এরফপাচ্ট: নেদারল্যান্ডসে ক্রেতাদের জন্য জমির দীর্ঘমেয়াদী ইজারার ব্যাখ্যা

যদি তুমি হও নেদারল্যান্ডসে একটি বাড়ি কেনাএবং বিশেষ করে Amsterdamবিবরণে বলা থাকতে পারে যে সম্পত্তিটি হলো op erfpachtসেক্ষেত্রে আপনি জমিটি কিনছেন না, বরং অন্য কারো জমির উপর একটি সীমিত বাস্তব অধিকার কিনছেন, যা সেই জমির মালিকের লেখা শর্তাবলীর উপর নির্ভরশীল, এবং এই শর্তাবলী কখনো কখনো এক শতাব্দী আগেরও হতে পারে। সেই শর্তাবলীই নির্ধারণ করে দেয় যে আপনাকে কত টাকা দিতে হবে, কত সময়ের জন্য দিতে হবে, এবং কোনো ব্যাংক আদৌ ঋণ দেবে কি না।

ডাচ সম্পত্তি আইনে erfpacht বলতে কী বোঝায়

এরফপাচ্ট হলো একটি সীমিত বাস্তব অধিকার ( বেপার্ক্ট রেখট ) যা এর ধারককে, অর্থাৎ এরফপাচ্টারকে , অন্যের মালিকানাধীন স্থাবর সম্পত্তি ধারণ ও ব্যবহার করার অধিকার দেয় (ধারা ৫:৮৫ বিডব্লিউ)। জমির মালিকই জমির মালিক থাকেন। এরফপাচ্টারের অধিকারটি একটি বাস্তব অধিকার, কোনো চুক্তিভিত্তিক অধিকার নয়: এটি ভূমি রেজিস্ট্রি অফিসে (কাডাস্টার) নিবন্ধিত থাকে, এটি বিক্রি, বন্ধক ও উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত হতে পারে এবং জমি বিক্রির পরেও এটি বহাল থাকে।

দলিলটি জমির মালিককে একটি নির্দিষ্ট পরিমাণ অর্থ, অর্থাৎ ক্যানন বা ভূমি ভাড়া (ধারা ৫:৮৫ বিডব্লিউ) প্রদান করতে বাধ্য করতে পারে। ক্যানন আইনত বাধ্যতামূলক নয়, কিন্তু প্রায় সকল আবাসিক জমির দলিলেই এটি থাকে। অন্যথায়, জমির মালিকের যে ব্যবহার থাকত, জমির মালিকও তা ব্যাপকভাবে ব্যবহার করতে পারেন (ধারা ৫:৮৯ বিডব্লিউ), যার মধ্যে সম্পত্তির ফল ভোগ এবং তা ভাড়া দেওয়ার অধিকার অন্তর্ভুক্ত, এবং মেরামতের দায়িত্বও তার উপর বর্তায়। তিনি যা করতে পারবেন না তা হলো সম্পত্তির ব্যবহার পরিবর্তন করা, অথবা এমন কোনো কাজ করা যার জন্য শর্তাবলীতে মালিকের সম্মতির কথা বলা হয়েছে।

পূর্ণ মালিকানা ( volle eigendom ) চিরস্থায়ী, এটি বজায় রাখতে কোনো খরচ হয় না এবং শুধুমাত্র সাধারণ আইনের অধীন। এরফপাচ্ট অন্যের জমিতে প্রয়োগ করা হয়, যা সেই মালিকের শর্তাবলী দ্বারা পরিচালিত হয় এবং এটি সংশোধন করা বা শেষ হয়ে যেতে পারে। চলমান ক্যাননসহ এরফপাচ্টের অধীনে থাকা একটি ফ্ল্যাটের মূল্য সাধারণত পূর্ণ মালিকানাধীন একই ফ্ল্যাটের চেয়ে কম হয় এবং বিক্রয়মূল্যে এই পার্থক্যটি সবসময় দৃশ্যমান হয় না।

