ঠিকাদারের নিম্নমানের কাজ: ডাচ আইন অনুযায়ী আপনার অধিকার ও প্রতিকার

যখন কোনো ঠিকাদার নিম্নমানের কাজ করে, তখন ডাচ আইন অনুযায়ী আপনার প্রথম অধিকার হলো ঠিকাদারের নিজস্ব খরচে ত্রুটিগুলো সংশোধন করার দাবি করা। এই অধিকার প্রয়োগ করতে হলে, সমস্যাটি খুঁজে পাওয়ার সাথে সাথেই আপনাকে লিখিতভাবে অভিযোগ করতে হবে এবং বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, ঠিকাদারকে মেরামতের জন্য একটি যুক্তিসঙ্গত সময় দিতে হবে। সেই সময়সীমা পার হয়ে যাওয়ার পরেও যদি কোনো ফল না হয়, তবেই অন্যান্য প্রতিকারগুলো কার্যকর হয়: অর্থ প্রদান স্থগিত করা, অন্য কাউকে দিয়ে কাজটি করানো, মূল্য হ্রাস করা, চুক্তি বাতিল করা বা ক্ষতিপূরণ দাবি করা। ভুল ক্রমে কাজ করা এই দাবিগুলো ব্যর্থ হওয়ার একটি সাধারণ কারণ।

কখন কোনো কাজ আইনত ত্রুটিপূর্ণ হয়?

যখন কাজের ফলাফল চুক্তি অনুযায়ী বা আপনার প্রত্যাশার সাথে মেলে না, তখন কাজটি ত্রুটিপূর্ণ বলে গণ্য হয়। ঠিকাদারকে অবশ্যই আপনার নির্দেশনা বা উপকরণের ত্রুটি সম্পর্কেও আপনাকে সতর্ক করতে হবে।

একজন নির্মাণকারী, ফিটার, ইনস্টলার বা সংস্কারকারী প্রতিষ্ঠানের সাথে করা চুক্তি হলো একটি কাজের চুক্তি (aanneming van werk), যা ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭ম খণ্ডের ১২ নং ধারা দ্বারা নিয়ন্ত্রিত। অনুচ্ছেদ ৭:৭৫০-এ এর সংজ্ঞা দেওয়া হয়েছে: ঠিকাদার চাকরির বাইরে একটি বাস্তব ফলাফল প্রদানের অঙ্গীকার করে এবং আপনি একটি মূল্য পরিশোধ করতে অঙ্গীকারবদ্ধ হন। এর পরবর্তী সবকিছুই প্রতিশ্রুত সেই একটি ফলাফলের ধারণা থেকেই উদ্ভূত হয়।

যখন কাজের ফলাফল চুক্তি অনুযায়ী হয় না, তখন কাজটি ত্রুটিপূর্ণ বলে গণ্য হয়। এর মাপকাঠি হলো চুক্তি: স্পেসিফিকেশন, ড্রয়িং, কোটেশন, উপকরণের ব্র্যান্ড ও মডেল, এবং আপনাকে রাজি করানোর জন্য ঠিকাদারের বলা যেকোনো কথা। যেখানে চুক্তিতে এ বিষয়ে কিছু বলা নেই, সেখানেও কাজটি অবশ্যই সেই গুণাবলীসম্পন্ন হতে হবে যা আপনি প্রত্যাশা করার অধিকারী ছিলেন, এবং এর মধ্যে কারিগরি নির্মাণ বিধিমালা মেনে চলাও অন্তর্ভুক্ত, যা ১ জানুয়ারি ২০২৪ থেকে পূর্ববর্তী ‘বৌবেসলুইট’-এর পরিবর্তে ‘বিল্ডিং ওয়ার্কস (লিভিং এনভায়রনমেন্ট) ডিক্রি’ (Besluit bouwwerken leefomgeving)-তে পাওয়া যায়।

আরও একটি বাধ্যবাধকতা আছে যা গ্রাহকরা প্রায়শই উপেক্ষা করেন, এবং এটিই প্রায়শই বেশি দরকারি। ডাচ দেওয়ানি আইনের (BW) ধারা ৭:৭৫৪ অনুসারে, ঠিকাদারকে কাজের বিবরণে থাকা ভুলত্রুটি এবং উপকরণ বা মাটির এমন কোনো ত্রুটি সম্পর্কে আপনাকে সতর্ক করতে হবে, যা সম্পর্কে সে জানত বা তার জানা উচিত ছিল। নির্মাণ কাজের ক্ষেত্রে, ১ জানুয়ারী ২০২৪ থেকে সেই সতর্কতা অবশ্যই লিখিতভাবে এবং দ্ব্যর্থহীন ভাষায় দিতে হবে এবং এর পরিণতির প্রতি আপনার দৃষ্টি আকর্ষণ করতে হবে। যে ঠিকাদার আপনার নির্দেশ অনুসরণ করে একটি সুস্পষ্ট সমস্যা সম্পর্কে নীরব ছিল, সে পরবর্তীতে আপনার নির্দেশের আড়ালে লুকাতে পারবে না।

ত্রুটিটি কি চুক্তিটি বাতিল করার মতো গুরুতর?

