নেদারল্যান্ডসে যৌথভাবে বাড়ি কেনা: মালিকানা, বন্ধক এবং প্রস্থান

নেদারল্যান্ডসে যখন আপনারা একসাথে একটি বাড়ি কেনেন, তখন নোটারি দলিলের মাধ্যমে নির্ধারিত হয় কার অংশ কার মালিকানাধীন হবে, কিন্তু আপনাদের নিজেদের মধ্যে যা-ই চুক্তি হোক না কেন, আপনারা প্রত্যেকেই সম্পূর্ণ বন্ধকের জন্য ব্যাংকের কাছে দায়বদ্ধ থাকেন। সমান আচরণের প্রধান ব্যতিক্রম হলো যা আপনারা কাগজে-কলমে লিপিবদ্ধ করেন: অসম অবদান, পিতামাতার দেওয়া উপহার এবং বিচ্ছেদ বা মৃত্যুর পর কী ঘটবে—এগুলো কেবল তখনই সুরক্ষিত থাকে, যদি চুক্তি সম্পন্ন হওয়ার আগেই তা নথিভুক্ত করা হয়।

উইল ছাড়া অবিবাহিত দম্পতিরা একে অপরের কাছ থেকে কোনো উত্তরাধিকার পায় না এবং বছরের পর বছর একসাথে বসবাস করলেও কোনো সম্পত্তির অধিকার তৈরি হয় না। এই নিবন্ধে যৌথ মালিকানা, আপনাদের সম্পর্কের কাঠামো, অসম অবদান, বন্ধকী ঋণ, মৃত্যু এবং বিচ্ছেদ—এই বিষয়গুলো সিদ্ধান্ত গ্রহণের ক্রম অনুসারে আলোচনা করা হয়েছে।

ডাচ আইন অনুযায়ী সহ-মালিকানা বলতে কী বোঝায়?

দুই বা ততোধিক ব্যক্তি একত্রে একটি বাড়ি কিনলে, ডাচ দেওয়ানি আইনের (BW) ৩ নং বই অনুসারে তারা সেটির যৌথ মালিকানা (gemeenschap) লাভ করেন। হস্তান্তর দলিলে উল্লিখিত শর্তানুযায়ী প্রত্যেকে একটি অবিভক্ত অংশের অধিকারী হন; ভূমি রেজিস্ট্রি অফিসের (Kadaster) পাবলিক রেজিস্টারে নোটারি দলিলটি নিবন্ধিত হলে মালিকানা হস্তান্তরিত হয়।

প্রত্যেক সহ-মালিক ধারা ৩:১৭৮ BW অনুযায়ী যেকোনো সময় বিভাজনের দাবি করতে পারেন। আপনারা সেই অধিকারটি বাদ দিতে সম্মত হতে পারেন, কিন্তু তা শুধুমাত্র একটি সীমিত সময়ের জন্য, একবারে সর্বোচ্চ পাঁচ বছরের জন্য। যদি আপনারা বিভাজনের বিষয়ে একমত হতে না পারেন, তবে আদালত ধারা ৩:১৮৫ BW অনুযায়ী সিদ্ধান্ত গ্রহণ করবে, উদাহরণস্বরূপ, অর্থ প্রদানের বিনিময়ে আপনাদের মধ্যে একজনকে বাড়িটি বরাদ্দ করে অথবা বিক্রয়ের আদেশ দিয়ে।

সাধারণ রক্ষণাবেক্ষণ যেকোনো একজন সহ-মালিক করতে পারেন, কিন্তু বাড়ি বিক্রি বা বন্ধক রাখার ক্ষেত্রে সকল সহ-মালিকের অংশগ্রহণ প্রয়োজন। এই নিয়মটি অংশীদার, বন্ধু, ভাইবোন অথবা পিতা-মাতা ও সন্তানের একত্রে কেনার ক্ষেত্রেও সমানভাবে প্রযোজ্য।

আপনি বিবাহিত নাকি একত্রে বসবাস করছেন, তাতে কি কিছু যায় আসে?