এরফপাচ্ট, অপস্টাল এবং একটি ভবনের ইজারা

• এরফপাচ্ট অন্যের জমি ধারণ ও ব্যবহার করার অধিকার প্রদান করে (ধারা ৫:৮৫ বিডব্লিউ)। প্লটের উপর নির্মিত ভবনগুলো সাধারণত এরফপাচ্ট অধিকারের অংশ গঠন করে।
• অপস্টালউপরিভাগের অধিকার (ধারা ৫:১০১ বিডব্লিউ) অন্যের জমিতে, তার উপর বা তার উপরে ভবন, স্থাপনা বা রোপণ করার অধিকার দেয়, যা এই নিয়মকে ভঙ্গ করে যে ভবনটি ভূমির মালিকের। এর জন্য একটি অর্থপ্রদান করতে হতে পারে যাকে বলা হয় প্রতিশোধএবং এটি প্রায়শই এরফপাচ্ট বা ইজারার পাশাপাশি একটি নির্ভরশীল অধিকার হিসাবে মঞ্জুর করা হয় — যেমন একটি কেবল বা সৌর প্যানেলের ক্ষেত্রে — যদিও এটি স্বতন্ত্রভাবেও থাকতে পারে। এরফপাচ্ট সম্পর্কিত বিধিবদ্ধ নিয়মাবলী অনুরূপভাবে উপরিভাগের অধিকারের ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য (ধারা ৫:১০৪ বিডব্লিউ)।
• ভাড়াকোনো ভবন বা বাসস্থানের ইজারা একটি চুক্তি, কোনো বাস্তব অধিকার নয়: এতে কোনো নিবন্ধনযোগ্য স্বার্থ বা বন্ধক থাকে না এবং BW-এর ৭ম খণ্ডের প্রজাস্বত্ব বিধি প্রযোজ্য হয়। একজন প্রজা বসবাসের জন্য ভাড়া পরিশোধ করে; একজন এরফপাখটার তার মালিকানাধীন এবং বিক্রয়যোগ্য সম্পত্তির অধিকারের জন্য ক্যানন প্রদান করে।

দলিল এবং সাধারণ শর্তাবলী

একটি এরফপাচ্ট অধিকার নোটারি দলিলের মাধ্যমে তৈরি করা হয় এবং পাবলিক রেজিস্টারে নিবন্ধিত হয়। এরফপাচ্টাক্টে স্বতন্ত্র শর্তাবলী—যেমন প্লট, মেয়াদ, প্রাথমিক ক্যানন, অনুমোদিত ব্যবহার—নির্ধারণ করে এবং তারপর প্রায়শই প্রযোজ্য সাধারণ শর্তাবলীর একটি সেট ঘোষণা করে । সেই সাধারণ শর্তাবলীই হলো চুক্তির মূল ভিত্তি: সংশোধন প্রক্রিয়া, ক্রয়-বিক্রয়ের নিয়মাবলী, সম্মতির প্রয়োজনীয়তা, ক্ষতিপূরণ ব্যবস্থা, এবং বাতিল করার ক্ষমতা।

ইস্যু করার বছরের শর্তাবলী প্রযোজ্য হবে।

এই বিষয়টিই প্রায়শই উপেক্ষা করা হয়, এবং এটিই নির্ণায়ক। একটি পৌরসভার শর্তাবলীর একটি মাত্র সেট থাকে না, বরং থাকে একাধিক, যা বিভিন্ন বছরে জারি করা হয় এবং প্রতিটি তার অধীনে মঞ্জুর করা প্লটগুলোকে নিয়ন্ত্রণ করে। Amsterdamএগুলো বছর দ্বারা চিহ্নিত করা হয় — এদের মধ্যে রয়েছে এবি ১৯১৫, ১৯৩৪, ১৯৩৭, ১৯৫৫, ১৯৬৬, ১৯৯৪, ২০০০ এবং ২০১৬, যার মধ্যে এবি ১৯৯৪, এবি ২০০০ এবং এবি ২০১৬ সিরিজগুলোই বর্তমানে সবচেয়ে বেশি দেখা যায়। পার্থক্যগুলো কেবল বাহ্যিক নয়: পুরোনো সেটগুলো মালিককে সংশোধনের ক্ষেত্রে ব্যাপক স্বাধীনতা এবং সীমিত ক্ষতিপূরণের অধিকার প্রদান করতে পারে।

