নেদারল্যান্ডসে বাণিজ্যিক ইজারা: আন্তর্জাতিক ভাড়াটেদের জন্য ROZ মডেল ইজারা

নেদারল্যান্ডসে প্রায় প্রতিটি বাণিজ্যিক ইজারা ROZ মডেলে স্বাক্ষরিত হয়: এটি একটি সংক্ষিপ্ত চুক্তি যার সাথে একগুচ্ছ সাধারণ শর্তাবলী সংযুক্ত থাকে এবং এটিকে বাজারের আদর্শ মান হিসেবে উপস্থাপন করা হয়। এটি নিরপেক্ষ নয়। এটি বাড়িওয়ালার দলিল, এবং ভাড়াটিয়ারা যা মনে করেন তার চেয়ে অনেক বেশি বিষয় নিয়ে আলোচনা করা যায়। এই নির্দেশিকাটি এর পেছনের আইন এবং আলোচনার যোগ্য ধারাগুলো ব্যাখ্যা করে।

প্রতিটি ইজারা চুক্তির প্রথম প্রশ্ন: কোন বিধিবদ্ধ ব্যবস্থা প্রযোজ্য হবে?

ডাচ প্রজাস্বত্ব আইনে বাণিজ্যিক সম্পত্তির জন্য দুটি ব্যবস্থা রয়েছে, এবং সেগুলো সমতুল্য নয়। কোনটি প্রযোজ্য হবে তা আইন দ্বারা নির্ধারিত হয়, পক্ষগুলো প্রথম পৃষ্ঠায় কী লেখে তার দ্বারা নয়। ভুল শ্রেণিবিন্যাসই হলো ব্যয়বহুল অপ্রত্যাশিত সমস্যার সবচেয়ে সাধারণ উৎস, এবং সাধারণত কোনো বিবাদের প্রথম বিষয়।

খুচরা ও আতিথেয়তা স্থান: শিল্প। ৭:২৯০ বিডব্লিউ

সুরক্ষিত ব্যবস্থার আওতায় ডাচ আইনজীবীরা যাকে ২৯০-স্পেস বলেন, তা অন্তর্ভুক্ত। ধারা ৭:২৯০ বিডব্লিউ (BW) এমন নির্মিত প্রাঙ্গণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য যা খুচরা ব্যবসা, রেস্তোরাঁ বা ক্যাফে, টেকঅ্যাওয়ে বা ডেলিভারি ব্যবসা, হস্তশিল্প ব্যবসা, হোটেল বা ক্যাম্পসাইটের জন্য ভাড়া দেওয়া হয়, যেখানে অস্থাবর পণ্য বা পরিষেবা সরাসরি সরবরাহের জন্য স্থানটি জনসাধারণের জন্য প্রবেশযোগ্য থাকে। নির্ভরশীল বসবাসের আবাসন এবং এর সাথে ভাড়া দেওয়া জমিও একই ব্যবস্থা অনুসরণ করে।

দুটি উপাদান এই কাজটি করে: জনসাধারণের প্রবেশাধিকার এবং সেখানে গ্রাহকদের কাছে সরাসরি সরবরাহ। শুধুমাত্র অ্যাপয়েন্টমেন্টের মাধ্যমে খোলা একটি শোরুম, একটি প্রধান কার্যালয় বা একটি পণ্য প্রেরণের গুদাম এই শর্ত পূরণ করবে না; কিন্তু একটি ফ্ল্যাগশিপ স্টোর, একটি ওয়াক-ইন ব্র্যান্ড অভিজ্ঞতা কেন্দ্র বা একটি হোটেল উপযুক্ত হবে।

অফিস, শিল্প এবং অন্যান্য সবকিছু: ধারা ৭:২৩০ক বিডব্লিউ

নির্মিত সবকিছু, ব্যবসায়িক ব্যবহারের জন্য ভাড়া দেওয়া হয়েছে, এবং যা ২৯০-স্পেস বা আবাসিক নয়, তা ধারা ৭:২৩০ক BW-এর আওতায় পড়ে: অফিস, গবেষণাগার, ক্লিনরুম, উৎপাদন হল, বিতরণ কেন্দ্র এবং গুদাম। অধিকাংশ আন্তর্জাতিক দখলদার... Eindhoven এবং ব্রেইনপোর্ট ২৩০এ-এর ভাড়াটে, তারা তা উপলব্ধি করুক বা না করুক।