সব অসম্পূর্ণতার পরিণতি এক হয় না। পার্থক্যটা বাহ্যিক বা কাঠামোগত নয়; বরং মূল বিষয় হলো, আপনি যে প্রতিকারটি ব্যবহার করতে চান, তা সমর্থন করার জন্য ত্রুটিটি যথেষ্ট গুরুত্বপূর্ণ কি না।

• সামান্য ত্রুটি: রঙের ছোপ, অসমান টালি, বা অমসৃণ প্রান্ত। এগুলি মেরামতের অধিকার দেয়, এবং মেরামত না করা হলে মূল্যের আনুপাতিক হ্রাসের অধিকার দেয়, কিন্তু সম্পূর্ণ চুক্তি বাতিলের অধিকার দেয় না।
• গুরুতর ত্রুটিসমূহ: ছাদ দিয়ে জল পড়া, প্রযোজ্য মান অনুযায়ী না হওয়া বৈদ্যুতিক কাজ, মজবুত নয় এমন মেঝে, নির্মাণ বিধিমালা মেনে না চলা নির্মাণকাজ। এই বিষয়গুলো চুক্তি বাতিল, ঠিকাদার পরিবর্তন এবং আনুষঙ্গিক ক্ষতির জন্য দাবি জানানোর যৌক্তিক কারণ হতে পারে।

এই পার্থক্যের কারণ হলো ডাচ দেওয়ানি আইনের ৬:২৬৫ ধারা: চুক্তি পালনে প্রতিটি ব্যর্থতা চুক্তি বাতিলের অধিকার দেয়, যদি না সেই ব্যর্থতা তার বিশেষ প্রকৃতি বা নগণ্য গুরুত্বের কারণে বাতিলের জন্য যথেষ্ট না হয়। এর ব্যতিক্রম হলো বাস্তবে যা করা হয়, এবং একারণেই রঙের ত্রুটির জন্য চুক্তি বাতিল করা যায় না।

একাধিক পক্ষ জড়িত থাকলে কে দায়ী?

বেশিরভাগ ক্ষেত্রে প্রধান ঠিকাদারই দায়ী থাকে, কারণ সে নিজের মতোই তার উপ-ঠিকাদার এবং সরবরাহকারীদের কাছেও দায়বদ্ধ।

বড় প্রকল্পগুলিতে একজন স্থপতি, একজন স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনিয়ার, উপ-ঠিকাদার এবং সরবরাহকারী জড়িত থাকেন, এবং যিনি সমস্যাটি সৃষ্টি করেছেন তাকে দায়ী করার প্রবণতা সাধারণত ভুল। আপনার চুক্তিটি মূল ঠিকাদারের সাথে, এবং ডাচ দেওয়ানি আইনের ৬:৭৬ ধারা অনুযায়ী, যে পক্ষ তার দায়িত্ব পালনের জন্য অন্যদের সাহায্য নেয়, সে তাদের আচরণের জন্যও নিজের আচরণের মতোই দায়ী থাকে। সুতরাং, ঠিকাদার তার উপ-ঠিকাদার বা ত্রুটিপূর্ণ উপকরণের সরবরাহকারীর দিকে আঙুল তুলতে পারে না; এটি তাদের মধ্যকার একটি বিষয়।

এর ব্যতিক্রম হলো যেখানে আপনি ডিজাইনার বা সরবরাহকারীর সাথে আলাদাভাবে চুক্তি করেছেন। একজন ডিজাইনারের পেশাগত যত্ন নেওয়ার দায়িত্ব থাকে, এবং ডিজাইনের ত্রুটি একটি ভিন্ন দাবি যার নিজস্ব সীমাবদ্ধতার সময়সীমা রয়েছে। যেখানে একটি ত্রুটিপূর্ণ পণ্যের কারণে শারীরিক ক্ষতি হয়, সেখানে প্রস্তুতকারক তার নিজের অধিকারেই দায়ী হতে পারে। শুরুতেই চিহ্নিত করুন আপনার চুক্তিটি কার সাথে, কারণ এটিই নির্ধারণ করে আপনি কাকে চিঠি লিখবেন এবং কার বিরুদ্ধে মামলা করবেন।

ডেলিভারি এত গুরুত্বপূর্ণ কেন?

পণ্য হস্তান্তরের (oplevering) সময় ঝুঁকি আপনার উপর বর্তায়, এবং আপনার অনুল্লিখিত দৃশ্যমান ত্রুটিগুলো নীতিগতভাবে স্বীকৃত বলে গণ্য হবে। সাবধানে পরিদর্শন করুন এবং প্রতিটি ত্রুটি লিখিতভাবে লিপিবদ্ধ করুন।

ডেলিভারি হলো সম্পন্ন কাজের আনুষ্ঠানিক হস্তান্তর, এবং ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:৭৫৮ ধারা এর সাথে কঠোর পরিণতি যুক্ত করে। একবার আপনি কাজটি গ্রহণ করলে, তা ডেলিভারি করা হয়েছে বলে গণ্য হয়, এবং সেই মুহূর্ত থেকে ঝুঁকি আপনার উপর বর্তায় ও চূড়ান্ত অর্থ পরিশোধের সময় এসে যায়।

গুরুত্বপূর্ণ নিয়মটি ধারা ৭:৭৫৮-এর ৩ নং অনুচ্ছেদে রয়েছে। পণ্য সরবরাহের পর, ঠিকাদার সেইসব ত্রুটির দায় থেকে অব্যাহতি পায় যা সরবরাহের সময়েই আপনার যুক্তিসঙ্গতভাবে আবিষ্কার করা উচিত ছিল। অন্য কথায়, দৃশ্যমান এমন সবকিছু যা আপনি কোনো মন্তব্য ছাড়াই অনুমোদন করেছেন, তা নীতিগতভাবে আপনারই সমস্যা। এই একটি বাক্যই ব্যাখ্যা করে কেন পণ্য সরবরাহ পরবর্তী পরিদর্শন পুরো প্রকল্পের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ঘণ্টা, এবং কেন আপনার একটি ত্রুটির তালিকা নিয়ে নির্মাণস্থল পরিদর্শন করা, প্রতিটি বিষয় লিখিতভাবে লিপিবদ্ধ করা এবং ঠিকাদারের স্বাক্ষর নেওয়া উচিত।