প্রশ্নটি কখনোই এমন নয় যে, “এই শহরে এরফপাচ্ট শর্তাবলী কী?”, বরং প্রশ্নটি হলো, “ এই প্লটটির জন্য কোন শর্তাবলী প্রযোজ্য?” এর উত্তর ক্যাডাস্টারে (Kadaster) রয়েছে: প্রতিষ্ঠা দলিল এবং পরবর্তী যেকোনো সংশোধনী দলিলে বছর অনুযায়ী শর্তাবলী উল্লেখ করা থাকে। আপনার নোটারিকে বলুন দলিলটি এবং সেই শর্তাবলীর সম্পূর্ণ পাঠ্য সংগ্রহ করে তা পড়তে — কোনো সারসংক্ষেপ নয়, এজেন্টের লেখা কোনো অনুচ্ছেদও নয়।

ভূমি খাজনা (বিধি)

ক্যানন হলো জমি ব্যবহারের জন্য প্রদেয় পর্যায়ক্রমিক অর্থ। এর সাধারণ কাঠামো হলো একটি ক্যানন শতাংশ, যা নির্ধারিত জমির মূল্যের উপর প্রয়োগ করা হয় এবং যা অবশিষ্টাংশ হিসেবে, সম্পত্তির মূল্যের একটি অনুপাত থেকে, বা একটি তালিকা থেকে উদ্ভূত হয়। Amsterdam সেই ফ্যাক্টরটি হলো বুর্টস্ট্রাটকোট, যা সংশ্লিষ্ট রাস্তার জন্য সম্পত্তির মূল্যের অনুপাতে জমির মূল্য প্রকাশ করে।

সংশোধনের মধ্যবর্তী সময়ে, বেশিরভাগ আধুনিক শর্তাবলীতে একটি ভোক্তা মূল্য সূচকের সাথে বার্ষিকভাবে ক্যাননকে সূচীবদ্ধ করা হয়। সূচীকরণ সংশোধন নয়: এটি মুদ্রাস্ফীতিকে অনুসরণ করে এবং অনুমানযোগ্য, যেখানে সংশোধন জমির অন্তর্নিহিত মূল্যকে নতুন করে নির্ধারণ করে এবং ক্যাননকে বহুগুণে বাড়িয়ে দিতে পারে। অর্থ পরিশোধ না করার ফলে শেষ পর্যন্ত ইজারাদার তার অধিকারটিই হারাতে পারেন।

তিন ধরণের erfpacht

Voortdurend এবং eeuwigdurend উভয়কেই ইংরেজি বিবরণে “perpetual” হিসেবে উল্লেখ করা হয়। এ দুটি এক নয়, এবং এই পার্থক্যের মূল্য অনেক বেশি। মেয়াদকালভিত্তিক একটি চিরস্থায়ী অধিকারের ক্ষেত্রেও একটি ক্যানন শুধুমাত্র একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য কিনে নেওয়া যেতে পারে: মেয়াদকাল এবং কিনে নেওয়া দুটি পৃথক বিষয়।

একটি নির্দিষ্ট সময় শেষে সংশোধন: সবচেয়ে বড় আর্থিক ঝুঁকি

চলমান এরফপাখটের ক্ষেত্রে, একটি নির্দিষ্ট সময়কাল শেষে জমির মালিক জমির বর্তমান মূল্যে ক্যাননটি পুনরায় নির্ধারণ করতে পারেন। যেহেতু এই সময়কালগুলো কয়েক দশক ধরে চলে এবং ডাচ শহুরে জমির মূল্য ব্যাপকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, তাই নতুন ক্যাননটি পুরানোটির চেয়ে অনেক গুণ বেশি হতে পারে।

• এটি ক্রমান্বয়িক নয়। এই বৃদ্ধিটি এক ধাপে কার্যকর হয়, যা কয়েক দশক আগে নির্ধারিত একটি তারিখে ঘটে।
• প্রক্রিয়াটি পুরনো অবস্থাতেই রয়েছে। কিছু পুরোনো ধরনের ক্ষেত্রে মালিকের বিবেচনার সুযোগ ব্যাপক থাকে এবং এক্ষেত্রে আদালতের পরিবর্তে কেবল মূল্যায়ন প্রক্রিয়ার মাধ্যমেই আপত্তি জানানো যায়।
• ঋণদাতারা ভবিষ্যতের দিকে তাকিয়ে থাকে। সংশোধনের তারিখ আসন্ন হলে তা আপনার ঋণ এবং আপনি যে পুনঃবিক্রয় বাজারের সম্মুখীন হবেন, উভয়কেই প্রভাবিত করে।

