বিদেশী হিসেবে নেদারল্যান্ডসে বাড়ি কেনা

নেদারল্যান্ডসে বাড়ি কেনার একটি নির্দিষ্ট আইনি কাঠামো রয়েছে: একটি দরপত্র, একটি লিখিত ক্রয় দলিল, একটি বিধিবদ্ধ ছাড়ের সময়কাল, পূর্বশর্তসমূহ, একটি আমানত, এবং ভূমি রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধিত একটি নোটারি দ্বারা সত্যায়িত হস্তান্তর দলিল। বিদেশিদের জন্য বেশিরভাগ নির্দেশনা আসে এস্টেট এজেন্টদের কাছ থেকে এবং তা মূল্যের উপরই বেশি আলোকপাত করে। এই নিবন্ধে এর পরিবর্তে আইনি পদক্ষেপগুলো তুলে ধরা হয়েছে — কখন এবং কী আপনাকে বাধ্য করে, এবং কী থেকে আপনি এখনও সরে আসতে পারেন। এটি আইনি নির্দেশনা, আর্থিক পরামর্শ নয়।

কোনো বিদেশী নাগরিক কি নেদারল্যান্ডসে বাড়ি কিনতে পারেন?

হ্যাঁ। ডাচ আবাসিক সম্পত্তির মালিকানার ক্ষেত্রে কোনো জাতীয়তার সীমাবদ্ধতা নেই। নিবন্ধিত মালিক হওয়ার জন্য আপনাকে ডাচ নাগরিক, ইইউ নাগরিক বা নেদারল্যান্ডসের বাসিন্দা হতে হবে না। এর জন্য কোনো অনুমতিপত্র বা বসবাসের কোনো ন্যূনতম সময়সীমা নেই। ভূমি রেজিস্ট্রি (কাডাস্টার) মালিকের পাসপোর্ট বিবেচনা না করেই প্রতিটি জমির মালিকের নাম নথিভুক্ত করে।

দুটি বিষয়কে প্রায়শই এমন একটি নিষেধাজ্ঞা বলে ভুল করা হয় যার কোনো অস্তিত্বই নেই। প্রথমত, মালিকানা কোনো অভিবাসন অবস্থা নয়: বাড়ি কিনলেই আপনি বসবাসের কোনো অধিকার পান না, এবং অস্থায়ী অভিবাসী অবস্থাও আপনাকে সম্পত্তির মালিক হতে বাধা দেয় না। দ্বিতীয়ত, কিছু পৌরসভা ভাড়া দেওয়ার উদ্দেশ্যে বাড়ি কেনার ওপর নিষেধাজ্ঞা আরোপ করে, বিদেশিদের ওপর নয়। ২০২২ সালের ১ জানুয়ারি থেকে কার্যকর হওয়া ‘অপকুপবেসচেরমিং’ নামক প্রকল্পের অধীনে , কোনো পৌরসভা এমন এলাকা নির্ধারণ করতে পারে যেখানে কেনার পর একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য অনুমতি ছাড়া কম দামী বা মাঝারি দামী বাড়ি ভাড়া দেওয়া যাবে না। এই নিয়মটি আপনি বাড়িটি দিয়ে কী করছেন তার ওপর প্রযোজ্য, আপনি কে তার ওপর নয়।

বিড করার আগে আপনার যা যা প্রস্তুত রাখা প্রয়োজন।

নাগরিক পরিষেবা নম্বর (বিএসএন)

ডাচ ব্যক্তিগত রেকর্ড ডেটাবেসে নিবন্ধিত প্রত্যেককে স্বয়ংক্রিয়ভাবে বিএসএন (BSN) প্রদান করা হয়; এর পরিবর্তে অনাবাসীরা অনাবাসী রেকর্ড ডেটাবেসে নিজেদের নাম নথিভুক্ত করে সেইভাবে এটি পেতে পারেন। মালিকানা বিএসএন থাকার উপর নির্ভর করে না, কিন্তু নোটারি কর্তৃক দাখিলকৃত হস্তান্তর কর রিটার্নটি এর উপর নির্ভরশীল, এবং ব্যাংকগুলোও এটি চাইবে।

