নেদারল্যান্ডসে নবনির্মিত বাড়ির ত্রুটি: দায়বদ্ধতা, সময়সীমা এবং প্রতিকার

নেদারল্যান্ডসে নতুন নির্মিত বাড়ির ক্ষেত্রে, নির্মাণ ত্রুটির জন্য প্লটের বিক্রেতা নন, বরং নির্মাণ ঠিকাদারই দায়ী থাকেন, এবং ১ জানুয়ারী ২০২৪ থেকে এই দায়িত্ব সেইসব ত্রুটির ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য যা বাড়ি হস্তান্তরের সময় আপনার নজরে আসেনি, যদি না ঠিকাদার প্রমাণ করতে পারেন যে এই ত্রুটিগুলো তার কারণে ঘটেনি। বাস্তবে আপনার অবস্থান নির্ভর করে হস্তান্তর প্রতিবেদন, আপনি কত দ্রুত লিখিতভাবে অভিযোগ করছেন, এবং বাড়িটি ওনিংবর্গ বা এসডব্লিউকে-এর মতো কোনো গ্যারান্টি প্রকল্পের আওতায় আছে কিনা তার উপর। ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:৭৬১ ধারা সর্বোচ্চ সময়সীমা নির্ধারণ করে: আপনার প্রতিবাদ জানানোর দুই বছর পর এবং কোনো ভবনের ক্ষেত্রে, বাড়ি হস্তান্তরের পর যেকোনো পরিস্থিতিতেই দাবির মেয়াদ শেষ হয়ে যায়।

এই নিবন্ধে ডাচ নির্মাণ আইন অনুসারে নবনির্মিত বাড়ির ত্রুটির জন্য দায়বদ্ধতা কীভাবে বিন্যস্ত করা হয় , এর সময়সীমাগুলো কী কী, Wet kwaliteitsborging voor het bouwen আইনটি কী পরিবর্তন এনেছে এবং কোনো ত্রুটি দেখা দিলে আপনার কী করা উচিত, তা তুলে ধরা হয়েছে ।

একটি নতুন বাড়ি কেনার প্রক্রিয়া কীভাবে সম্পন্ন করা হয়

একটি নতুন নির্মিত বাড়ি প্রায় সবসময়ই 'কুপ- এন আনেমিংসোভেরেনকোমস্ট' (koop- en aannemingsovereenkomst) এর অধীনে কেনা হয়: এটি এমন একটি একক দলিল যাতে দুটি ভিন্ন চুক্তি থাকে। প্লট ক্রয়টি হলো একটি স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়, যা পরে নোটারি দলিলের মাধ্যমে হস্তান্তর করা হয়, এবং বাড়ি নির্মাণটি হলো একটি কাজের চুক্তি যা ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:৭৫০ এবং পরবর্তী ধারাগুলো দ্বারা পরিচালিত হয়। এই বিভাজনটি গুরুত্বপূর্ণ, কারণ এই দুটি অংশের জন্য ভিন্ন ভিন্ন নিয়ম এবং ভিন্ন ভিন্ন পক্ষ রয়েছে। জমি, স্বত্ব এবং সীমানা সম্পর্কিত প্রশ্নগুলো বিক্রেতা এবং রিয়েল এস্টেট আইনের আওতাধীন ; আর বাড়িটি সম্পর্কিত প্রশ্নগুলো নির্মাণ ঠিকাদারের এখতিয়ারভুক্ত ।

যেহেতু বিক্রয় চুক্তিটি একজন ভোক্তার দ্বারা কেনা একটি বাসস্থান সম্পর্কিত, তাই এটি অবশ্যই লিখিত হতে হবে এবং ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:২ ধারা অনুযায়ী, স্বাক্ষরিত চুক্তির একটি অনুলিপি পাওয়ার পর ক্রেতা তিন দিনের একটি বিধিবদ্ধ বিবেচনার সময় পান। নতুন নির্মাণের জন্য ব্যবহৃত বেশিরভাগ মডেল চুক্তিতে এই সময়কাল বাড়ানো হয়। এই সময়টির সদ্ব্যবহার করুন: একবার বিবেচনার সময় শেষ হয়ে গেলে, প্রযুক্তিগত বিবরণ, নকশা এবং অর্থ পরিশোধের সময়সূচী স্থির হয়ে যায়, এবং পরবর্তী প্রতিটি অভিযোগ এগুলোর ভিত্তিতেই বিচার করা হয়। স্বাক্ষর করার আগে একবার পর্যালোচনা করে নেওয়া, পরবর্তীতে কোনো বিবাদের চেয়ে অনেক বেশি মূল্যবান।

