এরফপাচ্ট: ডাচ লিজহোল্ড কী এবং ক্রেতাদের কী কী যাচাই করা উচিত?

যদি কোনো ডাচ বাড়ির বিবরণে লেখা থাকে যে এটি ‘op erfpacht’ , তার মানে এই নয় যে আপনি এর অধীনস্থ জমিটি কিনছেন। বরং আপনি কিনছেন অন্য কারো জমি ধারণ ও ব্যবহার করার একটি নিবন্ধিত অধিকার, যা সেই মালিকের লেখা কিছু শর্তের ওপর নির্ভরশীল, এবং এই শর্তগুলো কখনো কখনো এক শতাব্দী আগেও লেখা হয়েছিল। এই শর্তগুলোই নির্ধারণ করে দেয় যে আপনাকে কত টাকা দিতে হবে, কত সময়ের জন্য দিতে হবে, এবং কোনো ব্যাংক আদৌ ঋণ দেবে কি না।

erfpacht বলতে কী বোঝায়?

এরফপাচ্ট হলো ডাচ দেওয়ানি আইনের (বিডব্লিউ) ৫:৮৫ ধারার অধীনে একটি সীমিত বাস্তব অধিকার ( বেপার্ক্ট রেখট )। এটি এর ধারক, অর্থাৎ এরফপাচ্টারকে , অন্য কারো মালিকানাধীন জমি ধারণ ও ব্যবহার করার অধিকার দেয়। জমির মালিক স্বত্বটি নিজের কাছে রাখেন। যেহেতু এরফপাচ্টারের অধিকার ভূমি রেজিস্ট্রি (কাডাস্টার)-তে নিবন্ধিত থাকে, তাই এরফপাচ্টের ভিত্তিতে একটি বাড়ি কিনলেও আপনি এমন কিছু পান যা আপনি বিক্রি, বন্ধক এবং হস্তান্তর করতে পারেন, এবং এটি পরবর্তীতে জমিটি বিক্রি হয়ে গেলেও টিকে থাকে।

ধারা 5:85(2) BW অনুসারে, দলিলে এরফপাখটারকে একটি পর্যায়ক্রমিক অর্থ, ক্যানন বা ভূমি ভাড়া পরিশোধ করার প্রয়োজন হতে পারে। আইনত ক্যানন বাধ্যতামূলক নয়, তবে প্রায় প্রতিটি আবাসিক এরফপাখটে এটি থাকে। সেই অর্থ প্রদানের বাইরে, এরফপাখটার সাধারণত মালিকের মতো সম্পত্তি ব্যবহার করতে পারেন, যার মধ্যে সম্পত্তি ভাড়া দেওয়াও অন্তর্ভুক্ত, তবে মেরামত তার দায়িত্ব। তিনি সম্পত্তির উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে বা এমন কোনো কাজ করতে পারবেন না যা শর্তাবলী মালিকের জন্য সংরক্ষিত রাখে।

একটি চালু কামানসহ আংশিক মালিকানাধীন একটি ফ্ল্যাটের মূল্য সাধারণত পূর্ণ মালিকানাধীন একই ফ্ল্যাটের চেয়ে কম হয়, এবং এই ব্যবধানটি বিক্রয়মূল্যে সবসময় দৃশ্যমান হয় না।

erfpacht, opstal এবং renting থেকে কীভাবে আলাদা

• এরফপাচ্ট অন্যের জমি ধারণ ও ব্যবহার করার অধিকার প্রদান করে। জমির উপর নির্মিত ভবনগুলো সাধারণত সেই অধিকারের অংশ হয়ে থাকে।
• অপস্টাল (ভূমির উপরিভাগের অধিকার) কাউকে অন্যের মালিকানাধীন জমিতে কোনো ভবন, স্থাপনা বা রোপণের মালিক হতে বা তা অর্জন করতে দেয়, যেমন একটি তার বা এক সেট সৌর প্যানেল। এর জন্য নিজস্ব অর্থপ্রদানের ব্যবস্থা থাকতে পারে এবং এটি প্রায়শই এককভাবে না হয়ে, বরং এরফপাচ্ট বা ইজারার পাশাপাশি কার্যকর হয়।
• ভাড়া (কোনো ভবন বা বাসস্থান ভাড়া নেওয়া) একটি চুক্তি, কোনো নিবন্ধিত অধিকার নয়: ভূমি রেজিস্ট্রি অফিসে এর কোনো নথিভুক্তি নেই, কোনো বন্ধকও নেই। একজন ভাড়াটিয়া বসবাসের জন্য ভাড়া পরিশোধ করে; একজন এরফপাখটার তার মালিকানাধীন এবং বিক্রয়যোগ্য সম্পত্তির অধিকারের জন্য ক্যানন প্রদান করে।

