সাশ্রয়ী ভাড়া আইন (ভেজা বেতালবারে হুর)

২০২৪ সালের ১ জুলাই থেকে নেদারল্যান্ডস তার ভাড়া বাজারকে আগের চেয়ে অনেক বেশি নিয়ন্ত্রিত করেছে। সাশ্রয়ী ভাড়া আইন — সাশ্রয়ী ভাড়া আইন — সামাজিক আবাসন থেকে মধ্যম-বাজারের আবাসন খাতেও ভাড়া নিয়ন্ত্রণ প্রসারিত করা হয়েছে, পয়েন্ট পদ্ধতিকে শুধু একটি মাপকাঠি না রেখে বাধ্যতামূলক করা হয়েছে, এবং এর প্রয়োগের দায়িত্ব পৌরসভাগুলোর হাতে তুলে দেওয়া হয়েছে। আপনি যদি ভাড়া নেন Amsterdam or Eindhovenঅথবা আপনি সেখানে কোনো সম্পত্তি ভাড়া দিলে, আপনার ভাড়া আইনত কত হতে পারে তা নিচের নিয়মগুলো নির্ধারণ করবে।

সাশ্রয়ী ভাড়া আইন কী করে

আইনটি একটি স্বতন্ত্র কোড নয় বরং একটি সংশোধনী সংবিধি, ডাচ সিভিল কোডের বই 7 এর অংশ পুনঃলিখন, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte এবং Wet goed verhuurderschap। এটি 1 জুলাই 2024 এ কার্যকর হয়েছে৷ তিনটি পরিবর্তন সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ৷

• প্রবিধানটি মিডডেনহুর পর্যন্ত প্রসারিত করা হয়েছিল। ২০২৪ সালের জুলাই মাসের আগে পর্যন্ত শুধুমাত্র ১৪৩ পয়েন্ট পর্যন্ত স্কোর করা বাড়িগুলোর ভাড়া নিয়ন্ত্রণাধীন ছিল; এর উপরের সবকিছুকে “উদারীকরণ” করা হয়েছিল এবং বাজার দর অনুযায়ী ভাড়া দেওয়া যেত। এই আইনটি ১৪৪ থেকে ১৮৬ পয়েন্ট পর্যন্ত একটি নিয়ন্ত্রিত মধ্যম-বাজার স্তর তৈরি করেছে।
• পয়েন্ট পদ্ধতিটি বাধ্যতামূলক হয়ে গেল। পূর্বে বাড়িওয়ালা নির্ধারিত সর্বোচ্চ সীমার চেয়ে বেশি ভাড়া চাইতে পারতেন এবং ভাড়াটিয়া সময়মতো এর প্রতিবাদ না করা পর্যন্ত সেই ভাড়া অপরিবর্তিত থাকত। এখন এই সর্বোচ্চ সীমা বাধ্যতামূলক আইন: ভাড়াটিয়া অভিযোগ করুক বা না করুক, এর চেয়ে বেশি ভাড়া চাওয়াটা স্বয়ং বেআইনি।
• পয়েন্ট পদ্ধতিকে আধুনিকীকরণ করা হয়েছিল। WOZ উপাদানের উপর একটি সীমা নির্ধারণ করা হয়েছিল, এনার্জি লেবেলগুলোকে অনেক বেশি গুরুত্ব দেওয়া হয়েছিল, বহিরাঙ্গন স্থানের জন্য আরও ভালো পুরস্কার দেওয়া হয়েছিল, এবং নবনির্মিত ও তালিকাভুক্ত ভবনগুলোর জন্য সারচার্জ চালু করা হয়েছিল।

সরকার তখন অনুমান করেছিল যে প্রায় ৩ লক্ষ বাড়ির ভাড়া শেষ পর্যন্ত মাসে গড়ে প্রায় ১৯০ ইউরো কমবে, যার মধ্যে প্রায় ১ লক্ষ ৫৭ হাজার মধ্যম মানের বাড়ির ভাড়া গড়ে প্রায় ২৪০ ইউরো কমবে। এগুলো ছিল আগে থেকে করা পূর্বাভাস, কোনো পরিমাপকৃত ফলাফল নয়।

হাউজিং ভ্যালুয়েশন সিস্টেম (woningwaarderingsstelsel)

winingwaarderingsstelsel, বা WWS, পরিমাপযোগ্য বৈশিষ্ট্যগুলির উপর একটি আবাসস্থল স্কোর করে এবং মোটকে সর্বাধিক মাসিক মৌলিক ভাড়াতে রূপান্তর করে ( কাল হুর , পরিষেবা চার্জ ব্যতীত)। এটি Besluit huurprijzen woonruimte-এর নিবন্ধ 5-এ বসে, যার সংযোজনে স্কোরিং টেবিল রয়েছে।

