নেদারল্যান্ডসে বাণিজ্যিক ইজারা: ROZ মডেল এবং আপনার সুরক্ষা

নেদারল্যান্ডসের প্রায় প্রতিটি বাণিজ্যিক ইজারা চুক্তি রিয়েল এস্টেট কাউন্সিলের (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ) একটি মডেলের উপর ভিত্তি করে তৈরি: এটি বাড়িওয়ালার দৃষ্টিকোণ থেকে প্রণীত বিস্তৃত সাধারণ বিধান সম্বলিত একটি স্বল্পমেয়াদী চুক্তি। এর বেশিরভাগই আলোচনা সাপেক্ষ, এবং আপনি কতটা সুরক্ষা পাবেন তা নির্ভর করে আপনার প্রতিষ্ঠানটি খুচরা ও আতিথেয়তার জন্য ডাচ দেওয়ানি আইনের (BW) ধারা ৭:২৯০-এর অধীনে পড়ে, নাকি অফিস এবং অন্যান্য ব্যবসায়িক স্থানের জন্য অপেক্ষাকৃত দুর্বল ধারা ৭:২৩০ক-এর অধীনে পড়ে, তার উপর।

নিম্নে আমরা ব্যাখ্যা করছি কোন বিধিবদ্ধ ব্যবস্থা প্রযোজ্য, প্রতিটি কী সুরক্ষা দেয়, এবং ROZ মডেলের কোন ধারাগুলো নিয়ে আপনার সর্বদা আলোচনা করা উচিত।

আপনার প্রাঙ্গণের ক্ষেত্রে কোন বিধিবদ্ধ ব্যবস্থা প্রযোজ্য?

চুক্তিতে উল্লিখিত স্বত্ব নয়, বরং প্রকৃত ব্যবহারই নির্ধারক। খুচরা ও আতিথেয়তা কেন্দ্রসমূহ ধারা ৭:২৯০ BW-এর সুরক্ষিত ব্যবস্থার আওতাভুক্ত; অফিস, পরীক্ষাগার, উৎপাদন কেন্দ্র এবং গুদামঘর ধারা ৭:২৩০ক BW-এর আওতাভুক্ত।

খুচরা ও আতিথেয়তা প্রাঙ্গণ: ধারা ৭:২৯০ বিডব্লিউ

ধারা ৭:২৯০ BW-এর আওতায় এমন নির্মিত প্রাঙ্গণ অন্তর্ভুক্ত যা খুচরা ব্যবসা, রেস্তোরাঁ বা ক্যাফে, টেকঅ্যাওয়ে বা ডেলিভারি ব্যবসা, হস্তশিল্প ব্যবসা (ambachtsbedrijf), হোটেল বা ক্যাম্পসাইটের জন্য ভাড়া দেওয়া হয় এবং যেখানে সরাসরি পণ্য বা পরিষেবা সরবরাহের জন্য জনসাধারণের জন্য প্রবেশযোগ্য স্থান রয়েছে। শুধুমাত্র অ্যাপয়েন্টমেন্টের মাধ্যমে খোলা একটি শোরুম, একটি প্রধান কার্যালয় বা একটি প্রেরণ গুদাম যোগ্য বলে বিবেচিত হবে না; একটি ফ্ল্যাগশিপ স্টোর বা একটি হোটেল যোগ্য বলে বিবেচিত হবে।

অফিস, শিল্প এলাকা এবং অন্য সবকিছু: ধারা ৭:২৩০ক বিডব্লিউ

ব্যবসায়িক ব্যবহারের জন্য ভাড়া দেওয়া অন্য সকল নির্মিত প্রাঙ্গণ ধারা ৭:২৩০ক BW-এর অধীনে পড়ে: অফিস, পরীক্ষাগার, ক্লিনরুম, উৎপাদন হল, বিতরণ কেন্দ্র এবং গুদাম। অধিকাংশ আন্তর্জাতিক প্রযুক্তি এবং লজিস্টিক কোম্পানি... Eindhoven এবং ব্রেইনপোর্ট অঞ্চলটি 230a টেন্যান্ট।

মিশ্র ব্যবহারের ব্যাপারে কী বলা যায়?