একটি ডাচ ব্যাংক অ্যাকাউন্ট

আইন অনুযায়ী এটি বাধ্যতামূলক নয়, কিন্তু আপনার এটি প্রয়োজন হবে। মূল্য এবং খরচ নোটারির ক্লায়েন্ট অ্যাকাউন্টে ( derdengeldenrekening ) জমা হয়, এবং বিদেশি অ্যাকাউন্ট থেকে পেমেন্ট ধীরগতিতে হয় ও প্রায়শই মানি-লন্ডারিং-বিরোধী যাচাইয়ের কারণে আটকে যায়। স্থানান্তরের দিন সকালে তহবিল ক্লিয়ার না হলে তা প্রক্রিয়াটি থামিয়ে দেবে।

আইনি স্তরে একজন বন্ধকী ঋণদাতা কী কী চাইবে

• ডাচ বন্ধক হলো একটি স্থাবর সম্পত্তি অধিকার যা একটি পৃথক নোটারি দলিলের মাধ্যমে সৃষ্টি হয়, যা হস্তান্তরের একই তারিখে সম্পাদিত এবং একই রেজিস্টারে নিবন্ধিত হয়।
• ঋণদাতার বাধ্যতামূলক লিখিত প্রস্তাব আপনার অর্থায়নের শর্ত এর সাথেই যুক্ত থাকা উচিত। একটি অস্থায়ী ইঙ্গিত কোনো প্রস্তাব নয়, এবং এর উপর নির্ভর করার ফলেই ক্রেতারা সবচেয়ে বেশি আমানত হারান।
• আপনি যদি বিবাহিত হন বা কোনো নিবন্ধিত অংশীদারিত্বে থাকেন, তবে সাধারণত আপনার জীবনসঙ্গীকে পক্ষ হতে হবে বা সম্মতি দিতে হবে। বিদেশী বৈবাহিক সম্পত্তি ব্যবস্থা এই বিষয়টিকে জটিল করে তোলে; তাই নোটারির কাছে বিষয়টি আগেভাগেই উত্থাপন করুন।

এস্টেট এজেন্ট: কে কার পক্ষে কাজ করে

এখানেই বিদেশি ক্রেতারা প্রায়শই সবচেয়ে বেশি প্রতারিত হন। যে এজেন্ট আপনাকে বাড়ি দেখান, আপনার প্রশ্নের উত্তর দেন এবং ক্রয় দলিল তৈরি করেন, তিনি হলেন বিক্রয় প্রতিনিধি ( verkoopmakelaar ), যিনি বিক্রেতার নির্দেশে ও পারিশ্রমিকে কাজ করেন এবং বিক্রেতার স্বার্থেই কর্মরত থাকেন। বাড়ি দেখানোর সময় বলা কোনো কথাই এই বিষয়টিকে বদলাতে পারে না। তিনি নিরপেক্ষ নন, আপনার উপদেষ্টাও নন, এবং দাম কমানোর জন্য দর কষাকষি করা বা আপনার কোন শর্তগুলোর ওপর জোর দেওয়া উচিত সে বিষয়ে পরামর্শ দেওয়ার কোনো দায়িত্ব তার নেই।

একজন ক্রয় প্রতিনিধিকে ( aankoopmakelaar ) আপনি নিযুক্ত করেন: সম্পত্তির মূল্যায়ন, দরপত্র আহ্বান, মালিক সমিতি ও জরিপ যাচাই করা এবং আপনার তদন্তের দায়িত্ব পালনে সহায়তা করার জন্য। প্রধান এজেন্ট সমিতিগুলোর পেশাগত নিয়ম অনুযায়ী, একই লেনদেনে একজন এজেন্ট উভয় পক্ষের হয়ে কাজ করতে পারেন না।

