ডাচ সম্পত্তি ক্রয় চুক্তি: ধারা, শর্তাবলী এবং চুক্তি বাতিলের সময়সীমা

একটি ডাচ রিয়েল এস্টেট ক্রয় চুক্তি ( koopovereenkomst ) হলো একটি লিখিত চুক্তি যেখানে বিক্রেতা এবং ক্রেতা বিক্রয়ের শর্তাবলী লিপিবদ্ধ করেন। এর মাধ্যমে মালিকানা হস্তান্তর হয় না: মালিকানা কেবল তখনই হস্তান্তরিত হয় যখন একজন দেওয়ানি-আইন নোটারি ( notaris ) একটি হস্তান্তর দলিল সম্পাদন করেন , যা ডাচ দেওয়ানি আইনের (BW) ৩:৮৯ ধারা অনুযায়ী ভূমি রেজিস্ট্রি অফিসের ( Kadaster ) পাবলিক রেজিস্টারে নিবন্ধিত হয় ।

আপনি যদি একজন ব্যক্তিগত ক্রেতা হিসেবে বাড়ি কেনেন, তাহলে ধারা ৭:২ BW অনুযায়ী চুক্তিটি লিখিত হতে হবে এবং কোনো কারণ দর্শানো বা খরচ ছাড়াই চুক্তি থেকে সরে আসার জন্য আপনাকে তিন দিন সময় দেওয়া হয়। অর্থায়নের শর্ত, জরিপের শর্ত, আমানত এবং জরিমানা ধারার মতো অন্যান্য প্রায় সবকিছু, যা মানুষ সাধারণ বলে মনে করে, তা চুক্তিভিত্তিক। এটি আপনাকে কেবল তখনই সুরক্ষা দেয়, যদি তা আপনার চুক্তিতে থাকে এবং আপনার ইচ্ছানুযায়ী খসড়া করা হয়। নিচে আমরা প্রধান ধারাগুলো, শর্তাবলী এবং প্রস্তাব গৃহীত হওয়ার পর থেকে হস্তান্তর পর্যন্ত সময়সীমা নিয়ে আলোচনা করব।

ক্রয় চুক্তিটি এত গুরুত্বপূর্ণ কেন?

কারণ এটি কোনো কিছুর মালিক হওয়ার আগেই আপনার অধিকার ও বাধ্যবাধকতা নির্ধারণ করে দেয়। একবার ‘কুলিং-অফ পিরিয়ড’ বা চুক্তি-বিরতির সময়সীমা পার হয়ে গেলে, আপনি কেবল সেইসব যুক্তিতেই ক্রয়টি থেকে বেরিয়ে আসতে পারবেন, যা চুক্তিটিতে নিজেই উল্লেখ আছে অথবা যা আইন আপনাকে প্রদান করে।

লিখিত প্রয়োজনীয়তা

ব্যক্তিগত ক্রেতার বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে, মৌখিক চুক্তি যথেষ্ট নয়। ধারা 7:2(1) BW অনুযায়ী, পেশা বা ব্যবসার সূত্রে নয় এমন ক্রেতার আবাসিক সম্পত্তি ক্রয় অবশ্যই লিখিত হতে হবে। লিখিত চুক্তি না থাকা পর্যন্ত, ক্রয় সম্পন্ন হয় না।

ক্রেতাকে অবশ্যই স্বাক্ষরিত চুক্তিপত্রের একটি অনুলিপি প্রদান করতে হবে, যা কাগজে বা ইমেইলের মাধ্যমে হতে পারে। এই মুহূর্তটি গুরুত্বপূর্ণ, কারণ ক্রেতার এটি পাওয়ার পরের দিন থেকেই ‘কুলিং-অফ পিরিয়ড’ শুরু হয়।

ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে ক্রেতা হিসেবে কাজ করলে, যেমন কোনো কোম্পানি বাণিজ্যিক জায়গা কিনলে বা কোনো বিনিয়োগকারী প্রাইভেট লিমিটেড কোম্পানির (BV) মাধ্যমে কিনলে, লিখিত চুক্তির এই বাধ্যবাধকতা প্রযোজ্য নয়। এই ধরনের ক্রেতাদের জন্য, মূল শর্তাবলীর উপর একটি মৌখিক চুক্তিই বাধ্যতামূলক হতে পারে। স্বাক্ষর করার আগে, চুক্তির পাঠ্যটি যাচাই করে নেওয়া উচিত; কীভাবে একটি চুক্তিতে স্বাক্ষর করতে হয় এবং লুকানো আইনি সমস্যা এড়াতে হয়, সে সম্পর্কে আমাদের নিবন্ধে ব্যাখ্যা করা হয়েছে যে কী কী বিষয় লক্ষ্য রাখতে হবে।

একটি ডাচ ক্রয় চুক্তিতে কোন কোন ধারা অন্তর্ভুক্ত থাকে?