কাগজপত্র সম্পর্কে একটি সতর্কবার্তা। বিদ্যমান বাড়ি বিক্রির চুক্তির অন্তর্ভুক্ত ধারাগুলো, যেমন—বয়সজনিত ক্ষয়ক্ষতির দায় সীমিত করার ‘ouderdomsclausule’ বা এমন বিক্রেতার ব্যবহৃত ‘niet-zelfbewoningsclausule’ যিনি সম্পত্তিতে কখনো বসবাস করেননি, সেগুলোর নতুন বাড়ি নির্মাণের চুক্তিতে কোনো স্থান নেই এবং এগুলো নতুন চুক্তিতে অনুলিপি করা উচিত নয়। যদি এখনো নির্মিত হয়নি এমন কোনো বাড়ির প্রাথমিক ক্রয় চুক্তিতে আপনি এই ধারাগুলো দেখতে পান , তবে জিজ্ঞাসা করুন সেগুলো সেখানে কেন রয়েছে।

নতুন নির্মিত বাড়িতে কোন বিষয়গুলো ত্রুটি হিসেবে গণ্য হয়

ত্রুটি হলো এমন যেকোনো দিক, যেখানে সম্পাদিত কাজটি, প্রযোজ্য নির্মাণ বিধি অনুসারে চুক্তি অনুযায়ী আপনার প্রত্যাশার চেয়ে কম হয়। নতুন নির্মাণের জন্য ত্রুটির কোনো পৃথক বিধিবদ্ধ তালিকা নেই; এর মাপকাঠি হলো স্বয়ং চুক্তি, বিশেষ করে এর কারিগরি বিবরণ এবং নকশা, যা জন আইনের নির্মাণ সংক্রান্ত আবশ্যকতা দ্বারা পরিপূরিত হয়। এই আবশ্যকতাগুলো এখন ‘বেসলুইট বাউওয়ার্কেন লিফোমগেভিং’-এ নির্ধারিত আছে, যা ১ জানুয়ারি ২০২৪-এ ‘বাউবেসলুইট ২০১২’-কে প্রতিস্থাপন করেছে, যখন ‘ওমগেভিংসভেট’ কার্যকর হয়। যে বাড়ি নকশা মেনে চলে কিন্তু নির্মাণ বিধি মেনে চলে না, সেটিও ত্রুটিপূর্ণ।

চিরাচরিত পার্থক্যটি হলো দৃশ্যমান এবং অদৃশ্য ত্রুটির মধ্যে, এবং এই পার্থক্যটি সমস্যার গুরুত্বের চেয়ে বরং বাড়ি হস্তান্তরের মুহূর্তের ওপর বেশি নির্ভরশীল। একটি ফাটা টালি, ঠিকমতো না লাগানো দরজা, জানালার ফ্রেমে একটি আঁচড়: এগুলো এমন জিনিস যা একজন যথেষ্ট মনোযোগী ক্রেতা বাড়ি ঘুরে দেখার সময়ই দেখতে পান। প্লাস্টারবোর্ডের আড়ালে ত্রুটিপূর্ণ তারের সংযোগ, মেঝের আস্তরণের মধ্যে দিয়ে চুইয়ে পড়া পাইপ, ভিত্তির অপর্যাপ্ত রড: এগুলো হলো অদৃশ্য ত্রুটি যা পরে, কখনও কখনও কয়েক বছর পরেও প্রকাশ পায়। কোনো নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে এই সীমারেখাটি কোথায় পড়বে তা একটি বাস্তব বিষয়, এবং এর সিদ্ধান্ত মূলত হস্তান্তর প্রতিবেদনে কী লিপিবদ্ধ আছে তার ওপর নির্ভর করে।

প্রতিটি অসম্পূর্ণতাই এমন ত্রুটি নয় যার প্রতিকার পাওয়া যায়। কাজটি অবশ্যই বাসস্থান হিসেবে স্বাভাবিক ব্যবহারের জন্য উপযুক্ত হতে হবে এবং চুক্তি অনুযায়ী হতে হবে, কিন্তু ছোটখাটো বিচ্যুতি যা ব্যবহার, মূল্য বা নিরাপত্তাকে প্রভাবিত করে না, তা মেরামতের চেয়ে বেশি কিছু দাবি করার যৌক্তিকতা খুব কমই রাখে। অন্যদিকে রয়েছে গুরুতর ত্রুটিগুলো : ভূমিধস ও ভিত্তির নড়াচড়া, ভারবাহী উপাদানের অকার্যকরতা, ঝুঁকিপূর্ণ ছাদের কাঠামো, ত্রুটিপূর্ণ নকশা বা আবরণের মাধ্যমে জল প্রবেশ, এবং অনিরাপদ স্থাপনা। এইসব ক্ষেত্রেই দীর্ঘ বিরতি এবং গ্যারান্টি স্কিমগুলো গুরুত্বপূর্ণ হয়ে ওঠে।