দরপত্রটি, এবং কেন এটি এখনও আপনাকে বাধ্য করে না

প্রস্তাবিত মূল্যটি আলোচনার একটি আমন্ত্রণ, কোনো প্রস্তাব নয়। বিক্রেতা সর্বোচ্চ দর প্রত্যাখ্যান করতে পারেন, আরও ভালো শর্তে কম দামে তা গ্রহণ করতে পারেন, অথবা অন্য কোথাও বিক্রি করে দিতে পারেন। আগ্রহ বেশি থাকলে সম্পত্তিটি গোপন দরপত্রের ( inschrijving ) মাধ্যমে বিক্রি করা হতে পারে, এবং সেক্ষেত্রেও বিক্রেতাই সিদ্ধান্ত নেন।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ আইনি বিষয়টি হলো এই। যেখানে ক্রেতা একজন সাধারণ ব্যক্তি যিনি কোনো ব্যবসা বা পেশার সাথে যুক্ত নন, এবং সম্পত্তিটি বসবাসের উদ্দেশ্যে কেনা হচ্ছে, সেখানে ক্রয়চুক্তি অবশ্যই লিখিতভাবে সম্পন্ন করতে হবে (ধারা ৭:২ BW)। উভয় পক্ষ দলিলে স্বাক্ষর না করা পর্যন্ত কোনো বাধ্যতামূলক বিক্রয় সম্পন্ন হয় না। টেলিফোন, ই-মেইল বা করমর্দনের মাধ্যমে গৃহীত কোনো দর আপনাকে চুক্তিতে আবদ্ধ করে না।

এর ফলস্বরূপ একটি অস্বস্তিকর পরিস্থিতি তৈরি হয়: এটি বিক্রেতাকেও দায়বদ্ধ করে না। স্বাক্ষরের আগ পর্যন্ত তিনি আরও বেশি দর গ্রহণ করতে পারেন, এবং আপনার কোনো দাবি থাকে না। যে ক্রেতারা ধরে নেন যে “আমাদের প্রস্তাব গৃহীত হয়েছে” মানেই বাড়িটি তাদের, এবং সেই অনুযায়ী জিনিসপত্র সরানোর ব্যবস্থা করেন, তারা ঝুঁকির মধ্যে থাকেন। দ্রুত লিখিত দলিলের জন্য চাপ দিন।

ক্রয় দলিল (koopovereenkomst)

প্রায় প্রতিটি বিদ্যমান বাড়িই এজেন্ট সমিতি এবং ভোক্তা সংগঠনগুলোর যৌথভাবে তৈরি করা একটি আদর্শ মডেল ক্রয় দলিলের মাধ্যমে বিক্রি হয়। এর ব্যবহার বাধ্যতামূলক নয়, কিন্তু এর কোনো বিচ্যুতি প্রশ্নবিদ্ধ হওয়া উচিত: মডেলটি ইচ্ছাকৃতভাবে ভারসাম্যপূর্ণ রাখা হয়, তাই এর সাথে যুক্ত কোনো ধারা সাধারণত বিক্রেতার পক্ষেই যায়। অন্ততপক্ষে যাচাই করুন:

• ভূমি-সংক্রান্ত বিবরণ, এবং জমিটি স্বত্বাধিকারভুক্ত নাকি ভূমি-লিজের অধীনে রয়েছে।
• স্থানান্তরযোগ্য জিনিসপত্র ও আসবাবপত্রের তালিকা — রান্নাঘর ও মেঝে নিয়ে বিবাদ এড়ানো সম্ভব।
• হস্তান্তরের তারিখ এবং দখল গ্রহণের তারিখ, যা ভিন্ন হতে পারে।
• পূর্বশর্তসমূহ, সেগুলোর সময়সীমা এবং কীভাবে সেগুলো প্রয়োগ করতে হবে।
• আমানত বা ব্যাংক গ্যারান্টি এবং কখন তা প্রদান করতে হবে।
• অতিরিক্ত ধারা: বয়স সংক্রান্ত ধারা, যেমন আছে তেমন ধারা, অ্যাসবেস্টস সংক্রান্ত ধারা, অথবা এমন একটি ধারা যেখানে উল্লেখ থাকে যে বিক্রেতা সেখানে কখনো বসবাস করেননি।
• দায়বদ্ধতা: স্বত্বাধিকার, গুণগত বাধ্যবাধকতা এবং পৌরসভা কর্তৃক আরোপিত বিধিনিষেধ।

স্বাক্ষর করার আগে দলিলটি পর্যালোচনা করিয়ে নিন: একবার নির্দিষ্ট সময়সীমা শেষ হয়ে গেলে এবং শর্তগুলো অকার্যকর হয়ে গেলে, এর শর্তাবলীই আপনার চুক্তি হয়ে যাবে।