মালিকানা এবং erfpacht এর তুলনা

সারণিটি এক নজরে প্রধান পার্থক্যগুলো তুলে ধরে।

আইনের চেয়ে দলিলের সাধারণ শর্তাবলী কেন বেশি গুরুত্বপূর্ণ

একটি এরফপাচ্ট অধিকার নোটারি দলিলের মাধ্যমে তৈরি করা হয় এবং পাবলিক রেজিস্টারে নিবন্ধিত হয়। দলিলটি স্বতন্ত্র শর্তাবলী—যেমন প্লট, মেয়াদ, প্রারম্ভিক বিধি, অনুমোদিত ব্যবহার—নির্ধারণ করে এবং তারপর প্রযোজ্য সাধারণ শর্তাবলীর ( algemene bepalingen ) একটি সেট ঘোষণা করে। এই শর্তাবলীই, আইন নয়, সংশোধনের প্রক্রিয়া, ক্রয়ের নিয়মাবলী, সম্মতির প্রয়োজনীয়তা এবং বাতিলের ক্ষমতা নির্ধারণ করে।

আপনার প্লটের ক্ষেত্রে কোন শর্তগুলো প্রযোজ্য?

একটি পৌরসভার কোনো একটি নির্দিষ্ট শর্তাবলী থাকে না; এর একটি ধারাবাহিক শর্তাবলী থাকে, যা বিভিন্ন বছরে জারি করা হয়, এবং প্রতিটি প্লট মঞ্জুর করার সময় কার্যকর থাকা ধারাবাহিক শর্তাবলী দ্বারা আবদ্ধ থাকে। Amsterdam এককভাবে বিংশ শতাব্দীর শুরু থেকে এই ধরনের বেশ কয়েকটি সিরিজ প্রকাশ করেছে, এবং পুরোনো সেটগুলো মালিককে সংশোধনের ক্ষেত্রে ব্যাপক বিবেচনার সুযোগ ও সীমিত ক্ষতিপূরণের অধিকার প্রদান করতে পারে।

প্রশ্নটি কখনোই এমন নয় যে, “এই শহরে জমির মালিকানার শর্তাবলী কী?”, বরং প্রশ্নটি হলো, “এই প্লটটির জন্য কোন শর্তাবলী প্রযোজ্য?” প্রতিষ্ঠার দলিল এবং পরবর্তী যেকোনো সংশোধনী দলিলে বছর অনুযায়ী শর্তাবলী উল্লেখ করা থাকে। আপনার নোটারিকে বলুন সেই দলিলটি এবং তাতে উল্লেখিত শর্তাবলীর সম্পূর্ণ পাঠ্য সংগ্রহ করতে এবং তা পড়তে – কোনো সারসংক্ষেপ নয়, এস্টেট এজেন্টের লেখা কোনো অনুচ্ছেদও নয়।

ভূমি খাজনা (ক্যানন) কীভাবে নির্ধারণ করা হয়?

ক্যানন হলো জমি ব্যবহারের জন্য প্রদেয় পর্যায়ক্রমিক কর। এটি সাধারণত নির্ধারিত জমির মূল্যের উপর আরোপিত একটি শতাংশ, যা সম্পত্তির মূল্যের একটি অনুপাত থেকে বা একটি প্রকাশিত তালিকা থেকে গণনা করা হয়। Amsterdam সেই অনুপাতকে বলা হয় বুর্টস্ট্রাটউদ্ধৃতি.