জমির ক্ষেত্রে মূল পরীক্ষাটি হলো সামঞ্জস্যতা: ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:১৭ ধারা অনুযায়ী, হস্তান্তরিত স্থাবর সম্পত্তিতে সেই গুণাবলী থাকতে হবে যা ক্রেতা প্রত্যাশা করার অধিকারী ছিলেন। দূষিত মাটি বা মালিকানার সীমাবদ্ধতার মতো সমস্যার জন্য এই পথটি প্রযোজ্য, ছাদ ফুটো হওয়ার জন্য নয়। উল্লেখ্য যে, ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:২৩ ধারার দুই মাসের অভিযোগ জানানোর নিয়মটি অস্থাবর সম্পত্তি ক্রয়ের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে নয়; বাড়ির ক্ষেত্রে নিয়মটি হলো আপনাকে একটি যুক্তিসঙ্গত সময়ের মধ্যে অভিযোগ করতে হবে।

কি ওয়েট কোয়ালিটিইটসবর্জিং voor het bouwen পরিবর্তিত

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) আইনটি ১ জানুয়ারী ২০২৪ তারিখে কার্যকর হয়েছে এবং এটি বিগত বছরগুলোতে নতুন নির্মিত বাড়ির ক্রেতাদের জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন। এর একটি সরকারি আইন অংশ এবং একটি বেসরকারি আইন অংশ রয়েছে, এবং এগুলোর পরিধি ভিন্ন।

জন আইনের এই অর্ধাংশে স্বাধীন গুণমান নিশ্চিতকরণ ব্যবস্থা চালু করা হয়েছে। ফলস্বরূপ শ্রেণী ১-এর ভবনগুলির জন্য, যার মধ্যে সাধারণ একক পরিবারের বাড়ি এবং ছোট বাণিজ্যিক প্রাঙ্গণ অন্তর্ভুক্ত, পৌরসভার কারিগরি ভবন মূল্যায়নের পরিবর্তে একজন স্বাধীন ‘কোয়ালিটিসবোর্গার’ (kwaliteitsborger) নিযুক্ত হয়েছেন, যিনি নির্মাণ চলাকালীন পরিদর্শন করেন এবং কাজ শেষে একটি বিবৃতি প্রদান করেন। সংস্কার কাজের ক্ষেত্রে এই ব্যবস্থার সম্প্রসারণ স্থগিত করা হয়েছে এবং কোনো তারিখ নির্ধারণ করা হয়নি; ২০২৭ সালে এই ব্যবস্থার একটি মূল্যায়ন করার পরিকল্পনা রয়েছে। ততদিন পর্যন্ত, পূর্ববর্তী পৌরসভা ব্যবস্থার অধীনেই সংস্কার কাজ চলতে থাকবে।

ব্যক্তিগত আইনের অংশটিই আপনার অধিকার পরিবর্তন করে, এবং এটি শুধুমাত্র পরিণতি শ্রেণি ১-এর ক্ষেত্রেই নয়, বরং সাধারণভাবে নির্মাণ চুক্তির ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য। একজন ক্রেতার জন্য চারটি পরিবর্তন গুরুত্বপূর্ণ।

• ডেলিভারির সময় আবিষ্কৃত না হওয়া ত্রুটির জন্য দায়বদ্ধতা। ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:৭৫৮ ধারার ৪ নং উপধারা অনুসারে, পণ্য সরবরাহের পরেও ঠিকাদার সেইসব ত্রুটির জন্য দায়ী থাকেন যা সেই মুহূর্তে আবিষ্কৃত হয়নি, যদি না সেই ত্রুটিগুলোর জন্য তাকে দায়ী করা না যায়। সুতরাং, এই দায় ঠিকাদারের উপরই বর্তায়, এবং একজন ভোক্তার জন্য এই নিয়মটি বাধ্যতামূলক: চুক্তির মাধ্যমে এটি এড়ানো যায় না।
• একটি হস্তান্তর ফাইল। ধারা ৭:৭৫৭ক অনুযায়ী, ঠিকাদার কাজ সমাপ্তির পর গ্রাহককে একটি নথি প্রদান করতে বাধ্য, যেখানে দেখানো থাকবে যে কাজটি সম্মত শর্তাবলী পূরণ করেছে এবং এতে নকশা, হিসাব এবং উপকরণ ও স্থাপনা সংক্রান্ত তথ্য অন্তর্ভুক্ত থাকবে।
• লিখিত সতর্কীকরণ কর্তব্য। ধারা ৭:৭৫৭খ অনুযায়ী, ঠিকাদারকে অর্পিত কাজের ভুলত্রুটি সম্পর্কে লিখিতভাবে, দ্ব্যর্থহীনভাবে এবং যথাসময়ে সতর্ক করতে হবে এবং এর পরিণতি উল্লেখ করতে হবে।
• নিরাপত্তা সংক্রান্ত তথ্য। ধারা ৭:৭৬৫ক অনুযায়ী, ঠিকাদারকে গ্রাহককে লিখিতভাবে জানাতে হবে যে কাজটি ত্রুটি এবং দেউলিয়াত্বের বিরুদ্ধে বীমাকৃত বা অন্য কোনোভাবে সুরক্ষিত কিনা এবং কীভাবে তা করা হয়েছে।