স্বাক্ষর করার আগে, বর্তমান মেয়াদের শেষ তারিখ, সংশোধনের পদ্ধতি এবং—যেখানে নির্দেশক পরিসংখ্যান প্রকাশিত হয়—আজ সংশোধন করা হলে মূলনীতিটি কী হবে, তা নিশ্চিত করুন। যদি কোনো সংশোধন প্রক্রিয়া চলমান থাকে, তবে প্রস্তাব এবং যেকোনো আপত্তির শেষ তারিখ অবশ্যই দেখতে হবে।

গ্রাউন্ড রেন্ট থেকে কেনা (afkoop)

ক্যানন পরিশোধ করার পরিবর্তে, এরফপাখটার একটি নির্দিষ্ট মূলধনের বিনিময়ে তা কিনে নিতে পারেন। একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য আফকুপ বর্তমান মেয়াদের বাকি সময়ের জন্য ক্যানন অগ্রিম পরিশোধ করে; সেই মেয়াদ শেষ হলে সংশোধিত শর্তে বাধ্যবাধকতাটি পুনরুজ্জীবিত হয়, তাই “ক্যানন কিনে নেওয়া হয়েছে” হিসাবে বিজ্ঞাপিত একটি সম্পত্তি শুধুমাত্র এখনকার খুব কাছের একটি তারিখ পর্যন্তই আওতাভুক্ত থাকতে পারে। ইউভিগডুরেন্ডে আফকুপ ভবিষ্যতে কোনো সংশোধন ছাড়াই ক্যাননটিকে চিরস্থায়ীভাবে বিলুপ্ত করে।

বাই-অফ করা মানে জমি কেনা নয়: স্বত্বাধিকার মালিকের কাছেই থাকে, শুধুমাত্র অর্থ প্রদানের বাধ্যবাধকতা শেষ হয়, এবং ব্যবহার ও সম্মতির ক্ষেত্রে শর্তাবলী বহাল থাকে। বাই-অফের প্রস্তাব দিতে হবে কিনা, এর হিসাব কীভাবে করা হবে এবং মেয়াদের মাঝখানে এটি করা যাবে কিনা, তা সাধারণ আইনের বিষয় নয়, বরং শর্তাবলীর আওতাধীন। এটি নোটারি দলিলের মাধ্যমে কার্যকর ও নিবন্ধিত হয়। করের ক্ষেত্রেও একই পার্থক্য প্রযোজ্য, এবং এটি পর্যায়ক্রমিক ক্যানন ও মূলধনী বাই-অফের জন্য এক নয়, তাই এই পথে অগ্রসর হওয়ার আগে একজন কর উপদেষ্টার দ্বারা আপনার নির্বাচিত পথের পরিণতিগুলো নিশ্চিত করে নিন।

Amsterdam: চলমান থেকে চিরস্থায়ী erfpacht

Amsterdam এই কারণেই বিষয়টি বেশিরভাগ আন্তর্জাতিক ক্রেতাদের কাছে গুরুত্বপূর্ণ: শহরের বেশিরভাগ আবাসন পৌরসভার ইজারা নেওয়া জমির উপর অবস্থিত, যা ঐতিহাসিকভাবে পর্যায়ক্রমিক সংশোধনের মাধ্যমে এরফপাচ্ট (erfpacht) হিসেবে চলে আসছে।

২০১৬ সাল থেকে পৌরসভা নতুন একগুচ্ছ সাধারণ শর্তাবলীর অধীনে নতুন অনুদানের জন্য চিরস্থায়ী এরফপাচ্ট (erfpacht) জারি করা শুরু করে এবং বিদ্যমান ইজারাদারদের ইজারা পরিবর্তন ( overstappen ) করার সুযোগ দিয়ে একটি প্রকল্প চালু করে। ইজারাদার একটি নির্দিষ্ট সময়ের জমির মূল্যের উপর ভিত্তি করে গণনা করা একটি চিরস্থায়ী ক্যানন (canon) বা একটি চিরস্থায়ী ক্রয়মূল্য উল্লেখ করে একটি প্রস্তাবের জন্য আবেদন করেন; এই প্রস্তাব গৃহীত হলে একটি সংশোধনী দলিল তৈরি হয়, যা ক্যাডাস্টারে (Kadaster) নিবন্ধিত হয়।