মিশ্র ব্যবহার এবং শ্রেণিবিন্যাস প্রশ্ন

অনেক ভবনেই উভয় কাজই করা হয়: একটি প্রোডাকশন হলের সাথে ফ্যাক্টরি আউটলেট, বা একটি অফিসের সাথে পাবলিক কাউন্টার। যেখানে ভাড়া দেওয়াটা মিশ্র প্রকৃতির, সেখানে স্থানটি প্রধানত কোন উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত হচ্ছে, তার উপর ভিত্তি করে নিয়মকানুন নির্ধারিত হয়। হোগে রাড ৬ মার্চ ২০২৬ তারিখে (ECLI:NL:HR:2026:356) নিশ্চিত করেছে যে, এটি প্রকৃত ব্যবহারের উপর নির্ভর করে, পক্ষগুলো তাদের চুক্তিতে যে নাম দিয়েছে তার উপর নয়। সুতরাং, চুক্তিটি ধারা ৭:২৯০ BW-এর অধীনে একটি চুক্তি—এই মর্মে একটি শিরোনামের কোনো স্বতন্ত্র গুরুত্ব নেই। মামলার সমস্ত পরিস্থিতিই প্রাসঙ্গিক: চুক্তি করার সময় পক্ষগুলো কী ব্যবহারের কথা ভেবেছিল, বর্তমানে জায়গাটি কী কাজে ব্যবহৃত হচ্ছে, এবং সেই ব্যবহারের সাথে সামঞ্জস্য রেখে জায়গাটি কীভাবে সাজানো হয়েছে। গুরুত্বপূর্ণ হলো ব্যবহারের কেন্দ্রবিন্দু কোথায় অবস্থিত, এবং যে কার্যকলাপ থেকে ভাড়াটিয়া তার আয়ের সিংহভাগ উপার্জন করে, তা-ও বিবেচনার মধ্যে আনা যেতে পারে। তাই, একজন বাড়িওয়ালা আপনার সামনে একটি ২৩০এ মডেল উপস্থাপন করে ধারা ৭:২৯০ BW থেকে রেহাই পেতে পারেন না। তবে, পক্ষগণ স্বতঃপ্রণোদিত হয়ে এমন কোনো ইজারার ক্ষেত্রেও ২৯০ বিধান (আফদেলিং ৭.৪.৬ বিডব্লিউ) চুক্তিগতভাবে প্রযোজ্য বলে ঘোষণা করতে পারে, যা ধারা ৭:২৯০ বিডব্লিউ-এর আওতাভুক্ত নয়।

ধারা ৭:৩০১ BW একটি ভিন্ন প্রশ্নের উত্তর দেয় এবং এটিকে ব্যবহার পরীক্ষার সাথে গুলিয়ে ফেলা উচিত নয়। এটি ব্যবহারের সময়কাল সম্পর্কিত: প্রাঙ্গণটি যে উদ্দেশ্যেই ব্যবহৃত হোক না কেন, দুই বছর বা তার কম সময়ের ইজারা ধারা ৭:২৯১ থেকে ধারা ৭:৩০০ BW-এর আওতার বাইরে পড়ে।

পাশাপাশি দুটি শাসনব্যবস্থা

২৯০ ধারার একজন ভাড়াটিয়ার জন্য সুরক্ষার অর্থ কী

২৯০-স্পেসের একটি লিজের মেয়াদ পাঁচ বছর; এর চেয়ে কম মেয়াদের লিজ আইন দ্বারা অনুমোদিত, এবং দশ বছরের কম মেয়াদের লিজ দশ বছর পূর্ণ না হওয়া পর্যন্ত চলতে থাকে। একারণেই পরিচিত দুই-যোগ-তিন-যোগ-পাঁচ-এর ধারণাটি এসেছে: একটি দুই বছরের লিজ, যা চলতে থাকলে পাঁচ বছরের লিজে পরিণত হয় এবং তারপর আরও পাঁচ বছর বাড়ে। যে লিজের মেয়াদ সত্যিই দুই বছর বা তার কম হওয়ার কথা, তা বেশিরভাগ সুরক্ষামূলক নিয়মের আওতার বাইরে থাকে, আর একারণেই বাড়িওয়ালারা এমন লিজের প্রস্তাব দেন।

বাড়িওয়ালাকে অবশ্যই কমপক্ষে এক বছর আগে, বেলিফের আদেশনামা বা রেজিস্টার্ড চিঠির মাধ্যমে, কারণ উল্লেখ করে নোটিশ দিতে হবে; কারণ ছাড়া দেওয়া নোটিশ বাতিল বলে গণ্য হবে। শুধু নোটিশ দিলেই ইজারা শেষ হয় না: যদি না ভাড়াটিয়া লিখিতভাবে সম্মত হন, তবে ধারা ৭:২৯৫ BW অনুযায়ী, একটি শেষ তারিখ নির্ধারণের জন্য বাড়িওয়ালার দাবির বিষয়ে উপ-জেলা আদালত রায় না দেওয়া পর্যন্ত এটি আইনত চলতে থাকে। ভাড়াটিয়া সেখানে থেকে যায় এবং ভাড়া পরিশোধ করতে থাকে, কখনও কখনও বছরের পর বছর ধরে।