ডাব্লিউকেবি (Wkb) আটকে রাখা অর্থের নিয়মটিকেও আরও কঠোর করেছে। ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:৭৬৮ ধারা অনুযায়ী, বাড়ি নির্মাণকারী একজন ভোক্তা চুক্তিমূল্যের শেষ পাঁচ শতাংশ নোটারির কাছে এসক্রো হিসেবে আটকে রাখতে পারেন; এখন ঠিকাদারকে অবশ্যই ক্রেতাকে লিখিতভাবে জানাতে হবে যে, ক্রেতা আপত্তি না করলেই কেবল এই অর্থ প্রদান করা হবে, এবং নোটারিকে অবশ্যই ক্রেতার কাছে জানতে চাইতে হবে যে এই অর্থ দিয়ে কী করা হবে। বাড়ি হস্তান্তরের দিনই সেই পাঁচ শতাংশ অর্থ হস্তান্তর করা আপনার সবচেয়ে শক্তিশালী কার্যকর হাতিয়ারটি কেড়ে নেয়, তাই প্রশ্নটিকে গুরুত্ব সহকারে নিন।

ডেলিভারি: সেই মুহূর্ত যা আপনার অবস্থান স্থির করে দেয়

ডেলিভারি, ডাচ ভাষায় যাকে oplevering বলা হয়, হলো সেই মুহূর্ত যখন ঠিকাদার কাজটি প্রস্তুত বলে ঘোষণা করেন এবং গ্রাহক তা গ্রহণ করেন। ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:৭৫৮ ধারা অনুযায়ী, এই গ্রহণের দুটি পরিণতি রয়েছে: কাজের ঝুঁকি গ্রাহকের উপর বর্তায়, এবং সেইসব ত্রুটির ক্ষেত্রে ঠিকাদার দায়মুক্ত হন যা গ্রাহকের সেই মুহূর্তে যুক্তিসঙ্গতভাবে আবিষ্কার করা উচিত ছিল। ১ জানুয়ারী ২০২৪ থেকে, এই দায়মুক্তি আর সেইসব ত্রুটির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয় যা আবিষ্কৃত হয়নি, কিন্তু মূল কথাটি হলো, আপনি যা কিছু দেখতে পাচ্ছেন তা লিপিবদ্ধ করা আপনার দায়িত্ব।

পরিদর্শনটিকে গুরুত্ব সহকারে নিন এবং একা এটি করবেন না। একজন স্বাধীন বিল্ডিং পরিদর্শক আপনার সাথে বাড়ি পরিদর্শন করলে এমন অনেক কিছু দেখতে পাবেন যা একজন প্রথমবারের ক্রেতা দেখতে পাবেন না, এবং সেই পরিদর্শনের খরচ আইন দ্বারা নয় বরং বাজার দ্বারা নির্ধারিত হয়, তাই বিভিন্ন দরপত্রের মধ্যে তুলনা করে দেখা বুদ্ধিমানের কাজ। স্থাপনাগুলো পরীক্ষা করুন, কলগুলো চালু করে দেখুন, প্রতিটি জানালা ও দরজা খুলুন, কারিগরি বিবরণের সাথে মিলিয়ে ফিনিশিং এবং লেভেল পরীক্ষা করুন, এবং সবকিছুর ছবি তুলুন। যদি বাড়ির নির্মাণকাজ এখনো শেষ না হয়ে থাকে, তবে দেয়াল বন্ধ করার আগের পরিদর্শনটি পরের পরিদর্শনের চেয়ে অনেক বেশি তথ্যবহুল হয়।

আপনার খুঁজে পাওয়া প্রতিটি ত্রুটি ডেলিভারি রিপোর্টে (প্রোসেস-ভারবাল ভ্যান ওপলিভারিং) অন্তর্ভুক্ত করা হয়, যেখানে উভয় পক্ষই স্বাক্ষর করে। এই নথিটি পরবর্তী যেকোনো বিবাদের প্রমাণভিত্তিক মেরুদণ্ড হিসেবে কাজ করে: এতে উল্লেখ থাকে কী কী দৃশ্যমান ছিল, কোন কাজগুলো অসম্পূর্ণ হিসেবে সম্মত হয়েছিল এবং কখন তার প্রতিকার করা হবে। ঠিকাদার অনানুষ্ঠানিকভাবে বিষয়গুলো মিটিয়ে ফেলার প্রতিশ্রুতি দিলেই একটি ত্রুটিমুক্ত রিপোর্টে স্বাক্ষর করবেন না এবং এমন কোনো রিপোর্টও গ্রহণ করবেন না যেখানে ত্রুটিগুলো অস্পষ্টভাবে বর্ণনা করা হয়েছে। যেখানে ত্রুটিগুলো এতটাই গুরুতর যে বাড়িটি ব্যবহার করা যুক্তিসঙ্গত নয়, সেখানে আপনি ডেলিভারি পুরোপুরি প্রত্যাখ্যান করতে পারেন, কিন্তু এটি একটি আর্থিক পরিণতিসাপেক্ষ সিদ্ধান্ত এবং পরামর্শ ছাড়া এই সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত নয়।