বাড়ি সংক্রান্ত বেশিরভাগ চুক্তিই এস্টেট এজেন্টদের সমিতি দ্বারা প্রণীত একটি মডেল অনুসরণ করে। এতে পক্ষসমূহ, সম্পত্তি, মূল্য, হস্তান্তরের তারিখ, শর্তাবলী, আমানত বা ব্যাংক গ্যারান্টি এবং খেলাপের পরিণতি উল্লেখ থাকে।

এরপর আসে সম্পত্তির অবস্থা সম্পর্কিত ধারাগুলো: ক্রেতা কী আশা করতে পারেন, যেমন বাসস্থান হিসেবে স্বাভাবিক ব্যবহারের উপযুক্ততা, এবং বিক্রেতা যে ত্রুটিগুলো প্রকাশ করেছেন। হস্তান্তরের পরে কোনো ত্রুটি দেখা দিলে, এই ধারাগুলোই নির্ধারণ করে যে আপনি ধারা ৭:১৭ BW-এর অধীনে কী দাবি করতে পারবেন।

একটি ডাচ ক্রয় চুক্তির অপরিহার্য ধারাসমূহ

আমানত বা ব্যাংক গ্যারান্টি

অধিকাংশ চুক্তি অনুযায়ী ক্রেতাকে নোটারির কাছে একটি আমানত ( ডিপোজিট ) অথবা একটি ব্যাংক গ্যারান্টি ( ব্যাংকগ্যারান্টি ) প্রদান করতে হয়, যা প্রায়শই মূল্যের ১০ শতাংশ হয়ে থাকে। এটি একটি প্রচলিত প্রথা, কোনো আইনগত বাধ্যবাধকতা নয় এবং এই শতাংশের হার আলোচনা সাপেক্ষ।

ক্রেতা খেলাপি হলে, এই আমানত বিক্রেতার দাবিকে সুরক্ষিত করে। সাধারণত চুক্তি স্বাক্ষরের কয়েক সপ্তাহ পর, ‘কুলিং-অফ পিরিয়ড’ এবং প্রায়শই অর্থায়নের শর্ত পূরণ হয়ে গেলে এটি পরিশোধ করতে হয় এবং নোটারির তৃতীয় পক্ষের অ্যাকাউন্টে জমা দেওয়া হয়।

পেনাল্টি ধারা

আদর্শ চুক্তিগুলোতে এমন পক্ষের জন্য জরিমানার বিধান থাকে, যারা খেলাপি হওয়ার নোটিশ পাওয়ার পরেও চুক্তি পালনে ব্যর্থ হয়। যদি সেই খেলাপি হওয়ার কারণে চুক্তিটি বাতিল হয়ে যায়, তবে এই জরিমানার পরিমাণ প্রায়শই ক্রয়মূল্যের ১০ শতাংশ হয়ে থাকে।

যে ক্রেতা হস্তান্তরের তারিখে অর্থ পরিশোধ করতে পারেন না এবং অর্থায়নের শর্তটিও আর প্রয়োগ করতে পারেন না, তাকে সেই ১০ শতাংশ অর্থ পরিশোধ করার ঝুঁকি নিতে হয়। এই ধারাটি অপর পক্ষকে এর পরিবর্তে কার্য সম্পাদনের দাবি করা থেকে বিরত রাখে না, এবং ধারা ৬:৯৪ BW অনুযায়ী, আদালত কেবল তখনই জরিমানা হ্রাস করে যখন সম্পূর্ণ অর্থ পরিশোধ করা সুস্পষ্টভাবে অগ্রহণযোগ্য হয়।

সমাধানমূলক অবস্থাগুলো আপনাকে কীভাবে সুরক্ষা দেয়?