আইনসম্মত শীতলীকরণ সময়কাল

বাসস্থানের একজন ব্যক্তিগত ক্রেতার জন্য তিন দিনের একটি আইনসম্মত অবকাশ থাকে, যার মধ্যে ক্রয়টি বাতিল করা যেতে পারে (ধারা ৭:২ BW)।

• স্বাক্ষরিত দলিল বা এর একটি অনুলিপি আপনাকে হস্তান্তর করার পরের দিন থেকে এটি শুরু হয়। তারিখসহ একটি রসিদ চেয়ে নিন।
• তিনটি দিনের মধ্যে অন্তত দুটি শনিবার, রবিবার বা স্বীকৃত সরকারি ছুটির দিন হওয়া যাবে না; অন্যথায় একটি দিন যোগ করা হবে।
• কোনো কারণ দর্শানোর প্রয়োজন নেই এবং কোনো ক্ষতিপূরণও প্রদেয় নয়। এটি শুধুমাত্র ক্রেতাকে সুরক্ষা দেয়; বিক্রেতার কোনো সমতুল্য অধিকার নেই।
• লিখিতভাবে বাতিল করুন এবং নোটিশটি নিশ্চিত করুন। পৌছানোর বিক্রেতা বা বিক্রয় প্রতিনিধিকে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে — শেষ দিনে পাঠানো হলেও পরে পাওয়া গেলে তা অনেক দেরি হয়ে যায়।

শর্ত পূর্ববর্তী

পূর্বশর্তগুলো হলো দলিলে আলোচনার মাধ্যমে নির্ধারিত অব্যাহতির পথ—যা ক্রেতার সবচেয়ে মূল্যবান সুরক্ষা এবং প্রতিযোগিতামূলক বাজারে সর্বপ্রথম বিসর্জন দিতে হয়। নিলাম প্রতিযোগিতায় জেতার জন্য এগুলো মওকুফ করলে, অর্থায়নবিহীন একটি ক্রয় মূল্যের প্রায় দশ শতাংশের ব্যক্তিগত দায়ে পরিণত হয়।

অর্থায়নের শর্ত

• একটি বাস্তবসম্মত সময়সীমা নির্ধারণ করুন। সাধারণত চার থেকে ছয় সপ্তাহ সময় লাগে; তবে বৈদেশিক আয় বা শিক্ষানবিশ চাকরির ক্ষেত্রে ঋণদাতার আরও বেশি সময় লাগতে পারে।
• অর্থের পরিমাণ এবং সম্ভব হলে, যে শর্তে অর্থায়ন অবশ্যই পেতে হবে তা উল্লেখ করুন।
• মডেল দলিলটিতে সাধারণত আহ্বানের প্রয়োজন হয় নথিভুক্তসময়মতো লিখিত নোটিশ, যার সাথে ঋণদাতার লিখিত প্রত্যাখ্যানপত্র সংযুক্ত থাকবে। অর্থায়ন ব্যর্থ হয়েছে—এমন ভিত্তিহীন বিবৃতি নিয়মিতভাবে প্রত্যাখ্যান করা হয়।
• নির্ধারিত সময়সীমা পার হয়ে গেলে, লিখিতভাবে সময় বাড়ানোর জন্য অনুরোধ করুন। আগে এর মেয়াদ শেষ হয়ে গেলে বিক্রেতার লিখিত সম্মতি নিন। নীরবতা মেয়াদ বৃদ্ধি নয়।

কাঠামোগত জরিপের অবস্থা

যদি কোনো সমীক্ষায় মেরামতের খরচ একটি সম্মত সীমার উপরে উঠে আসে, তবে এটি আপনাকে চুক্তি বাতিল করতে বা পুনরায় আলোচনা করার সুযোগ দেয়। দুটি বিষয় সঠিক হতে হবে: সীমাটি, এবং কোন খরচগুলো এর অন্তর্ভুক্ত হবে — শুধুমাত্র “অবিলম্বে প্রয়োজনীয়” মেরামত গণনা করার শর্তটি, খুঁজে পাওয়া সমস্ত ত্রুটি গণনা করার শর্তের চেয়ে অনেক বেশি সংকীর্ণ।