ডাচ নতুন নির্মাণ বাজারে ব্যবহৃত মডেল চুক্তি অনুসারে, বাড়ি হস্তান্তরের পর তিন মাসের একটি রক্ষণাবেক্ষণ সময়কাল থাকে। এই সময়কালে ঠিকাদারকে হস্তান্তর প্রতিবেদনে তালিকাভুক্ত বিষয়গুলো এবং পরবর্তীতে উদ্ঘাটিত হওয়া যেকোনো ত্রুটি সংশোধন করতে হয়। এই রক্ষণাবেক্ষণ সময়কালটি একটি চুক্তিগত সুবিধা, কোনো সীমাবদ্ধতার সময়সীমা নয়: এটি শেষ হয়ে গেলেও আপনার আইনগত অধিকার এবং যেকোনো গ্যারান্টি সুরক্ষা চালু থাকে। এটি সেই পর্যায়, যেখানে যথাযথ সতর্কতা অবলম্বনের সুফল পাওয়া যায় এবং ডেভেলপার ও ঠিকাদারদের মধ্যকার চুক্তিই নির্ধারণ করে দেয় যে আপনার আসলে কার সাথে যোগাযোগ করা উচিত।

ঠিকাদার কতদিন পর্যন্ত দায়বদ্ধ থাকে

দুটি আলাদা ঘড়ি চলে, এবং এই দুটিকে গুলিয়ে ফেলাই একটি ভালো দাবি ব্যর্থ হওয়ার সবচেয়ে সাধারণ কারণ।

প্রথমটি হলো অভিযোগ করার কর্তব্য। ডাচ দেওয়ানি আইনের ৬:৮৯ ধারা অনুযায়ী, ত্রুটিটি আবিষ্কার করার পর বা যুক্তিসঙ্গতভাবে আবিষ্কার করা উচিত ছিল এমন সময়ের মধ্যে আপনাকে প্রতিবাদ জানাতে হবে। এখানে দুই মাসের কোনো নির্দিষ্ট সময়সীমা নেই; কোনটি যুক্তিসঙ্গত তা নির্ভর করে ত্রুটির প্রকৃতি, এর জন্য প্রয়োজনীয় তদন্ত এবং ঠিকাদারের অবস্থানের উপর। যা নিশ্চিত তা হলো, নীরবতা মারাত্মক: একজন ক্রেতা যদি দুই বছর ধরে একটি লিকেজ নিয়ে থাকার পর বিষয়টি উত্থাপন করেন, তবে ত্রুটির যৌক্তিকতা যাই হোক না কেন, তাকে সমস্যায় পড়তে হবে।

দ্বিতীয়টি হলো তামাদি। ডাচ দেওয়ানি আইনের ৭:৭৬১ ধারা অনুযায়ী, সরবরাহকৃত কাজের কোনো ত্রুটির জন্য করা যেকোনো দাবি গ্রাহকের প্রতিবাদ জানানোর দুই বছর পর তামাদি হয়ে যায়। যদি আপনি ঠিকাদারকে ত্রুটি সংশোধনের জন্য একটি সময়সীমা বেঁধে দেন, তবে সেই দুই বছরের মেয়াদ কেবল তখনই শুরু হয় যখন সেই সময়সীমা শেষ হয় অথবা যখন ঠিকাদার স্পষ্ট করে দেয় যে সে মেরামত করবে না। এর উপরে একটি দীর্ঘ বিরতি রয়েছে: ভবনের ক্ষেত্রে সরবরাহের বিশ বছর পর এবং অন্য সব ক্ষেত্রে সরবরাহের দশ বছর পর দাবিটি যেকোনো অবস্থাতেই তামাদি হয়ে যায়। ডাচ দেওয়ানি আইনের ৩:৩১৭ ধারা অনুযায়ী একটি লিখিত দাবির মাধ্যমে চলমান তামাদির মেয়াদ স্থগিত করা যেতে পারে, এবং তারিখটি নিয়ে কোনো সন্দেহ থাকলে, স্থগিত করাটা ব্যয়বহুল হলেও দাবি হারানোটা তেমন ব্যয়বহুল নয়।