সংশোধনের মধ্যবর্তী সময়ে, বেশিরভাগ আধুনিক নিয়ম অনুযায়ী প্রতি বছর একটি ভোক্তা মূল্য সূচকের সাথে ক্যাননের পরিমাণ সূচীকৃত করা হয়। সূচীকরণ মানে সংশোধন নয়: এটি মুদ্রাস্ফীতির সাথে তাল মিলিয়ে চলে এবং এটি অনুমানযোগ্য, অপরদিকে সংশোধন জমির অন্তর্নিহিত মূল্যকে নতুন করে নির্ধারণ করে এবং ক্যাননের পরিমাণ বহুগুণ বাড়িয়ে দিতে পারে। ক্যানন পরিশোধ না করলে শেষ পর্যন্ত এরফপাখটার তার অধিকারটিই হারাতে পারেন।

এরফপাচ্টের তিনটি প্রকার কী কী?

ইংরেজি বিবরণে সাধারণত voortdurend এবং eeuwigdurend উভয়কেই “perpetual” হিসেবে অনুবাদ করা হয়। এ দুটি এক নয়, এবং এই পার্থক্যের মূল্য অনেক বেশি হতে পারে। কোনো অধিকারের স্থায়িত্বকাল চিরস্থায়ী হলেও, সেটির এমন একটি বিধান থাকতে পারে যা শুধুমাত্র একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য কিনে নেওয়া যায়, তাই স্থায়িত্বকাল এবং কিনে নেওয়াকে দুটি পৃথক প্রশ্ন হিসেবে বিবেচনা করুন।

আর্থিকভাবে পুনর্বিবেচনা এত গুরুত্বপূর্ণ কেন?

চলমান এরফপাখটের ক্ষেত্রে, একটি মেয়াদের সমাপ্তি হলো সেই মুহূর্ত যখন জমির মালিক বর্তমান জমির মূল্যে ক্যাননটি পুনরায় নির্ধারণ করতে পারেন। যেহেতু মেয়াদগুলো দশক ধরে চলে এবং ডাচ শহুরে জমির মূল্য তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, তাই নতুন ক্যাননটি পুরানোটির চেয়ে অনেক গুণ বেশি হতে পারে।

• এই বৃদ্ধি ক্রমান্বয়িক নয়। এটি এক ধাপে এসে পৌঁছায়, কয়েক দশক আগে নির্ধারিত একটি তারিখে।
• প্রক্রিয়াটি পুরনো অবস্থাতেই রয়েছে। কিছু পুরোনো ব্যবস্থার অধীনে, মালিকের বিবেচনার ক্ষমতা ব্যাপক এবং যেকোনো আপত্তি আদালতের পরিবর্তে একটি মূল্যায়ন পদ্ধতির মধ্যেই সীমাবদ্ধ থাকে।

স্বাক্ষর করার আগে, বর্তমান মেয়াদের শেষ তারিখ, সংশোধনের পদ্ধতি এবং যেখানে নির্দেশক পরিসংখ্যান প্রকাশিত হয়, সেখানে আজ সংশোধন করা হলে মূলনীতিটি কী হবে, তা নিশ্চিত করে নিন। যদি কোনো সংশোধনের কাজ ইতোমধ্যে চলমান থাকে, তবে প্রস্তাবটি এবং আপত্তি জানানোর শেষ তারিখ দেখতে চান।

জমির ভাড়া কি কিনে নেওয়া যায়?

ক্যানন পরিশোধ করার পরিবর্তে, এরফপাখটার কখনও কখনও এককালীন অর্থ দিয়ে তা কিনে নিতে পারেন। বর্তমান মেয়াদের জন্য করা একটি বাই-অফ শুধুমাত্র সেই মেয়াদ শেষ হওয়া পর্যন্ত ক্যানন পরিশোধ করে; এরপর সংশোধিত শর্তাবলীতে বাধ্যবাধকতাটি পুনরুজ্জীবিত হয়, তাই “ক্যানন কিনে নেওয়া হয়েছে” হিসাবে বিজ্ঞাপিত একটি সম্পত্তি শুধুমাত্র এমন একটি তারিখ পর্যন্ত আওতাভুক্ত হতে পারে যা এখন বেশ নিকটবর্তী। চিরস্থায়ী বাই-অফ ক্যাননটিকে চিরতরে বিলুপ্ত করে, এবং ভবিষ্যতে এর কোনো সংশোধন হয় না।