১ জানুয়ারী ২০২৪ বা তার পরে সম্পাদিত চুক্তিগুলির ক্ষেত্রে অদৃশ্য ত্রুটি সংক্রান্ত পরিস্থিতি উল্লেখযোগ্যভাবে উন্নত হয়েছে। ‘নির্মাণ খাতের জন্য গুণমান নিশ্চিতকরণ আইন’ (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) নির্মাণ কাজের জন্য ধারা ৭:৭৫৮-এ একটি চতুর্থ অনুচ্ছেদ যুক্ত করেছে: ঠিকাদার সরবরাহের সময় আবিষ্কৃত হয়নি এমন ত্রুটির জন্য দায়ী থাকবে, যদি না সেই ত্রুটিগুলি তার কারণে হয়েছে বলে প্রমাণ করা না যায়। দায়ভার স্থানান্তরিত হয়েছে। একজন ভোক্তা গ্রাহককে চুক্তির মাধ্যমে এই সুরক্ষা থেকে বঞ্চিত করা যাবে না; একজন পেশাদার গ্রাহক অন্যথায় সম্মত হতে পারেন, তবে শুধুমাত্র যদি চুক্তিতে তা স্পষ্টভাবে উল্লেখ থাকে।

একই আইন ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:৭৫৭ক ধারাটি চালু করেছে, যা ঠিকাদারকে কাজ শেষ হওয়ার পর একটি ডেলিভারি ফাইল হস্তান্তর করতে বাধ্য করে: নকশা ও হিসাব, ​​কী নির্মাণ করা হয়েছে তার বিবরণ, ব্যবহৃত উপকরণ ও স্থাপনার বিস্তারিত তথ্য এবং ব্যবহার ও রক্ষণাবেক্ষণের জন্য প্রয়োজনীয় তথ্য। এটি চেয়ে নিন এবং এটি না পাওয়া পর্যন্ত চূড়ান্ত অর্থ পরিশোধ করবেন না। তিন বছর পর কোনো ত্রুটি দেখা দিলে এই নথিটিই আপনার প্রয়োজন হবে।

Wkb-তে কী কী অন্তর্ভুক্ত আছে, আর কী কী নেই?

Wkb-এর জন-আইনগত অংশটি ১ জানুয়ারী ২০২৪ থেকে পরিণতি শ্রেণি ১-এর নতুন নির্মাণ কাজের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হয়েছে, যা সর্বনিম্ন ঝুঁকির বিভাগ এবং এর আওতায় বিচ্ছিন্ন বাড়ি ও ছোট বাণিজ্যিক ভবনের মতো বিষয়গুলো অন্তর্ভুক্ত। এই প্রকল্পগুলোর জন্য, পৌরসভা কর্তৃক আগে থেকে নকশা মূল্যায়নের পরিবর্তে একজন স্বাধীন গুণমান নিরীক্ষক (kwaliteitsborger) নির্মাণ চলাকালীন কাজ পরীক্ষা করেন এবং ভবনটি ব্যবহারের আগে পৌরসভায় একটি সমাপ্তি বিজ্ঞপ্তি দাখিল করতে হয়। সংস্কার কাজের ক্ষেত্রে এর সম্প্রসারণ স্থগিত করা হয়েছে এবং এর কোনো নির্দিষ্ট তারিখ নেই। তবে, উপরে বর্ণিত ব্যক্তিগত-আইনের পরিবর্তনগুলো শুধুমাত্র নতুন তত্ত্বাবধান ব্যবস্থার আওতাভুক্ত প্রকল্পগুলোর ক্ষেত্রেই নয়, বরং সাধারণভাবে কাজের চুক্তিগুলোর ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য।

আপনাকে কত দ্রুত অভিযোগ করতে হবে এবং আপনার দাবির মেয়াদ কখন শেষ হয়ে যায়?

ত্রুটিটি আবিষ্কার করার পর যুক্তিসঙ্গত সময়ের মধ্যে লিখিতভাবে অভিযোগ করুন। সেই অভিযোগের দুই বছর পর আপনার দাবির মেয়াদ শেষ হয়ে যাবে এবং যেকোনো পরিস্থিতিতে, ভবন হস্তান্তরের বিশ বছর পর তা বাতিল হয়ে যাবে।

একটি প্রচলিত ধারণা আছে যে ডাচ আইন গোপন ত্রুটির বিরুদ্ধে পাঁচ বছরের গ্যারান্টি দেয়। বাস্তবে তা নয়, এবং এই ধারণার উপর নির্ভর করার ফলেই ভালো দাবিগুলো খারিজ হয়ে যায়।

সময় নির্ধারণের ক্ষেত্রে দুটি নিয়ম রয়েছে। প্রথমটি হলো অভিযোগ করার দায়িত্ব। ডাচ দেওয়ানি আইনের ৬:৮৯ ধারা অনুযায়ী, ত্রুটিটি আবিষ্কার করার পর বা যুক্তিসঙ্গতভাবে আবিষ্কার করা উচিত ছিল এমন সময়ের মধ্যে আপনাকে প্রতিবাদ জানাতে হবে। কোন সময়টি যুক্তিসঙ্গত, তা পরিস্থিতির উপর নির্ভর করে, কিন্তু নিরাপদ উপায়টি সহজ: কিছু লক্ষ্য করার সাথে সাথেই ঠিকাদারকে লিখুন, আপনি যা দেখেছেন তা বর্ণনা করুন এবং তারিখ উল্লেখ করুন। যে গ্রাহক সমস্যাটি নিজে থেকে মিটে যাওয়ার আশায় অপেক্ষা করেন, তিনি অভিযোগ করার অধিকার পুরোপুরি হারানোর ঝুঁকি নেন।