একটি বাতিলযোগ্য শর্ত ( ontbindende voorwaarde ) আপনাকে কোনো নির্দিষ্ট তারিখের আগে একটি বিশেষ ঘটনা ঘটলে বা না ঘটলে, কোনো জরিমানা ছাড়াই চুক্তিটি বাতিল করার অনুমতি দেয়। সবচেয়ে প্রচলিত শর্তগুলো হলো অর্থায়ন শর্ত এবং জরিপ শর্ত।

চুক্তিভিত্তিক শর্তাবলী হলো বাতিলযোগ্য শর্তাবলি: এগুলো কেবল তখনই প্রযোজ্য হবে, যদি তা চুক্তিতে অন্তর্ভুক্ত থাকে এবং শুধুমাত্র সেখানে উল্লিখিত সময়সীমার মধ্যেই কার্যকর হবে। সাধারণত, চুক্তিতে নির্ধারিত পদ্ধতিতে, সময়সীমার আগেই আপনাকে লিখিতভাবে এগুলো প্রয়োগ করতে হবে।

অর্থায়নের শর্ত

অর্থায়নের শর্ত ( financieringsvoorbehoud ) অনুযায়ী, আপনি যদি উল্লিখিত শর্তে বন্ধকী ঋণ পেতে ব্যর্থ হন, তবে চুক্তিটি বাতিল করার অধিকার আপনার রয়েছে। চুক্তি স্বাক্ষরের পর সাধারণত কয়েক সপ্তাহের জন্য এই সময়সীমা থাকে।

যাচাই করে দেখুন যে চুক্তিতে বন্ধকের পরিমাণ এবং, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে, সর্বোচ্চ সুদের হার ও ঋণের ধরন উল্লেখ আছে কিনা। মডেল চুক্তিগুলোতে সাধারণত আপনাকে দেখাতে হয় যে আপনি আন্তরিক প্রচেষ্টা করেছেন, যেমন এক বা একাধিক ঋণদাতার কাছ থেকে লিখিত প্রত্যাখ্যানপত্র জমা দিয়ে। আপনাকে ঠিক কী কী জমা দিতে হবে, তা আপনার চুক্তি থেকেই জানা যায়।

অর্থায়নের শর্ত না থাকলে, অথবা এর সময়সীমা পার হয়ে গেলে, যে ক্রেতা বন্ধকী ঋণ গ্রহণ করেন না, তিনি দায়বদ্ধ থাকেন এবং বিক্রেতা জরিমানা বা কার্য সম্পাদনের দাবি করতে পারেন।

কাঠামোগত জরিপের অবস্থা

কাঠামোগত সমীক্ষার শর্ত ( bouwkundig voorbehoud ) একটি ভবন পরিদর্শনের ফলাফলের উপর ক্রয়কে শর্তাধীন করে। যদি পরিদর্শনে গুরুতর ত্রুটি প্রকাশ পায়, তবে আপনি চুক্তিটি বাতিল করতে পারেন অথবা প্রাপ্ত তথ্য ব্যবহার করে পুনরায় আলোচনার সুযোগ নিতে পারেন।

এই ধারাটি প্রায়শই একটি নির্দিষ্ট অঙ্কের সাথে যুক্ত থাকে: আপনি কেবল তখনই চুক্তিটি বাতিল করতে পারবেন, যদি প্রয়োজনীয় মেরামতের আনুমানিক খরচ চুক্তিতে উল্লিখিত একটি নির্দিষ্ট পরিমাণকে অতিক্রম করে। সেই অঙ্কের ব্যাপারে সতর্কতার সাথে সম্মত হন এবং দ্রুত পরিদর্শনটি সম্পন্ন করান, যাতে নির্ধারিত সময়সীমার আগেই প্রতিবেদনটি পাওয়া যায়।

অন্যান্য শর্তগুলো

অন্যান্য শর্তও থাকতে পারে, যেমন আপনার বর্তমান বাড়ি বিক্রি করা, অনুমতিপত্র সংগ্রহ করা বা মাটির দূষণমুক্ত অবস্থা। প্রতিটি শর্তের জন্য ঘটনাটির একটি সুস্পষ্ট বিবরণ, একটি নির্দিষ্ট সময়সীমা এবং তা কীভাবে প্রয়োগ করতে হবে তার বর্ণনা থাকা প্রয়োজন। একটি অস্পষ্ট শর্ত পূরণ হয়েছে কি না, তা নিয়ে বিবাদের সৃষ্টি হয়।

নতুন বাড়ি কেনা

একটি নতুন নির্মিত বাড়ি সাধারণত সাধারণ ক্রয় চুক্তির পরিবর্তে একটি ক্রয় ও নির্মাণ চুক্তি ( koop-/aannemingsovereenkomst ) সহ বিক্রি করা হয়। এই ধরনের চুক্তির ক্ষেত্রেও বিধিবদ্ধ লিখিত আবশ্যকতা এবং তিন দিনের ‘কুলিং-অফ পিরিয়ড’ প্রযোজ্য হয় (ধারা ৭:৭৬৬ BW)। বেশিরভাগ ডেভেলপারই প্রমিত শর্তাবলী এবং একটি গ্যারান্টি স্কিম নিয়ে কাজ করে, যা অন্যান্য বিষয়ের পাশাপাশি, নির্মাতা দেউলিয়া হয়ে গেলে বাড়িটির নির্মাণকাজ সম্পন্ন করার বিষয়টিও অন্তর্ভুক্ত করে।

বিধিবদ্ধ শীতলীকরণ সময়কাল কীভাবে কাজ করে?