ক্যানন কিনে নেওয়া মানে জমি কিনে নেওয়া নয়: মালিকানা জমির মালিকের কাছেই থাকে, শুধুমাত্র অর্থ প্রদানের বাধ্যবাধকতা শেষ হয়, এবং ব্যবহার ও সম্মতির শর্তাবলী তখনও প্রযোজ্য থাকে। একটি বাই-অফ অফার করতে হবে কিনা, এটি কীভাবে গণনা করা হয় এবং মেয়াদের মাঝখানে এটি সম্ভব কিনা, এই সবই সাধারণ আইনের উপর নয়, বরং শর্তাবলীর উপর নির্ভর করে। এটি নোটারি দলিলের মাধ্যমে সম্পন্ন ও নিবন্ধিত করা হয়। প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হওয়ার আগে কর সংক্রান্ত বিষয়টি নিশ্চিত করতে একজন কর উপদেষ্টার সাথে পরামর্শ করুন, কারণ একটি পর্যায়ক্রমিক ক্যানন এবং একটি মূলধনী বাই-অফকে একইভাবে বিবেচনা করা হয় না।

Amsterdam: চলমান থেকে চিরস্থায়ী erfpacht

Amsterdam এই কারণেই বিষয়টি বেশিরভাগ আন্তর্জাতিক ক্রেতাদের কাছে গুরুত্বপূর্ণ: শহরের আবাসন ব্যবস্থার একটি বড় অংশ পৌরসভার ইজারা নেওয়া জমির উপর অবস্থিত, যা ঐতিহাসিকভাবে পর্যায়ক্রমিক সংশোধনের মাধ্যমে ইজারা চুক্তি (erfpacht) হিসেবে চলে আসছে।

২০১৬ সাল থেকে পৌরসভা তার নিজস্ব সাধারণ শর্তাবলীর অধীনে নতুন অনুদানের জন্য চিরস্থায়ী এরফপাচ্ট (erfpacht) জারি করেছে এবং বিদ্যমান চলমান ইজারাদারদের চিরস্থায়ী ক্যানন (canon) বা চিরস্থায়ী বাই-অফ (buy-off)-এ পরিবর্তন ( overstappen ) করার জন্য একটি প্রকল্প চালু করেছে। ইজারাদার পৌরসভার নির্ধারিত একটি নির্দিষ্ট মুহূর্তের জমির মূল্যের ভিত্তিতে গণনা করা একটি প্রস্তাবের জন্য আবেদন করেন; এটি গ্রহণ করলে একটি সংশোধনী দলিল তৈরি হয়, যা ক্যাডাস্টারে (Kadaster) নিবন্ধিত হয়।

গণনার ভিত্তি এবং প্রাপ্য ছাড় একাধিকবার পরিবর্তিত হয়েছে, এবং পরবর্তী ব্যবস্থাগুলোর নিজস্ব শর্তাবলী ও সমাপ্তির তারিখ রয়েছে যা পৌরসভা কর্তৃক নির্ধারিত, আইন দ্বারা নয়। বিক্রেতার কাছে ইতোমধ্যে জারি করা কোনো প্রস্তাব আছে কিনা জিজ্ঞাসা করুন, এবং কেনার সময় পৌরসভার সাথে বর্তমান পরিস্থিতি নিশ্চিত করুন।

নিম্নলিখিত তিনটি ব্যবহারিক বিষয় নিচে দেওয়া হলো:

• বিক্রেতার কাছে ঠিক কী কী আছে তা নিশ্চিত করুন। চলমান এরফপাচ্ট; পরিবর্তনের জন্য আবেদন করা কিন্তু সম্পন্ন না হওয়া চলমান এরফপাচ্ট; সূচীকৃত ক্যাননসহ চিরস্থায়ী এরফপাচ্ট; এবং স্থায়ীভাবে কিনে নেওয়া চিরস্থায়ী এরফপাচ্ট—এই চারটি ভিন্ন মূল্যে চারটি ভিন্ন সম্পদ।
• প্রস্তাব মানেই পরিবর্তন নয়। সংশোধনী দলিলটি সম্পাদিত ও নিবন্ধিত না হওয়া পর্যন্ত, সম্পত্তিটি পুরোনো ব্যবস্থার অধীনেই থাকবে। কোনো ক্রেতা কোনো বিদ্যমান প্রস্তাব গ্রহণ করতে পারবেন কি না এবং কখন পারবেন, তা প্রকল্পের শর্তাবলীর উপর নির্ভর করে।

ব্যক্তিগত জমির মালিকের কাছ থেকে প্রাপ্ত এরফপাচ্টের ব্যাপারে কী বলা যায়?