দ্বিতীয়টি হলো তামাদি। ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:৭৬১ ধারা অনুযায়ী, সরবরাহকৃত কাজের কোনো ত্রুটি সম্পর্কে আপনার প্রতিবাদ জানানোর দুই বছর পর সেই সংক্রান্ত দাবি তামাদি হয়ে যায়। এটি একটি স্বল্প সময়, এবং এর গণনা শুরু হয় আপনার নিজের চিঠির তারিখ থেকে। এর মেয়াদ শেষ হওয়ার আগেই লিখিতভাবে এটি স্থগিত করুন, অথবা আইনি প্রক্রিয়া শুরু করুন।

এর একটি সর্বোচ্চ সীমাও রয়েছে, যা ত্রুটি কখন দেখা দিয়েছে তা নির্বিশেষে সরবরাহের তারিখ থেকে কার্যকর হয়: নির্মাণ কাজের জন্য বিশ বছর এবং অন্য সব ক্ষেত্রে দশ বছর। এই সংখ্যাগুলোকেই পাঁচ বছরের প্রচলিত ধারণাটি প্রতিস্থাপন করেছে। চিঠিপত্রগুলো সংরক্ষণ করুন: ঠিকাদারের পক্ষ থেকে ত্রুটির লিখিত স্বীকৃতি সীমাবদ্ধতার সময়সীমাকে স্থগিত করে (ধারা ৩:৩১৮ BW)।

যেদিন কোনো ত্রুটি খুঁজে পাবেন, সেদিন আপনার কী করা উচিত?

আপনার খেলাপি হওয়ার নোটিশের প্রয়োজন কেন?

বেশিরভাগ প্রতিকার তখনই পাওয়া যায় যখন ঠিকাদার তার দায়িত্ব পালনে ব্যর্থ হয়। এর জন্য সাধারণত একটি লিখিত নোটিশের প্রয়োজন হয়, যেখানে মেরামতের জন্য একটি যুক্তিসঙ্গত সময় দেওয়া থাকে।

ডাচ আইন অনুযায়ী, যে ঠিকাদার তার কাজ সম্পাদনে ব্যর্থ হয়েছে এবং যে ঠিকাদার খেলাপি (verzuim), তাদের মধ্যে পার্থক্য করা হয়। বিলম্বের জন্য ক্ষতিপূরণ, চুক্তি বাতিল এবং তৃতীয় পক্ষ দ্বারা কাজ করানোর মতো বেশিরভাগ প্রতিকারের জন্য খেলাপি হওয়া আবশ্যক। ডাচ দেওয়ানি আইনের ধারা ৬:৮২ অনুসারে, খেলাপি হওয়ার বিষয়টি সাধারণত তখনই উদ্ভূত হয় যখন খেলাপি হওয়ার নোটিশ (ingebrekestelling) দেওয়া হয়: এটি একটি লিখিত দাবি, যা ঠিকাদারকে যথাযথভাবে কাজ সম্পাদনের জন্য একটি যুক্তিসঙ্গত সময় দেয়।

একটি আইনত কার্যকর নোটিশে চারটি বিষয় থাকে। এটি চুক্তি এবং প্রমাণের উল্লেখসহ ত্রুটিগুলো সুনির্দিষ্টভাবে চিহ্নিত করে। এটি ঠিকাদারের খরচে মেরামত বা প্রতিস্থাপনের দাবি জানায়। এটি একটি যুক্তিসঙ্গত সময়সীমা নির্ধারণ করে, যা কাজের ধরনের ওপর নির্ভর করে: রঙের মেরামতের জন্য দিন, কাঠামোগত কাজের জন্য সপ্তাহ। এবং এতে উল্লেখ থাকে যে, নির্দিষ্ট সময়সীমা পার হয়ে গেলেও কোনো ফল না হলে কী ঘটবে।

কোনটি যুক্তিসঙ্গত তা বস্তুনিষ্ঠভাবে বিচার করা হয়। একটি সুস্পষ্টভাবে কম সময়সীমা নোটিশটিকে অবৈধ করে না, কিন্তু এটিকে এমনভাবে পড়া হবে যেন একটি যুক্তিসঙ্গত সময় দেওয়া হয়েছিল, যা ত্রুটি ঘটার মুহূর্তটিকে বিলম্বিত করে। উদারতার দিকেই ঝুঁকুন; নোটিশের উদ্দেশ্য হলো ঠিকাদারের ব্যর্থতাকে অনস্বীকার্য করে তোলা, তাকে হাতেনাতে ধরা নয়।

নোটিশটি রেজিস্টার্ড পোস্টের পাশাপাশি ইমেইলের মাধ্যমেও পাঠান। রেজিস্টার্ড পোস্ট প্রাপ্তি এবং প্রাপ্তির তারিখ প্রমাণ করে, এবং ঠিকাদারের দাবি করা এমন একটি ইমেইল, যা তিনি কখনো দেখেননি, তার মূল্য অনেক কম। আমাদের খেলাপি নোটিশের উদাহরণে দেখানো হয়েছে যে এই ধরনের একটি চিঠি কীভাবে গঠন করা হয়।