স্বয়ংসম্পূর্ণ বাড়ি

একটি স্বাধীন বাসস্থানের জন্য — যেখানে নিজস্ব প্রবেশদ্বার, রান্নাঘর এবং বাথরুম রয়েছে — নিম্নলিখিত বিষয়গুলির জন্য পয়েন্ট দেওয়া হয়:

• প্রতিটি ঘরের এবং যেকোনো সংরক্ষণ স্থানের পৃষ্ঠতলের ক্ষেত্রফল;
• রান্নাঘর ও স্যানিটারি ফিটিংস, যার মধ্যে ওয়ার্কটপের দৈর্ঘ্য এবং একটি দ্বিতীয় টয়লেট বা বাথটাব অন্তর্ভুক্ত;
• এনার্জি লেবেল, যা আধুনিকীকরণের পর থেকে অনেক বেশি গুরুত্ব বহন করে — একটি ভালো লেবেল অনেক পয়েন্ট যোগ করে, অন্যদিকে E, F এবং G লেবেলগুলোর জন্য পয়েন্ট কাটা যায়;
• বাগান, বারান্দা বা ছাদের টেরেসের মতো বাইরের কোনো স্থান, এবং এমন কোনো স্থান না থাকলে নম্বর কাটা যাবে;
• WOZ মান (পৌরসভার সম্পত্তির মূল্যায়ন), যা একটি সর্বোচ্চ সীমা সাপেক্ষে নির্ধারিত, যাতে উচ্চ-মূল্যের এলাকাগুলিতে অবস্থান স্কোরকে প্রভাবিত করতে না পারে;
• তালিকাভুক্ত ভবনের মর্যাদা, পরিচর্যা কেন্দ্র এবং ছোটখাটো জিনিসপত্র।

প্রতিটি পয়েন্ট একটি প্রকাশিত সারণীর একটি নির্দিষ্ট পরিমাণের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ, তাই ১৪৩ এবং ১৮৬ পয়েন্ট প্রতিটিই একটি সুনির্দিষ্ট ইউরো অঙ্কে রূপান্তরিত হয়। এই অঙ্কগুলো প্রতি বছর ১লা জানুয়ারি 'Besluit huurprijzen woonruimte'-এর ১২ নং অনুচ্ছেদের অধীনে এবং 'Wet op de huurtoeslag'-এর ২৭ নং অনুচ্ছেদের পদ্ধতি অনুসরণ করে সূচিবদ্ধ করা হয়। সুতরাং, আপনি যে কোনো অঙ্কই পড়ুন না কেন, তা শুধুমাত্র উল্লিখিত বছরের জন্যই বৈধ।

কক্ষ এবং অন্যান্য অ-স্বয়ংসম্পূর্ণ বাসস্থান

ঘর এবং অন্যান্য বাসস্থান, যেখানে রান্নাঘর বা বাথরুম ভাগাভাগি করে ব্যবহার করতে হয়, সেগুলোর মূল্যায়ন একটি পৃথক পদ্ধতির অধীনে করা হয় — WWSO — যা আধুনিকীকরণ করা হয়েছে এবং ১ জুলাই ২০২৪ থেকে বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। শিক্ষার্থী এবং তরুণ পেশাজীবীদের জন্য বাস্তব বিষয়টি হলো, ঘরের জন্য কোনো মুক্ত খাত নেই : স্কোর যতই বেশি হোক না কেন, একটি ঘরের সর্বোচ্চ ভাড়া নির্ধারিত থাকে।

সারচার্জ: নব-নির্মাণ, স্মৃতিস্তম্ভ এবং শক্তি

Besluit huurprijzen woonruimte-এর ধারা 8a সর্বোচ্চ ভাড়ায় বেশ কিছু উন্নীতকরণের অনুমতি দেয়:

• নতুন নির্মাণ সারচার্জ মধ্যম-বাজারের আবাসনগুলোর জন্য ১০% ছাড়, যেগুলোর নির্মাণকাজ ১ জানুয়ারি ২০২৮-এর আগে শুরু হয়েছে, যা মধ্যম-বাজারের উন্নয়নকে টেকসই রাখার জন্য প্রথম বসবাসের তারিখ থেকে বিশ বছর পর্যন্ত প্রযোজ্য হবে।
• জাতীয় স্মৃতিসৌধ (rijksmonument)১৫% অতিরিক্ত শুল্ক।
• প্রাদেশিক বা পৌর স্মৃতিস্তম্ভ১৫% অতিরিক্ত শুল্ক।
• সুরক্ষিত নগরদৃশ্যসংরক্ষিত নগর-এলাকার মধ্যে ১৯৬৫ সালের আগে নির্মিত, কিন্তু তালিকাভুক্ত নয় এমন বাসস্থানের জন্য ৫% অতিরিক্ত শুল্ক।