হ্যাঁ। ১ জানুয়ারী ২০১৮ থেকে সম্পাদিত বিবাহ এবং নিবন্ধিত অংশীদারিত্বের ক্ষেত্রে, ডিফল্ট হলো সীমিত যৌথ সম্পত্তি: আপনার পূর্বের সম্পদ, এবং উপহার ও উত্তরাধিকার ব্যক্তিগত সম্পত্তি হিসেবেই থাকে, অন্যদিকে বিবাহের সময় একসাথে কেনা একটি বাড়ি যৌথ সম্পত্তির অন্তর্ভুক্ত হয়। সীমিত যৌথ সম্পত্তি বিষয়ে আমাদের নিবন্ধটি দেখুন ; বিবাহপূর্ব চুক্তি এটি পরিবর্তন করতে পারে।

BW-এর ধারা ১:৮৮ অনুযায়ী, পারিবারিক বাড়ি বিক্রি বা বন্ধক রাখতে হলে স্বামী বা স্ত্রীর অপরজনের সম্মতির প্রয়োজন হয়, এমনকি যদি তাদের মধ্যে কেবল একজনই নিবন্ধিত মালিক হন। সম্মতি ছাড়া, অপরজন লেনদেনটি বাতিল করতে পারেন।

অবিবাহিত দম্পতিদের তুলনামূলক বিষয়াদি নিষ্পত্তির জন্য একটি নোটারি দ্বারা সত্যায়িত সহবাস চুক্তি (samenlevingscontract) প্রয়োজন। এর মাধ্যমে সম্পত্তির অংশ নথিভুক্ত করা, খরচ বণ্টন করা, বিচ্ছেদ নিয়ন্ত্রণ করা এবং একটি অ্যাক্রুয়াল ক্লজ (verblijvingsbeding) অন্তর্ভুক্ত করা যায়, যার অধীনে জীবিত সঙ্গী বাড়ির মৃত সঙ্গীর অংশ গ্রহণ করেন। এটি অন্য কোনো সম্পত্তিতে উত্তরাধিকারের অধিকার বা সঙ্গীর ভরণপোষণের অধিকার তৈরি করতে পারে না; আমাদের সহবাস চুক্তি এবং বিবাহের তুলনা দেখুন ।

আপনি কীভাবে অসম অবদান রক্ষা করেন?

যদি আপনাদের মধ্যে একজন বেশি অর্থ প্রদান করেন এবং দলিলে লিখিত অন্য কিছু ছাড়া শুধু পঞ্চাশ-পঞ্চাশ ভাগের কথা বলা থাকে, তাহলে নীতিগতভাবে অতিরিক্ত অর্থের অর্ধেক অপরজনের প্রাপ্য হয় না। তিনটি দলিল এটি প্রতিরোধ করে, এবং সেগুলিতে অবশ্যই একই কথা উল্লেখ থাকতে হবে।

• হস্তান্তর দলিল: অংশগুলো সমান হতে হবে এমন কোনো বাধ্যবাধকতা নেই। অসম অংশও ভবিষ্যতের মূল্যবৃদ্ধি ও হ্রাসকে সেই অনুপাতেই ভাগ করে নেয়।
• একটি অভ্যন্তরীণ দায়বদ্ধতা চুক্তি (draagplichtovereenkomst): এতে লিপিবদ্ধ থাকে যে, আপনাদের মধ্যে কে বন্ধকের কোন অংশ ও খরচ বহন করবে এবং অবশিষ্ট ইক্যুইটি ভাগ করার আগে কাকে কী পরিশোধ করা হবে। ব্যাংক এটি মানতে বাধ্য নয়।
• পারিবারিক অর্থের নথিপত্র: পিতামাতার অবদান একটি উপহার বা ঋণ। ঋণের ক্ষেত্রে পরিমাণ, সুদ, পরিশোধ এবং বিক্রয়ের অগ্রাধিকার সম্পর্কে লিখিত শর্তাবলী থাকা প্রয়োজন। উপহারের সাথে একটি বর্জন ধারা (uitsluitingsclausule) অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে, যা এটিকে যেকোনো যৌথ সম্পত্তির বাইরে রাখে।

উপহার ও ঋণের কর সংক্রান্ত বিষয়টি একজন কর উপদেষ্টার বিবেচনার বিষয়; আমরা দেওয়ানি আইনের নথিগুলো নিয়ে কাজ করি এবং আপনার উপদেষ্টার সাথে সমন্বয় সাধন করি।

বন্ধকের ক্ষেত্রে যৌথ দায়বদ্ধতা বলতে কী বোঝায়?

