন দলিলে পূর্বানুমোদন ছাড়াই একটি সম্পূর্ণ ডিজিটাল বা হাইব্রিড সাধারণ সভা করা সম্ভব হবে।

বোর্ড এবং প্রশাসক

সমিতির একটি বোর্ড আছে, যা সাধারণ সভা দ্বারা নিযুক্ত ও বরখাস্ত করা হয় (ধারা ৫:১৩১ বিডব্লিউ)। একটি ছোট ব্লকে সাধারণত এক বা দুইজন মালিক তাদের অবসর সময়ে দায়িত্ব পালন করেন। বোর্ড সিদ্ধান্তগুলো বাস্তবায়ন করে; এটি নীতি নির্ধারণ করে না।

বৃহত্তর সমিতিগুলো একজন পেশাদার প্রশাসক, VvE-beheerder-কেও নিযুক্ত করে । প্রশাসক একজন ঠিকাদার, কোনো সংস্থা নয়: তিনি হিসাবপত্র রাখেন, চাঁদা সংগ্রহ করেন, বীমা ও রক্ষণাবেক্ষণের ব্যবস্থা করেন এবং সভার আয়োজন করেন; তার ক্ষমতা কেবল সভা ও ব্যবস্থাপনা চুক্তি দ্বারাই নির্ধারিত থাকে। যদি পরিষেবার মান খারাপ হয়, তবে তার প্রতিকার চুক্তিতেই রয়েছে — প্রশাসক আপনার কাছে নয়, বরং সমিতির কাছে দায়বদ্ধ।

সংরক্ষিত তহবিল, রক্ষণাবেক্ষণ পরিকল্পনা এবং পরিষেবা চার্জ

প্রতিটি সমিতিকে সাধারণ বার্ষিক খরচ ব্যতীত অন্যান্য খরচের জন্য একটি সংরক্ষিত তহবিল বজায় রাখতে হবে (ধারা ৫:১২৬ বিডব্লিউ)। মালিক সমিতির কার্যকারিতা উন্নতকরণ আইন — Wet verbetering functioneren VvE — কার্যকর হওয়ার পর থেকে এই দায়িত্বটি আরও কঠোর হয়েছে। সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে আবাসিক কাজে ব্যবহৃত ভবনগুলির জন্য, সংরক্ষিত তহবিলে বার্ষিক অবদান অবশ্যই একটি যথাযথ বহু-বার্ষিক রক্ষণাবেক্ষণ পরিকল্পনা থেকে প্রাপ্ত অর্থের সমান বা তার চেয়ে বেশি হতে হবে, অথবা তা সম্ভব না হলে, ভবনের বীমা থেকে প্রাপ্ত পুনর্নির্মাণ মূল্যের ০.৫ শতাংশ হতে হবে। এই অর্থ সমিতির নামে একটি পৃথক অ্যাকাউন্টে রাখতে হবে, যদি না সভায় বিপুল সংখ্যাগরিষ্ঠতার ভিত্তিতে অন্য কোনো সিদ্ধান্ত নেওয়া হয় বা কোনো ব্যাংক গ্যারান্টি দেওয়া হয়। আইনটি ১ জানুয়ারী ২০১৮ তারিখে কার্যকর হয় এবং এর একটি তিন বছরের রূপান্তরকালীন সময় ছিল যা ১ জানুয়ারী ২০২১ তারিখে শেষ হয়।

বহু-বার্ষিক রক্ষণাবেক্ষণ পরিকল্পনা, যা মীরইয়ারেনন্ডারহাউডসপ্লান বা এমজেওপি নামে পরিচিত, অবশ্যই কমপক্ষে দশ বছর মেয়াদী হতে হবে, এর মেয়াদ পাঁচ বছরের বেশি হবে না এবং এতে পূর্বানুমানিত রক্ষণাবেক্ষণ, মেরামত ও নবায়ন এবং সেগুলোর খরচ উল্লেখ থাকতে হবে। এটি একটি সুস্থ সমিতির সর্বোত্তম একক সূচক। আইনটি সমিতিগুলোকে ঋণ গ্রহণের সুস্পষ্ট ক্ষমতাও দিয়েছে, যদি না প্রবিধানগুলো এটিকে বাদ দেয় (ধারা ৫:১২৬ বিডব্লিউ), যেখানে প্রতিটি মালিকের দায় ব্রুকডিল অনুসরণ করবে।