আর্থিকভাবে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়টি হলো রেফারেন্স তারিখ এবং ছাড়। ৮ জানুয়ারী ২০২০- এর আগে করা আবেদনগুলো পরবর্তী আবেদনগুলোর চেয়ে বেশি অনুকূল শর্তে গণনা করা হয়েছিল: ঐ তারিখটিই হলো সেই রেফারেন্স তারিখ যা অনুকূল সুইচ-ওভার প্রিমিয়াম এবং জমির মূল্যের উপর ছাড় পাওয়ার যোগ্যতাকে নিয়ন্ত্রণ করে, যেখানে জমির মূল্যটি নিজেই বুর্টস্ট্রাটকোটের মাধ্যমে সম্পত্তির মূল্য থেকে নির্ধারিত হয়। যারা ঐ তারিখটি পার করে ফেলেছিলেন, তাদের জন্য তখন থেকে দ্বিতীয় সুযোগের ব্যবস্থা চালু হয়েছে, যার প্রত্যেকটির নিজস্ব শর্ত ও শেষ তারিখ রয়েছে, এবং এগুলো আইন দ্বারা নয়, বরং শুধুমাত্র পৌরসভা দ্বারা নির্ধারিত হয়। সুতরাং, কোনো নির্দিষ্ট সম্পত্তির জন্য কোনো সুযোগ খোলা আছে কিনা, এবং কোন গণনার ভিত্তিতে তা করা হবে, তা প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হওয়ার আগে পৌরসভার নিজস্ব প্রকাশিত স্কিম থেকে নিশ্চিত হয়ে নিতে হবে: বিক্রেতার কাছে ইতিমধ্যে জারি করা কোনো প্রস্তাব আছে কিনা তা জিজ্ঞাসা করুন, এবং সরাসরি পৌরসভার সাথে বর্তমান শেষ তারিখটি যাচাই করে নিন। এক গণনা পদ্ধতি থেকে অন্যটির মধ্যে পার্থক্য কয়েক হাজার ইউরো পর্যন্ত হতে পারে।

এর থেকে তিনটি ব্যবহারিক বিষয় উঠে আসে:

• বিক্রেতার কাছে কী আছে তা নিশ্চিত করুন। চলমান এরফপ্যাক্ট; পরিবর্তনের জন্য আবেদন করা কিন্তু সম্পন্ন না হওয়া চলমান এরফপ্যাক্ট; সূচীকৃত ক্যাননসহ চিরস্থায়ী এরফপ্যাক্ট; এবং চিরস্থায়ীভাবে কিনে নেওয়া চিরস্থায়ী এরফপ্যাক্ট—এই চারটি ভিন্ন সম্পদ চারটি ভিন্ন মূল্যে উপলব্ধ।
• প্রস্তাব মানেই পরিবর্তন নয়। সংশোধনী দলিলটি সম্পাদিত ও নিবন্ধিত না হওয়া পর্যন্ত, সম্পত্তিটি পুরোনো ব্যবস্থাতেই থাকবে। কোনো ক্রেতা কোনো বিদ্যমান প্রস্তাব গ্রহণ করতে পারবেন কি না এবং কখন পারবেন, তা প্রকল্পের শর্তাবলীর বিষয়।
• পৌর প্রকল্পগুলো পরিবর্তিত হয়। Amsterdamএরফপাচ্ট নীতিটি বিতর্কিত এবং বারবার সংশোধিত হয়েছে; এর সময়সীমা, ছাড়, জমির মূল্য নির্ধারণকারী উপাদান এবং ক্যানন শতাংশ প্রতি বছর পরিবর্তিত হয়। আপনি যেদিন কিনবেন, সেদিন এখানকার কোনো কিছুই অপরিবর্তিত থাকবে না।

ব্যক্তিগত এরফপাচ্ট: ডেভেলপার, কর্পোরেশন এবং প্রাতিষ্ঠানিক মালিক

ডেভেলপার, হাউজিং কর্পোরেশন, প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারী, দাতব্য সংস্থা এবং ব্যক্তিগত জমির মালিকরাও দীর্ঘমেয়াদী ইজারায় জমি দিয়ে থাকেন। আইন একই; কিন্তু শর্তগুলো প্রায়শই ভিন্ন হয়।