জাতীয় বন্ধকী গ্যারান্টি শর্ত

ন্যাশনাল মর্টগেজ গ্যারান্টি ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) ঋণদাতার ঝুঁকি এবং সাধারণত সুদের হার হ্রাস করে এবং নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে ঋণগ্রহীতাকে অবশিষ্ট ঋণ থেকে সুরক্ষা দেয়। যে সর্বোচ্চ ঋণের নিশ্চয়তা দেওয়া যেতে পারে, যেখানে শক্তি-সাশ্রয়ী ব্যবস্থার জন্য এর মাধ্যমে অর্থায়ন করা হয় সেখানে প্রযোজ্য উচ্চতর সীমা এবং এককালীন ফি প্রতি বছর Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen দ্বারা নির্ধারিত হয় এবং তাদের নিজস্ব ওয়েবসাইটে প্রকাশিত হয়; আপনার আবেদনের তারিখে বর্তমান পরিসংখ্যানের জন্য আপনার ঋণদাতার সাথে যোগাযোগ করুন। যেহেতু NHG বাড়ির পরিবর্তে ঋণের সাথে সংযুক্ত থাকে, তাই এর উপর নির্ভরশীল একজন ক্রেতার উচিত শুধুমাত্র অর্থায়ন পাওয়ার উপর নির্ভর না করে, NHG- এর মাধ্যমে অর্থায়ন পাওয়ার শর্ত আরোপ করে ক্রয় সম্পন্ন করা।

শর্ত যাই হোক না কেন, নিয়ম একই: সময়মতো, লিখিতভাবে এবং চুক্তিতে নির্ধারিত পদ্ধতিতে তা উল্লেখ করতে হবে। ভুলভাবে উল্লেখ করা কোনো শর্তের কোনো মূল্য থাকে না।

আমানত বা ব্যাংক গ্যারান্টি

দলিলটিতে সাধারণত শর্তাবলি শেষ হওয়ার পর একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে আপনাকে নোটারির ক্লায়েন্ট অ্যাকাউন্টে একটি আমানত জমা দিতে অথবা একটি ব্যাংক গ্যারান্টি প্রদান করতে বলা থাকে। NVM, VBO, VastgoedPRO এবং Vereniging Eigen Huis-এর মডেল ক্রয় চুক্তিতে এই পরিমাণটি ক্রয়মূল্যের ১০% নির্ধারণ করা আছে । একটি গ্যারান্টি আপনার ব্যাংক একটি নির্দিষ্ট ফি-এর বিনিময়ে ইস্যু করে এবং এতে নগদ অর্থ আটকে থাকার ঝুঁকি এড়ানো যায়; আমানতের অর্থ নোটারির কাছে জমা থাকে এবং হস্তান্তরের সময় তা মূল্যের সাথে সমন্বয় করা হয়। এই দুটি পদ্ধতির যেকোনো একটি চুক্তি সম্পন্ন করতে ব্যর্থ হলে আপনাকে যে জরিমানা দিতে হতো, তা থেকে সুরক্ষা দেয়। এই সময়সীমা পূরণ করতে ব্যর্থ হওয়াটাও একটি চুক্তিভঙ্গ, এবং বিদেশ থেকে অর্থায়নকারী ক্রেতারা প্রায়শই এই সময়সীমাটিই পার করে ফেলেন।

জরিপ, তথ্য প্রকাশ এবং তদন্ত করার আপনার নিজস্ব দায়িত্ব

ডাচ আইন উভয় পক্ষের উপরই দায়িত্ব আরোপ করে। বিক্রেতাকে অবশ্যই চুক্তি অনুযায়ী এবং স্বাভাবিক বাসস্থান হিসেবে ব্যবহারের উপযোগী একটি সম্পত্তি হস্তান্তর করতে হবে (ধারা ৭:১৭ বিডব্লিউ), এবং আপনার দ্বারা স্পষ্টভাবে গৃহীত শর্তাবলী ব্যতীত অন্য কোনো বিশেষ চার্জ ও বিধিনিষেধ ছাড়া তা হস্তান্তর করতে হবে (ধারা ৭:১৫ বিডব্লিউ)। সম্পত্তিটি সম্পর্কে তিনি যা জানেন, তা তাকে অবশ্যই প্রকাশ করতে হবে।