প্রথম পাঁচ বছরের মেয়াদ শেষে, BW-এর ধারা ৭:২৯৬ অনুযায়ী বাড়িওয়ালা কেবল দুটি কারণে সফল হতে পারেন: ভাড়াটিয়া একজন ভালো ভাড়াটিয়ার মতো আচরণ করেনি, অথবা বাড়িওয়ালার নিজের ব্যবহারের জন্য জরুরিভাবে জায়গাটির প্রয়োজন, যার মধ্যে এমন পুনর্নির্মাণও অন্তর্ভুক্ত যা ইজারা শেষ না করে করা অসম্ভব। দশ বছর পর আদালত সাধারণভাবে পক্ষগুলোর স্বার্থও বিবেচনা করে, এবং যেখানে ভাড়াটিয়াকে জায়গা ছাড়তে হয়, সেখানে আদালত স্থানান্তরের খরচের জন্য একটি অংশ প্রদানের আদেশ দিতে পারে।

২৩০এ ধারার একজন ভাড়াটিয়ার জন্য সুরক্ষার অর্থ: খুবই সামান্য।

একটি ২৩০এ ইজারা তখনই শেষ হয় যখন চুক্তিতে তা শেষ হওয়ার কথা বলা থাকে: এর জন্য কোনো বিধিবদ্ধ কারণ, নির্ধারিত নোটিশের সময়সীমা বা আদালতের অনুমতির প্রয়োজন হয় না। ভাড়াটিয়ার একমাত্র বিধিবদ্ধ প্রতিকার হলো উচ্ছেদ থেকে সুরক্ষা। একবার উচ্ছেদের দাবি উঠলে, ভাড়াটিয়া দুই মাসের মধ্যে বাড়ি খালি করার সময়সীমা বাড়ানোর জন্য উপ-জেলা আদালতে আবেদন করতে পারেন; আদালত উভয় পক্ষের স্বার্থ বিবেচনা করে একবারে সর্বোচ্চ এক বছর এবং সর্বাধিক তিন বছর পর্যন্ত সময় মঞ্জুর করতে পারে।

এটি একটি সাময়িক অবকাশ, কোনো প্রজাস্বত্ব নয়: নতুন ইজারার কোনো অধিকার নেই, এবং বাড়িওয়ালা মেয়াদ বৃদ্ধির পর অন্য কাউকে ভাড়া দিতে পারেন। ফিট-আউট বা ক্লিনরুমে করা বিনিয়োগ BW-এর ধারা ৭:২৩০ক অনুযায়ী পুনরুদ্ধারযোগ্য নয়; এটি অবশ্যই চুক্তির মেয়াদ, মেয়াদ বৃদ্ধির বিকল্প এবং চুক্তিভঙ্গের অধিকারের মাধ্যমে চুক্তিগতভাবে সুরক্ষিত করতে হবে।

ROZ মডেল: কারা এটি লেখে, এবং বছরটি কেন গুরুত্বপূর্ণ

ROZ হলো Raad voor Onroerende Zaken, যা সম্পত্তি মালিক, বিনিয়োগকারী এবং এজেন্টদের একটি ডাচ শীর্ষ সংস্থা। ১৯৯০-এর দশক থেকে এর মডেল লিজগুলো কার্যত বাজারের দলিলে পরিণত হয়েছে। কোনো আইন এগুলো বাধ্যতামূলক করে না, কোনো নিয়ন্ত্রক সংস্থা এগুলো অনুমোদন করে না, বা কোনো ভাড়াটে সংগঠনও এতে সহ-স্বাক্ষর করে না। এগুলো বাড়িওয়ালার পক্ষ দ্বারা এবং তাদের জন্যই খসড়া করা হয়, এবং সেভাবেই এগুলো পঠিত হয়।

প্রতিটি ব্যবস্থার জন্য আলাদা মডেল রয়েছে, এবং সেগুলি মেশানো যাবে না: ধারা ৭:২৯০ BW-এর অধীনে খুচরা ও আতিথেয়তা স্থানের জন্য একটি, ধারা ৭:২৩০a BW-এর অধীনে অফিস এবং অন্যান্য ব্যবসায়িক স্থানের জন্য একটি, আবাসিক আবাসনের জন্য একটি, এবং পার্কিংয়ের জন্য আনুষঙ্গিক মডেল। প্রতিটির একটি বছর এবং নিজস্ব সাধারণ বিধান রয়েছে। বর্তমান সংস্করণগুলি হলো খুচরা ও আতিথেয়তা স্থানের জন্য ২০২২ সালের ২৯০ মডেল, অফিস এবং অন্যান্য ব্যবসায়িক স্থানের জন্য ২০২৩ সালে সংশোধিত ২০১৫ সালের ২৩০a মডেল, এবং ২০১৭ সালের আবাসিক মডেল।