ডেভেলপার, হাউজিং কর্পোরেশন, প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারী, দাতব্য সংস্থা এবং ব্যক্তিগত জমির মালিকরাও দীর্ঘমেয়াদী ইজারায় জমি দিয়ে থাকেন। আইন একই, কিন্তু শর্তগুলো প্রায়শই ভিন্ন হয়।

ব্যক্তিগত শর্তাবলী কিছু সুস্পষ্ট উপায়ে কম অনুকূল হয়ে থাকে: যেমন— কোনো ধারাবাহিকতা ছাড়া স্বল্পমেয়াদী বা নির্দিষ্ট মেয়াদ; স্বল্প বিরতিতে, কখনও কখনও প্রতি পাঁচ বা দশ বছরে, মেয়াদ সংশোধন; জমির মূল্যের পরিবর্তে সম্পত্তির মূল্যের সাথে মেয়াদ সংশোধনের সম্পর্ক, ফলে ইজারাদারের নিজস্ব উন্নয়নই মূল্যবৃদ্ধিতে অবদান রাখে; ক্ষতিপূরণ বাদ দেওয়া বা সীমিত রাখা; এবং ইজারা দেওয়া, পরিবর্তন ও বিক্রয়ের ক্ষেত্রে ব্যাপক অনুমতির প্রয়োজনীয়তা। প্রথমবারের ক্রেতাদের লক্ষ্য করে তৈরি কিছু প্রকল্প, যেখানে বিক্রেতা ক্রয়মূল্য কমানোর জন্য জমিটি নিজের কাছে রেখে দেন, সেগুলো এই ধরনের 'এরফপাচ্ট' নির্মাণ।

কখনো ধরে নেবেন না যে ব্যক্তিগত শর্তাবলী পৌরসভার শর্তাবলীর মতোই হবে, যা সম্পর্কে আপনি হয়তো পড়েছেন; আপনার প্লটের জন্য প্রযোজ্য শর্তাবলী পড়ুন।

এরফপাচ্ট শেষ হলে আপনি কি ক্ষতিপূরণ পান?

যখন কোনো এরফপাচ্ট অধিকারের অবসান ঘটে, তখন পূর্ববর্তী এরফপাচ্টার নীতিগতভাবে ধারা ৫:৯৯ BW অনুসারে, তার নিজের নির্মিত বা পূর্বসূরীর কাছ থেকে কেনা ভবন, স্থাপনা এবং রোপিত সম্পত্তির মূল্যের অধিকারী হন এবং সেই ক্ষতিপূরণ পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত তিনি সেটির দখল বজায় রাখতে পারেন।

দুটি বিষয় এটিকে যোগ্য করে তোলে। প্রথমত, ধারা 5:99(2) BW অনুসারে, দলিলটি নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে ক্ষতিপূরণ বাদ দিতে পারে, উদাহরণস্বরূপ যেখানে erfpachter নিজেই অধিকারের অবসান ঘটান, এবং পুরানো ব্যক্তিগত শর্তাবলী প্রায়শই সেই সুযোগটি ব্যবহার করে। দ্বিতীয়ত, এটি ভবনগুলির জন্য ক্ষতিপূরণ, ইজারা এবং মালিকানা মূল্যের মধ্যে ব্যবধানের জন্য নয়: একজন ইজারাদার যার অস্থায়ী অধিকারের মেয়াদ শেষ হয়ে যায় তিনি বাড়ির বাজার মূল্য পান না।

ব্যাংক কি এরফপ্যাক্ট (erfpacht) থাকা বাড়ির উপর ঋণ দেবে?