এমন কিছু পরিস্থিতি আছে যেখানে কোনো নোটিশের প্রয়োজন হয় না, এবং সেগুলো গুরুত্বপূর্ণ। ডাচ দেওয়ানি আইনের ৬:৮৩ ধারা অনুসারে, কার্য সম্পাদনের জন্য নির্ধারিত সময়সীমা পার হয়ে গেলে, কোনো বেআইনি কাজের ফলে বাধ্যবাধকতা তৈরি হলে, অথবা ঠিকাদার কার্য সম্পাদন করবে না বলে স্পষ্ট জানিয়ে দিলে, স্বয়ংক্রিয়ভাবে কার্য সম্পাদনে ব্যর্থতা ঘটে। সুতরাং, লিখিতভাবে অস্বীকৃতি জানানো একটি সুবিধার মতো: এটি অপেক্ষার সময়কালকে বাতিল করে দেয়। যেখানে কার্য সম্পাদন স্থায়ীভাবে অসম্ভব হয়ে পড়ে, উদাহরণস্বরূপ, ভুল উপকরণ দিয়ে অপরিবর্তনীয়ভাবে নির্মাণকাজ সম্পন্ন হওয়ার কারণে, সেখানেও নোটিশ দেওয়া একইভাবে অর্থহীন।

ঠিকাদার মেরামত না করলে আপনি কী করতে পারেন?

আপনি অর্থপ্রদান স্থগিত করতে পারেন, অন্য কোনো প্রতিষ্ঠানকে দিয়ে কাজটি করাতে পারেন, মূল্যহ্রাস বা চুক্তি বাতিলের জন্য অনুরোধ করতে পারেন এবং ক্ষতিপূরণ দাবি করতে পারেন। প্রতিটি প্রতিকারের নিজস্ব শর্তাবলী রয়েছে।

আপনার নোটিশে উল্লিখিত সময়সীমা পার হয়ে গেলে, বেশ কয়েকটি প্রতিকার উপলব্ধ হয়। এগুলোকে একত্রিত করা যেতে পারে, কিন্তু প্রতিটিরই শর্ত রয়েছে, এবং ভুল বিকল্প বেছে নিলে পুরোনো সমস্যার সমাধানের পরিবর্তে একটি নতুন সমস্যা তৈরি হয়।

আপনি কি অর্থ প্রদান আটকে রাখতে পারেন?

যেখানে ঠিকাদার তার কাজ সম্পন্ন করেনি, সেখানে আপনি ডাচ দেওয়ানি আইনের ৬:৫২ এবং ৬:২৬২ ধারা অনুসারে আপনার নিজের অর্থ প্রদানের বাধ্যবাধকতা স্থগিত করতে পারেন। এর জন্য শর্তটি হলো আনুপাতিকতা। যদি ত্রুটিগুলো সংশোধনের খরচ চুক্তিমূল্যের একটি ক্ষুদ্র অংশ হয়, তবে আপনি সম্পূর্ণ শেষ কিস্তিটি আটকে রাখতে পারবেন না; আপনি যে অংশটি রাখবেন, তার সাথে ত্রুটিপূর্ণ অংশের মূল্যের একটি যুক্তিসঙ্গত সম্পর্ক থাকতে হবে। খুব বেশি পরিমাণ অর্থ স্থগিত করলে আপনি চুক্তিভঙ্গকারী পক্ষ হিসেবে গণ্য হবেন, যা আপনাকে সুদ, আদায় খরচ এবং আপনার নিজের দাবির সম্মুখীন করবে।

আপনি কী করছেন এবং কেন করছেন তা বলুন। কোনো ব্যাখ্যা ছাড়াই অর্থ প্রদান হঠাৎ বন্ধ হয়ে গেলে, তা পণ্যের মান নিয়ে বিরোধের চেয়ে অর্থ পরিশোধ সংক্রান্ত বিরোধের মতো দেখায়, এবং এক বছর পর যখন কোনো বিচারক বা সালিসকারী নথিটি পড়েন, তখন এই পার্থক্যটি গুরুত্বপূর্ণ হয়ে ওঠে।

আপনি কি ঠিকাদারের খরচে অন্য কোনো প্রতিষ্ঠান নিয়োগ করতে পারেন?

এই প্রতিকারটিই সবচেয়ে বেশি ভুল বোঝা হয়। নিয়ম অনুযায়ী, আপনি কেবল অন্য একটি সংস্থাকে নির্দেশ দিয়ে প্রথমটিকে বিল পাঠিয়ে দিতে পারেন না। ডাচ আইন দুটি পথ দেখায়। আপনি ডাচ দেওয়ানি আইনের ধারা ৩:২৯৯-এর অধীনে দেনাদারের খরচে ত্রুটিটি সংশোধন করার জন্য আদালতের কাছে অনুমোদন চাইতে পারেন, যা সময় থাকলে একটি সহজ সমাধান। অথবা, ঠিকাদার কাজ করতে ব্যর্থ হওয়ার পর আপনি কাজটি করিয়ে নিতে পারেন এবং ডাচ দেওয়ানি আইনের ধারা ৬:৭৪-এর অধীনে ক্ষতিপূরণ হিসাবে যুক্তিসঙ্গত অতিরিক্ত খরচ দাবি করতে পারেন, যার মাধ্যমে কার্য সম্পাদনের দাবিটি ধারা ৬:৮৭-এর অধীনে বিকল্প ক্ষতিপূরণের দাবিতে রূপান্তরিত হয়।

আপনি যে পথই বেছে নিন না কেন, খরচ যুক্তিসঙ্গত রাখুন। একাধিক দরপত্র সংগ্রহ করুন, শুধু উন্নত করার পরিবর্তে একটি সামঞ্জস্যপূর্ণ সমাধান বেছে নিন এবং দ্বিতীয় ঠিকাদার কাজ শুরু করার আগে কাজের অবস্থা নথিভুক্ত করুন। প্রথম ঠিকাদার ভুলত্রুটি সংশোধনের খরচের জন্য দায়ী থাকবে, আপনার চুক্তির চেয়ে ভালো ফলাফলের খরচের জন্য নয়।

আপনি কখন দাম কমাতে বা চুক্তিটি বাতিল করতে পারেন?