সালটি গুরুত্বপূর্ণ। সংস্করণগুলোর মধ্যে যথেষ্ট পার্থক্য থাকে, পরবর্তী সংস্করণগুলো ভাড়াটিয়ার উপর আরও বেশি রক্ষণাবেক্ষণ, ঝুঁকি এবং খরচ চাপিয়ে দেয়, এবং সাধারণ বিধানগুলো কেবল একই বছরের মডেলের সাথেই কাজ করে: ২০০৩ সালের বিধানসহ একটি ২০১৫ সালের ইজারা চুক্তি এমন অসঙ্গতি তৈরি করে যা নিয়ে কেউ মামলা করতে চায় না। এজেন্টরা কখনও কখনও একটি পুরোনো সেট সংযুক্ত করে, অথবা এমন একটি যা বাড়িওয়ালা গোপনে সংশোধন করেছেন। সংযুক্ত করা জিনিসের সাথে উল্লেখিত সালটি মিলিয়ে দেখুন।

ঝুঁকির অবস্থান: সাধারণ বিধানাবলী

ইজারা চুক্তিটি নিজেই সংক্ষিপ্ত: পক্ষসমূহ, প্রাঙ্গণ, ব্যবহার, মেয়াদ, ভাড়া, জামানত, প্রতিনিধি। সাধারণ বিধানাবলীতে কয়েক ডজন ধারা রয়েছে এবং এতে প্রায় সমস্ত গুরুত্বপূর্ণ বিষয় অন্তর্ভুক্ত থাকে: ভরণপোষণের ভাগ, সমন্বয়ের বর্জন, জরিমানা, ক্ষতিপূরণ। ​​এগুলো একইভাবে আলোচনা সাপেক্ষ: সংশোধনীগুলো ইজারা চুক্তিতে বা একটি সংযোজনীতে অন্তর্ভুক্ত করা হয়, যার মধ্যে যেটি প্রাধান্য পায়, এবং অগ্রাধিকারের ক্রম স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা উচিত।

একজন আন্তর্জাতিক ভাড়াটিয়ার সর্বদা যে ধারাগুলো নিয়ে আলোচনা করা উচিত

ইজারাকৃত এলাকা এবং পরিমাপ

মডেলটিতে একটি ফ্লোর এরিয়া উল্লেখ করা থাকে; সাধারণ বিধানগুলিতে সাধারণত বলা থাকে যে এটি শুধুমাত্র একটি ইঙ্গিত, এবং এর থেকে কোনো বিচ্যুতি ঘটলে ভাড়া সমন্বয়, সেট-অফ বা চুক্তি বাতিলের কোনো অধিকার জন্মায় না। যে ভাড়াটিয়া প্রতি বর্গমিটার অনুযায়ী ভাড়া পরিশোধ করেন, তার জন্য এটি একটি পরিমাপযোগ্য ঝুঁকির একতরফা বণ্টন। NEN 2580 অনুযায়ী পরিমাপের দাবি করুন, চুক্তি স্বাক্ষরের আগে সার্টিফিকেট সংগ্রহ করুন, এবং একটি সম্মত সহনশীলতার বাইরে সমন্বয়ের জন্য আলোচনা করুন।

ডেলিভারির শর্ত এবং ফেরত দেওয়ার বাধ্যবাধকতা

ডেলিভারি রিপোর্টে লিপিবদ্ধ অবস্থায় মালামাল অবশ্যই ফেরত দিতে হবে। যেখানে এমন কোনো রিপোর্ট নেই, সেখানে ধারা ৭:২২৪ BW অনুযায়ী ধরে নেওয়া হয় যে, ভাড়াটিয়া মালামাল সেই অবস্থাতেই গ্রহণ করেছে যে অবস্থায় তাকে তা ফেরত দিতে হবে, যা বহু বছর পর খণ্ডন করা কঠিন। উভয় পক্ষের স্বাক্ষরিত, তারিখসহ ও ছবি তোলা একটি রিপোর্টের জন্য জোর দিন এবং সেটির ভিত্তিতে ফেরতের মানদণ্ড নির্ধারণ করুন।

রক্ষণাবেক্ষণ: কুখ্যাত বিভাজন

আইনগত ডিফল্টের অধীনে বাড়িওয়ালা ত্রুটি মেরামত করেন এবং ভাড়াটিয়া শুধুমাত্র ছোটখাটো দৈনন্দিন রক্ষণাবেক্ষণ করেন। ROZ-এর সাধারণ বিধানগুলো এর অনেকটাই উল্টে দেয়: বাড়িওয়ালা কাঠামো, বাইরের দেয়াল, ছাদ এবং ভিত্তি নিজের কাছে রাখেন; ভাড়াটিয়া বাকি প্রায় সবকিছুই নিয়ে নেন, যার মধ্যে রয়েছে ইনস্টলেশন, হিটিং ও কুলিং, সার্ভিসিং, কাচ এবং অভ্যন্তরীণ ফিনিশিং, যা একটি ল্যাবরেটরি বা ক্লিনরুমের জন্য একটি উল্লেখযোগ্য পুনরাবৃত্তিমূলক খরচ। একটি সীমানা তালিকা, ভাড়াটিয়ার পক্ষ থেকে প্রতিস্থাপনের উপর একটি সর্বোচ্চ সীমা এবং প্রতিস্থাপনের দায়িত্ব যে বাড়িওয়ালার কাছেই থাকবে, তা নিশ্চিত করার জন্য আলোচনা করুন।