বার্ষিক সভায় বাজেটের ভিত্তিতে চাঁদা নির্ধারণ করা হয়। এটি সমিতির প্রতি একটি দেনা, কোনো ঐচ্ছিক অর্থপ্রদান নয়: কোনো মালিক দ্বিমত পোষণ করলে তাকে অবশ্যই এই সিদ্ধান্তের প্রতিবাদ জানাতে হবে, অর্থ আটকে রাখা যাবে না, এবং সাধারণত এর বিপরীতে অন্য কোনো অর্থ সমন্বয়ের সুযোগ থাকে না। অর্থ পরিশোধ না করলে সুদ, আদায় খরচ এবং আইনি আইনি ব্যবস্থা গ্রহণ করা হয়।

হস্তান্তরের পর নতুন মালিক, বিক্রেতার পাশাপাশি, চলতি এবং পূর্ববর্তী আর্থিক বছরের বকেয়া চাঁদা পরিশোধের জন্য দায়বদ্ধ হন (ধারা ৫:১২২ BW)। নোটারি সাধারণত বোর্ডের কাছে বকেয়া এবং সংরক্ষিত তহবিলের একটি বিবরণী চান এবং ক্রয়মূল্য থেকে বকেয়া পরিশোধ করেন; যদি তা না করা হয়, তবে বিলটি ক্রেতার উপর বর্তায়। সমিতির কোনো ঋণ উদ্ভূত হওয়ার সময় যারা মালিক ছিলেন, তারাও এর জন্য যৌথভাবে দায়বদ্ধ থাকবেন, প্রত্যেকে নিজ নিজ দেউলিয়া অংশের অনুপাতে (ধারা ৫:১১৩ BW)।

পরিবর্তনসমূহ: আপনার ফ্ল্যাট, সাধারণ অংশসমূহ, মেঝে এবং বারান্দা

আপনার ফ্ল্যাটের ভিতরে আপনার স্বাধীনতা ব্যাপক, কিন্তু সীমাহীন নয়: প্রবিধানে ব্যক্তিগত অংশের ব্যবহার, ব্যবস্থাপনা এবং রক্ষণাবেক্ষণের বিষয়ে নিয়ম থাকতে পারে (ধারা ৫:১১২ বিডব্লিউ), এবং সাধারণত থাকেও। কাঠামো, সম্মুখভাগ, ছাদ বা কোনো যৌথ স্থাপনার সংস্পর্শে থাকা যেকোনো কিছুর জন্য সভার সিদ্ধান্তের প্রয়োজন হয়।

• শক্ত মেঝে। কাঠামোগত মেঝেটি সাধারণ; এর আচ্ছাদনটি ব্যক্তিগত, কিন্তু শব্দ আপনার প্রতিবেশীর কাছে পৌঁছায়। বেশিরভাগ প্রবিধান বা বাড়ির নিয়ম হয় অনুমতি ছাড়া শক্ত মেঝের আচ্ছাদন নিষিদ্ধ করে অথবা শব্দ নিরোধের একটি ন্যূনতম মান নির্ধারণ করে দেয়, যা প্রায়শই একটি Ico মূল্য। যাচাই না করে পার্কেট বা টাইলস বসানো আদালতে যাওয়ার একটি নিশ্চিত পথ, এবং এর সাধারণ ফলাফল হলো তা তুলে ফেলার আদেশ।
• বারান্দা, ছাদের টেরেস এবং সম্মুখভাগ। বারান্দার কাঁচ, ছাউনি, এয়ার কন্ডিশনিং ইউনিট, রেলিং এবং ভারী ডেকিং—এই সবই একটি সাধারণ অংশকে প্রভাবিত করে, এমনকি যেখানে ব্যবহারের একচেটিয়া অধিকার আপনার থাকে। এগুলোর জন্য সভার সম্মতির প্রয়োজন হয়, এবং প্রায়শই এগুলোর বাহ্যিক রূপ বা ভবিষ্যৎ রক্ষণাবেক্ষণ সংক্রান্ত শর্ত আরোপ করা থাকে।