তালিকাভুক্ত ভবনগুলোও এনার্জি-লেবেল ডিডাকশন থেকে সুরক্ষিত থাকে: একটি দুর্বল লেবেলের জন্য পয়েন্ট হারানোর পরিবর্তে, একটি স্মৃতিস্তম্ভ সেই আইটেমের জন্য শূন্য স্কোর পায়। সংস্কারের জন্য কোনো পৃথক ছাড় নেই; সংস্কার সাধারণ পথের মাধ্যমেই কার্যকর হয়, তাই একজন বাড়িওয়ালা যিনি সত্যিই একটি সম্পত্তির মানোন্নয়ন করেন — বিশেষ করে এর এনার্জি লেবেল — তিনি আইনসম্মত সর্বোচ্চ ভাড়া বাড়াতে পারেন।

তিনটি অংশ

সীমানাগুলো পয়েন্টে প্রকাশ করা হয়। দুটি সীমানা স্কোরের প্রতিটি, সার্ভিস চার্জ ছাড়া, একটি নতুন ভাড়া চুক্তির শুরুতে মূল প্রারম্ভিক ভাড়ার জন্য একটি সর্বোচ্চ ইউরো পরিমাণে রূপান্তরিত হয়। এই ইউরোর অঙ্কগুলো প্রতি বছর ১লা জানুয়ারি 'Besluit huurprijzen woonruimte'-এর ১২ নং ধারা অনুযায়ী সূচীবদ্ধ করা হয় এবং Rijksoverheid ও Huurcommissie দ্বারা প্রকাশিত হয় , তাই যে বছরে ভাড়া চুক্তিটি শুরু হয়, সেই বছরের পরিমাণটিই ব্যবহার করুন।

পয়েন্ট স্কোরই বিবেচ্য, চাওয়া ভাড়া নয়: ১৬০ পয়েন্ট স্কোর করা একটি বাড়ি €১,৬০০ ভাড়ায় বিজ্ঞাপন দেওয়া হলেও তা মধ্যম-বাজারের বাড়ি হিসেবে গণ্য হয়, এবং এর অতিরিক্ত ভাড়া বেআইনি।

বিদ্যমান চুক্তি: অন্তর্বর্তীকালীন শাসনব্যবস্থা

এই আইনটি ১ জুলাই ২০২৪ বা তার পরে সম্পাদিত প্রতিটি ভাড়া চুক্তির ক্ষেত্রে সম্পূর্ণরূপে প্রযোজ্য হবে। ঐ তারিখের আগে স্বাক্ষরিত চুক্তিগুলির জন্য, পয়েন্ট স্কোরের ভিত্তিতে অন্তর্বর্তীকালীন নিয়মগুলি ভিন্ন হবে:

• সর্বোচ্চ ১৪৩ পয়েন্ট, তবে শুরুতে উদারীকরণ সীমার নিচে থাকতে হবে। ইতিমধ্যে নিয়ন্ত্রিত; আধুনিকীকৃত WWS এবং নতুন সর্বোচ্চ সীমা ১ জুলাই ২০২৪ থেকে কার্যকর হবে।
• সর্বোচ্চ ১৪৩ পয়েন্ট, কিন্তু শুরুতে উদারীকরণ সীমার উপরে রাখা যাবে। — এমন একটি বাড়ির ওপর “উদারীকৃত” চুক্তি, যার স্কোর প্রকৃতপক্ষে কম। আইনটি এগুলো ধরে ফেলেছিল। 1 জুলাই 2025এক বছরের একটি অন্তর্বর্তীকালীন সময়ের পর, যা বাড়িওয়ালাদের স্বেচ্ছায় সমন্বয় করার সুযোগ দেয়। সেই তারিখ থেকে, বর্তমান ভাড়াটিয়া পয়েন্টের সর্বোচ্চ সীমা পর্যন্ত ভাড়া কমিয়ে আনার দাবি করতে পারেন।
• ১৪৪ থেকে ১৮৬ পয়েন্ট। বিদ্যমান চুক্তিগুলি হল না প্রভাবিত। মধ্যম-বাজারের সর্বোচ্চ সীমাটি কেবল ভাড়াটে পরিবর্তনের ক্ষেত্রেই কার্যকর হয়, যখন বাড়িটি পরবর্তীকালে ভাড়া দেওয়া হয়।
• ১৮৭ পয়েন্ট বা তার বেশি। শাসনব্যবস্থার বাইরে; সর্বোচ্চ প্রারম্ভিক ভাড়ার কোনো সীমা নেই।