ব্যাংক গ্যারান্টি

নিরাপত্তা সাধারণত একটি শর্তহীন ব্যাংক গ্যারান্টি, যা প্রথম দাবিতেই পরিশোধযোগ্য এবং এতে ভাড়া, পরিষেবা চার্জ, ভ্যাট, সুদ ও অন্যান্য খরচ অন্তর্ভুক্ত থাকে। ROZ মডেলগুলোতে পরিষেবা চার্জ ও ভ্যাটসহ তিন মাসের মোট ভাড়ার সমপরিমাণ অর্থ স্ট্যান্ডার্ড ডিপোজিট বা ব্যাংক গ্যারান্টি হিসেবে নির্ধারণ করা হয়েছে; একটি নতুন ডাচ সাবসিডিয়ারির জন্য এর চেয়ে বেশি অর্থ চাওয়া হয়। এর একটি সর্বোচ্চ সীমা নির্ধারণ করুন, সময়মতো অর্থ পরিশোধের পর তা কমানোর বিষয়ে সম্মত হন এবং এর উপরে মূল কোম্পানির গ্যারান্টি দেওয়ার বিরোধিতা করুন।

ভাড়া, সূচীকরণ এবং পর্যালোচনা

নেদারল্যান্ডস পরিসংখ্যান বিভাগ কর্তৃক প্রকাশিত ভোক্তা মূল্য সূচকের সাথে প্রতি বছর ভাড়া সংযুক্ত করা হয়, এবং এই শর্তটি একমুখী: ভাড়া কখনোই পূর্ববর্তী বছরের স্তরের নিচে নামে না। শুরুতেই একটি সর্বোচ্চ সীমা, একটি নির্দিষ্ট সীমা, বা সূচীকরণ বিরতির জন্য আলোচনা করুন। ২৩০এ-স্পেসের জন্য কোনো বিধিবদ্ধ পর্যালোচনার সুযোগ নেই, তাই মেয়াদ বাড়ানোর সময় যেকোনো ভিত্তি নির্ধারণ অবশ্যই চুক্তিভিত্তিক হতে হবে।

সেবা মূল্য

এই মডেলে অগ্রিম অর্থ প্রদান, বার্ষিক নিষ্পত্তি, একটি পরিশিষ্টে সরবরাহ ও পরিষেবার তালিকা এবং একটি প্রশাসনিক সারচার্জ অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। তালিকাটি প্রায়শই বিস্তৃতভাবে তৈরি করা হয় এবং সারচার্জটি আলোচনা সাপেক্ষ। একটি সুনির্দিষ্ট তালিকা, বার্ষিক বিবরণীর জন্য একটি নির্দিষ্ট সময়সীমা, নিরীক্ষার অধিকার এবং মূলধনী ব্যয় ও খালি ইউনিটের খরচ বাদ দেওয়ার জন্য অনুরোধ করুন।

অনুমোদিত ব্যবহার এবং পরিচালন বাধ্যবাধকতা

২৯০ মডেলে, ভাড়াটিয়াকে অবশ্যই চুক্তিবদ্ধ ব্যবসাটি পরিচালনা করতে হবে, প্রচলিত কর্মঘণ্টায় প্রাঙ্গণটি খোলা রাখতে হবে এবং এটিকে অব্যবহৃত রাখা যাবে না; এর সাথে জরিমানার বিধানও রয়েছে: যা পুনর্গঠন, বন্ধ করে দেওয়া বা ধরন পরিবর্তনের উপর একটি বাস্তব প্রতিবন্ধকতা। ব্যবসার যুক্তিসঙ্গত বিবর্তনের জন্য যথেষ্ট প্রশস্ত একটি ব্যবহার-সংক্রান্ত ধারা নিয়ে আলোচনা করুন, এবং এর সাথে সংস্কার ও পুনর্গঠনের জন্য ছাড়ের ব্যবস্থা রাখুন।