যেখানে সম্মতির প্রয়োজন হয় এবং তা অযৌক্তিকভাবে আটকে রাখা হয়, সেখানে আপনি উপ-জেলা আদালতের ( kantonrechter ) কাছে একটি বিকল্প অনুমোদনের জন্য আবেদন করতে পারেন (ধারা ৫:১২১ BW, যা ধারা ৫:১২৯ BW অনুযায়ী সভার সিদ্ধান্তের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য)। আদালত জানতে চায় যে সমিতির প্রত্যাখ্যান করার মতো যুক্তিসঙ্গত কারণ ছিল কিনা; যেখানে মালিক বিচার করার জন্য আদালতকে খুব কম তথ্য দেন, সেখানে আদালত সমিতির পক্ষেই রায় দেওয়ার প্রবণতা দেখায়, তাই নকশা এবং একটি কাঠামোগত মতামতসহ একটি ফাইল আপনার অবস্থানকে শক্তিশালী করে।

ভাড়া দেওয়া, স্বল্পকালীন অবস্থান এবং ছুটির জন্য ভাড়া দেওয়া

সাধারণ আবাসিক ভাড়ার ভিত্তিতে কোনো পরিবারকে ভাড়া দেওয়া সাধারণত অনুমোদিত। নিয়ম অনুযায়ী, আপনাকে সাধারণত দখলদারের বিষয়ে সমিতিকে জানাতে হবে এবং দখলদারের কাছ থেকে দলিল, নিয়মাবলী ও বাড়ির নিয়মকানুন মেনে নেওয়ার একটি ঘোষণাপত্রে স্বাক্ষর নিতে হবে, যাতে এগুলি সরাসরি দখলদারের উপর প্রযোজ্য হয়।

স্বল্পমেয়াদী এবং ছুটির জন্য ভাড়া দেওয়া ভিন্ন বিষয়। দলিল এবং প্রবিধান সাধারণত একটি ফ্ল্যাটকে শুধুমাত্র আবাসিক ব্যবহারের জন্য সীমাবদ্ধ করে এবং গেস্টহাউস, বোর্ডিং হাউস বা রুম ভাড়ার জন্য ব্যবহার নিষিদ্ধ করে। বারবার অর্থের বিনিময়ে স্বল্পকালীন অবস্থানকে সাধারণত সেখানে বসবাস না করে বাণিজ্যিক শোষণ হিসেবে গণ্য করা হয়, এবং তাই ছুটির কথা উল্লেখ না থাকলেও এটি আবাসিক-ব্যবহারের ধারার আওতার বাইরে থাকে। এর উপরে পৌরসভার নিয়মকানুন প্রযোজ্য, এবং সেগুলো আরও কঠোর হচ্ছে। Amsterdam ছুটির জন্য ভাড়া দেওয়া বাড়ির জন্য একটি অনুমতিপত্র এবং একটি নিবন্ধন নম্বর প্রয়োজন, প্রতিটি ভাড়ার বিষয়টি পৌরসভাকে জানাতে হবে, এবং বছরে সর্বোচ্চ ত্রিশ রাত পর্যন্ত থাকা যায়; ১ এপ্রিল ২০২৬ থেকে, সেন্ট্রাম জেলা এবং পাইপ-এর এগারোটি নির্দিষ্ট এলাকায় এই সীমা কমে পনেরো রাত হবে। এই নীতিমালায় বলা হয়েছে যে, যদি পনেরো রাত অপর্যাপ্ত প্রমাণিত হয়, তবে অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞার মতো আরও এক ধাপ কঠোর ব্যবস্থা নেওয়া যেতে পারে। Eindhovenঘর ভাড়া দেওয়া এবং একটি বাসস্থান বিভক্ত করার জন্য ওমগেভিংসপ্লান (omgevingsplan)-এর অধীনে পরিকল্পনা অনুমতির প্রয়োজন হয়; ১ জানুয়ারী ২০২৬ থেকে কার্যকর নীতি বিধিগুলি কেন্দ্রের বাইরে বিদ্যমান বৈধভাবে ভাড়া দেওয়া ঘরের ত্রিশ মিটারের মধ্যে অনুমতি প্রত্যাখ্যান করে, প্রতি ইউনিট এবং প্রতি ঘরের জন্য ন্যূনতম মেঝের ক্ষেত্রফল নির্ধারণ করে এবং ছয়টি নির্দিষ্ট এলাকাকে নতুন আবেদনের জন্য সম্পূর্ণরূপে বন্ধ করে দেয়। উভয় ব্যবস্থাই প্রায়শই পরিবর্তিত হয়, তাই কোনো সংখ্যার উপর নির্ভর না করে ঠিকানার জন্য বর্তমান ভেরোর্ডেনিং (verordening) বা নীতি বিধি পরীক্ষা করে দেখুন। একটি পৌরসভার অনুমতি দলিলকে বাতিল করে না।