যেখানে একটি ভবনে উভয়ই থাকে, যেমন একটি প্রোডাকশন হলের সাথে একটি ফ্যাক্টরি আউটলেট, সেখানে বাস্তবে কোন ব্যবহারটি প্রাধান্য পায় তার উপর নিয়মকানুন নির্ভর করে। HR 6 March 2026, ECLI:NL:HR:2026:356 মামলায় , সুপ্রিম কোর্ট (Hoge Raad) একটি রায় বাতিল করে দেয়, যেখানে একজন ক্যাটারারের দোকানকে 230a স্পেস হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করা হয়েছিল। এর কারণ হলো, আপিল আদালত এটি পরীক্ষা করে দেখেনি যে ক্যাটারিং কার্যক্রমটি নিজেই ধারা 7:290 BW-এর অধীনে একটি কারুশিল্প ব্যবসা ছিল কিনা, কিংবা পক্ষগুলো 290-এর নিয়মগুলো প্রয়োগ করতে সম্মত হয়েছিল কিনা।

ধারা ৭:৩০১ BW একটি ভিন্ন বিষয় নিয়ে আলোচনা করে: দুই বছর বা তার কম সময়ের জন্য কোনো স্থানের ইজারা অধিকাংশ সুরক্ষামূলক নিয়মের আওতার বাইরে পড়ে। যদি ভাড়াটিয়া ঐ দুই বছরের পরেও থেকে যায়, তাহলে সুরক্ষাটি শেষ পর্যন্ত প্রযোজ্য হয়।

দুটি শাসনব্যবস্থার মধ্যে তুলনা করলে কী দাঁড়ায়?

২৯০ ধারার ভাড়াটিয়ার ক্ষেত্রে আইনটি ভাড়া চুক্তিটিকেই সুরক্ষা দেয়; ২৩০এ ধারার ভাড়াটিয়ার ক্ষেত্রে এটি কেবল উচ্ছেদ স্থগিত করে।

২৯০ ধারার একজন ভাড়াটিয়ার কী সুরক্ষা রয়েছে?

২৯০ নং প্রাঙ্গণের একটি ইজারা কমপক্ষে পাঁচ বছরের জন্য কার্যকর থাকে এবং পরবর্তীতে আইন দ্বারা তা দশ বছর পর্যন্ত বর্ধিত হয় (ধারা ৭:২৯২ বিডব্লিউ)। একটি স্বল্পমেয়াদী সম্মত মেয়াদ সংশোধন করে পাঁচ বছর করা হয়, যদি না ইজারাটি প্রকৃতপক্ষে দুই বছর বা তার কম সময়ের জন্য হয়ে থাকে।

বাড়িওয়ালাকে অবশ্যই বেলিফের রিট বা রেজিস্টার্ড চিঠির মাধ্যমে কারণ উল্লেখ করে কমপক্ষে এক বছরের নোটিশ দিতে হবে। শুধু নোটিশ দিলেই কোনো কিছুর অবসান হয় না: যদি না ভাড়াটিয়া লিখিতভাবে সম্মত হন, তাহলে উপ-জেলা আদালত (kantonrechter) একটি শেষ তারিখ নির্ধারণ না করা পর্যন্ত ইজারাটি চলতে থাকে (ধারা ৭:২৯৫ BW), এবং এই অন্তর্বর্তীকালীন সময়ে ভাড়াটিয়াকে থাকতে হয় ও ভাড়া পরিশোধ করতে হয়।