বাড়ির ব্যক্তিগত ক্রেতা হিসেবে, আপনি কোনো কারণ দর্শানো ছাড়াই এবং কোনো খরচ ছাড়াই তিন দিনের মধ্যে চুক্তিটি বাতিল করতে পারেন। এই কুলিং-অফ পিরিয়ড ( bedenktijd ) ধারা 7:2(2) BW থেকে উদ্ভূত এবং চুক্তিতে এটি মওকুফ করা যাবে না।

আপনি স্বাক্ষরিত চুক্তি বা এর একটি অনুলিপি পাওয়ার পরের দিন থেকে এই সময়কাল শুরু হয়। এটি স্বাক্ষরের মুহূর্ত থেকে ৭২ ঘণ্টা নয়, বরং তিন ক্যালেন্ডার দিন স্থায়ী হয়। যদি এই সময়কাল কোনো শনিবার, রবিবার বা সরকারি ছুটির দিনে শেষ হয়, অথবা এতে কমপক্ষে দুটি কার্যদিবস অন্তর্ভুক্ত না থাকে, তবে সাধারণ সময়সীমা আইন ( Algemene termijnenwet ) অনুসারে এর মেয়াদ ততক্ষণ পর্যন্ত বাড়ানো হবে, যতক্ষণ না এতে কমপক্ষে দুটি কার্যদিবস অন্তর্ভুক্ত হয়।

একটি উদাহরণ: একজন ক্রেতা শুক্রবারে স্বাক্ষরিত চুক্তিপত্রটি পান। সময়কালটি শনিবার থেকে শুরু হয়। তিন দিন শেষ হলে সোমবার শেষ হওয়ার কথা, কিন্তু সময়কালটির মধ্যে দুটি কর্মদিবস থাকতে হবে, তাই এটি মঙ্গলবারের শেষ পর্যন্ত চলে।

আপনি বিক্রেতাকে একটি স্পষ্ট বিবৃতির মাধ্যমে, বিশেষত ইমেল বা রেজিস্টার্ড চিঠির মাধ্যমে বিক্রেতা বা তার এজেন্টের কাছে লিখিতভাবে, এই 'কুলিং-অফ পিরিয়ড'-এর আবেদন করতে পারেন। পাঠানোর সময়ের প্রমাণ সংরক্ষণ করুন। একই চুক্তির জন্য এই অধিকারটি দুইবার ব্যবহার করা যাবে না: যদি আপনি চুক্তিটি বাতিল করেন এবং তারপর ছয় মাসের মধ্যে একই বিক্রেতার কাছ থেকে আবার একই সম্পত্তি কেনেন, তাহলে আপনি নতুন করে 'কুলিং-অফ পিরিয়ড' পাবেন না।

প্রস্তাব থেকে হস্তান্তর পর্যন্ত প্রক্রিয়াটি কীভাবে কাজ করে?

একটি গৃহীত প্রস্তাবের পর একটি লিখিত চুক্তি, আলোচনা-বিরতির সময়কাল, শর্তাবলী পূরণের সময়সীমা, আমানত এবং অবশেষে নোটারির মাধ্যমে হস্তান্তর সম্পন্ন হয়। একজন ব্যক্তিগত ক্রেতার জন্য, চুক্তি স্বাক্ষরিত না হওয়া পর্যন্ত কোনো কিছুই বাধ্যতামূলক নয়।

আপনার প্রস্তাব গৃহীত হওয়ার পর, বিক্রেতার এস্টেট এজেন্ট ( makelaar ) সাধারণত NVM, VBO, VastgoedPRO এবং Vereniging Eigen Huis-এর মডেল অনুযায়ী চুক্তিপত্রের খসড়া তৈরি করেন। স্বাক্ষর করার আগে মূল্য, বিবরণ, হস্তান্তরের তারিখ, শর্তাবলী এবং ত্রুটি সংক্রান্ত ধারাগুলো ভালোভাবে দেখে নিন এবং কোনো পরিবর্তনের জন্য অনুরোধ করুন।