সৌর প্যানেল, হিট পাম্প, ইনসুলেশন এবং চার্জিং পয়েন্ট

প্রায় প্রতিটি টেকসই উন্নয়নমূলক পদক্ষেপই একটি সাধারণ অংশকে প্রভাবিত করে। প্যানেলগুলো একটি সাধারণ ছাদে, একটি হিট পাম্প একটি সাধারণ সম্মুখভাগে বা প্ল্যান্ট রুমে, ইনসুলেশন একটি সাধারণ দেওয়ালে থাকে, এবং একটি চার্জিং পয়েন্ট ভবনের সাধারণ বিদ্যুৎ ক্ষমতা ব্যবহার করে। তাই, সিদ্ধান্তটি সাধারণ সভার উপর নির্ভর করে, এবং এই ধরনের ব্যয়ের জন্য দলিল ও প্রযোজ্য মডেল প্রবিধানে যে সংখ্যাগরিষ্ঠতা নির্ধারিত আছে, তাই প্রয়োজন। পুরোনো প্রবিধানগুলোতে প্রায়শই একটি নির্দিষ্ট সীমার বেশি ব্যয়ের জন্য বা রক্ষণাবেক্ষণের পরিবর্তে নবায়ন হিসাবে গণ্য কাজের জন্য বিশেষ সংখ্যাগরিষ্ঠতা, কখনও কখনও কোরামসহ, প্রয়োজন হয়। আইন পরিবর্তন না হওয়া পর্যন্ত, উপায় হলো একটি ব্যয়-বিশ্লেষিত প্রস্তাব এবং একটি অর্থায়ন পরিকল্পনা সহ বিষয়টি যথাযথভাবে আলোচ্যসূচিতে আনা, এবং ধারা ৫:১২৬ BW-এর অধীনে ঋণ ও উপলব্ধ ভর্তুকি কী পরিমাণ ব্যয় বহন করতে পারে তা যাচাই করা।

দুটি বিষয় গুরুত্বপূর্ণ। মালিক সমিতিগুলোতে স্থায়িত্ব ও রক্ষণাবেক্ষণ ত্বরান্বিত করার একটি বিল ১ জুলাই ২০২৬ তারিখে গণশুনানির জন্য পেশ করা হয়, যা ২০ সেপ্টেম্বর ২০২৬ পর্যন্ত চলবে; পরামর্শ অনুযায়ী, এটি প্রদত্ত ভোটের সাধারণ সংখ্যাগরিষ্ঠতার মাধ্যমে এই ধরনের সিদ্ধান্ত গ্রহণের অনুমতি দেবে, রক্ষণাবেক্ষণ পরিকল্পনার মেয়াদ দশ বছর থেকে বাড়িয়ে ত্রিশ বছর করবে এবং দলিল সংশোধন ছাড়াই সৌর প্যানেলের মতো স্থাপনা ব্যবহারের অধিকার দেবে। এছাড়াও, একটি পরিকল্পনা প্রস্তুত করা হচ্ছে যার অধীনে কোনো মালিক চার্জিং পয়েন্ট চাইলে অনুমতির পরিবর্তে সমিতিকে অবহিত করবেন। বিলটি এখনও গণশুনানি এবং সংসদীয় প্রস্তুতির পর্যায়ে রয়েছে, তাই এর কোনোটিই এখনও আইনে পরিণত হয়নি।