উপ-ভাড়া, হস্তান্তর এবং নিয়ন্ত্রণ পরিবর্তন

সাধারণ বিধান অনুযায়ী, পূর্ব লিখিত অনুমতি ছাড়া কোনো সম্পত্তি উপ-ভাড়া দেওয়া বা তৃতীয় পক্ষের কাছে উপলব্ধ করা নিষিদ্ধ, এবং হস্তান্তরও নিষিদ্ধ। একটি গ্রুপ কোম্পানির জন্য এটি একটি সমস্যা: গ্রুপের মধ্যে কোনো হস্তান্তর বা ব্যবসায়িক ইউনিট বিক্রির জন্য অনুমতির প্রয়োজন হতে পারে, তাই গ্রুপ কোম্পানিগুলোর জন্য একটি বিশেষ ছাড়ের ব্যবস্থা নিয়ে আলোচনা করুন। বাড়িওয়ালারা ক্রমবর্ধমানভাবে নিয়ন্ত্রণ-পরিবর্তন ধারা যুক্ত করছেন, যা ভাড়াটিয়ার শেয়ারহোল্ডিং-এর পরিবর্তনকে চুক্তি বাতিলের কারণ বা অতিরিক্ত জামানত হিসেবে গণ্য করে। একজন ২৯০ ধারার ভাড়াটিয়ার একটি বিকল্প ব্যবস্থা আছে: ধারা ৭:৩০৭ BW অনুযায়ী, আদালত ব্যবসার একজন ক্রেতাকে ভাড়াটিয়া হিসেবে প্রতিস্থাপন করতে পারে। একজন ২৩০এ ধারার ভাড়াটিয়ার এমন কোনো ব্যবস্থা নেই।

শেষে লাগানো এবং অপসারণ

পরিবর্তনের জন্য পূর্বলিখিত অনুমতির প্রয়োজন হয়, এবং সাধারণ বিধান অনুযায়ী ইজারার মেয়াদ শেষে সাধারণত পুরনো জিনিসপত্র সরিয়ে আগের অবস্থায় ফিরিয়ে আনার প্রয়োজন হয়। একটি গবেষণাগার, রান্নাঘর বা বিশেষায়িত উৎপাদন স্থানের জন্য এটি অত্যন্ত ব্যয়বহুল। শুরুতেই এই বিষয়টি নিয়ে কাজ করুন: অভ্যন্তরীণ সজ্জার জন্য অনুমতি নিন এবং একই নথিতে নিশ্চিত করুন যে কোন কোন উপাদান রাখা যেতে পারে।

পেনাল্টি, সেট-অফ এবং সাসপেনশন

সাধারণ বিধান অনুযায়ী, ক্ষতির প্রমাণ ছাড়াই বিভিন্ন ধরনের লঙ্ঘনের জন্য তাৎক্ষণিক জরিমানা আরোপ করা হয় এবং সাধারণত এর পাশাপাশি সম্পূর্ণ ক্ষতিপূরণ দাবি করার অধিকারও থাকে। আদালত জরিমানার পরিমাণ কমাতে পারে, কিন্তু সেটা মোকদ্দমা, পরিকল্পনা নয়। আলোচনার মাধ্যমে জরিমানা কমিয়ে আনুন, নোটিশ ও প্রতিকারের জন্য সময় দিন এবং জরিমানার পুঞ্জীভবন বাতিল করুন।

এই মডেলে ভাড়ার সমন্বয় ও স্থগিতকরণের সুযোগও বাদ দেওয়া হয়েছে, ফলে ত্রুটি, পরিষেবা চার্জ বা বেআইনি কাজ সংক্রান্ত বিরোধের ক্ষেত্রে সম্পূর্ণ অর্থ পরিশোধ করে যাওয়ার এবং পরে মামলা করার বাধ্যবাধকতা তৈরি হয়। বাড়িওয়ালা শুরুতেই যেসব ত্রুটির বিষয়ে অবগত ছিলেন, সেগুলোর প্রতিকার বাদ দেওয়ার ক্ষেত্রে বিধিবদ্ধ সীমাবদ্ধতা রয়েছে, কিন্তু নিরাপদ পথ হলো একটি বিশেষ ব্যতিক্রম রাখা, যা অবিসংবাদিত দাবির ক্ষেত্রে সমন্বয়ের অনুমতি দেয়।

বাধ্যতামূলক আইন থেকে বিচ্যুতি: আদালতের অনুমোদনের আবশ্যকতা

২৯০-স্পেসের জন্য সুরক্ষামূলক বিধানগুলো আধা-বাধ্যতামূলক। ধারা ৭:২৯১ BW অনুযায়ী, উপ-জেলা আদালত কর্তৃক ব্যতিক্রমী ধারাটি অনুমোদিত না হওয়া পর্যন্ত পক্ষগণ ভাড়াটিয়ার ক্ষতির কারণ হয় এমনভাবে এই বিধানগুলো থেকে বিচ্যুত হতে পারবে না। অনুমোদন তখনই দেওয়া হয় যখন ধারাটি ভাড়াটিয়ার অধিকারকে বস্তুগতভাবে প্রভাবিত করে না, অথবা যখন ভাড়াটিয়ার যুক্তিসঙ্গতভাবে সুরক্ষার প্রয়োজন হয় না।

অনুমোদনহীন কোনো ধারা ভাড়াটিয়া বহু বছর পরেও বাতিল করতে পারে, তাই চুক্তি বাতিলের জন্য বাড়িওয়ালা যে ধারার ওপর নির্ভর করেন, সেটি হয়তো কখনোই অনুমোদিত হয়নি। চুক্তি স্বাক্ষরের আগে বা তার অল্প সময়ের মধ্যেই যৌথভাবে আবেদন করুন। ২৩০এ-স্পেসের জন্য এমন কোনো বাধ্যবাধকতা নেই, যে কারণে সেখানে খসড়া প্রণয়ন বেশি গুরুত্বপূর্ণ।