আংশিক চুক্তিভঙ্গের ফলে মূল্য হ্রাস পায় এবং যেখানে ত্রুটিটি বাস্তব কিন্তু মেরামতের খরচ অসামঞ্জস্যপূর্ণ, সেখানে এটিই প্রায়শই সবচেয়ে বাস্তবসম্মত সমাধান। ডাচ দেওয়ানি আইনের ৬:২৬৫ ধারা অনুযায়ী পূর্ণ চুক্তিভঙ্গ উভয় পক্ষকে তাদের ভবিষ্যৎ বাধ্যবাধকতা থেকে মুক্তি দেয় এবং যা করা হয়েছে তা পূর্বাবস্থায় ফিরিয়ে আনার বাধ্যবাধকতা তৈরি করে; যেহেতু নির্মাণ কাজ ফেরত দেওয়া যায় না, তাই এর নিষ্পত্তি সাধারণত ইতোমধ্যে প্রাপ্ত মূল্যের আর্থিক নিষ্পত্তিতে হয়ে থাকে।

চুক্তি বাতিল কেবল তখনই করা যায়, যখন ত্রুটিটি তার জন্য যথেষ্ট যুক্তিযুক্ত হয়। যেখানে কাজটি মূলত ত্রুটিহীন, সেখানে আদালত বা সালিশকারী পুরো চুক্তিটি বাতিল না করে মূল্য হ্রাস করবে বলে আশা করা যায়, এবং আপনি ঠিকাদারকে মেরামতের জন্য প্রকৃত সুযোগ দিয়েছিলেন কি না, তা তারা নিবিড়ভাবে খতিয়ে দেখবে।

কোন কোন ক্ষতির জন্য আপনি দাবি করতে পারেন?

উপরোক্ত যেকোনোটির পাশাপাশি, আপনি ডাচ দেওয়ানি আইনের ধারা ৬:৭৪ অনুসারে ব্যর্থতার কারণে প্রকৃতপক্ষে সৃষ্ট ক্ষতির জন্য ক্ষতিপূরণ দাবি করতে পারেন: মেরামতের খরচ, আনুষঙ্গিক ক্ষতি যেমন মেঝেতে জল জমে ক্ষতি, অস্থায়ী বাসস্থান বা সংরক্ষণের খরচ, এবং দায় প্রতিষ্ঠা ও বিশেষজ্ঞ প্রতিবেদন পাওয়ার যুক্তিসঙ্গত খরচ। খেলাপি হওয়ার মুহূর্ত থেকে বিধিবদ্ধ সুদ গণনা শুরু হয়। ক্ষতি প্রমাণ করতে হবে, তাই চালান এবং দরপত্র সংরক্ষণ করুন, এবং যেখানে প্রযুক্তিগত কারণ নিয়ে বিতর্ক রয়েছে সেখানে দ্রুত একটি স্বাধীন বিশেষজ্ঞ প্রতিবেদন তৈরি করান। নির্মাণ সংক্রান্ত বিরোধের ক্ষেত্রে বিশেষজ্ঞ প্রতিবেদনই সাধারণত মামলার নিষ্পত্তি করে।

ভোক্তাদের জন্য কী অতিরিক্ত সুরক্ষা রয়েছে?

আপনি যদি একজন ভোক্তা হিসেবে বাড়ি নির্মাণ করান, তবে আপনি মূল্যের সর্বোচ্চ ৫ শতাংশ পর্যন্ত আটকে রেখে একজন দেওয়ানি-আইন নোটারির কাছে জমা দিতে পারেন। ঠিকাদারকে অবশ্যই আপনাকে লিখিতভাবে জানাতে হবে যে দেউলিয়াত্ব এবং ত্রুটির ঝুঁকিগুলো কীভাবে অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে।

ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:৭৬৮ ধারা অনুযায়ী, বাড়ি নির্মাণকারী একজন ভোক্তা চুক্তিমূল্যের পাঁচ শতাংশ পর্যন্ত অর্থ ঠিকাদারকে পরিশোধ না করে, তা একজন দেওয়ানি-আইন নোটারির কাছে জমা রাখার অধিকার রাখেন। বাড়ি হস্তান্তরের তিন মাস পর নোটারি সেই অর্থ ঠিকাদারকে পরিশোধ করেন, যদি না আপনি তার আগেই নোটারিকে জানান যে মেরামত না করা ত্রুটির কারণে আপনি অর্থটি আটকে রাখছেন। এটি একজন ভোক্তার হাতে থাকা সবচেয়ে কার্যকর একটি কৌশল, এবং এটি কেবল তখনই কাজ করে যদি অর্থ পরিশোধের আগেই এর ব্যবস্থা করা হয়ে থাকে।

ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:৭৬৫ক ধারা, যা ২০২৪ সালে নতুনভাবে কার্যকর হয়েছে, অনুযায়ী কোনো গ্রাহকের জন্য বাড়ি নির্মাণকারী ঠিকাদারকে অবশ্যই গ্রাহককে লিখিতভাবে জানাতে হবে যে, দেউলিয়া হওয়ার ঝুঁকি এবং ত্রুটির দায়ের জন্য সে কোনো সুরক্ষার ব্যবস্থা করেছে কি না এবং কীভাবে করেছে। স্বাক্ষর করার আগে সেই বিবৃতিটি পড়ুন। কোনো সম্পদহীন কোম্পানির প্রতিশ্রুতির চেয়ে একটি স্বীকৃত গ্যারান্টি প্রতিষ্ঠানের গ্যারান্টি সার্টিফিকেটের মূল্য অনেক বেশি, এবং কোনো সুরক্ষার অনুপস্থিতিও একটি গুরুত্বপূর্ণ তথ্য।