স্বাক্ষর করার পর, আপনি একটি অনুলিপি পান এবং আইনি প্রক্রিয়া শুরু হয়। সাধারণত ক্রেতাই নোটারি নির্বাচন করেন, কারণ হস্তান্তরের বেশিরভাগ খরচ ক্রেতাই বহন করেন ; তবুও নোটারিকে অবশ্যই উভয় পক্ষকে নিরপেক্ষভাবে নোটিশ প্রদান করতে হবে (নোটারি আইনের ১৭ নং ধারা)।

নোটারি BW-এর ধারা ৭:৩ অনুযায়ী ক্রয় চুক্তিটি পাবলিক রেজিস্টারে নিবন্ধন করতে পারেন। এই নিবন্ধন আপনাকে ছয় মাসের জন্য একই সম্পত্তি পরবর্তীতে অন্য কারো কাছে বিক্রি, বাজেয়াপ্তকরণ এবং বিক্রেতার দেউলিয়াত্বের বিরুদ্ধে সুরক্ষা দেয়। বাড়ির ক্ষেত্রে নিবন্ধন একটি প্রচলিত প্রথা এবং এর জন্য অনুরোধ করা সমীচীন।

হস্তান্তরের আগে, নোটারি হস্তান্তর দলিল ( akte van levering ) এবং বন্ধকী দলিল প্রস্তুত করেন এবং বন্ধক ও ক্রোকের জন্য রেজিস্টার পরীক্ষা করেন। হস্তান্তরের তারিখে, দলিলগুলিতে স্বাক্ষর করা হয়, নোটারির ক্লায়েন্ট অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে ক্রয়মূল্য পরিশোধ করা হয় এবং দলিলটি নিবন্ধিত করা হয়। সেই মুহূর্ত থেকে আপনি এর মালিক হন।

চুক্তি স্বাক্ষরের পরেও কি বিক্রেতা চুক্তি থেকে সরে আসতে পারেন?

না। চুক্তি সম্পাদনের সময়সীমা শুধুমাত্র ক্রেতাকে সুরক্ষা দেয়। বিক্রেতা একবার স্বাক্ষর করে ফেললে, তিনি চুক্তিতে আবদ্ধ থাকেন, এমনকি পরবর্তীতে আরও বেশি দামের প্রস্তাব এলেও।

যদি কোনো বিক্রেতা হস্তান্তরে সহযোগিতা করতে অস্বীকার করেন, তবে ক্রেতা খেলাপের নোটিশ দিতে পারেন এবং তারপর নিম্নলিখিত বিকল্পগুলো বেছে নিতে পারেন: প্রয়োজনে আদালতের মাধ্যমে চুক্তি পালনের দাবি করা, অথবা চুক্তিটি বাতিল করে চুক্তিবদ্ধ জরিমানা দাবি করা। যে ক্রেতা সরাসরি সম্পত্তিটিই চান, তিনি সাধারণত চুক্তি পালনের বিকল্পটিই বেছে নেন এবং আদালতের কাছে এই মর্মে আদেশ প্রার্থনা করতে পারেন যে, দলিলের ক্ষেত্রে বিক্রেতার সহযোগিতার পরিবর্তে রায়টিই কার্যকর হোক।

এইখানেই BW-এর ধারা ৭:৩ অনুযায়ী চুক্তিটির নিবন্ধনের গুরুত্ব প্রমাণিত হয়। আপনার চুক্তিটি নিবন্ধিত হওয়ার পর যদি বিক্রেতা সম্পত্তিটি কোনো তৃতীয় পক্ষের কাছে বিক্রি ও হস্তান্তর করে, তবে সেই পরবর্তী হস্তান্তরটি আপনার বিরুদ্ধে ব্যবহার করা যাবে না। নিবন্ধন ছাড়া, কার্যত আপনার কেবল ক্ষতিপূরণের দাবি করার সুযোগ থাকবে।

ক্রয়মূল্যের বাইরে আর কোন খরচগুলো যুক্ত হয়?

নেদারল্যান্ডসে সাধারণত ক্রেতাই হস্তান্তর খরচ বহন করেন, যে কারণে বাড়িগুলোকে ‘কোস্টেন কোপার’ (kosten koper) হিসেবে বিজ্ঞাপন দেওয়া হয় । এই খরচগুলোর মধ্যে রয়েছে হস্তান্তর কর, নোটারির ফি এবং ভূমি রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধনের খরচ।