যদি আপনারা দুজনেই বন্ধকী দলিলে স্বাক্ষর করেন, তবে ব্যাংক আপনাদের যেকোনো একজনের কাছ থেকে সম্পূর্ণ ঋণ দাবি করতে পারে। যদি আপনি আপনার অভ্যন্তরীণ অংশের চেয়ে বেশি অর্থ পরিশোধ করেন, তবে আপনার সঙ্গীর বিরুদ্ধে প্রতিকার চাওয়ার অধিকার আপনার থাকবে, কিন্তু সেই অধিকারের মূল্য কেবল ততটুকুই, যতটুকু আপনার সঙ্গী পরিশোধ করতে সক্ষম।

বাড়ি ছেড়ে চলে যাওয়া, বিবাহবিচ্ছেদের নিষ্পত্তি বা আপনাদের মধ্যে কোনো চুক্তি হলেও ব্যাংকের কাছে আপনার দায়বদ্ধতা শেষ হয়ে যায় না। শুধুমাত্র ব্যাংকই একজন ঋণগ্রহীতাকে দায়মুক্ত করতে পারে, সাধারণত অবশিষ্ট মালিক একা ঋণটি বহন করতে পারবেন কিনা তা মূল্যায়ন করার পরেই। ততদিন পর্যন্ত, ঋণটি ডাচ ক্রেডিট রেজিস্ট্রেশন অফিসে (BKR) আপনার নামে নিবন্ধিত থাকে।

সুতরাং, একটি প্রস্থান চুক্তিতে একটি মূল্যায়ন পদ্ধতি এবং একটি সময়সীমা থাকা প্রয়োজন। এতে উল্লেখ থাকা উচিত যে মূল্য কীভাবে নির্ধারণ করা হবে, একজন অংশীদার ব্যাংকের সম্মতি নিয়ে অন্যজনের অংশ কিনে নেওয়ার জন্য কত সময় পাবে, এই অন্তর্বর্তীকালীন সময়ে কে বন্ধকী ঋণ ও অন্যান্য খরচ পরিশোধ করবে, এবং সময়সীমা পার হয়ে গেলে বাড়িটি বিক্রি করে দেওয়া হবে।

তোমাদের মধ্যে কেউ মারা গেলে কী হবে?

স্বামী বা স্ত্রী অথবা নিবন্ধিত অংশীদার আইনসম্মত বিভাজন অনুসারে উত্তরাধিকারী হন; সহবাসকারী অংশীদার উইল ছাড়া কিছুই উত্তরাধিকার সূত্রে পান না। কোনো ব্যবস্থা না থাকলে, মৃত অংশীদারের অংশ রক্ত ​​সম্পর্কের আত্মীয়দের কাছে চলে যায় এবং আপনি আপনার প্রয়াত অংশীদারের পিতামাতা বা সন্তানদের সাথে আপনার বাড়ির যৌথ মালিক হতে পারেন।

সহবাস চুক্তিতে একটি অ্যাক্রুয়াল ক্লজ এবং একটি উইল এর সমাধান করে। সন্তান থাকলে, তাদের বাধ্যতামূলক অংশ (legitieme portie) অবশ্যই বিবেচনায় নিতে হবে; ডাচ উত্তরাধিকার আইন বিষয়ে আমাদের নিবন্ধটি দেখুন । জীবিত ব্যক্তি সম্পূর্ণ মর্টগেজের জন্যও দায়বদ্ধ থাকেন, তাই জীবন বীমা ঋণের সাথে মেলে কিনা এবং সুবিধাভোগীর মনোনয়ন হালনাগাদ আছে কিনা তা যাচাই করে নিন।

বাড়িটি এবং এটি কেনার ব্যাপারে আপনার কী কী যাচাই করে দেখা উচিত?

যৌথ মালিকানার দলিল একটি খারাপ ক্রয়কে সংশোধন করে না। ধারা ৭:১৭ BW অনুযায়ী, বাড়িটিতে অবশ্যই সেই বৈশিষ্ট্যগুলো থাকতে হবে যা আপনি প্রত্যাশা করার অধিকারী ছিলেন, এবং কোনো ত্রুটি আবিষ্কারের পর আপনাকে অবশ্যই যুক্তিসঙ্গত সময়ের মধ্যে বিক্রেতাকে তা জানাতে হবে (ধারা ৭:২৩ BW); লুকানো ত্রুটিসহ বাড়ি কেনার বিষয়ে আমাদের নির্দেশিকা দেখুন ।

ব্যক্তিগত ক্রেতা হিসেবে, স্বাক্ষরিত ক্রয় চুক্তি পাওয়ার পর আপনার তিন দিনের একটি ‘কুলিং-অফ পিরিয়ড’ বা আলোচনা-বিরতির সময় থাকে (ধারা ৭:২ BW)। এরপর, আপনার সুরক্ষা নির্ভর করে অর্থায়নের শর্তাবলী, একটি কাঠামোগত সমীক্ষা এবং, যেখানে প্রযোজ্য, ন্যাশনাল মর্টগেজ গ্যারান্টি (NHG)-এর উপর। প্রতিটি শর্তের একটি নির্দিষ্ট সময়সীমা রয়েছে এবং তা অবশ্যই লিখিতভাবে প্রয়োগ করতে হবে; ‘ ডাচ সম্পত্তি ক্রয় থেকে প্রত্যাহার’ দেখুন ।