আইনের এই অংশটিই সবচেয়ে বেশি ভুল বোঝা হয়। অনেক ভাড়াটিয়া মনে করেন যে মধ্যম-বাজারের নিয়মকানুন সঙ্গে সঙ্গেই তাদের ওপর প্রযোজ্য হবে; কিন্তু বেশিরভাগ বর্তমান মধ্যম-বাজারের ভাড়াটিয়ার জন্য তা হয় না। তবুও পয়েন্টগুলো গণনা করিয়ে নেওয়াটা লাভজনক: একটি মধ্যম-বাজারের মতো দেখতে ফ্ল্যাটের স্কোরও ১৪৩-এর নিচে নেমে যেতে পারে, যদি একটি দুর্বল এনার্জি লেবেল এবং একটি নির্ধারিত WOZ মান বিবেচনায় নেওয়া হয় — এবং সেই ফ্ল্যাটটি এর আওতাভুক্ত।

বাড়িওয়ালা আপনাকে যে পয়েন্ট স্টেটমেন্টটি অবশ্যই দেবেন

নিয়ন্ত্রিত বা মধ্যম-বাজারের বাড়ি ভাড়া দেওয়ার ক্ষেত্রে একজন বাড়িওয়ালাকে অবশ্যই ভাড়া শুরুর সময়ে WWS বা WWSO-এর অধীনে ভাড়াটিয়াকে একটি পয়েন্ট গণনা এবং সেই অনুযায়ী সর্বোচ্চ ভাড়া জানাতে হবে। এই কর্তব্যটি ১ জুলাই ২০২৪ থেকে নতুন ভাড়া চুক্তির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হয়েছে, যখন সাশ্রয়ী ভাড়া আইন (Affordable Rent Act) কার্যকর হয়; Huurcommissie-এর প্রয়োগ ক্ষমতা এবং দলিলপত্র ১ জানুয়ারি ২০২৫ থেকে সম্পূর্ণরূপে কার্যকর হয়েছে। এটি Wet goed verhuurderschap-এর ২ নং অনুচ্ছেদে ভালো বাড়িওয়ালার সাধারণ নিয়মের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত, তাই পৌরসভা এটি প্রয়োগ করতে পারে। ভাড়াটিয়ার জন্য এটিই সর্বোত্তম সূচনা: লিখিতভাবে একটির জন্য অনুরোধ করুন, এবং যদি তা না আসে তবে সেটি নিজেই একটি প্রতিবেদনযোগ্য লঙ্ঘন।

বাস্তবায়ন: ভাড়াটিয়ার উদ্যোগ থেকে পৌরসভা পর্যন্ত

এই আইন প্রণয়নের আগে, অতিরিক্ত ভাড়া ছিল ভাড়াটিয়ার সমস্যা: ভাড়াটিয়াকে ভাড়া শুরু হওয়ার ছয় মাসের মধ্যে Huurcommissie-এর কাছে আবেদন করতে হতো, এবং অস্থায়ী চুক্তিতে থাকা ভাড়াটিয়া, যিনি চুক্তি নবায়ন না হওয়ার ভয় পেতেন, তিনি প্রায়শই কিছুই করতেন না। এই আইনটি সু-মালিকানার সাধারণ নিয়মের মধ্যে সর্বোচ্চ ভাড়া অন্তর্ভুক্ত করেছে, এবং ১ জানুয়ারী ২০২৫ থেকে পৌরসভাগুলো Wet goed verhuurderschap-এর ক্রমবর্ধমান ভাড়ার ধাপ ব্যবহার করে স্বতঃপ্রণোদিত হয়ে সেই নিয়মগুলো প্রয়োগ করতে পারে।

• একটি সতর্কতা;
• প্রশাসনিক বলপ্রয়োগের অধীনে একটি আদেশ (last onder bestuursdwang) অথবা একটি দণ্ডাদেশ (লাস্ট ওন্ডার ডোয়াংসম);
• একটি প্রশাসনিক জরিমানা (bestuurlijke boete), যা পুনরাবৃত্তির ফলে বৃদ্ধি পায়;
• বারবার লঙ্ঘনের সবচেয়ে গুরুতর ক্ষেত্রে, ব্যবস্থাপনার দায়িত্ব গ্রহণ (beheerovername), সম্পত্তিটিকে তৃতীয় পক্ষের ব্যবস্থাপনার অধীনে রেখে।

ডাচ ফৌজদারি আইনের ২৩ নং অনুচ্ছেদের বিধিবদ্ধ জরিমানার বিভাগ অনুসারে সর্বোচ্চ প্রশাসনিক জরিমানা নির্ধারণ করা হয় এবং একই বাড়িওয়ালা যদি আইন দ্বারা নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে (Wet goed verhuurderschap-এর ১৯ নং অনুচ্ছেদ) পুনরায় নিয়ম লঙ্ঘন করে, তবে এই জরিমানার পরিমাণ বৃদ্ধি পায়। এই বিভাগীয় পরিমাণগুলো প্রতি দুই বছর অন্তর সমন্বয় করা হয়, তাই লঙ্ঘনের সময় যেটি সর্বোচ্চ সীমা হিসেবে কার্যকর থাকে, সেটিই গণ্য হয়; পৌরসভাগুলো এর আওতায় তাদের নিজস্ব জরিমানার তালিকা প্রকাশ করে। প্রতিটি পৌরসভাকে অবশ্যই একটি অভিযোগ জানানোর কেন্দ্র ( meldpunt ) পরিচালনা করতে হয়, যেখানে ভাড়াটেরা চাইলে পরিচয় গোপন রেখেও খারাপ ভাড়া দেওয়ার পদ্ধতির বিষয়ে অভিযোগ করতে পারে।