২০২৬ সালে, যে বাড়ি আপনি আপনার প্রধান বাসস্থান হিসাবে ব্যবহার করবেন তার জন্য হস্তান্তর কর ( overdrachtsbelasting ) ২ শতাংশ, ভাড়া দেওয়ার উদ্দেশ্যে কেনা বাড়ির মতো অন্যান্য বাড়ির জন্য ৮ শতাংশ এবং অনাবাসিক সম্পত্তির জন্য ১০.৪ শতাংশ। কমপক্ষে ১৮ থেকে ৩৫ বছর বয়সী ক্রেতারা, যারা বাড়িতে বসবাস করবেন, তারা এককালীন প্রাথমিক ছাড়ের সুবিধা নিতে পারবেন, যদি ২০২৬ সালে বাড়ির মূল্য €৫,৫৫,০০০-এর বেশি না হয়। প্রস্তাব দেওয়ার আগে কর ও শুল্ক প্রশাসন ( Belastingdienst )-এর সাথে বর্তমান পরিসংখ্যান যাচাই করে নিন।

স্থানান্তরের পরে কোনো ত্রুটি দেখা দিলে কী হবে?

আপনি আশা করতে পারেন যে সম্পত্তিটিতে স্বাভাবিক ব্যবহারের জন্য প্রয়োজনীয় বৈশিষ্ট্য এবং বিক্রেতার প্রতিশ্রুতি দেওয়া বৈশিষ্ট্যগুলো থাকবে। যদি তা না থাকে, তবে এটি ধারা ৭:১৭ BW অনুযায়ী চুক্তির পরিপন্থী হবে এবং আপনি মেরামতের খরচ, মূল্য হ্রাস বা ক্ষতিপূরণ দাবি করতে সক্ষম হতে পারেন।

দুটি কর্তব্য একে অপরের সাপেক্ষে বিবেচনা করা হয়। বিক্রেতার একটি কর্তব্য হলো তার জানা ত্রুটিগুলো প্রকাশ করা ( mededelingsplicht )। ক্রেতার একটি কর্তব্য হলো অনুসন্ধান করা ( onderzoeksplicht ), যা আরও গুরুতর হয় যদি কোনো সমস্যার লক্ষণ থাকে, যেমন একটি পুরোনো সম্পত্তিতে। সাধারণত, বিক্রেতার প্রকাশ করার কর্তব্যটি ক্রেতার অনুসন্ধান করার কর্তব্যের উপর প্রাধান্য পায়, যদি বিক্রেতা কোনো ত্রুটি সম্পর্কে জেনেও তা গোপন রাখেন।

অনেক চুক্তিতে এমন ধারা থাকে যা বিক্রেতার দায়বদ্ধতা সীমিত করে, যেমন পুরোনো ভবনের জন্য “বার্ধক্যজনিত ধারা” বা এমন সম্পত্তির জন্য ধারা যেখানে বিক্রেতা কখনো বসবাস করেননি। এই ধরনের ধারাগুলো নীতিগতভাবে বৈধ, কিন্তু সমস্ত পরিস্থিতি বিবেচনা করে এর ব্যাখ্যা করা হয়। কোনো ত্রুটি আবিষ্কারের পর যুক্তিসঙ্গত সময়ের মধ্যে বিক্রেতাকে লিখিতভাবে জানান; ধারা ৭:২৩ BW অনুযায়ী, কোনো ক্রেতা অতিরিক্ত দেরি করলে সেই ত্রুটি উত্থাপনের অধিকার হারাতে পারেন।

যদি বিক্রেতা ব্যবসার অংশ হিসেবে বিক্রি করে থাকেন, উদাহরণস্বরূপ একজন ডেভেলপার, তাহলে ত্রুটি আবিষ্কারের দুই মাসের মধ্যে নোটিশ দেওয়া যেকোনো পরিস্থিতিতেই সময়োপযোগী বলে গণ্য হবে (ধারা 7:23(1) BW)। দুই ব্যক্তিগত পক্ষের মধ্যে কোনো নির্দিষ্ট সময়সীমা নেই, তাই ত্রুটি আবিষ্কারের সাথে সাথেই বিক্রেতাকে লিখুন। নোটিশ দেওয়ার পর, ত্রুটির উপর ভিত্তি করে করা দাবি দুই বছর পরে তামাদি হয়ে যায় (ধারা 7:23(2) BW)।

কোন ভুলগুলো এড়িয়ে চলা উচিত?