একটি এরফপাচ্ট অধিকার বন্ধক রাখা যেতে পারে, এবং বেশিরভাগ ডাচ ঋণদাতা ইজারাকৃত সম্পত্তির উপর ঋণ দিয়ে থাকে, কিন্তু কোনো ঋণদাতা একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তির উপর ঋণ দেবে কিনা তা প্রায় সম্পূর্ণভাবে সাধারণ শর্তাবলীর উপর নির্ভর করে। ঋণদাতারা অধিকারের ধরন এবং, যদি তা অস্থায়ী হয়, ঋণের মেয়াদের সাপেক্ষে অবশিষ্ট মেয়াদ; ক্যাননটি স্থির, সূচীকৃত নাকি সংশোধনের জন্য উন্মুক্ত এবং পরবর্তী সংশোধনের সময় কখন, এই বিষয়গুলো বিবেচনা করে; চুক্তি বাতিল হলে তাদের জামানত নষ্ট হয়ে যেতে পারে কিনা; খেলাপি হলে তাদের অবহিত করতে হবে এবং তা সংশোধনের জন্য সময় দিতে হবে কিনা; এবং মেয়াদ শেষে ক্ষতিপূরণের ব্যবস্থা বহাল থাকে কিনা, এই বিষয়গুলোও খতিয়ে দেখে।

বৃহত্তর পৌরসভাগুলির প্রচলিত শর্তাবলী সাধারণত প্রধান ঋণদাতাদের দ্বারা গৃহীত হয়। ব্যক্তিগত এরফপাচ্ট (erfpacht) আরও কঠিন: নির্দিষ্ট শর্তাবলীর জন্য এর গ্রহণযোগ্যতা প্রতিষ্ঠা করতে হয়। যেখানে জাতীয় বন্ধকী গ্যারান্টি (NHG) চাওয়া হয়, সেখানে NHG-এর প্রকাশিত নিয়মাবলীতে ঋণের মেয়াদের বিপরীতে অবশিষ্ট ইজারার মেয়াদের উপর শর্ত আরোপ করা থাকে, এবং একটি অপ্রচলিত নির্মাণশৈলীকে অবশ্যই NHG-এর গৃহীত নির্মাণশৈলীর তালিকায় থাকতে হবে।

ক্রয় চুক্তিতে থাকা অর্থায়নের শর্ত কোনো সুরক্ষা দেয় না, যদি ইজারার শর্তাবলীসহ বন্ধকী আবেদনপত্রটি ঋণদাতার কাছে কখনো না পৌঁছায়।

ট্যাক্স সম্পর্কে কি?

আপনি যে বাড়িতে বাস করেন, তার জন্য প্রদত্ত নির্দিষ্ট ভূমি ভাড়া ডাচ আয়করের ক্ষেত্রে আপনার নিজের বাড়ির ( eigen woning ) খরচ হিসাবে কর্তনযোগ্য । ভূমি ভাড়া পরিশোধ না করে বাড়িটি কিনে নেওয়ার জন্য এককালীন প্রদত্ত অর্থ কর্তনযোগ্য নয়। যদি আপনি ভূমি ভাড়া পরিশোধ না করে বাড়িটি কিনে নেওয়ার জন্য ঋণ নেন, তবে সেই ঋণের সুদ নীতিগতভাবে বন্ধকী সুদ হিসাবে কর্তনযোগ্য হতে পারে। একজন কর উপদেষ্টার সাথে আপনার নিজের পরিস্থিতি যাচাই করে নিন; আমরা কর কাঠামো বিষয়ে পরামর্শ দিই না।

বিক্রয়ের ক্ষেত্রে যা ঘটে: সম্মতি এবং বকেয়া

একটি এরফপাচ্ট অধিকার হস্তান্তর করা যেতে পারে, কিন্তু দলিলে অধিকারের হস্তান্তর বা বিভাজনের জন্য জমির মালিকের সম্মতির প্রয়োজন হতে পারে; যদি যুক্তিসঙ্গত কারণ ছাড়া সম্মতি প্রত্যাখ্যান করা হয়, তবে উপ-জেলা আদালত (কান্টনরেখটার) এটিকে একটি অনুমোদন দ্বারা প্রতিস্থাপন করতে পারে (ধারা ৫:৯১ বিডব্লিউ)। বেশিরভাগ পৌরসভার ক্ষেত্রে সম্মতি একটি আনুষ্ঠানিকতা মাত্র, কিন্তু এটিকে কখনোই নিশ্চিত বলে ধরে নেবেন না: সময়সূচীটি কাজ শেষ করার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে হবে, এবং শর্তাবলীতে এমন শর্ত থাকতে পারে যে কোনো বকেয়া বা অমীমাংসিত লঙ্ঘন থাকা যাবে না।