পৌরসভার বলপ্রয়োগ ভাড়াটিয়ার নিজস্ব প্রতিকারের বিকল্প নয়; বরং তা সেগুলোর পাশাপাশিই চলে।

• ভাড়া চুক্তি শুরু হওয়ার ছয় মাসের মধ্যে, ভাড়াটিয়া ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:২৪৯ ধারা অনুযায়ী প্রারম্ভিক ভাড়া যাচাই করার জন্য ভাড়া কমিশনকে (Huurcommissie) অনুরোধ করতে পারেন। সেক্ষেত্রে, অতিরিক্ত বেশি ভাড়া চুক্তি শুরুর তারিখ থেকে পূর্ববর্তী সময়ে কার্যকরভাবে হ্রাস করা হয়।
• উক্ত সময়সীমার পরে, একটি নিয়ন্ত্রিত বা মধ্যম-মূল্যের বাড়ির ভাড়াটিয়া বাড়িওয়ালার কাছে ভাড়া কমানোর প্রস্তাব দিতে পারেন এবং তা প্রত্যাখ্যাত হলে, ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:২৫৪ ধারা অনুযায়ী বিষয়টি Huurcommissie-এর কাছে নিয়ে যেতে পারেন। এই ধরনের হ্রাস সাধারণত শুধুমাত্র ভবিষ্যতের জন্য কার্যকর হয়।
• আইনসম্মত সময়সীমার মধ্যে বিরোধটি উপ-জেলা আদালতে প্রেরণের শর্ত সাপেক্ষে, Huurcommissie-এর সিদ্ধান্ত পক্ষসমূহের জন্য বাধ্যতামূলক হবে।

প্রতি বছর ভাড়া কতটুকু বাড়তে পারে?

প্রাথমিক ভাড়া থেকে আলাদাভাবে ভাড়া বৃদ্ধির সর্বোচ্চ সীমা নির্ধারণ করা হয় এবং এই সর্বোচ্চ সীমা প্রতি বছর নতুন করে নির্ধারণ করা হয়।

• নিয়ন্ত্রিত বাড়ি (সর্বোচ্চ ১৪৩ পয়েন্ট পর্যন্ত)। প্রতি বছর ১ জুলাই থেকে একটি শতাংশের সর্বোচ্চ সীমা প্রযোজ্য হয়, এবং যেখানে মূল ভাড়া খুব কম, সেখানে এর পরিবর্তে একটি নির্দিষ্ট ইউরোর সর্বোচ্চ সীমা থাকে। একই সর্বোচ্চ সীমা ঘর, ক্যারাভ্যান এবং পিচের ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য।
• মধ্যম-বাজারের বাড়ি (১৪৪–১৮৬ পয়েন্ট)। একটি পৃথক, সামান্য উচ্চতর শতাংশের সর্বোচ্চ সীমা প্রযোজ্য। যেখানে চুক্তিতেই একটি নিম্নতর শতাংশ নির্দিষ্ট করা থাকে, সেখানে চুক্তিভিত্তিক অঙ্কটিই প্রাধান্য পাবে; যেখানে একটি উচ্চতর অঙ্ক নির্দিষ্ট করা থাকে, সেখানে বাড়িওয়ালা তা প্রয়োগ করতে পারবেন না।

উভয় সর্বোচ্চ সীমা একই বিধিবদ্ধ সূত্র অনুসরণ করে: মুদ্রাস্ফীতি এবং সম্মিলিতভাবে সম্মত মজুরি বৃদ্ধির মধ্যে যেটি কম, তার সাথে এক শতাংশ পয়েন্ট যোগ করা হয়। এগুলি প্রতি বছর আবাসন ও স্থানিক পরিকল্পনা মন্ত্রী দ্বারা ঘোষণা করা হয় এবং কার্যকর হওয়ার আগে rijksoverheid.nl-এ প্রকাশিত হয়, তাই বৃদ্ধির বছরের পরিসংখ্যানটিই গ্রহণ করুন, গত বছরেরটি নয়। কোনো ভাড়াটিয়া যদি কোনো বৃদ্ধিকে অতিরিক্ত বলে মনে করেন, তবে তিনি Huurcommissie-এর কাছে প্রস্তাবটি পেশ করতে পারেন, কিন্তু শুধুমাত্র সেই বছরের জন্য Huurcommissie কর্তৃক প্রকাশিত সময়সীমার মধ্যে, যা ১ জুলাই থেকে কার্যকর হওয়া বৃদ্ধির ক্ষেত্রে পরবর্তী শরৎকালে পড়ে। এই সময়সীমা পার হয়ে গেলে বৃদ্ধিটি বহাল থাকবে। বার্ষিক ভাড়া বৃদ্ধি সংক্রান্ত আমাদের নির্দেশিকায় এর ধাপগুলো বিস্তারিতভাবে বর্ণনা করা হয়েছে।