প্রতিযোগিতামূলক বাজারে, ক্রেতারা তাদের প্রস্তাবকে আরও আকর্ষণীয় করার জন্য কখনও কখনও জরিপের শর্ত ছাড়াই কেনার প্রস্তাব দেন। নতুন নির্মিত সম্পত্তির ক্ষেত্রে এটি একটি যুক্তিসঙ্গত সিদ্ধান্ত হতে পারে, কিন্তু পুরোনো ভবনের ক্ষেত্রে এটি লুকানো ত্রুটির ঝুঁকি সম্পূর্ণরূপে আপনার উপর চাপিয়ে দেয়। প্রস্তাব দেওয়ার আগে অন্তত একবার পরিদর্শন করার কথা বিবেচনা করুন।

সময়সীমা হলো দ্বিতীয় ফাঁদ। যে ক্রেতা মর্টগেজ পান না, কিন্তু সময়সীমার আগে অর্থায়নের শর্তটি পূরণ করতে ভুলে যান, তিনি সেই ক্রয়ে আবদ্ধ হয়ে পড়েন। চুক্তি স্বাক্ষরের দিনই প্রতিটি সময়সীমা আপনার ডায়েরিতে লিখে রাখুন এবং আবেদনটি সম্পন্ন হতে কত সময় লাগবে তা আগেভাগেই আপনার ঋণদাতা বা মর্টগেজ উপদেষ্টার কাছে জেনে নিন।

অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয়: মালিকদের সমিতি

আপনি যদি একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনেন, তাহলে আপনি মালিক সমিতির ( Vereniging van Eigenaren , VvE) সদস্য হন। সমিতিটি ছাদ, সম্মুখভাগ এবং লিফটের মতো সাধারণ অংশগুলির রক্ষণাবেক্ষণের জন্য দায়ী থাকে এবং আপনি এর খরচে অবদান রাখেন।

বিভাজন দলিল, প্রবিধানমালা, সর্বশেষ কার্যবিবরণী, বার্ষিক হিসাব এবং রক্ষণাবেক্ষণ পরিকল্পনা চেয়ে নিন। ধারা ৫:১২৬ BW অনুযায়ী সমিতিকে একটি সংরক্ষিত তহবিল রাখতে হবে; সামনে বড় কাজ থাকলে সংরক্ষিত তহবিল কম থাকার অর্থ হলো, কেনার অল্প সময়ের মধ্যেই একটি বড় অঙ্কের অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করতে হবে।

ইজারার অধীনে থাকা জমি

কিছু শহরে, যার মধ্যে রয়েছে Amsterdamঅনেক বাড়ি দীর্ঘমেয়াদী ইজারার অধীনে থাকা জমির উপর দাঁড়িয়ে আছে (এরফপ্যাক্টতখন আপনি ভবনটির মালিক হন, কিন্তু ভূমি ভাড়া পরিশোধ করেন (অনুশাসনজমির মালিক, যিনি প্রায়শই পৌরসভা হন, তার কাছে যান। ইজারার শর্তাবলী সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করুন এবং যাচাই করে দেখুন যে ভূমি ভাড়া কত দিনের জন্য নির্ধারিত হয়েছে এবং কখন তা সংশোধন করা হবে, কারণ এর সংশোধন আপনার আবাসন খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়িয়ে দিতে পারে এবং ঋণদাতারা কোন ধরনের সম্পত্তিতে অর্থায়ন করবে, তা-ও প্রভাবিত করে।

ক্রেতা হিসেবে আপনার কী কী যাচাই করা উচিত?

ক্রেতা হিসেবে আপনি BW-এর ধারা ৭:২ দ্বারা মাত্র তিন দিনের জন্য সুরক্ষিত থাকবেন; এরপর চুক্তির পাঠ্যই চূড়ান্ত বলে গণ্য হবে। স্বাক্ষর করার আগে এই বিষয়গুলো যাচাই করে নিন:

• মূল্য, ভূমি-সংক্রান্ত পদবি এবং অন্তর্ভুক্ত সামগ্রীর তালিকা গৃহীত প্রস্তাবের সাথে মিলে গেছে।
• অর্থায়নের শর্তাবলীতে ঋণের পরিমাণ, ঋণের ধরন এবং একটি বাস্তবসম্মত সময়সীমা উল্লেখ থাকে।
• জরিপের শর্তে মেরামতের খরচের একটি সর্বোচ্চ সীমা এবং একটি নির্দিষ্ট সময়সীমা রয়েছে, যা আপনার পরিদর্শককে অবশ্যই পূরণ করতে হবে।
• জমা দেওয়ার তারিখ এবং ১০ শতাংশ জরিমানার শর্তটি আপনার কাছে গ্রহণযোগ্য।
• BW-এর ধারা ৭:৩ অনুযায়ী চুক্তিটির নিবন্ধনের জন্য নোটারির কাছে অনুরোধ করা হয়।
• অ্যাপার্টমেন্ট বা লিজহোল্ড সম্পত্তির ক্ষেত্রে, VvE নথি বা লিজহোল্ড শর্তাবলী পর্যালোচনা করা হয়েছে।

বিক্রেতা হিসেবে আপনার কী কী যাচাই করা উচিত?