এর বিপরীতে ক্রেতার তদন্ত করার দায়িত্ব রয়েছে। যে ত্রুটিগুলো আপনি দেখে, জিজ্ঞাসা করে বা সমীক্ষা করিয়ে আবিষ্কার করতে পারতেন, সেগুলো সাধারণত আপনারই সমস্যা। যেখানে বিক্রেতা কোনো ত্রুটি সম্পর্কে জেনেও কিছু বলেননি, সেখানে তথ্য প্রকাশ করার দায়িত্বটি সাধারণত বেশি জোরালো হয়, কিন্তু সেই বিতর্কে জেতার আশা কখনোই করবেন না। এর পরিবর্তে তদন্ত করুন: একটি সমীক্ষা করান, বিক্রেতার প্রশ্নমালা এবং পরিবেশ পরিকল্পনা পড়ুন, এবং ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে মালিক সমিতির কাগজপত্র দেখুন।

দুটি ধারা ঝুঁকি ক্রেতার উপর চাপিয়ে দেয়। পুরোনো বাড়ির ক্ষেত্রে প্রচলিত ‘বয়স সংক্রান্ত ধারা’ ( ouderdomsclausule ) বিক্রেতার দায়বদ্ধতাকে এমনভাবে সীমিত করে যে, আপনি ভবনটির তৎকালীন নির্মাণ ও রক্ষণাবেক্ষণের মান মেনে নিতে বাধ্য থাকেন; এর শব্দচয়ন গুরুত্বপূর্ণ, কারণ এর কিছু সংস্করণ প্রকৃত বয়সজনিত ত্রুটির বাইরেও যায়। ‘ যেমন আছে তেমন’ ধারাটি সম্পত্তিটিকে তার বর্তমান অবস্থায় বিক্রি করে এবং আইন যতদূর অনুমতি দেয়, ততদূর বিক্রেতার দায়বদ্ধতা থেকে অব্যাহতি দেয়; এর সাথে প্রায়শই এমন একটি ধারা যুক্ত থাকে যেখানে উল্লেখ করা হয় যে বিক্রেতা সেখানে কখনও বসবাস করেননি। এই দুটি ধারার যেকোনো একটি দেখলে, জরিপ আর ঐচ্ছিক থাকে না।

হস্তান্তরের পর কোনো ত্রুটি দেখা দিলে, অবিলম্বে বিক্রেতাকে লিখিতভাবে জানান। ধারা ৭:২৩ BW অনুযায়ী, ক্রেতাকে ত্রুটিটি আবিষ্কারের যুক্তিসঙ্গত সময়ের ( bekwame tijd ) মধ্যে, অথবা যে মুহূর্তে তার যুক্তিসঙ্গতভাবে এটি আবিষ্কার করা উচিত ছিল, সেই মুহূর্তের মধ্যে অভিযোগ করতে হবে; উক্ত ধারার নির্দিষ্ট দুই মাসের সময়সীমাটি অস্থাবর সম্পত্তির ভোক্তা ক্রয়ের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, বাড়ি ক্রয়ের ক্ষেত্রে নয়, তাই নির্ভর করার মতো কোনো নির্দিষ্ট সপ্তাহের সংখ্যা নেই। যে ক্রেতা অপেক্ষা করে, সে তার দাবি হারায়।

নোটারি, হস্তান্তর দলিল এবং মালিকানার মুহূর্ত

ডাচ সম্পত্তি ব্যক্তিগতভাবে হস্তান্তর করা যায় না। মালিকানা শুধুমাত্র নেদারল্যান্ডসে প্রতিষ্ঠিত একজন দেওয়ানি-আইন নোটারি দ্বারা একটি নোটারি করা হস্তান্তর দলিল সম্পাদনের মাধ্যমে হস্তান্তরিত হয় , এবং তারপরে ভূমি রেজিস্ট্রি দ্বারা পরিচালিত পাবলিক রেজিস্টারে তা নিবন্ধিত হয় (ধারা ৩:৮৯ বিডব্লিউ)। হস্তান্তরের জন্য একটি বৈধ স্বত্ব এবং নিষ্পত্তির ক্ষমতা সম্পন্ন একজন বিক্রেতাও প্রয়োজন (ধারা ৩:৮৪ বিডব্লিউ)।

আপনার সুরক্ষার বেশিরভাগটাই নোটারির কাজের উপর নির্ভর করে:

• বিক্রেতার মালিকানা নিশ্চিত করতে এবং বন্ধক, ক্রোক, স্বত্বাধিকার ও বিধিনিষেধ শনাক্ত করতে রেজিস্টার অনুসন্ধান করা হয় — চুক্তি স্বাক্ষরের দিনে এবং নিবন্ধনের পরেও এই প্রক্রিয়ার পুনরাবৃত্তি করা হয়।
• অর্থ পাচার বিরোধী নিয়মাবলীর অধীনে আপনার পরিচয় এবং আপনার তহবিলের উৎস যাচাই করে।
• হস্তান্তর দলিল এবং, যদি আপনি ঋণ গ্রহণ করেন, বন্ধকী দলিল প্রস্তুত করে এবং একটি সমাপ্তি বিবৃতি জারি করে।
• বিদ্যমান বন্ধকী ঋণ পরিশোধ নিশ্চিত করে, নিবন্ধন সম্পূর্ণ বৈধ বলে নিশ্চিত হওয়ার পরেই বিক্রেতাকে অর্থ প্রদান করে এবং হস্তান্তর কর পরিশোধ করে।

দলিল নিবন্ধনের পরেই আপনি মালিক হন — স্বাক্ষরের মাধ্যমে নয়, বা অর্থ প্রদানের মাধ্যমেও নয়। যেহেতু ক্রেতাই অর্থ প্রদান করেন, তাই ঐতিহ্যগতভাবে তিনিই নোটারি নির্বাচন করেন। আপনাকে অবশ্যই বেছে নিতে হবে: ফি বিভিন্ন রকম হতে পারে, এবং ইংরেজিতে কাজ করতে অভ্যস্ত এমন একজন নোটারি খুঁজে বের করা লাভজনক।

খরচ

বিদ্যমান বাড়িগুলি সাধারণত 'কোস্টেন কোপার' (kk) পদ্ধতিতে বিক্রি করা হয়: ক্রেতাকে মূল্যের উপরে হস্তান্তর খরচ বহন করতে হয়। নতুন নির্মিত বাড়িগুলি প্রায়শই ' ফ্রিজ অপ নাম ' (von) পদ্ধতিতে বিক্রি করা হয়, যেখানে এই খরচগুলি অন্তর্ভুক্ত থাকে। মূল বিষয়টি হলো হস্তান্তর কর ( ওভারড্রাক্টসবেলাসটিং )। এর জন্য চারটি ব্যবস্থা পাশাপাশি বিদ্যমান: একটি নির্দিষ্ট বয়সসীমার মধ্যে থাকা প্রথমবারের ক্রেতার জন্য এককালীন ছাড়, যিনি বাড়িতে বসবাস করবেন এবং যার ক্রয়ের মূল্য একটি সর্বোচ্চ সীমার নিচে থাকবে; এমন বাসস্থানের জন্য হ্রাসকৃত হার যেখানে আপনি নিজে আপনার প্রধান বাসস্থান হিসাবে বসবাস করবেন; এমন বাসস্থানের জন্য উচ্চতর হার যেখানে আপনি বসবাস করবেন না, যেমন ছুটির বাড়ি বা ভাড়া দেওয়ার উদ্দেশ্যে কেনা সম্পত্তি; এবং অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তির জন্য সাধারণ হার। এই হার, বয়সসীমা এবং মূল্যের সর্বোচ্চ সীমা 'ভেট অপ বেলাসটিংগেন ভ্যান রেখটসভেরকিয়ার' (Wet op belastingen van rechtsverkeer)-এ উল্লেখ থাকে, আইনসভা বার্ষিক কর প্যাকেজে এগুলি সমন্বয় করে এবং 'বেলাসটিংডিয়েনস্ট' (Belastingdienst) এগুলি প্রকাশ করে; চুক্তির তারিখের পরিবর্তে হস্তান্তরের তারিখে প্রযোজ্য হারটি যাচাই করুন এবং আপনার কর উপদেষ্টার কাছ থেকে তা জেনে নিন। ১ জানুয়ারী ২০২৬ থেকে প্রধান বাসস্থান হিসেবে ব্যবহৃত নয় এমন আবাসনের হার কমানো হয়েছে, তাই পুরোনো সারসংক্ষেপগুলিতে একটি উচ্চতর অঙ্ক উল্লেখ করা আছে।