এই আইনটি ডাচ ভাড়া আইনের বাকি অংশের সাথে কীভাবে সামঞ্জস্যপূর্ণ

ভাল জমিদারি আইন

২০২৩ সালের ১ জুলাই থেকে কার্যকর হওয়া ‘ভেট গুড ভেরহুরডারশাপ’ (Wet goed verhuurderschap) আইনটি বাড়িওয়ালা এবং ভাড়া প্রদানকারী এজেন্টদের জন্য জাতীয় আচরণবিধি নির্ধারণ করে: ভাড়াটে বাছাইয়ের ক্ষেত্রে কোনো বৈষম্য নয়, কোনো ভয়ভীতি প্রদর্শন নয়, মূল ভাড়ার দ্বিগুণের বেশি জামানত নয়, একটি লিখিত ভাড়া চুক্তি, ভাড়াটেকে লিখিতভাবে অবহিত করা, দ্বৈত এজেন্সি ফি নয়, এবং শুধুমাত্র অনুমোদিত পরিষেবা চার্জ। ‘অ্যাফোর্ডেবল রেন্ট অ্যাক্ট’ (Affordable Rent Act) এই তালিকায় সর্বোচ্চ ভাড়া এবং সর্বোচ্চ বৃদ্ধির সীমা যুক্ত করেছে, ফলে এখন ভাড়া সংক্রান্ত কোনো বিরোধ একাধারে একটি দেওয়ানি এবং নিয়ন্ত্রক বিষয়।

ওয়েট ভেস্ট হুর কন্ট্রাক্টেনের পর অস্থায়ী চুক্তি

স্থায়ী ভাড়া চুক্তি আইনটি ১ জুলাই ২০২৪ তারিখে কার্যকর হয়, যা সাশ্রয়ী ভাড়া আইনেরও একই দিন ছিল, এবং এই দুটি আইন একসাথে পড়াই শ্রেয়। ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:২৭১ ধারা অনুযায়ী, একটি স্বয়ংসম্পূর্ণ বাড়ির নতুন ভাড়াটিয়া এখন নিয়ম অনুযায়ী একটি অনির্দিষ্টকালের চুক্তি পেয়ে থাকেন। অস্থায়ী চুক্তি শুধুমাত্র অর্পিত আইনে নির্ধারিত কিছু শ্রেণীর জন্য সম্ভব — যার মধ্যে রয়েছে নির্দিষ্ট কিছু শিক্ষার্থী, বিদেশে সাময়িকভাবে কাজ করার সময় নিজেদের বাড়ি ভাড়া দেওয়া ব্যক্তি, কোনো ভাড়াটিয়াকে সাময়িকভাবে প্রতিস্থাপন করার সময় অন্তর্বর্তীকালীন ভাড়া, এবং জরুরি আবাসন প্রয়োজনে থাকা ব্যক্তি যেমন স্ট্যাটাস হোল্ডার ও দ্বিতীয় সুযোগের জন্য ভাড়া — এবং অ-স্বয়ংসম্পূর্ণ আবাসনের ক্ষেত্রেও এটি প্রযোজ্য। এই শ্রেণীগুলো ‘বেসলুইট বেটাআলবারে হুর’ (এসটিবি. ২০২৪, ১৮০)-এ নির্ধারিত আছে, যা ১ জুলাই ২০২৪ তারিখে কার্যকর হয়। আন্তর্জাতিকদের জন্য এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়: পুরোনো দুই বছরের চুক্তি, যা অতিরিক্ত ভাড়ার বিরুদ্ধে আপত্তি জানানোকে ঝুঁকিপূর্ণ করে তুলেছিল, তা আর স্বাভাবিক নিয়ম হিসেবে থাকছে না।

সেবা মূল্য

সার্ভিস চার্জ WWS-এর সর্বোচ্চ সীমার বাইরে এবং পয়েন্ট সিস্টেমের আওতার বাইরে থাকা অর্থ আদায়ের জন্য এটি একটি প্রচলিত উপায়। শুধুমাত্র অনুমোদিত আইটেমগুলোই হস্তান্তর করা যাবে এবং Huurcommissie সেগুলো মূল্যায়ন করতে পারবে। নতুন সার্ভিস-চার্জ নিয়মাবলী ১ জানুয়ারী ২০২৭ থেকে কার্যকর হবে।