একটি সিদ্ধান্তকে চ্যালেঞ্জ করা এবং আদালতের হস্তক্ষেপের জন্য আবেদন করা।

ডাচ আইন দুটি ত্রুটির মধ্যে পার্থক্য করে। আইন বা সম্পত্তি বণ্টনের দলিলের সাথে সাংঘর্ষিক কোনো সিদ্ধান্ত অকার্যকর বলে গণ্য হয়: এর কোনো অস্তিত্বই ছিল না এবং এর জন্য কোনো সময়সীমা প্রযোজ্য হয় না। কোনো কার্যপ্রণালীগত নিয়ম লঙ্ঘন করে গৃহীত, অথবা যুক্তিসঙ্গততা ও ন্যায্যতার মানদণ্ডে অগ্রহণযোগ্য কোনো সিদ্ধান্ত বাতিলযোগ্য: আদালত কর্তৃক তা বাতিল না করা পর্যন্ত এটি বলবৎ থাকে।

কোনো সিদ্ধান্ত বাতিল করার জন্য, যেদিন আপনি সিদ্ধান্তটি সম্পর্কে জানতে পেরেছেন বা জানতে পারতেন, সেই দিন থেকে এক মাসের মধ্যে আপনাকে উপ-জেলা আদালতে আবেদন করতে হবে (ধারা ৫:১৩০ BW, যা ধারা ২:১৫ BW-তে বর্ণিত আইনগত সত্তার সিদ্ধান্ত সংক্রান্ত সাধারণ নিয়মের সাথে পঠিতব্য)। এই এক মাস সময় খুবই কম এবং এটি মারাত্মক: যে মালিকরা কার্যবিবরণীর জন্য অপেক্ষা করেন, বা প্রথমে বোর্ডের সাথে আলোচনা করেন, তারা প্রায়শই অভিযোগ করার অধিকার হারান। বাতিলকরণ একটি গৃহীত সিদ্ধান্তকে আক্রমণ করে; বিকল্প অনুমোদন একটি প্রত্যাখ্যাত সিদ্ধান্তের স্থলাভিষিক্ত হয়।

সুপ্ত VvE এবং কীভাবে এটিকে জাগিয়ে তোলা যায়

অনেক সমিতি, বিশেষ করে দুই বা তিনটি ফ্ল্যাটে বিভক্ত ছোট যুদ্ধ-পূর্ববর্তী ব্লকগুলিতে, কাগজে-কলমে থাকলেও কোনো কাজ করে না: কোনো বোর্ড নেই, কোনো সভা নেই, কোনো হিসাব নেই, কোনো সংরক্ষিত তহবিল নেই, এমনকি কখনও কখনও কোনো যৌথ ভবন বীমাও নেই। এটি একটি নিষ্ক্রিয়তা । এটি আইনসম্মত নয়, এবং এটি ক্রমশ বিক্রি ও পুনঃবন্ধকীকরণে বাধা সৃষ্টি করছে। পুনঃসক্রিয়করণের জন্য যা যা করা প্রয়োজন:

• ভূমি রেজিস্ট্রি থেকে জমি বিভাজন ও অঙ্কন দলিল সংগ্রহ করুন এবং কোন মডেল প্রবিধান প্রযোজ্য তা নির্ধারণ করুন।
• প্রবিধান অনুযায়ী একটি সাধারণ সভা আহ্বান করুন এবং যথাযথভাবে তার কার্যবিবরণী তৈরি করুন; যদি পরিচালনা পর্ষদ পদক্ষেপ না নেয়, তবে মালিকরা সাধারণত নিজেরাই সভাটি আহ্বান করতে পারেন।
• একটি পরিচালনা পর্ষদ এবং প্রয়োজনে একজন প্রশাসক নিয়োগ করুন, উভয়কেই চেম্বার অফ কমার্সে নিবন্ধন করুন এবং সমিতির নামে একটি ব্যাংক অ্যাকাউন্ট ও একটি পৃথক সংরক্ষিত অ্যাকাউন্ট খুলুন।
• ভবনের বীমার ব্যবস্থা করুন বা যাচাই করুন, পুনর্নির্মাণ মূল্যের সাথে বীমার পরিমাণ মিলিয়ে দেখুন, একটি রক্ষণাবেক্ষণ পরিকল্পনা প্রণয়ন করুন এবং তার ভিত্তিতে চাঁদা নির্ধারণ করুন।
• যদি কোনো সহ-মালিক সহযোগিতা করতে অস্বীকার করেন, তবে আদালতের মাধ্যমে এই বাধ্যবাধকতাগুলো কার্যকর করা যেতে পারে।

চুক্তি স্বাক্ষর করার আগে ক্রেতার কী কী যাচাই করা উচিত

• সম্পত্তি বিভাজন ও অঙ্কনের দলিল এবং কোন মডেল বিধিমালা প্রযোজ্য — প্রস্তাব দেওয়ার আগে ব্যক্তিগত ও যৌথ সীমানাটি পড়ে নিন।
• ব্যবহারের সীমাবদ্ধতা: শুধুমাত্র আবাসিক ব্যবহার, ঘর ভাড়া দেওয়া বা স্বল্পকালীন অবস্থানের উপর নিষেধাজ্ঞা, পোষা প্রাণী, মেঝে এবং পরিবর্তন সংক্রান্ত নিয়মাবলী।
• সমিতির নিয়মকানুন এবং গত তিনটি সভার কার্যবিবরণী — সমিতিটি কার্যকর কিনা, তা যাচাই করার সবচেয়ে দ্রুততম উপায়।
• হিসাব, ​​বাজেট ও সংরক্ষিত তহবিলের স্থিতি, এবং সংরক্ষিত তহবিলটি কোনো পৃথক হিসাবে রাখা আছে কিনা।
• এমজেওপি (MJOP): এর তারিখ, আওতাভুক্ত সময়কাল, এবং চাঁদা এর সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ কিনা — স্বল্প চাঁদা ও সীমিত সঞ্চয় থাকলে তাকে বিলম্বিত বিল (deferred bill) বলা হয়।
• বড় ধরনের কোনো কাজ বা বিশেষ কর আরোপ সংক্রান্ত যেকোনো সিদ্ধান্ত — যা সম্পন্ন হওয়ার পর আপনাকে বাধ্য করে — এবং যেকোনো ধরনের ঋণ গ্রহণ।
• বকেয়া বিষয়ে বোর্ডের একটি বিবৃতি, এবং এই মর্মে নিশ্চিতকরণ যে নোটারি কার্যসম্পাদনের সময় তা পরিশোধ করবেন (ধারা ৫:১২২ বিডব্লিউ)।
• ভবনের বীমা ও পুনর্নির্মাণ মূল্য, চেম্বার অফ কমার্সে নিবন্ধন এবং উপবিভক্ত ভবনের ক্ষেত্রে উপবিভাজন দলিলও।

যদি নথিগুলো সময়মতো সরবরাহ করা না হয়, তাহলে ক্রয় চুক্তিতে একটি প্রত্যাহারযোগ্য শর্ত অন্তর্ভুক্ত করুন, যাতে ফাইলটি উপস্থাপিত অবস্থার চেয়ে খারাপ হলে আপনি চুক্তি থেকে সরে আসতে পারেন।