মডেল ক্রয় চুক্তি অনুযায়ী, সাধারণত মূল্যের ১০% আমানত বা ব্যাংক গ্যারান্টি প্রয়োজন হয়। কে এই অর্থ প্রদান করছে তা লিখে রাখুন, কারণ এটিও এক প্রকার চাঁদা। অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে, মালিক সমিতির (VvE) কার্যবিবরণী, হিসাব, ​​সংরক্ষিত তহবিল এবং রক্ষণাবেক্ষণ পরিকল্পনা চেয়ে নিন; VvE-এর অধিকার ও বাধ্যবাধকতা দেখুন । ভূমি ইজারার ক্ষেত্রে, প্রথমে এরফপাচ্ট (erfpacht) শর্তাবলী পড়ুন।

দেওয়ানি আইন নোটারি হস্তান্তর দলিল ও বন্ধকী দলিল সম্পাদন করেন এবং রেজিস্টারগুলো পরীক্ষা করেন। নোটারি নিরপেক্ষ এবং মালিকানা কীভাবে ভাগ করা হবে সে বিষয়ে আপনাদের কাউকেই পরামর্শ দেন না; এই কারণেই যৌথ মালিকানার দলিলগুলোর প্রতি আলাদা মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন।

তোমরা আলাদা হয়ে গেলে ঘরটা কীভাবে ভাগ হয়ে যায়?

এর থেকে বেরিয়ে আসার তিনটি উপায় আছে: আপনাদের মধ্যে একজন বাড়িটির দায়িত্ব গ্রহণ করেন, বাড়িটি বিক্রি করে দেওয়া হয়, অথবা আদালত ধারা ৩:১৮৫ BW অনুযায়ী সিদ্ধান্ত দেয়। দায়িত্ব গ্রহণের জন্য একটি নতুন নোটারি দলিল এবং বিদায়ী অংশীদারের জন্য ব্যাংকের অব্যাহতিপত্র প্রয়োজন। বিক্রির অর্থ হলো, বন্ধক পরিশোধ এবং লিখিত অবদান নিষ্পত্তির পর প্রাপ্ত নীট অর্থ সম্মত ক্রম অনুসারে ভাগ করে নেওয়া।

মূল্য কীভাবে নির্ধারণ করা হবে, যেমন একজন স্বাধীন মূল্যায়নকারীর মাধ্যমে বা দুটি মূল্যায়নের গড় করে, এবং একটি মূল্যায়ন কতদিন পর্যন্ত বৈধ থাকবে, তা আগে থেকেই ঠিক করে নিন। যদি আপনারা কোনোভাবেই একমত হতে না পারেন, তবে আদালত বাড়িটি বণ্টন করে দিতে পারে বা বিক্রির আদেশ দিতে পারে, যা সাধারণত আলোচনার মাধ্যমে হওয়া সমাধানের চেয়ে আর্থিকভাবে বেশি ক্ষতিকর।

স্বামী-স্ত্রীর ক্ষেত্রে, বিবাহবিচ্ছেদের বৃহত্তর নিষ্পত্তির একটি অংশ হিসেবে বাড়িটি অন্তর্ভুক্ত থাকে। সহবাসীদের ক্ষেত্রে, সহবাস চুক্তিটি নিয়মকানুন নির্ধারণ করে দেয়; ‘সহবাস চুক্তির মাধ্যমে বিচ্ছেদ’ দেখুন । বিভাজন সম্পূর্ণ না হওয়া পর্যন্ত আপনারা উভয়েই মালিক এবং দায়বদ্ধ থাকবেন, তাই আপনাদের মধ্যে কেউ একজন যেদিন বাড়ি ছেড়ে চলে যাবেন, সেদিন থেকে কে বাড়িতে থাকবেন এবং কে কী পরিশোধ করবেন, তা লিখিতভাবে নথিভুক্ত করুন।

প্রত্যেক সহ-ক্রেতার কী কী যাচাই করা উচিত?