অবশেষে, কোন সাধারণ শর্তাবলী প্রযোজ্য তা যাচাই করুন। ভোক্তা পর্যায়ের নির্মাণ চুক্তিগুলো প্রায়শই AVA শর্তাবলীর ভিত্তিতে সম্পাদিত হয়, এবং বৃহত্তর দেওয়ানি ও বাণিজ্যিক প্রকল্পগুলো UAV বা UAV-GC শর্তাবলীর অধীনে হয়ে থাকে। এগুলোতে অভিযোগ ও গ্যারান্টির জন্য নিজস্ব সময়সীমা নির্ধারিত থাকে এবং সাধারণত একটি সালিশি ধারাও অন্তর্ভুক্ত থাকে। চুক্তি স্বাক্ষরের আগে যে শর্তাবলী আপনাকে কখনও জানানো হয়নি, সেগুলো কখনও কখনও বাতিল করা যেতে পারে, কিন্তু তার উপর নির্ভর করবেন না।

আপনার বিবাদের নিষ্পত্তি কোথায় হবে?

প্রথমে সাধারণ শর্তাবলী দেখে নিন। অনেক নির্মাণ চুক্তিতে বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য আদালতের পরিবর্তে সালিশি বা বিরোধ নিষ্পত্তি কমিটির কাছে পাঠানো হয়।

অনেক নির্মাণ চুক্তিতে বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য ‘রাড ভ্যান আরবিট্রেজ ইন বাউগেশিলেন’ (Raad van Arbitrage in bouwgeschillen), অর্থাৎ নির্মাণ বিরোধের জন্য সালিশি বোর্ডকে নির্দেশ করা হয়, যা পূর্বে ‘রাড ভ্যান আরবিট্রেজ ভুর ডি বাউ’ (Raad van Arbitrage voor de Bouw) নামে পরিচিত ছিল। এর সালিশকারীরা হলেন প্রকৌশলী, স্থপতি এবং নির্মাণ আইনজীবী, যা প্রযুক্তিগত বিরোধের ক্ষেত্রে একটি প্রকৃত সুবিধা। এর কার্যধারা ব্যক্তিগত এবং প্রদত্ত রায় বাধ্যতামূলক ও বলবৎযোগ্য, তবে সাধারণ আদালতে এর পর্যালোচনার সুযোগ সীমিত। একটি বৈধ সালিশি ধারা মামলাটিকে দেওয়ানি আদালতের আওতার বাইরে নিয়ে যায়, তাই সালিশি আদেশের খসড়া তৈরির আগে এটি পড়ে নিন।

ভোক্তাদের জন্য একটি সস্তা উপায় আছে। যেখানে ঠিকাদার Geschillencommissie-তে অংশগ্রহণকারী কোনো ট্রেড অ্যাসোসিয়েশনের সাথে যুক্ত থাকে, সেখানে নির্মাণ ও সংস্কার সংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তি কমিটি একটি সামান্য ফি-এর বিনিময়ে বিষয়টি নিষ্পত্তি করতে পারে, যা সাধারণত সালিশ বা আদালতের চেয়ে দ্রুততর হয়। অন্য কোনো পথে যাওয়ার আগে ঠিকাদারের এই সংশ্লিষ্টতা যাচাই করে নিন।

অন্যথায় দেওয়ানি আদালত সিদ্ধান্ত নেয়। ২৫,০০০ ইউরো পর্যন্ত দাবির শুনানি উপ-জেলা আদালতে (kantonrechter) হয়, যেখানে আপনি আইনজীবী ছাড়াই উপস্থিত হতে পারেন; এর চেয়ে বড় দাবিগুলো জেলা আদালতে যায়, যেখানে একজন আইনজীবীর প্রতিনিধিত্ব আবশ্যক। আদালতের ফি আইন দ্বারা নির্ধারিত এবং প্রতি বছর সমন্বয় করা হয়। যেখানে দ্রুততার প্রয়োজন হয়, যেমন কাজ বন্ধ করতে বা কোনো অর্থ পরিশোধ নিশ্চিত করতে, সেখানে প্রাথমিক প্রতিকার বিচারকের (voorzieningenrechter) সামনে সংক্ষিপ্ত কার্যধারায় (kort geding) কয়েক মাসের পরিবর্তে কয়েক সপ্তাহের মধ্যেই সিদ্ধান্ত প্রদান করা হয়।

একজন গ্রাহক হিসেবে আপনার কী কী যাচাই করা উচিত?

অধিকাংশ নির্মাণ সংক্রান্ত বিরোধের নিষ্পত্তি হয় কাজ শুরু হওয়ার আগে এবং কাজ হস্তান্তরের সময় তৈরি করা দলিলের মাধ্যমে।

• চেম্বার অফ কমার্সের (কেভিকে) বাণিজ্যিক রেজিস্টারে ঠিকাদারের নিবন্ধন, তার দায় বীমা এবং কোনো গ্যারান্টি স্কিম আছে কিনা তা যাচাই করুন।
• ব্র্যান্ড, ধরন ও পরিমাণ অনুযায়ী উপকরণ নির্দিষ্ট করুন এবং যাচাইকৃত মাইলফলকের সাথে অর্থপ্রদান সংযুক্ত করুন।
• বাড়ি নির্মাণকারী একজন ভোক্তা হিসেবে, অর্থ পরিশোধ করার আগে BW-এর ধারা 7:768 অনুযায়ী একজন দেওয়ানি-আইন নোটারির মাধ্যমে ৫ শতাংশ আমানতের ব্যবস্থা করুন।
• ঠিকাদারের স্বাক্ষরিত একটি লিখিত ত্রুটি তালিকা সহ ডেলিভারির সময় পরিদর্শন করুন, কারণ ধারা 7:758(3) BW এর অধীনে দৃশ্যমান ত্রুটিগুলি গ্রহণযোগ্য।
• চূড়ান্ত অর্থপ্রদানের পূর্বে ধারা ৭:৭৫৭ক BW অনুযায়ী ডেলিভারি ফাইলটির জন্য অনুরোধ করুন।

একজন ঠিকাদার হিসেবে আপনার কী কী যাচাই করা উচিত?