ব্যক্তিগত শর্তাবলী কিছু সুস্পষ্ট উপায়ে কম অনুকূল হয়ে থাকে: যেমন— কোনো ধারাবাহিকতা ছাড়া স্বল্পমেয়াদী বা নির্দিষ্ট মেয়াদ; স্বল্প বিরতিতে, কখনও কখনও প্রতি পাঁচ বা দশ বছরে, মেয়াদ সংশোধন; জমির মূল্যের পরিবর্তে সম্পত্তির মূল্যের সাথে মেয়াদ সংশোধনের সম্পর্ক, ফলে ইজারাদারের নিজস্ব উন্নয়নই এই মূল্যবৃদ্ধিতে অবদান রাখে; ক্ষতিপূরণ বাদ দেওয়া বা সীমিত রাখা; এবং ইজারা দেওয়া, পরিবর্তন ও বিক্রয়ের ক্ষেত্রে ব্যাপক অনুমতির প্রয়োজনীয়তা। প্রথমবারের ক্রেতাদের জন্য বাজারজাত করা কিছু প্রকল্প, যেখানে বিক্রেতা দাম কমানোর জন্য জমিটি নিজের কাছে রেখে দেন, সেগুলো এই ধরনের 'এরফপাচ্ট' নির্মাণ।

পৌরসভা হলো রাজনৈতিক সীমাবদ্ধতা এবং একটি কার্যকর আবাসন বাজারের প্রতি আগ্রহসহ একটি স্থায়ী প্রতিষ্ঠান; অন্যদিকে একজন ব্যক্তিগত জমির মালিক একটি বিনিয়োগ ধারণ করেন। ব্যক্তিগত জমি সেই কারণে খারাপ নয়, কিন্তু এর শর্তাবলী একজন ক্রেতা হয়তো পৌরসভার যে ধরনের অবস্থার কথা পড়েছেন, তার অনুরূপ হবে—এমনটা কখনোই ধরে নেবেন না।

ইজারার মেয়াদ শেষে ক্ষতিপূরণ

যখন কোনো এরফপাচ্ট অধিকারের অবসান ঘটে, তখন প্রাক্তন এরফপাচ্টার নীতিগতভাবে তার নিজের নির্মিত বা তার পূর্বসূরীর কাছ থেকে অর্থের বিনিময়ে অর্জিত ভবন, স্থাপনা এবং রোপিত বৃক্ষের মূল্যের জন্য ক্ষতিপূরণ পাওয়ার অধিকারী হন (ধারা ৫:৯৯ বিডব্লিউ), এবং সেই ক্ষতিপূরণ পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত সম্পত্তিটি নিজের দখলে রাখতে পারেন (ধারা ৫:১০০ বিডব্লিউ)।

দুটি বিষয় গুরুত্বপূর্ণ। আইনের সীমার মধ্যে দলিলের মাধ্যমে অধিকার সীমিত বা বাতিল করা যেতে পারে, এবং পুরোনো ব্যক্তিগত শর্তাবলীতে প্রায়শই তা করা হয়ে থাকে। আর এই ক্ষতিপূরণ ভবনগুলোর জন্য, ইজারা ও মালিকানা মূল্যের মধ্যকার ব্যবধানের জন্য নয়: যে ইজারাদারের অস্থায়ী অধিকারের মেয়াদ শেষ হয়ে যায়, তিনি বাড়ির বাজারমূল্য পান না। যেখানে শর্তাবলীতে “ভবনগুলোর মূল্য”-এর কথা বলা থাকে, সেখানে মূল্যায়নের ভিত্তিই সবকিছু নির্ধারণ করে।

বন্ধকী ঋণদাতার অবস্থান

একটি এরফপাচ্ট অধিকার বন্ধক রাখা যেতে পারে এবং বেশিরভাগ ডাচ ঋণদাতা ইজারাকৃত সম্পত্তির উপর ঋণ দিয়ে থাকে। কোনো ঋণদাতা আপনার সম্পত্তির উপর ঋণ দেবে কিনা, তা প্রায় সম্পূর্ণভাবে সাধারণ শর্তাবলীর উপর নির্ভর করে। ঋণদাতারা অধিকারের ধরন এবং, যদি তা অস্থায়ী হয়, ঋণের মেয়াদের সাপেক্ষে তার অবশিষ্ট মেয়াদ মূল্যায়ন করে; স্বত্বটি স্থির, সূচীকৃত নাকি সংশোধনের জন্য উন্মুক্ত এবং পরবর্তী সংশোধনের সময় কখন; চুক্তি বাতিল হলে জামানতটি নষ্ট হয়ে যেতে পারে কিনা; ঋণদাতাকে অবহিত করতে হবে এবং খেলাপি অবস্থা সংশোধনের সুযোগ দিতে হবে কিনা; এবং মেয়াদ শেষে ক্ষতিপূরণের ব্যবস্থা বহাল থাকবে কিনা।