লক্ষ্য করুন এই সময়কালগুলো কী নয়। এগুলো এমন কোনো প্রতিশ্রুতি নয় যে ঠিকাদার বিশ বছরের জন্য কোনো কিছুর জন্য দায়ী থাকবেন; এগুলো কেবল সেই সর্বোচ্চ সীমা নির্দেশ করে, যার মধ্যে বিদ্যমান কোনো দাবি এখনও উত্থাপন করা যেতে পারে। আদৌ কোনো দাবি উত্থাপন করা যাবে কি না, তা নির্ভর করে কাজটি ত্রুটিপূর্ণ ছিল কি না এবং সেই ত্রুটির জন্য ঠিকাদারকে দায়ী করা যায় কি না, তার উপর।

ওয়ানিংবর্গ এবং SWK গ্যারান্টি স্কিম

নেদারল্যান্ডসে বেশিরভাগ নতুন নির্মিত বাড়ি কোনো গ্যারান্টি ইনস্টিটিউটের, সাধারণত Woningborg বা SWK-এর, সুরক্ষাকবচসহ বিক্রি করা হয়। এটি বিধিবদ্ধ নিয়মের পাশাপাশি একটি চুক্তিভিত্তিক সুরক্ষা, সেগুলোর বিকল্প নয় এবং এটি স্বয়ংক্রিয়ও নয়: বাড়িটি নিবন্ধিত কিনা তা দেখতে চুক্তিটি পরীক্ষা করুন এবং শংসাপত্রটি চেয়ে নিন।

এই ধরনের একটি স্কিম দুটি কাজ করে। বাড়িটি সম্পূর্ণ হওয়ার আগে ঠিকাদার দেউলিয়া হয়ে গেলে, ওয়ারবর্গ (waarborg) আপনাকে কাজটি সম্পন্ন করার ব্যবস্থা করে বা ক্ষতির জন্য ক্ষতিপূরণ দিয়ে সুরক্ষা দেয়। গ্যারান্টিটি সম্পূর্ণ হওয়া বাড়ির ত্রুটিগুলো কভার করে। ওনিংবর্গ (Woningborg) নতুন নির্মাণ বিধিমালা অনুসারে, রক্ষণাবেক্ষণের সময়কাল শেষ হওয়ার পর, বাড়ি হস্তান্তরের তিন মাস পর থেকে গুণগত মানের গ্যারান্টি শুরু হয় এবং বেশিরভাগ উপাদানের জন্য তা ছয় বছর পর্যন্ত স্থায়ী হয়। গুরুতর ত্রুটির ক্ষেত্রে, অর্থাৎ যে ত্রুটিগুলো কাঠামোর দৃঢ়তাকে প্রভাবিত করে বা বাসস্থানকে বসবাসের অযোগ্য করে তোলে, সেই গ্যারান্টি দশ বছর পর্যন্ত চলে। এই সময়ের মধ্যে বাড়িটি বিক্রি হয়ে গেলে, এই সুরক্ষা পরবর্তী মালিকের কাছে হস্তান্তরিত হয়।

দুটি ব্যবহারিক বিষয়। প্রথমত, গ্যারান্টির নিজস্ব অভিযোগ জানানোর পদ্ধতি এবং নিজস্ব সময়সীমা রয়েছে, যা বিধিবদ্ধ সময়সীমা থেকে স্বাধীনভাবে চলে। তাই, এই স্কিমের অধীনে করা একটি অভিযোগ নিজে থেকেই ঠিকাদারের বিরুদ্ধে আপনার দাবিকে সুরক্ষিত রাখে না এবং এর বিপরীতটিও একইভাবে সত্য। দ্বিতীয়ত, এই স্কিমগুলো অনেক কিছুই বাদ দেয়: স্বাভাবিক ক্ষয়, আপনার বা কোনো তৃতীয় পক্ষের দ্বারা সম্পাদিত কাজ এবং আনুষঙ্গিক ক্ষতি সাধারণত এর আওতার বাইরে থাকে। এর একটি সাধারণ সারসংক্ষেপের পরিবর্তে আপনার সার্টিফিকেটের জন্য প্রযোজ্য প্রবিধানটি পড়ুন।

ত্রুটি সম্পর্কে জানানো এবং আপনার দাবি কার্যকর করা

লিখিতভাবে শুরু করুন, এবং যত তাড়াতাড়ি সম্ভব শুরু করুন। ত্রুটিটি বর্ণনা করুন, কখন এবং কীভাবে এটি দেখা দিয়েছে তা উল্লেখ করুন, যে প্রযুক্তিগত বিবরণ বা নকশা থেকে এটি ভিন্ন তার উল্লেখ করুন, এবং মেরামতের জন্য একটি সুনির্দিষ্ট ও যুক্তিসঙ্গত সময়সীমা নির্ধারণ করুন। এই ধরনের একটি চিঠি ডাচ দেওয়ানি আইনের ৬:৮২ ধারা অনুযায়ী একটি খেলাপের নোটিশ, এবং নির্দিষ্ট সময়সীমা পার হয়ে গেলে কোনো পদক্ষেপ না নেওয়া হলে এটিই ঠিকাদারকে খেলাপের দায়ে অভিযুক্ত করে। এটি রেজিস্টার্ড ডাকযোগে অথবা ডেলিভারি কনফার্মেশনসহ ইমেইলে পাঠান, এবং সম্পূর্ণ ফাইলটি সংরক্ষণ করুন: তারিখসহ ছবি, চিঠিপত্র, ডেলিভারি রিপোর্ট এবং হস্তান্তর নথি।