প্রথম পাঁচ বছর শেষে বাড়িওয়ালা ধারা ৭:২৯৬ BW অনুযায়ী শুধুমাত্র দুটি কারণের উপর নির্ভর করতে পারেন: ভাড়াটিয়া একজন ভালো ভাড়াটিয়ার মতো আচরণ করেননি, অথবা বাড়িওয়ালার সংস্কার সহ নিজস্ব ব্যবহারের জন্য জরুরিভাবে জায়গাটির প্রয়োজন। দশ বছর পর আদালত আরও সাধারণভাবে উভয় পক্ষের স্বার্থ বিবেচনা করে। জরুরি নিজস্ব ব্যবহারের ক্ষেত্রে, আদালত ভাড়াটিয়াকে স্থানান্তর এবং সাজসজ্জার খরচের জন্য একটি অংশ প্রদানের নির্দেশ দিতে পারে (ধারা ৭:২৯৭ BW)।

230a ধারার একজন ভাড়াটিয়ার কী সুরক্ষা রয়েছে?

খুব সামান্য। একটি 230a ইজারা, চুক্তি অনুযায়ী মেয়াদ শেষ হলেই বাতিল হয়ে যায়, এর জন্য কোনো বিধিবদ্ধ কারণ বা আদালতের অনুমোদন প্রয়োজন হয় না। একবার বাড়িওয়ালা উচ্ছেদের দাবি জানালে, ভাড়াটিয়া দুই মাসের মধ্যে সাবডিস্ট্রিক্ট আদালতে আবেদন করে বাসা খালি করার সময়সীমা বাড়াতে পারেন, যা একবারে সর্বোচ্চ এক বছর এবং মোট তিন বছর পর্যন্ত হতে পারে (ধারা 7:230a BW)।

এটি একটি সাময়িক স্বস্তির সুযোগ, কোনো ইজারা চুক্তি নয়: এক্ষেত্রে নতুন ইজারা নেওয়ার কোনো অধিকার থাকে না। সুতরাং, ফিট-আউট বা ক্লিনরুমে করা বিনিয়োগ তখনই সুরক্ষিত থাকে, যদি আপনি চুক্তির মেয়াদ, মেয়াদ বাড়ানোর বিকল্প এবং চুক্তিভঙ্গের অধিকারের মাধ্যমে তা নিশ্চিত করেন।

ROZ মডেল বলতে কী বোঝায় এবং এর সংস্করণটি কেন গুরুত্বপূর্ণ?

ROZ হলো সম্পত্তির মালিক, বিনিয়োগকারী এবং এজেন্টদের একটি সমন্বিত সংস্থা, এবং এর মডেল লিজগুলোই বাজারের মানদণ্ড; কোনো আইন এগুলো বাধ্যতামূলক করে না। খুচরা ও আতিথেয়তা স্থানের জন্য (ধারা ৭:২৯০ BW), যা সর্বশেষ ২০২২ সালের ডিসেম্বরে নবায়ন করা হয়েছিল, এবং অফিস ও অন্যান্য ব্যবসায়িক স্থানের জন্য (ধারা ৭:২৩০ক BW), যা ২০১৫ সালের সংস্করণে ব্যাপকভাবে ব্যবহৃত হয়েছিল, আলাদা মডেল রয়েছে।

পরবর্তী সংস্করণগুলিতে যথেষ্ট পার্থক্য থাকে, যার ফলে প্রায়শই রক্ষণাবেক্ষণ, ঝুঁকি এবং খরচের পরিমাণ ভাড়াটিয়ার উপর বেশি বর্তায়, এবং সাধারণ বিধানগুলি কেবল একই বছরের মডেলের জন্যই প্রযোজ্য হয়। ইজারাপত্রে উল্লিখিত বছরটি প্রকৃতপক্ষে সংযুক্ত সাধারণ বিধানগুলির সাথে মেলে কিনা তা যাচাই করুন, এবং আপনার সংশোধনীগুলি ইজারাপত্রে বা এমন একটি সংযোজনে রাখুন যা স্পষ্টভাবে সেগুলির উপর প্রাধান্য পাবে।

কোন ধারাগুলো নিয়ে সবসময় আলোচনা করা উচিত?