যখন কোনো ক্লায়েন্ট আপনার কাজ নিয়ে অভিযোগ করে, তখন আপনার দায়বদ্ধতা একই নিয়ম দ্বারা নির্ধারিত হয়।

• নির্দেশনা, উপকরণ বা ভিত্তির কোনো ত্রুটি সম্পর্কে গ্রাহককে লিখিতভাবে এবং সুস্পষ্ট ভাষায় সতর্ক করুন (ধারা ৭:৭৫৪ বিডব্লিউ)।
• ভোক্তার জন্য নির্মিত বাড়ির ক্ষেত্রে, দেউলিয়াত্ব এবং ত্রুটিসমূহ কীভাবে আওতাভুক্ত হবে তা লিখিতভাবে উল্লেখ করুন (ধারা ৭:৭৬৫ক BW)।
• চুক্তি স্বাক্ষরের পূর্বে সাধারণ শর্তাবলী (AVA, UAV বা UAV-GC) হস্তান্তর করুন।
• ডেলিভারি এবং সম্মত হওয়া ত্রুটিগুলো লিখিতভাবে নথিভুক্ত করুন।
• নির্ধারিত সময়সীমার মধ্যে, লিখিতভাবে, একটি মেরামত পরিকল্পনা অথবা যুক্তিসঙ্গত প্রত্যাখ্যান জ্ঞাপন করে খেলাপি হওয়ার নোটিশের জবাব দিন।

নবনির্মিত বাড়ির ত্রুটি এবং নির্মাণ ত্রুটি ও তার দায়ভার নিয়ে আমাদের প্রবন্ধগুলোতে দায়বদ্ধতার প্রশ্নগুলো আরও বিশদভাবে আলোচনা করা হয়েছে।

ত্রুটিপূর্ণ নির্মাণ কাজের ব্যাপারে আমরা আপনার জন্য কী করতে পারি?

আমাদের রিয়েল এস্টেট আইনজীবীরা ব্যক্তিগত ক্লায়েন্ট, ডেভেলপার এবং ঠিকাদারদের নির্মাণ সংক্রান্ত বিরোধের বিষয়ে পরামর্শ দেন; আমাদের ডাচ রিয়েল এস্টেট আইন নির্দেশিকার সূচীতে আমাদের অন্যান্য নিবন্ধগুলির তালিকা রয়েছে।

• আমরা মূল্যায়ন করি যে কাজটি চুক্তি, নকশা এবং নির্মাণ কাজ (জীবনযাত্রার পরিবেশ) অধ্যাদেশ মেনে করা হয়েছে কিনা।
• আমরা একটি যুক্তিসঙ্গত মেরামতের সময়সীমা সহ লিখিত প্রতিবাদপত্র এবং খেলাপি হওয়ার নোটিশের খসড়া তৈরি করি।
• আমরা হিসাব করে বের করি যে, BW-এর ধারা ৬:৫২ এবং ৬:২৬২ অনুযায়ী আপনি নিরাপদে কত টাকার পেমেন্ট স্থগিত করতে পারবেন।
• আমরা অন্য একটি প্রতিষ্ঠানকে দিয়ে কাজটি করানোর জন্য BW-এর ধারা ৩:২৯৯ অনুযায়ী আদালতের কাছে অনুমোদনের আবেদন করি।
• আমরা দেওয়ানি আদালতের সামনে বিচারকার্য পরিচালনা করি, রাড ভ্যান আরবিট্রেজ ইন বোউগেশিলেন বা গেসচিলেন কমিশন।

সারাংশ

• ত্রুটি শনাক্ত করার সাথে সাথেই ঠিকাদারের কাছে লিখিতভাবে অভিযোগ করুন (ধারা ৬:৮৯ বিডব্লিউ)।
• মেরামতের জন্য যুক্তিসঙ্গত সময়সহ খেলাপের লিখিত নোটিশ দিন; অধিকাংশ প্রতিকার এর ওপরই নির্ভর করে।
• শুধুমাত্র ত্রুটির অনুপাতে অর্থ প্রদান স্থগিত রাখুন এবং খেলাপি হওয়ার পর অথবা আদালতের অনুমোদন সাপেক্ষে অন্য কোনো প্রতিষ্ঠানকে দিয়ে কাজটি করান।
• আপনার অভিযোগ জানানোর দুই বছর পর এবং ভবন হস্তান্তরের পর সর্বোচ্চ বিশ বছরের মধ্যে আপনার দাবির মেয়াদ শেষ হয়ে যায় (ধারা ৭:৭৬১ বিডব্লিউ)।
• সাধারণ শর্তাবলী যাচাই করুন: তারা প্রায়শই বিরোধটি সালিশি বা বিরোধ নিষ্পত্তি কমিটির কাছে পাঠিয়ে দেয়।

সচরাচর জিজ্ঞাস্য