বকেয়া স্বত্বাধিকারের সঙ্গেই আসে: ধারা ৫:৯২ BW অনুযায়ী, হস্তান্তরের পূর্ববর্তী পাঁচ বছরে প্রদেয় ক্যাননের জন্য ক্রেতা এবং বিক্রেতা যৌথভাবে এবং পৃথকভাবে দায়ী থাকবেন। চুক্তি সম্পাদনের পূর্বে নোটারির উচিত জমির মালিকের কাছ থেকে ক্যাননের অবস্থা, যেকোনো বকেয়া এবং কোনো কথিত লঙ্ঘনের বিষয়ে একটি লিখিত বিবৃতি সংগ্রহ করা।

জমিমালিক কি এরফপাচ্টটি বাতিল করতে পারেন?

ধারা 5:87(2) BW অনুসারে, জমির মালিক erfpacht বাতিল করতে পারেন যেখানে ক্যানন (canon) পরপর দুই বছর ধরে অপরিশোধিত থাকে, অথবা erfpachter অন্যান্য বাধ্যবাধকতা গুরুতরভাবে লঙ্ঘন করেন। আনুষ্ঠানিকতাগুলি কঠোর, এবং সেগুলি আংশিকভাবে ঋণদাতাকে রক্ষা করার জন্য বিদ্যমান: বাতিলকরণ কার্যকর করা হয় বেলিফের রিটের মাধ্যমে, অগ্রিম নোটিশ সহ, এবং এটি অবশ্যই আট দিনের মধ্যে বন্ধকগ্রহীতা বা অন্য অধিকার ধারক হিসাবে নিবন্ধিত যে কোনও ব্যক্তির উপর জারি করতে হবে, যাতে ব্যাংক হস্তক্ষেপ করে বকেয়া পরিশোধ করার সুযোগ পায়। আলাদাভাবে, erfpacht তৈরি হওয়ার পর 25 বছর অতিবাহিত হয়ে গেলে, উভয় পক্ষের যে কোনও পক্ষ অপ্রত্যাশিত পরিস্থিতির কারণে এটি সংশোধন বা শেষ করার জন্য আদালতের কাছে আবেদন করতে পারে (ধারা 5:97 BW) – এটি একটি সংকীর্ণ পথ, এবং কেবল ব্যয়বহুল হয়ে যাওয়া ক্যাননের বিরুদ্ধে কোনো প্রতিকার নয়।

একজন ক্রেতা হিসেবে আপনার কী কী যাচাই করা উচিত?

দলিল এবং সাধারণ শর্তাবলী আপনার খরচ ও ঝুঁকি নির্ধারণ করে, তাই ক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করার আগে এবং এর তিন দিনের ‘কুলিং-অফ পিরিয়ড’ শেষ হওয়ার আগেই সেগুলো দেখে নিন।

• প্রতিষ্ঠার নিবন্ধিত দলিল, পরবর্তী প্রতিটি সংশোধনী বা ক্রয়-বিক্রয় দলিল এবং বছর অনুযায়ী সাধারণ শর্তাবলীর পূর্ণাঙ্গ পাঠ সংগ্রহ করুন।
• অধিকারটি অস্থায়ী, চলমান বা চিরস্থায়ী কিনা এবং এর সঠিক মেয়াদ শেষ হওয়ার তারিখ যাচাই করুন।
• বর্তমান প্রামাণ্য গ্রন্থাবলী, এর সূচীকরণের ভিত্তি, পরবর্তী সংশোধনের তারিখ এবং এটি বাতিল করা হয়েছে কিনা, এবং যদি হয়ে থাকে তবে কতদিন পর্যন্ত, তা যাচাই করুন।
• জমিমালিকের কাছ থেকে বকেয়া, দায় এবং কথিত চুক্তিভঙ্গের বিষয়ে লিখিত জবাব চেয়ে নিন; আপনারা পাঁচ বছরের বকেয়ার জন্য যৌথভাবে দায়ী থাকবেন (ধারা ৫:৯২ বিডব্লিউ)।
• আপনার ঋণদাতার কাছ থেকে এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে NHG-এর কাছ থেকে লিখিতভাবে নিশ্চিত হয়ে নিন যে, তারা এই শর্তগুলোতে অর্থায়ন করবে।
• In Amsterdamক্রয়ের দিন সংযোগ পরিবর্তনের বিষয়ে পৌরসভার বর্তমান প্রকাশিত অবস্থান যাচাই করুন।