দুটি বিষয় এটিকে কার্যকর করে তোলে। বড় পৌরসভাগুলোর আদর্শ শর্তাবলী সাধারণত প্রধান ঋণদাতাদের দ্বারা গৃহীত হয়, তাই সেগুলোর ওপর ভিত্তি করে ক্রয় করলে অর্থায়ন সংক্রান্ত প্রশ্ন খুব কমই ওঠে। ব্যক্তিগত এরফপাচ্টের বিষয়টি আরও কঠিন, কারণ এর শর্তাবলী জমির মালিক যা তৈরি করেন তাই হয়ে থাকে। সেখানে ঋণদাতার সাথে এবং, যদি জড়িত থাকে, বন্ধকী জামিনদারের সাথে সেই নির্দিষ্ট শর্তাবলীর জন্য নির্মাণটির গ্রহণযোগ্যতা প্রতিষ্ঠা করতে হয়। যেখানে জাতীয় বন্ধকী গ্যারান্টি (NHG) চাওয়া হয়, সেখানে বিষয়টি প্রকাশিত হয়। প্রতি বছর পুনঃপ্রকাশিত NHG-এর শর্তাবলী ও মানদণ্ডগুলো প্রচলিত এরফপাচ্টকে গ্রহণ করে, কিন্তু তারা ঋণের মেয়াদের সাপেক্ষে ইজারার অবশিষ্ট মেয়াদের উপর কিছু শর্ত আরোপ করে, এবং ১৯৯২ সালের ১ জানুয়ারির আগে সৃষ্ট অধিকারগুলোর জন্য সেই শর্তগুলো আরও কঠোর, কারণ ওই দিনই ভবনগুলোর জন্য ক্ষতিপূরণের বিধিবদ্ধ অধিকার কার্যকর হয়েছিল। একটি অপ্রচলিত নির্মাণ, এবং যেকোনো ধরনের ক্রেতা সহায়তা ( কোপারস্টেইন ), অবশ্যই স্বয়ং NHG দ্বারা গৃহীত হতে হবে, এবং NHG তার গৃহীত নির্মাণগুলোর তালিকা প্রকাশ করে। যেটি সেই তালিকায় নেই, সেটির অর্থায়ন এনএইচজি থেকে করা হবে না।

অর্থায়নের শর্ত ( financieringsvoorbehoud ) কোনো সুরক্ষা দেয় না, যদি আবেদনপত্রটি ইজারার শর্তাবলী সংযুক্ত অবস্থায় ঋণদাতার কাছে কখনো না পৌঁছায় ।

বিক্রয়: সম্মতি এবং বকেয়া

একটি এরফপাচ্ট অধিকার হস্তান্তরযোগ্য, কিন্তু দলিলে হস্তান্তর বা বিভাজনের জন্য জমির মালিকের সম্মতির প্রয়োজন হতে পারে (ধারা ৫:৯১ বিডব্লিউ); যেখানে সম্মতি প্রত্যাখ্যান করা হয়, সেখানে আইন অনুযায়ী আদালতের অনুমোদন দ্বারা তা প্রতিস্থাপন করা যেতে পারে। বেশিরভাগ পৌরসভার ক্ষেত্রে সম্মতি একটি আনুষ্ঠানিকতা মাত্র, কিন্তু এটিকে কখনোই নিশ্চিত বলে ধরে নেবেন না: সময়সূচী অবশ্যই কাজ শেষ করার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে হবে, এবং শর্ত অনুযায়ী কোনো বকেয়া বা অনিষ্পন্ন চুক্তি না থাকা আবশ্যক হতে পারে।

বকেয়া স্বত্বাধিকারের অধীন: হস্তান্তরের পূর্ববর্তী পাঁচ বছরে প্রদেয় করের জন্য ক্রেতা এবং বিক্রেতা যৌথভাবে ও পৃথকভাবে দায়ী থাকবেন (ধারা ৫:৯২ BW)। নোটারির উচিত জমির মালিকের কাছ থেকে করের অবস্থা, বকেয়া, দায় এবং কথিত লঙ্ঘন সম্পর্কে একটি লিখিত বিবৃতি সংগ্রহ করা।