এই আইনটি বাড়িওয়ালাদের জন্য কী অর্থ বহন করে, এবং তারপর থেকে কী ঘটেছে

একজন বিনিয়োগকারীর জন্য এই আইনটি তিনটি উপায়ে হিসাব-নিকাশ বদলে দিয়েছে। মধ্যম-মূল্যের একটি ইউনিটের জন্য আয়ের সর্বোচ্চ সীমা এখন স্থানীয় চাহিদার পরিবর্তে পরিমাপযোগ্য ভবনের বৈশিষ্ট্যের উপর নির্ভরশীল, তাই একটি ভালো অবস্থানে থাকা কিন্তু শক্তি-স্বল্প একটি ফ্ল্যাট ভাড়া দিলে তার মূল্য উল্লেখযোগ্যভাবে কমে যেতে পারে। সর্বোচ্চ সীমার সূচীকরণ সীমিত, ফলে আয়ের বৃদ্ধিও সীমাবদ্ধ। এবং ব্যবসা থেকে বেরিয়ে আসার সুযোগও আকর্ষণীয়: ভাড়া দেওয়া চালিয়ে যাওয়ার চেয়ে মালিক-বাসিন্দার কাছে বিক্রি করা প্রায়শই বেশি লাভজনক হয়।

ব্যাপকভাবে আলোচিত পরিণতি হলো এই যে, ব্যক্তিগত বাড়ির মালিকরা নিয়ন্ত্রিত এবং নতুনভাবে নিয়ন্ত্রিত ইউনিটগুলো বিক্রি করে দিয়েছেন, মুক্তখাতের সরবরাহ কমে গেছে এবং সেখানে চাওয়া ভাড়া বেড়েছে, এবং মধ্যম-বাজারের কিছু উন্নয়ন স্থগিত করা হয়েছে। ‘বেসলুইট হুরপ্রিজেন উনরুইমটে’-এর ৮ক অনুচ্ছেদে নতুন-নির্মাণ সারচার্জটি এগুলোর শেষোক্তটির মোকাবিলা করার উদ্দেশ্যেই করা হয়েছিল। ক্যাডাস্টার, সিবিএস এবং মন্ত্রণালয়ের বাজার পর্যবেক্ষণ এই প্রবণতাকেই সমর্থন করে: ১ জুলাই ২০২৪-এ মধ্যম-বাজারের অংশের জন্য ১৮৬ পয়েন্ট পর্যন্ত পয়েন্ট ব্যবস্থা বাধ্যতামূলক করার পর থেকে, ব্যক্তিগত বাড়ির মালিকদের দ্বারা বিক্রি করে দেওয়া প্রাক্তন ভাড়ার বাড়ির সংখ্যা বেড়েছে এবং মুক্তখাতের সরবরাহ সংকুচিত হয়েছে।

আইনটি প্রণীত রূপেই বলবৎ রয়েছে, এবং ‘বেসলুইট হুরপ্রিজেন উনরুইমটে’ (Besluit huurprijzen woonruimte) ক্রমাগত সংশোধিত হয়ে চলেছে, সর্বশেষ সংশোধিত হয়েছে ২০২৬ সালের এপ্রিলে, ফলে মূল্যায়ন বিধি এবং সীমাগুলো একটি পরিবর্তনশীল লক্ষ্যবস্তু। আবাসন ও স্থানিক পরিকল্পনা মন্ত্রণালয় (VRO) কর্তৃক আইনটির উপর আনুষ্ঠানিক পর্যবেক্ষণ প্রতিবেদন প্রতি বছর প্রকাশিত হয়। ‘ওয়েট টোকোমস্টবেস্টেনডিগে হুরকমিসি’ (Wet toekomstbestendige huurcommissie) (সংসদীয় পত্র ৩৬৭৯১) নামক একটি পৃথক বিলে হুরকমিসি ফি-এর কাঠামো, পরিষেবা চার্জ সংক্রান্ত বিরোধ এবং নিষ্পত্তির সময়সীমা নিয়ে আলোচনা করা হয়েছে। প্রতিনিধি পরিষদ ২০২৬ সালের ২১শে এপ্রিল এটি গ্রহণ করে; সিনেটে ২০২৬ সালের ১৪ই জুলাই একটি দ্বিতীয় কমিটির প্রতিবেদন জারি করা হয় এবং এর লিখিত প্রস্তুতি এখনও চলছে।