এছাড়াও হস্তান্তর ও বন্ধকী দলিলের জন্য নোটারির ফি; ক্যাডাস্টার কর্তৃক বার্ষিকভাবে নির্ধারিত প্রতিটি দলিলের জন্য ভূমি রেজিস্ট্রি নিবন্ধন ফি; একটি মূল্যায়ন; একটি জরিপ; এনএইচজি ফি; বন্ধকী সংক্রান্ত পরামর্শ; এবং একজন ক্রয় এজেন্টের ফি-এর জন্য বাজেট করুন।

ভূমি ইজারা এবং মালিক সমিতি

ভূমি ইজারা (এরফপ্যাক্ট). কিছু অংশে Amsterdam এবং অন্য কিছু শহরে আপনি সরাসরি জমিটি না কিনে, ভবন এবং জমির একটি দীর্ঘমেয়াদী ইজারা কেনেন: শর্ত সাপেক্ষে ব্যবহারের অধিকার এবং একটি ভূমি ভাড়া, যা নির্দিষ্ট, পর্যায়ক্রমে সংশোধিত, বা চিরস্থায়ীভাবে কিনে নেওয়া যেতে পারে। দরপত্র জমা দেওয়ার আগে শর্তাবলী এবং সংশোধনের প্রক্রিয়াটি পড়ে নিন — কেনার পরপরই কোনো সংশোধনের সময় হলে তা ব্যয়বহুল হতে পারে।

মালিক সমিতি ( Vereniging van Eigenaars , VvE)। একটি ফ্ল্যাট কেনার অর্থ হলো একটি অ্যাপার্টমেন্টের অধিকার কেনা, এবং এর সদস্যপদ স্বয়ংক্রিয় ও বাধ্যতামূলক। স্বাক্ষর করার আগে, বিভাজন দলিল, অভ্যন্তরীণ নিয়মাবলী, সাম্প্রতিক কার্যবিবরণী, হিসাবপত্র, সংরক্ষিত তহবিলের ব্যালেন্স এবং যেকোনো রক্ষণাবেক্ষণ পরিকল্পনা সংগ্রহ করুন, এবং যাচাই করে দেখুন যে বড় কোনো কাজের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়া হলেও তার জন্য অর্থ পরিশোধ করা হয়নি কি না। তহবিলের ঘাটতিযুক্ত একটি সমিতি হলো এমন একটি দায় যা আপনি উত্তরাধিকারসূত্রে পান।

যদি বিক্রেতা সম্পাদন না করে

একবার ‘কুলিং-অফ পিরিয়ড’ শেষ হয়ে গেলে এবং শর্তগুলো বাতিল হয়ে গেলে, চুক্তিটি উভয় পক্ষের জন্য বাধ্যতামূলক হয়ে যায়। যদি বিক্রেতা নির্ধারিত তারিখে হস্তান্তর করতে অস্বীকার করেন, তবে প্রচলিত পদ্ধতিতে একটি সুসংগঠিত প্রতিকারের ব্যবস্থা রয়েছে: চুক্তিতে নির্ধারিত স্বল্প সময় দিয়ে একটি লিখিত খেলাপের নোটিশ দেওয়া; এরপরও যদি তিনি তা পালন না করেন, তবে হয় চুক্তিটি বাতিল করে জরিমানা দাবি করুন, অথবা চুক্তি পালনের দাবি জানিয়ে বিলম্বের জন্য দৈনিক জরিমানা দাবি করুন। জরিমানা সাধারণত ক্রয়মূল্যের ১০% হয়ে থাকে — আর একারণেই আমানতের পরিমাণ এই অঙ্কে নির্ধারণ করা হয়।

একই ব্যবস্থা আপনার বিপক্ষে কাজ করে: যে ক্রেতা চুক্তি সম্পন্ন করতে পারে না এবং প্রয়োগ করার মতো কোনো শর্তও অবশিষ্ট থাকে না, তাকে সেই শাস্তির সম্মুখীন হতে হয়, এবং নোটারি আপনার জমানো টাকা আটকে রাখে। সময়সীমা পার হয়ে যাওয়ার প্রথম লক্ষণ দেখা দিলেই পরামর্শ নিন।

ধাপে ধাপে সময়রেখা