যদি ঠিকাদার কারণটি নিয়ে আপত্তি জানায়, তবে একটি স্বাধীন বিশেষজ্ঞের প্রতিবেদনই সাধারণত চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত দেয়, কারণ বেশিরভাগ নির্মাণ সংক্রান্ত বিরোধ আইনের চেয়ে কার্যকারণের উপরই বেশি নির্ভর করে। যেখানে কোনো এক পক্ষের প্রাপ্ত প্রতিবেদন গৃহীত হওয়ার সম্ভাবনা কম থাকে, সেখানে ডাচ কার্যপ্রণালী আপনাকে একটি অস্থায়ী বিশেষজ্ঞ পরীক্ষার জন্য আদালতে আবেদন করার সুযোগ দেয়, এবং যেখানে ঘটনাপ্রবাহ নির্মাণস্থলে কী বলা বা করা হয়েছিল তার উপর নির্ভর করে, সেখানে মামলা শুরু হওয়ার আগেই একটি প্রাথমিক সাক্ষী পরীক্ষার মাধ্যমে প্রমাণ সংগ্রহ করা যেতে পারে।

একবার খেলাপ হলে, আপনি ডাচ দেওয়ানি আইনের ৬:৭৪ ধারা অনুযায়ী মেরামতের দাবি করতে পারেন, কাজটি নিজে সম্পন্ন করে ক্ষতিপূরণ হিসেবে তার খরচ দাবি করতে পারেন , অথবা গুরুতর ক্ষেত্রে ৬:২৬৫ ধারা অনুযায়ী চুক্তিটি বাতিল করতে পারেন। আপনি বকেয়া কিস্তির অর্থ প্রদানও স্থগিত করতে পারেন, যা একটি নতুন নির্মাণ প্রকল্পে প্রায়শই সবচেয়ে কার্যকর চাপ প্রয়োগের উপায়।

বিরোধটি কোন পথে যাবে তা চুক্তির উপর নির্ভর করে। নতুন নির্মাণ চুক্তিতে সাধারণত Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (নির্মাণ সালিশি সংস্থা) বা গ্যারান্টি স্কিমের অধীনে Geschillencommissie-কে মনোনীত করা হয়। একজন ভোক্তা কেবল এই ধরনের একটি ধারা দ্বারা আবদ্ধ নন: ডাচ দেওয়ানি আইনের ৬:২৩৬ ধারার অধীনে n উপধারা অনুযায়ী, একজন ভোক্তাকে এর পরিবর্তে সাধারণ আদালত বেছে নেওয়ার জন্য অন্তত এক মাস সময় দিতে হবে। যদি দ্রুততার প্রয়োজন হয়, উদাহরণস্বরূপ সক্রিয় জল প্রবেশের ক্ষেত্রে, যেকোনো সালিশি পথের পাশাপাশি দেওয়ানি আদালতে অন্তর্বর্তীকালীন প্রতিকারের মামলা করার সুযোগও থাকে। বিকল্পগুলির একটি বিস্তৃত চিত্র পেতে, নেদারল্যান্ডসে বিরোধ নিষ্পত্তি এবং ডাচ নির্মাণ আইন কীভাবে আন্তর্জাতিক মানের সাথে তুলনীয় সে সম্পর্কে আমাদের পর্যালোচনা দেখুন ।

যে ভুলগুলোর কারণে ক্রেতারা তাদের দাবি হারাতে পারেন

বারবার ঘটা ভুলগুলো প্রযুক্তিগত নয়, বরং পদ্ধতিগত। মৌখিক প্রতিশ্রুতির ভিত্তিতে একটি ত্রুটিমুক্ত ডেলিভারি রিপোর্টে স্বাক্ষর করা হলো প্রথমটি, কারণ এটি ঠিকাদারকে এই যুক্তি দেখানোর সুযোগ করে দেয় যে কোনো সমস্যা ছিল না। ডেলিভারির দিনই পাঁচ শতাংশ রিটেনশন ছেড়ে দেওয়া হলো দ্বিতীয়টি। দুই মাসের নিয়ম প্রযোজ্য, অথবা এর বিপরীতে বিশ বছরের শর্তহীন সুরক্ষা প্রযোজ্য—এমনটা ধরে নেওয়া হলো তৃতীয়টি; আপনার প্রতিবাদের দুই বছর পর হলো আসল সময়সীমা।