ইজারা চুক্তিটি স্বল্পমেয়াদী; অর্থ ব্যয় হয় এমন প্রায় সবকিছুই সাধারণ বিধানাবলীর অন্তর্ভুক্ত। একজন আন্তর্জাতিক ভাড়াটিয়া হিসেবে, নিচের ধারাগুলোর ওপর মনোযোগ দিন।

মেঝের ক্ষেত্রফল এবং পরিমাপ

সাধারণ বিধানাবলীতে সাধারণত বলা থাকে যে, মেঝের ক্ষেত্রফল একটি নির্দেশক মাত্র এবং এর কোনো বিচ্যুতি ঘটলে ভাড়া সমন্বয়ের কোনো অধিকার জন্মায় না। NEN 2580 মান অনুযায়ী পরিমাপের জন্য বলুন, স্বাক্ষর করার আগে সনদপত্র সংগ্রহ করুন এবং একটি সম্মত সহনীয় সীমার বাইরে ভাড়া সমন্বয়ে সম্মত হন।

ডেলিভারির শর্তাবলী এবং ফেরত

ডেলিভারি রিপোর্ট ছাড়া, ধারা ৭:২২৪ BW অনুযায়ী ধরে নেওয়া হয় যে আপনি মালামালটি ভালো অবস্থায় পেয়েছেন, যা বহু বছর পর অপ্রমাণ করা কঠিন। উভয় পক্ষের স্বাক্ষরিত, ছবিসহ একটি তারিখযুক্ত রিপোর্টের জন্য জোর দিন এবং সেটির ভিত্তিতে ফেরতের মানদণ্ড নির্ধারণ করুন।

রক্ষণাবেক্ষণ

আইন অনুসারে, বাড়িওয়ালা ত্রুটি মেরামত করেন এবং ভাড়াটিয়া শুধুমাত্র ছোটখাটো দৈনন্দিন মেরামত করে থাকেন (ধারা ৭:২০৬ এবং ৭:২১৭ BW)। ROZ-এর সাধারণ বিধানগুলো ইনস্টলেশন, হিটিং ও কুলিং, সার্ভিসিং, কাচ এবং অভ্যন্তরীণ সজ্জার দায়িত্ব ভাড়াটিয়ার উপর চাপিয়ে দেয়, যা একটি ল্যাবরেটরি বা ক্লিনরুমের জন্য একটি উল্লেখযোগ্য পুনরাবৃত্তিমূলক খরচ। একটি সীমানা তালিকা, প্রতিস্থাপনের উপর একটি সর্বোচ্চ সীমা এবং ইনস্টলেশন প্রতিস্থাপনের দায়িত্ব বাড়িওয়ালার হাতেই থাকবে—এই বিষয়টি নিশ্চিত করার জন্য আলোচনা করুন।

ব্যাংক গ্যারান্টি

নিরাপত্তা হিসেবে সাধারণত প্রথম দাবিতেই পরিশোধযোগ্য একটি শর্তহীন ব্যাংক গ্যারান্টি দেওয়া হয়; ROZ মডেলগুলোতে সার্ভিস চার্জ ও ভ্যাটসহ তিন মাসের ভাড়া ধরা হয়, এবং বাড়িওয়ালারা প্রায়শই একটি নতুন ডাচ সাবসিডিয়ারির কাছে এর চেয়ে বেশি অর্থ দাবি করেন। অর্থের পরিমাণ সীমিত করুন, একটি নির্দিষ্ট সময় ধরে সময়মতো অর্থ পরিশোধের পর তা কমানোর বিষয়ে সম্মত হন, এবং এর উপরে মূল কোম্পানির গ্যারান্টি দেওয়ার বিরোধিতা করুন।

ভাড়া সূচীকরণ

ভাড়া প্রতি বছর নেদারল্যান্ডস পরিসংখ্যান সংস্থা (সিবিএস)-এর ভোক্তা মূল্য সূচকের সাথে সূচীকৃত হয়, এবং সাধারণত সর্বনিম্ন সীমা থাকে গত বছরের ভাড়া। প্রথম বছরগুলোতে ভাড়ার সর্বোচ্চ সীমা বা সূচীকরণ স্থগিত রাখার বিষয়ে আলোচনা করুন; ২৩০এ ধরনের প্রাঙ্গণের ক্ষেত্রে, মেয়াদ বাড়ানোর সময় যেকোনো নতুন ভাড়া নির্ধারণের বিষয়টি অবশ্যই চুক্তিতে সম্মত হতে হবে।