পাঁচ বছর পর ভাড়া পর্যালোচনা এবং বিশেষজ্ঞ পদ্ধতি

একজন ভাড়াটিয়া বাজার থেকে বিচ্যুত হওয়া ভাড়ায় আটকে থাকেন না। ধারা ৭:৩০৩ BW অনুযায়ী, যেকোনো পক্ষই ভাড়া পুনঃনির্ধারণের জন্য আদালতের কাছে আবেদন করতে পারে; নীতিগতভাবে, একটি নির্দিষ্ট মেয়াদ শেষ হয়ে গেলে এবং যেকোনো ক্ষেত্রে, সর্বশেষ ভাড়া নির্ধারণের পর প্রতি পাঁচ বছর অতিবাহিত হলে এই আবেদন করা যায়। এর মানদণ্ড হলো বিগত পাঁচ বছরের তুলনীয় স্থানীয় বাড়ির গড় ভাড়া, তাই এটি একটি চলমান গড়কে অনুসরণ করে, বর্তমান প্রধান ভাড়ার স্তরকে নয়।

এখানে একটি ফাঁদ আছে। ধারা ৭:৩০৪ BW অনুযায়ী, যৌথভাবে নিযুক্ত কোনো বিশেষজ্ঞের পরামর্শ সংযুক্ত না থাকলে, অথবা কোনো পক্ষের আবেদনের ভিত্তিতে আদালত একজন বিশেষজ্ঞ নিয়োগ না করলে, দাবিটি অগ্রহণযোগ্য। সেই আবেদনের তারিখই নতুন ভাড়ার কার্যকর হওয়ার তারিখ নির্ধারণ করে, তাই বিলম্বের কারণে আর্থিক ক্ষতি হয়। ২৩০এ-স্পেসের ক্ষেত্রে, পর্যালোচনার সুযোগ কেবল তখনই থাকে, যদি ইজারা চুক্তিতে এর ব্যবস্থা করা থাকে।

চাকরিচ্যুতি, নোটিশের সময়কাল এবং ফর্ম

২৯০-ধারার ক্ষেত্রে, কারণ উল্লেখ করে বেলিফের রিট বা রেজিস্টার্ড চিঠির মাধ্যমে কমপক্ষে এক বছর আগে নোটিশ দিতে হয়; ফর্মের ত্রুটি মারাত্মক বলে গণ্য হবে। ২৩০ক-ধারার ক্ষেত্রে, চুক্তিতে সময়কাল ও ফর্ম নির্ধারিত থাকে এবং মডেলটিতেও একই পদ্ধতি অনুসরণের নির্দেশ দেওয়া হয়। শেষ তারিখটি ডায়েরিতে লিখে রাখুন: এটি পার হয়ে গেলে সাধারণত স্বয়ংক্রিয়ভাবে মেয়াদ বেড়ে যায়। কোনো ভাড়াটিয়া খেলাপি হলে, নির্মিত সম্পত্তির ইজারা সাধারণত শুধুমাত্র আদালতের মাধ্যমেই বাতিল করা যেতে পারে, যা BW-এর ৭:২৩১ ধারা অনুযায়ী কার্যকর হবে।

ভাড়াটিয়া বা বাড়িওয়ালার দেউলিয়াত্ব

যদি ভাড়াটিয়াকে দেউলিয়া ঘোষণা করা হয়, তবে ডাচ দেউলিয়া আইনের ৩৯ নং ধারা অনুসারে ট্রাস্টি এবং বাড়িওয়ালা উভয়ই চুক্তিভিত্তিক বা প্রচলিত নোটিশের মেয়াদ শেষে চুক্তিটি বাতিল করতে পারেন, যা কখনোই তিন মাসের বেশি হবে না। দেউলিয়া হওয়ার তারিখ থেকে প্রদেয় ভাড়া এস্টেটের ঋণ হিসাবে গণ্য হয়, এবং অবশিষ্ট মেয়াদের জন্য হারানো ভাড়ার ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য ভাড়াটিয়াকে বাধ্য করার ধারাটি, প্রতিষ্ঠিত ডাচ নজির আইন অনুসারে, এস্টেটের বিরুদ্ধে বলবৎযোগ্য নয়। এই বিষয়ে প্রধান নজিরটি হলো Aukema qq/Uni-Invest , Supreme Court 14 January 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534। এই কারণেই ব্যাংক গ্যারান্টির প্রয়োজন হয় এবং এটি কী কী বিষয় অন্তর্ভুক্ত করে তা যাচাই করে নেওয়ার দরকার পড়ে।