আরও দুটি ভুল কাগজপত্র সংক্রান্ত। ক্রেতারা প্রায়শই নির্মাণের দায়িত্ব ঠিকাদারের থাকা সত্ত্বেও ডেভেলপারের সাথে যোগাযোগ করেন, অথবা এর উল্টোটা করেন, এবং এর ফলে কয়েক মাস নষ্ট করেন; 'koop- en aannemingsovereenkomst' (নির্মাণ ও চুক্তিপত্র) আপনাকে বলে দেয় কোনটি কী। আর যে ক্রেতারা সম্পত্তি হস্তান্তরের পরপরই ভাড়া দেন, তারা দেখতে পান যে ভাড়াটিয়ার কারণে মেরামতের জন্য যাতায়াত জটিল হয়ে পড়ে এবং ভাড়াটিয়ার অধিকার কী করা যাবে ও কখন করা যাবে তা সীমিত করে দেয়। যদি ভাড়া দেওয়ার পরিকল্পনা থাকে, তবে ভাড়া শুরু হওয়ার আগেই ত্রুটি সংশোধনের ব্যবস্থা করুন।

অবশেষে, চুক্তিটিকে একটি গতানুগতিক দলিল হিসেবে বিবেচনা করবেন না। দায়বদ্ধতার সর্বোচ্চ সীমা, আনুষঙ্গিক ক্ষতির জন্য অব্যাহতি এবং মাটির অবস্থার ঝুঁকি স্থানান্তরের ধারাগুলো সাধারণ বিষয়, এবং যদিও একজন ভোক্তাকে অনুচ্ছেদ ৭:৭৫৮ এর ৪ নং ধারায় বর্ণিত বাধ্যতামূলক সুরক্ষা থেকে বঞ্চিত করা যায় না, তবুও আরও অনেক কিছু নিয়ে আলোচনা করা যেতে পারে। আমাদের ডাচ চুক্তি আইন নির্দেশিকায় বর্ণিত ভোক্তা সুরক্ষা সংক্রান্ত নিয়ম এবং সাধারণ চুক্তি পর্যালোচনার মতো বিষয়গুলো বাণিজ্যিক চুক্তির মতোই এখানেও প্রযোজ্য , এবং স্বাক্ষরের আগে একটি নির্দিষ্ট চুক্তি পর্যালোচনা করা মামলা-মোকদ্দমার চেয়ে অনেক সস্তা।

ত্রুটি দেখা দিলে কী করতে হবে

যেদিনই ত্রুটিটি আপনার নজরে আসবে, সেদিনই ব্যবস্থা নিন। ত্রুটিটির ছবি তুলুন, তারিখটি লিখে রাখুন এবং ঠিকাদারকে একটি লিখিত অভিযোগ পাঠান। এতে কী ভুল হয়েছে এবং আপনি কী সমাধান চান, তা একটি যুক্তিসঙ্গত সময়সীমার মধ্যে উল্লেখ করুন। বিষয়টি অমীমাংসিত থাকা অবস্থায় অগ্রিম অর্থ প্রদান করবেন না এবং কোনো অনানুষ্ঠানিক প্রতিশ্রুতিকে লিখিত স্বীকৃতির বিকল্প হতে দেবেন না। যদি ঠিকাদার কারণটি নিয়ে আপত্তি জানায়, তবে বিষয়টি চাপা পড়ার আগেই একজন বিশেষজ্ঞকে নিয়োগ করুন।

আপনি সম্পত্তিটি যৌথভাবে কিনেছেন বা নেদারল্যান্ডসে একজন নবাগত হিসেবে কিনেছেন, পরিস্থিতি ভিন্ন নয়। যৌথভাবে বাড়ি কেনা এবং একজন প্রবাসী হিসেবে নেদারল্যান্ডসে বাড়ি কেনার বিষয়ে আমাদের নির্দেশিকায় সেই বিষয়গুলো তুলে ধরা হয়েছে যা প্রায়শই ক্রেতাদের বিভ্রান্ত করে, এবং একজন রিয়েল এস্টেট আইনজীবী আপনাকে একটিমাত্র বৈঠকেই বলে দিতে পারেন যে কোনো ত্রুটির জন্য মামলা করা উচিত কিনা এবং কার বিরুদ্ধে করা উচিত। যদি আইনি পদক্ষেপ নেওয়া অনিবার্য হয়ে পড়ে, তবে একজন রিয়েল এস্টেট অ্যাটর্নি ত্রুটির নোটিশ থেকে শুরু করে সালিশ বা আদালত পর্যন্ত দাবিটি পরিচালনা করবেন।

সচরাচর জিজ্ঞাস্য

নেদারল্যান্ডসে নবনির্মিত বাড়ির ক্রেতারা ত্রুটি দেখা দিলে নির্দিষ্ট আইনগত সুরক্ষা এবং চুক্তিভিত্তিক নিশ্চয়তা পেয়ে থাকেন। নিচের প্রশ্নগুলোতে বাস্তবে প্রায়শই উদ্ভূত বিষয়গুলো আলোচনা করা হয়েছে।