সেবা মূল্য

এই মডেলে মাসিক অগ্রিম পেমেন্ট, একটি বার্ষিক বিবরণী এবং একটি প্রশাসনিক ফি রয়েছে। পরিষেবার একটি নির্দিষ্ট তালিকা, বার্ষিক বিবরণীর জন্য একটি নির্দিষ্ট সময়সীমা, নিরীক্ষার অধিকার এবং মূলধনী ব্যয় ও খালি ইউনিটের খরচ বাদ দেওয়ার জন্য অনুরোধ করুন।

অনুমোদিত ব্যবহার, উপ-ভাড়া এবং নিয়ন্ত্রণ পরিবর্তন

২৯০ মডেলটি ভাড়াটিয়াকে প্রচলিত কর্মঘণ্টায় ব্যবসা খোলা রাখতে বাধ্য করে, অন্যথায় জরিমানা দিতে হয়, যা ব্যবসার পুনর্গঠন বা বন্ধ করাকে সীমিত করে। সাধারণ বিধানগুলো সম্মতি ছাড়া উপ-ভাড়া দেওয়া এবং হস্তান্তরও নিষিদ্ধ করে, এবং বাড়িওয়ালারা ক্রমবর্ধমানভাবে নিয়ন্ত্রণ-পরিবর্তনের ধারা যুক্ত করছেন। একটি ব্যাপক ব্যবহার ধারা এবং গ্রুপ কোম্পানিগুলোর জন্য একটি ব্যতিক্রম নিয়ে আলোচনা করুন; একজন ২৯০ ভাড়াটিয়ার জন্য ধারা ৭:৩০৭ BW-এর একটি বিকল্প ব্যবস্থাও রয়েছে, যার অধীনে আদালত ব্যবসার একজন ক্রেতাকে ভাড়াটিয়া হিসেবে প্রতিস্থাপন করতে পারে।

সাজসজ্জা এবং অপসারণ

পরিবর্তনের জন্য পূর্বলিখিত অনুমতির প্রয়োজন হয়, এবং সাধারণ বিধান অনুযায়ী শেষে সাধারণত অপসারণ ও পুনঃস্থাপন করার প্রয়োজন হয়। পরীক্ষাগার, রান্নাঘর বা বিশেষায়িত উৎপাদন স্থানের মতো ব্যয়বহুল কাজের জন্য, অভ্যন্তরীণ সজ্জার জন্য অনুমতি নিন এবং একই নথিতে কোন উপাদানগুলো রাখা যাবে তা নিয়েও সম্মত হন।

পেনাল্টি, সেট-অফ এবং সাসপেনশন

সাধারণ বিধান অনুযায়ী, ক্ষতির প্রমাণ ছাড়াই সাধারণত ক্ষতিপূরণের পাশাপাশি অবিলম্বে প্রদেয় জরিমানা আরোপ করা হয় এবং ভাড়ার সমন্বয় ও স্থগিতকরণের সুযোগ বাদ দেওয়া হয়। আদালত BW-এর ধারা ৬:৯৪ অনুযায়ী জরিমানা কমাতে পারে, কিন্তু তার জন্য মামলা করতে হয়। কম পরিমাণ অর্থ নিয়ে আলোচনা, নোটিশ ও প্রতিকারের জন্য সময়, ক্ষতিপূরণের সাথে একত্রিত না হওয়া এবং অবিসংবাদিত দাবির সমন্বয়ের জন্য একটি ব্যতিক্রম রাখার সুযোগ রাখুন।

কখন বিচ্যুত ধারাগুলোর জন্য আদালতের অনুমোদনের প্রয়োজন হয়?