আপনারা দম্পতি হিসেবে কিনলেও, আপনাদের প্রত্যেকের নিজস্ব স্বার্থ রয়েছে। নোটারির সাথে সাক্ষাতের আগে এই বিষয়গুলো যাচাই করে নিন।

• খসড়া দলিলে উল্লিখিত অংশগুলো কি আপনাদের প্রত্যেকের প্রদত্ত অংশের সাথে মেলে, নাকি এমন কোনো দায়মুক্তি চুক্তি আছে যা এগুলোকে সংশোধন করে?
• পিতামাতার প্রতিটি অবদান কি বর্জন ধারা সহ বা ছাড়া উপহার হিসাবে, অথবা লিখিত শর্তসহ ঋণ হিসাবে নথিভুক্ত করা হয়?
• যদি আপনারা অবিবাহিত হন, তাহলে কি একটি অ্যাক্রুয়াল ক্লজসহ নোটারি দ্বারা সত্যায়িত কোনো সহবাস চুক্তি আছে, এবং আপনাদের প্রত্যেকের কি একটি করে উইল আছে?
• প্রস্থান চুক্তিতে কি কোনো মূল্যায়ন পদ্ধতি, অধিগ্রহণের সময়সীমা এবং বিকল্প বিক্রয়ের ব্যবস্থা অন্তর্ভুক্ত আছে?
• জীবন বীমাটি কি বন্ধকী ঋণের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ এবং সুবিধাভোগীরা কি সঠিক?

যে সঙ্গী চলে যাচ্ছে তার কী কী যাচাই করা উচিত?

আপনি বাসা ছেড়ে গেলেও আপনার দায়বদ্ধতা আপনার প্রস্থানের সাথে শেষ হয়ে যায় না। এই বিষয়গুলো যাচাই করে নিন।

• ব্যাংক কি আপনাকে লিখিতভাবে বন্ধক থেকে অব্যাহতি দিয়েছে?
• আপনার অংশটি কি নোটারি দলিলের মাধ্যমে হস্তান্তর করা হয়েছে এবং মূল্য পরিশোধ করা হয়েছে?
• আপনার নথিভুক্ত চাঁদাগুলো কি সম্মত ক্রম অনুসারে পরিশোধ করা হয়েছে?
• হস্তান্তর না হওয়া পর্যন্ত কে বন্ধকী, বীমা এবং VvE চাঁদা পরিশোধ করে, তা কি নথিভুক্ত করা হয়?

একসাথে বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে আমরা আপনার জন্য কী করতে পারি?

আমাদের রিয়েল এস্টেট আইনজীবী এবং পারিবারিক আইনজীবীরা দম্পতি, বন্ধু ও পরিবারের সদস্যদের জন্য একই মামলায় কাজ করেন।

• আপনার স্বাক্ষর করার আগে আমরা ক্রয় চুক্তি এবং এর শর্তাবলী পর্যালোচনা করি।
• আমরা অভ্যন্তরীণ দায়বদ্ধতা চুক্তির খসড়া তৈরি করি এবং এটিকে দলিলের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ করি।
• আমরা যথাযথ শর্তাবলী সহ পিতামাতার দেওয়া উপহার ও ঋণ নথিভুক্ত করি।
• আমরা নোটারির মাধ্যমে সহবাস চুক্তি বা বিবাহপূর্ব শর্তাবলী প্রস্তুত করি।
• আমরা প্রস্থান ও অধিগ্রহণ চুক্তির খসড়া তৈরি করি এবং যৌথ মালিকানা ভেঙে গেলে বিভাজনের ক্ষেত্রে ভূমিকা পালন করি।

সারাংশ

• দলিলটি মালিকানার অংশ নির্ধারণ করে; প্রত্যেক সহ-মালিক যেকোনো সময় বিভাজনের দাবি করতে পারেন (ধারা ৩:১৭৮ বিডব্লিউ)।
• ব্যাংক তাদের একজনকে দায়মুক্ত না করা পর্যন্ত উভয় ঋণগ্রহীতাই সম্পূর্ণ বন্ধকী ঋণের জন্য দায়ী থাকবেন।
• অসম অবদান এবং পারিবারিক অর্থ শুধুমাত্র তখনই সুরক্ষিত থাকে, যদি কাজ সম্পন্ন হওয়ার আগে তা নথিভুক্ত করা হয়।
• উইল এবং অ্যাক্রুয়াল ক্লজ ছাড়া অবিবাহিত সঙ্গীরা একে অপরের কাছ থেকে উত্তরাধিকার সূত্রে কিছুই পায় না।
• প্রস্থান ধারায় একটি মূল্যায়ন পদ্ধতি এবং একটি সময়সীমা থাকা প্রয়োজন।

সচরাচর জিজ্ঞাস্য