ব্যবহারিক দিকনির্দেশনা

আপনি যদি এমন একজন ভাড়াটিয়া হন যার সন্দেহ হয় যে ভাড়া অনেক বেশি।

• বাড়িওয়ালার কাছে লিখিতভাবে পয়েন্ট স্টেটমেন্টটি চেয়ে নিন এবং বলুন যে আপনাকে তা কখনো দেওয়া হয়নি।
• আপনার ফ্লোর এরিয়া, এনার্জি লেবেল, WOZ সিদ্ধান্ত এবং বাইরের জায়গার তথ্য হাতে রেখে, Huurcommissie-এর ভাড়া মূল্য যাচাই ব্যবহার করে নিজেই পয়েন্ট গণনা করুন।
• উপরের অন্তর্বর্তীকালীন নিয়মগুলোর সাথে আপনার চুক্তির তারিখ মিলিয়ে দেখুন — এর মাধ্যমেই নির্ধারিত হবে যে আপনার দাবি এখন থাকবে, নাকি কেবল নবায়নের সময়েই তা প্রযোজ্য হবে।
• ভাড়া চুক্তি শুরু হওয়ার পর থেকে ছয় মাসের সময়সীমাটি ডায়েরিতে লিখে রাখুন: এই সময়ের মধ্যে আপনি পূর্ববর্তী সময়ের জন্য ভাড়ায় ছাড় পেতে পারেন, এর বাইরে সাধারণত কেবল পরবর্তী সময়ের জন্যই ছাড় পাওয়া যায়।
• একই সাথে আপনার পৌরসভার প্রশাসনিক দপ্তরেও বিষয়টি জানান। এর প্রয়োগে আপনার কোনো খরচ হবে না এবং এটি মামলা করার আপনার ইচ্ছার উপরও নির্ভর করে না।
• হুট করে ভাড়ার আংশিক অর্থ প্রদান বন্ধ করবেন না। শুধুমাত্র চুক্তি বা সিদ্ধান্তের ভিত্তিতেই ভাড়া হ্রাস করুন।

আপনি যদি একজন বাড়িওয়ালা হিসেবে আপনার পোর্টফোলিওকে নিয়ম মেনে আনতে চান

• বর্তমান WWS বা WWSO-এর অধীনে থাকা প্রতিটি ইউনিটকে, ভবনের পরিবর্তে ইউনিট অনুযায়ী স্কোর করুন এবং গণনাটি লিপিবদ্ধ করুন।
• যাচাই করে দেখুন কোনো সারচার্জ প্রযোজ্য কিনা — যেমন নবনির্মিত ভবন, স্মৃতিস্তম্ভ বা সংরক্ষিত নগরদৃশ্য — কারণ এগুলো সর্বোচ্চ সীমা উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তন করে দেয়।
• এনার্জি লেবেলটি ভালোভাবে দেখুন: ইনসুলেশন, গ্লেজিং বা হিটিং ব্যবস্থার উন্নতি করাই হলো সর্বোচ্চ ভাড়া বাড়ানোর সবচেয়ে সরাসরি ও আইনসম্মত উপায়।
• পরিষেবা চার্জ আলাদা করুন এবং একটি যথাযথ বার্ষিক বিবরণীর মাধ্যমে শুধুমাত্র অনুমোদিত আইটেমগুলোর জন্য চার্জ ধার্য করুন।
• প্রতিটি নতুন ভাড়া চুক্তির সাথে পয়েন্ট স্টেটমেন্টটি প্রদান করুন এবং এর প্রমাণ সংরক্ষণ করুন।
• আপনার মূল চুক্তিতে থাকা ভাড়া বৃদ্ধির ধারাগুলো বার্ষিক সর্বোচ্চ সীমার সাথে মিলিয়ে পর্যালোচনা করুন; এর চেয়ে বেশি ভাড়ার অনুমতি দেয় এমন কোনো ধারা সেই পরিমাণ পর্যন্ত বলবৎযোগ্য নয়।
• যেখানে কোনো ইউনিট নির্ধারিত সীমার মধ্যে লোকসানে চলছে, সেখানে পুনর্গঠনের আগে পরামর্শ নিন। কৃত্রিম নির্মাণ—যেমন ভুয়া সার্ভিস চার্জ, ফ্ল্যাটকে ভুলভাবে ঘর হিসেবে চিহ্নিত করা, বা ছুটির জন্য ভাড়া দেওয়া বলে দাবি করা—এগুলোই প্রয়োগকারী দলগুলো খুঁজে থাকে।

Law & More ডাচ ভাড়া আইন বিষয়ে ভাড়াটিয়া ও বাড়িওয়ালা উভয়কেই ইংরেজিতে পরামর্শ প্রদান করে। Eindhoven এবং Amsterdamযেখানে কোনো ভাড়া চুক্তি সাশ্রয়ী ভাড়া আইনের (Affordable Rent Act) অধীনে থাকে, সেখানে পয়েন্ট গণনা এবং চুক্তির তারিখ পর্যালোচনার মাধ্যমে বিষয়টি সাধারণত দ্রুত নিষ্পত্তি হয়ে যায়।