২৯০টি প্রাঙ্গণের ক্ষেত্রে, ভাড়াটিয়ার ক্ষতির কারণ হয় এমন সুরক্ষামূলক নিয়ম থেকে বিচ্যুত ধারাগুলোর জন্য উপ-জেলা আদালতের অনুমোদন প্রয়োজন (ধারা ৭:২৯১ বিডব্লিউ)। আদালত অনুমোদন করে যদি ধারাটি ভাড়াটিয়ার বিধিবদ্ধ অধিকারকে বস্তুগতভাবে প্রভাবিত না করে, অথবা যদি ভাড়াটিয়ার অবস্থান এমন হয় যে তার সুরক্ষার প্রয়োজন নেই।

অনুমোদন ছাড়া, ভাড়াটিয়া বহু বছর পরেও ধারাটি বাতিল করতে পারে, কখনও কখনও ঠিক সেই ধারাটিই বাতিল করতে পারে যার ওপর নির্ভর করে বাড়িওয়ালা ইজারা শেষ করে। চুক্তি স্বাক্ষরের আগে বা তার অল্প পরেই যৌথভাবে আবেদন করুন; ২৩০ক ধারার প্রাঙ্গণের জন্য কোনো অনুমোদনের প্রয়োজন নেই।

পাঁচ বছর পর কি ভাড়া পর্যালোচনা করা যেতে পারে?

২৯০টি প্রাঙ্গণের জন্য, হ্যাঁ। ধারা ৭:৩০৩ BW অনুযায়ী, যেকোনো পক্ষই সম্মত মেয়াদের পরে এবং যেকোনো ক্ষেত্রে, সর্বশেষ ভাড়া নির্ধারণের পর থেকে প্রতি পাঁচ বছর অন্তর, বিগত পাঁচ বছরে এলাকার তুলনীয় প্রাঙ্গণগুলোর গড় ভাড়ার উপর ভিত্তি করে নতুন ভাড়া নির্ধারণের জন্য আদালতের কাছে আবেদন করতে পারে।

ধারা ৭:৩০৪ BW অনুযায়ী, যৌথভাবে নিযুক্ত বা আদালত-নিযুক্ত বিশেষজ্ঞের পরামর্শ ছাড়া দাবিটি অগ্রহণযোগ্য, এবং অনুরোধের তারিখ নির্ধারণ করে নতুন ভাড়া কখন কার্যকর হবে। ২৩০ক প্রাঙ্গণের ক্ষেত্রে, ভাড়া পর্যালোচনা কেবল তখনই সম্ভব যদি ইজারা চুক্তিতে এর বিধান থাকে।

ইজারা কীভাবে বাতিল করা হয়?

২৯০ ধারার প্রাঙ্গণের ক্ষেত্রে, বাড়িওয়ালা বেলিফের রিট বা রেজিস্টার্ড চিঠির মাধ্যমে কারণ উল্লেখ করে কমপক্ষে এক বছরের নোটিশ দেন (ধারা ৭:২৯৩ বিডব্লিউ); আনুষ্ঠানিক ত্রুটি মারাত্মক বলে গণ্য হয়। ২৩০এ ধারার প্রাঙ্গণের ক্ষেত্রে, চুক্তিতে নোটিশের সময়কাল ও ধরন নির্ধারিত থাকে, এবং নোটিশ দিতে ব্যর্থ হলে সাধারণত মেয়াদ স্বয়ংক্রিয়ভাবে বৃদ্ধি পায়। যদি ভাড়াটিয়া চুক্তি পালনে ব্যর্থ হয়, তবে নির্মিত প্রাঙ্গণের ইজারা নীতিগতভাবে শুধুমাত্র আদালতের মাধ্যমেই বাতিল করা যেতে পারে (ধারা ৭:২৩১ বিডব্লিউ)।

দেউলিয়া হলে কী হয়?