জমিমালিক কর্তৃক বাতিলকরণ

জমির মালিক, পরপর দুই বছর ধরে দেনা পরিশোধ না করা হলে, অথবা দেনাদার গুরুতরভাবে তা লঙ্ঘন করলে, এরফপাখট ( ওপজেগিং ) বাতিল করতে পারেন (ধারা ৫:৮৭ বিডব্লিউ)। এর আনুষ্ঠানিকতা কঠোর এবং তা ঋণদাতাকে সুরক্ষা দেয়: খেলাপি হওয়ার কারণে বাতিলের আদেশ জারির তারিখের অন্তত এক মাস আগে বেলিফের আদেশের মাধ্যমে তা কার্যকর করা হয়, এবং বন্ধকগ্রহীতা বা অন্য কোনো সীমিত অধিকারধারী হিসেবে নিবন্ধিত ব্যক্তির উপর আট দিনের মধ্যে তা জারি করতে হবে, যাতে ব্যাংক হস্তক্ষেপ করে বকেয়া পরিশোধ করতে পারে (ধারা ৫:৮৭, ধারা ৫:৮৮ বিডব্লিউ)। এছাড়াও, এরফপাখট তৈরি হওয়ার পঁচিশ বছর পার হয়ে গেলে, যেকোনো পক্ষ অপ্রত্যাশিত পরিস্থিতির জন্য এটি সংশোধন বা বাতিল করার জন্য আদালতে আবেদন করতে পারে (ধারা ৫:৯৭ বিডব্লিউ) — এটি একটি সীমিত পথ, কেবল ব্যয়বহুল হয়ে ওঠা কোনো দেনার বিরুদ্ধে প্রতিকার নয়।

চুক্তি স্বাক্ষর করার আগে একজন ক্রেতাকে কী কী যাচাই করতে হবে

• প্রতিষ্ঠার নিবন্ধিত দলিল এবং পরবর্তী প্রতিটি সংশোধনী বা ক্রয়-বিক্রয় দলিল।
• বছর অনুযায়ী কোন সাধারণ শর্তাবলী প্রযোজ্য এবং তার পূর্ণাঙ্গ বিবরণ।
• অধিকারটি অস্থায়ী, চলমান বা চিরস্থায়ী কিনা এবং এর সঠিক মেয়াদ শেষ হওয়ার তারিখ।
• বর্তমান সাহিত্য-উপন্যাস, এর সূচীকরণের ভিত্তি, এবং একে কিনে নেওয়া হয়েছে কিনা — যদি হয়ে থাকে, তবে কতদিন পর্যন্ত।
• পরবর্তী সংশোধনের তারিখ ও পদ্ধতি, এবং চলমান যেকোনো সংশোধন বা পরিবর্তন প্রক্রিয়া।
• হস্তান্তরের জন্য জমিমালিকের সম্মতির প্রয়োজন আছে কিনা এবং এতে কত সময় লাগে।
• বকেয়া, চার্জ এবং কথিত চুক্তিভঙ্গের বিষয়ে জমির মালিকের পক্ষ থেকে একটি লিখিত বিবৃতি।
• ঋণদাতার কাছ থেকে লিখিত নিশ্চয়তা যে, তারা এই শর্তাবলিতে ঋণ দেবে।
• ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে: ইজারাস্বত্ব কীভাবে মালিক সমিতির সাথে কাজ করে, এবং কে কর পরিশোধ করে।
• জন্য Amsterdamক্রয়ের দিনে, পরিবর্তনের বিষয়ে পৌরসভার বর্তমান প্রকাশিত অবস্থান।

এরফপাচ্ট কোনো ত্রুটি নয়। দলিলপত্র সামনে থাকলে, এটি সম্পত্তি ধারণ করার একটি অধিক শর্তসাপেক্ষ পদ্ধতি এবং এটি সম্পূর্ণ বৈধ হতে পারে। ক্রেতারাই ভুল করেন, যারা ইজারা সংক্রান্ত ধারাটিকে একটি গতানুগতিক বিষয় হিসেবে গণ্য করেন।