যদি বাড়িওয়ালা দেউলিয়া হয়ে যান, তাহলে নীতিগতভাবে ইজারাটি চলতে থাকে এবং ট্রাস্টি তা দ্বারা আবদ্ধ থাকেন, এবং একটি সাধারণ বিক্রয়ের ক্ষেত্রে এটি BW-এর ধারা ৭:২২৬ অনুযায়ী ক্রেতার কাছে হস্তান্তরিত হয়। আসল ঝুঁকি অন্যত্র নিহিত: বন্ধকী দলিলে সাধারণত একটি ভাড়া দেওয়ার ধারা থাকে, এবং একটি বাধ্যতামূলক বিক্রয়ের ক্ষেত্রে বন্ধকগ্রহীতা BW-এর ধারা ৩:২৬৪ অনুযায়ী আদালতের অনুমতি নিয়ে ইজারাটি বাতিল করার জন্য এটি প্রয়োগ করতে পারেন। সম্পত্তিটি বন্ধককৃত কিনা এবং বন্ধকগ্রহীতা সম্মতি দিয়েছেন কিনা তা জিজ্ঞাসা করুন, এবং একটি অ-বিঘ্নকারী অঙ্গীকার নিয়ে আলোচনা করুন।

বাস্তবে আলোচনা

ROZ মডেলটি একটি প্রাথমিক অবস্থান, এটি এমন কোনো মানদণ্ড নয় যা ভাড়াটিয়াকে অবশ্যই মেনে নিতে হবে: বাড়িওয়ালারা যেমন নিজেদের সুবিধার্থে এটি পরিবর্তন করতে পারেন, তেমনি একজন ভাড়াটিয়াও এর বিপরীতভাবে এটি পরিবর্তন করতে পারেন।

• প্রথমে শাসনব্যবস্থা নিশ্চিত করুন। ক্ষমতার ভারসাম্য এর ওপরই নির্ভর করে, এবং Eindhoven এবং ব্রেইনপোর্টে অধিকাংশ প্রযুক্তি ও সরবরাহ ব্যবস্থার দখলদাররা দুর্বলতর পর্যায়ে অবস্থান করে।
• নথিগুলো ইংরেজি এবং ডাচ উভয় ভাষাতেই চেয়ে নিন, কিন্তু কোন সংস্করণটি প্রাধান্য পাবে তা নিয়ে একমত হয়ে নিন: সাধারণত ডাচ পাঠটিই প্রাধান্য পায় এবং অনুবাদ সবসময় হুবহু সঠিক হয় না।
• শর্তাবলীর জন্য বাণিজ্যিক শর্ত: দীর্ঘমেয়াদী চুক্তিতে ভাড়ামুক্ত সময়, সাজসজ্জার জন্য অর্থ প্রদান, রক্ষণাবেক্ষণের সর্বোচ্চ সীমা বা চুক্তিভঙ্গের বিকল্প পাওয়া যায়।
• ভ্যাট সংক্রান্ত অবস্থানটি লক্ষ্য করুন। ভ্যাট সহ ভাড়া দেওয়ার বিকল্পটি কেবল তখনই খোলা থাকে, যখন ভাড়াটিয়া ১৯৬৮ সালের ‘Wet op de omzetbelasting’-এর ১১ নং ধারা অনুযায়ী, যা ১৯৬৮ সালের ‘Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting’-এর ৬ক নং ধারায় ব্যাখ্যা করা হয়েছে, ইনপুট ভ্যাট কর্তনের অধিকার বহনকারী কার্যকলাপের জন্য সম্পূর্ণ বা প্রায় সম্পূর্ণভাবে প্রাঙ্গণটি ব্যবহার করে। কর প্রশাসন “প্রায় সম্পূর্ণভাবে” বলতে ব্যবহারের কমপক্ষে ৯০ শতাংশকে বোঝায় এবং শুধুমাত্র অল্প কিছু ভাড়াটিয়ার জন্য ৭০ শতাংশ গ্রহণ করে — যাদের মধ্যে রয়েছে নিয়োগকর্তাদের সংগঠন, এস্টেট এজেন্ট, ট্র্যাভেল এজেন্ট, পেশাগত স্বাস্থ্য পরিষেবা এবং ডাক পরিষেবা প্রদানকারী সংস্থা। এই মডেলে একটি ক্ষতিপূরণের বিধান রয়েছে: যদি শর্তটি আর পূরণ না হয়, তবে ভাড়াটিয়াকে ভ্যাট সংক্রান্ত পরিণতির জন্য বাড়িওয়ালাকে সম্পূর্ণ ক্ষতিপূরণ দিতে হবে। আর্থিক, বীমা, স্বাস্থ্যসেবা এবং শিক্ষা খাতের ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর এটি যাচাই করে দেখা উচিত, কারণ তারা খুব কমই ৯০ শতাংশ ভ্যাট কর্তন করতে পারে।
• শুধু প্রথম পাতা নয়, সাধারণ বিধানগুলোও পর্যালোচনা করান। আসল টাকাটা তো সেখানেই আছে।