যদি ভাড়াটিয়াকে দেউলিয়া ঘোষণা করা হয়, তবে ট্রাস্টি এবং বাড়িওয়ালা উভয়ই সম্মত বা প্রচলিত নোটিশের সময়সীমা সাপেক্ষে ইজারা বাতিল করতে পারেন, কিন্তু তা কখনোই তিন মাসের বেশি হবে না (দেউলিয়া আইনের ৩৯ ধারা)। অবশিষ্ট মেয়াদের জন্য হারানো ভাড়ার ক্ষতিপূরণের দাবি সংক্রান্ত কোনো ধারা ভাড়াটিয়ার সম্পত্তির বিরুদ্ধে প্রয়োগ করা যায় না ( HR 14 January 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534, Aukema qq/Uni-Invest ), আর একারণেই ব্যাংক গ্যারান্টিটি গুরুত্বপূর্ণ।

যদি বাড়িওয়ালা দেউলিয়া হয়ে যান, তাহলে ইজারাটি চলতে থাকে এবং সম্পত্তির ক্রেতার কাছে হস্তান্তরিত হয় (ধারা ৭:২২৬ BW)। তবে, বাধ্যতামূলক বিক্রয়ের ক্ষেত্রে, বন্ধকী ঋণদাতা আদালতের অনুমতি নিয়ে তার সম্মতি ছাড়া সম্পাদিত ইজারা অগ্রাহ্য করতে পারে (ধারা ৩:২৬৪ BW), তাই ঋণদাতা সম্মতি দিয়েছে কিনা তা জিজ্ঞাসা করুন।

ভ্যাট সম্পর্কে কী বলবেন?

ভ্যাট সহ ভাড়া দেওয়া তখনই সম্ভব, যখন ভাড়াটিয়া প্রাঙ্গণটি সম্পূর্ণ বা প্রায় সম্পূর্ণভাবে এমন কার্যকলাপের জন্য ব্যবহার করেন যা ইনপুট ভ্যাট কর্তনের অধিকার দেয় (টার্নওভার ট্যাক্স অ্যাক্ট ১৯৬৮-এর ধারা ১১)। কর প্রশাসন (বেলাসটিংডিয়েনস্ট) সাধারণত ৯০ শতাংশের একটি সীমা প্রয়োগ করে, নির্দিষ্ট কিছু খাতের জন্য ৭০ শতাংশ, এবং ROZ মডেলে যদি এই শর্তটি আর পূরণ না হয়, তবে ভাড়াটিয়াকে বাড়িওয়ালাকে ক্ষতিপূরণ দিতে হয়। আর্থিক, বীমা, স্বাস্থ্যসেবা এবং শিক্ষা খাতের ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর চুক্তি স্বাক্ষরের আগে এটি যাচাই করে নেওয়া উচিত।

ভাড়াটিয়া হিসেবে আপনার কী কী যাচাই করা উচিত?

• প্রকৃত ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে আপনার প্রাঙ্গণটি ধারা ৭:২৯০ অথবা ৭:২৩০ক বিডব্লিউ-এর অধীনে পড়ে কিনা।
• ROZ-এর কোন সংস্করণের নাম উল্লেখ করা হয়েছে এবং এর সাথে সংযুক্ত সাধারণ বিধানগুলো তার সাথে মেলে কি না।
• স্থাপনাগুলোর রক্ষণাবেক্ষণের সীমা নির্ধারণ এবং ব্যাংক গ্যারান্টির পরিমাণ।
• অনুমতি ছাড়া গ্রুপ কোম্পানিগুলোকে উপ-ভাড়া বা হস্তান্তর করা যাবে কিনা।
• সম্পত্তিটি বন্ধককৃত কিনা এবং ঋণদাতা ইজারাটিতে সম্মতি দিয়েছেন কিনা।
• ভ্যাট সহ ভাড়া দেওয়ার ক্ষেত্রে আপনার ভ্যাট পরিস্থিতি ৯০ শতাংশের শর্ত পূরণ করে কিনা।

বাড়িওয়ালা হিসেবে আপনার কী কী যাচাই করা উচিত?