বিক্রেতা হিসেবে, স্বাক্ষর করার সাথে সাথেই আপনি দায়বদ্ধ হয়ে যান এবং এক্ষেত্রে কোনো ছাড়ের সময় থাকে না। এই বিষয়গুলো যাচাই করুন:

• বিক্রয় প্রশ্নাবলীটি আপনার জানা প্রতিটি ত্রুটি প্রকাশ করে, কারণ ত্রুটি প্রকাশ করার আপনার দায়িত্বটি, তদন্ত করার ক্রেতার দায়িত্বের চেয়ে বেশি গুরুত্বপূর্ণ।
• সম্পত্তির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হলে বয়স সংক্রান্ত ধারা বা অনাবাসিক ধারা অন্তর্ভুক্ত করা হয়।
• ক্রেতার শর্তাবলীর সময়সীমা এতটাই কম যে তা আপনার নিজের পরিকল্পনাগুলোকে সঠিক পথে রাখতে সাহায্য করে।
• আমানত বা ব্যাংক গ্যারান্টি একটি নির্দিষ্ট তারিখে পরিশোধযোগ্য, তাই এটি পরিশোধ করা না হলে আপনি ব্যবস্থা নিতে পারেন।
• আপনার স্বামী বা নিবন্ধিত অংশীদার পারিবারিক বাড়ি বিক্রয়ে সম্মতি দেন, যেখানে ধারা ১:৮৮ BW অনুযায়ী তা আবশ্যক।

আপনার ক্রয় চুক্তি নিয়ে আমরা আপনার জন্য কী করতে পারি?

আমাদের রিয়েল এস্টেট আইনজীবীরা বাড়ি এবং বাণিজ্যিক সম্পত্তির ক্রেতা ও বিক্রেতাদের পক্ষে কাজ করেন। নির্দিষ্টভাবে বললে:

• আপনার স্বাক্ষরের পূর্বে আমরা ক্রয় চুক্তির খসড়া পর্যালোচনা করি এবং প্রয়োজনীয় পরিবর্তনের প্রস্তাব দিই।
• আমরা বাস্তবসম্মত সময়সীমা সহ অর্থায়ন, জরিপ এবং অনুমোদনের শর্তাবলীর খসড়া তৈরি করি।
• আমরা যাচাই করি যে কোনো শর্ত সঠিকভাবে ও সময়মতো প্রয়োগ করা হয়েছে কিনা, অথবা অপর পক্ষের নোটিশটি বৈধ কিনা।
• আমরা খেলাপের নোটিশ পাঠাই এবং কার্যসম্পাদন বা চুক্তিগত জরিমানা দাবি করি।
• আমরা BW-এর ধারা ৭:২৩ অনুযায়ী বিক্রেতাকে ত্রুটি সম্পর্কে অবহিত করি এবং দাবিটি উত্থাপন করি।

সারাংশ

• ব্যক্তিগত ক্রেতার বাড়ি ক্রয় অবশ্যই লিখিত হতে হবে (ধারা ৭:২ বিডব্লিউ); মালিকানা শুধুমাত্র ভূমি রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধিত একটি নোটারি দলিলের মাধ্যমে হস্তান্তরিত হয়।
• স্বাক্ষরিত চুক্তিপত্রটি পাওয়ার পরের দিন থেকে আপনি তিন দিনের একটি অব্যাহতি সময় পাবেন, যা কমপক্ষে দুই কার্যদিবস পর্যন্ত বর্ধিত করা হবে।
• অর্থায়ন ও জরিপের শর্তাবলী চুক্তিভিত্তিক: এগুলোর বিষয়বস্তু যাচাই করুন এবং নির্ধারিত সময়সীমার পূর্বে লিখিতভাবে তা কার্যকর করুন।
• BW-এর ধারা ৭:৩ অনুযায়ী চুক্তিটির নিবন্ধন আপনাকে পরবর্তী বিক্রয়, বাজেয়াপ্তকরণ এবং বিক্রেতার দেউলিয়াত্বের বিরুদ্ধে ছয় মাসের জন্য সুরক্ষা প্রদান করে।
• অ্যাপার্টমেন্ট কেনার আগে জরিমানার শর্তটি (যা সাধারণত মূল্যের ১০ শতাংশ হয়) জেনে নিন এবং মালিক সমিতি সম্পর্কে খোঁজখবর নিন।

সচরাচর জিজ্ঞাস্য