• একটি ২৯০ ইজারার বিচ্যুত ধারাগুলো ধারা ৭:২৯১ BW-এর অধীনে উপ-জেলা আদালত কর্তৃক অনুমোদিত হয়েছে কিনা।
• ব্যাংক গ্যারান্টিটি ভাড়া, পরিষেবা চার্জ এবং ভ্যাট অন্তর্ভুক্ত করে কিনা, এবং দেউলিয়া ঘোষণার পরেও তা কার্যকর থাকে কিনা।
• আপনার নোটিশটি ধারা ৭:২৯৩ BW-এর ফর্ম এবং এক বছরের সময়সীমা পূরণ করে কিনা।
• পরিষেবা চার্জের তালিকা ও বার্ষিক বিবরণী নিরীক্ষার সম্মুখীন হতে পারবে কি না।

বাণিজ্যিক ইজারার ক্ষেত্রে আমরা আপনার জন্য কী করতে পারি?

আমাদের ভাড়া সংক্রান্ত আইনজীবীরা ডাচ এবং আন্তর্জাতিক ভাড়াটিয়া ও বাড়িওয়ালাদের বাণিজ্যিক ইজারা বিষয়ে পরামর্শ দিয়ে থাকেন:

• আমরা নির্ধারণ করি যে আপনার প্রাঙ্গণটি BW-এর ধারা ৭:২৯০ অথবা ৭:২৩০ক-এর অধীনে পড়ে কিনা।
• আমরা ROZ ইজারা এবং সাধারণ বিধানাবলী পর্যালোচনা করে সংশোধনীসহ একটি পরিশিষ্টের খসড়া তৈরি করি।
• আমরা BW-এর ধারা ৭:২৯১ অনুযায়ী বিচ্যুত ধারাগুলোর অনুমোদনের জন্য যৌথ আবেদনপত্র প্রস্তুত করি।
• আমরা একটি সমাপ্তির তারিখ নির্ধারণ করার জন্য চুক্তি বাতিলের বিজ্ঞপ্তি এবং দাবিটির খসড়া তৈরি বা মূল্যায়ন করি।
• আমরা উপজেলা আদালতে ভাড়া পর্যালোচনা এবং উচ্ছেদের মেয়াদ বৃদ্ধির কার্যক্রম পরিচালনা করি।

সারাংশ

• আপনার প্রাঙ্গণটি BW-এর ধারা ৭:২৯০ বা ৭:২৩০ক-এর অধীনে পড়বে কিনা তা নির্ভর করে এর প্রকৃত ব্যবহারের উপর, চুক্তির শিরোনামের উপর নয়।
• ২৯০ ধারার অধীনে ভাড়াটিয়া শক্তিশালী সুরক্ষা পেয়ে থাকেন: পাঁচ বছরের মেয়াদ, চুক্তি বাতিলের সীমিত কারণ এবং বিধিবদ্ধ ভাড়া পর্যালোচনা।
• ধারা ২৩০ক-এর একজন ভাড়াটিয়া মোট তিন বছর পর্যন্ত উচ্ছেদ স্থগিত করতে পারেন; অন্য সবকিছু ইজারা চুক্তিতে সম্মত হতে হবে।
• ROZ-এর সাধারণ বিধানগুলো বাড়িওয়ালার অনুকূলে থাকে; রক্ষণাবেক্ষণ, জামানত, মূল্যসূচক, পরিষেবা চার্জ, উপ-ভাড়া, অভ্যন্তরীণ সজ্জা, জরিমানা এবং সমন্বয় নিয়ে আলোচনা করা যায়।
• ২৯০ ধারার নিয়ম থেকে বিচ্যুত হয়ে ভাড়াটিয়ার ক্ষতির কারণ হয় এমন কোনো শর্তের জন্য আদালতের অনুমোদন প্রয়োজন, অথবা ভাড়াটিয়া পরবর্তীতে সেগুলো বাতিল করতে পারেন।

সচরাচর জিজ্ঞাস্য