একজন বিক্রেতা হিসেবে আপনার কী কী যাচাই করা উচিত?

একজন ক্রেতা, নোটারি এবং ঋণদাতা এরফপাচ্ট নথিগুলো চাইবেন, এবং এতে কোনো ফাঁক থাকলে চুক্তি সম্পন্ন হতে বিলম্ব হয় বা দাম কমে যায়।

• প্রতিষ্ঠা দলিল, যেকোনো সংশোধনী বা ক্রয় দলিল এবং প্রযোজ্য সাধারণ শর্তাবলী সংগ্রহ করুন।
• হস্তান্তরের জন্য জমিমালিকের সম্মতির প্রয়োজন আছে কিনা (ধারা ৫:৯১ বিডব্লিউ) এবং এতে কত সময় লাগে তা যাচাই করুন।
• কাজ শেষ হওয়ার আগেই যেকোনো বকেয়া কর পরিশোধ করুন এবং জমিমালিকের বিবৃতি আগেভাগেই চেয়ে নিন।
• অধিকারটি বিশদ বিবরণে নির্ভুলভাবে বর্ণনা করুন: চলমান বা চিরস্থায়ী, কত সময় পর্যন্ত কেনা হয়েছে, এবং কোনো পরিবর্তন প্রস্তাবের জন্য আবেদন করা হয়েছে বা তা সম্পন্ন হয়েছে কিনা।
• চলমান যেকোনো সংশোধন বা পরিবর্তন প্রক্রিয়া, প্রস্তাব এবং তার সময়সীমা প্রকাশ করুন।

একটি ব্যবসা হিসেবে আপনার কী কী যাচাই করা উচিত?

ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানের ক্ষেত্রে দলিলের অনুমোদিত ব্যবহারই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ, কারণ ব্যবহারের পরিবর্তনে প্রায়শই জমির মালিকের সম্মতি এবং কখনও কখনও উচ্চতর ভূমি খাজনার প্রয়োজন হয়।

• দলিলে অনুমোদিত ব্যবহার আপনার কার্যকলাপের সাথে মেলে কিনা তা যাচাই করুন, যেমন অফিস, খুচরা, আতিথেয়তা বা শিল্প।
• ব্যবহারের পরিবর্তন, সম্প্রসারণ বা ইউনিটগুলিতে বিভক্ত করার জন্য প্রয়োজনীয় অনুমতির শর্তাবলী এবং অতিরিক্ত অর্থপ্রদান যাচাই করুন।
• শিল্প এলাকাগুলিতে কার্যকলাপের শর্তাবলী এবং পরিবেশগত প্রভাব যাচাই করুন।
• আপনার পরিকল্পিত মালিকানা মেয়াদে ভূমি ভাড়ার মোট খরচ, প্রত্যাশিত পুনর্মূল্যায়ন সহ, তুলনা করুন।
• আপনার যদি শুধু ব্যবহারের জন্য জায়গার প্রয়োজন হয়, তবে ভাড়ার সাথে তুলনা করুন, যেখানে ধারা 7:230a এবং 7:290 BW-এর ইজারা বিধি প্রযোজ্য হয়।

erfpacht-এর মাধ্যমে আমরা আপনার জন্য কী করতে পারি?

আমাদের রিয়েল এস্টেট আইনজীবীরা ক্রেতা, বিক্রেতা এবং মালিকদের ইজারার শর্তাবলী বিষয়ে পরামর্শ দেন; ভাড়া সংক্রান্ত প্রশ্নের জন্য, আমাদের ভাড়াটিয়া বিষয়ক আইনজীবী পৃষ্ঠাটি দেখুন।

• আপনার স্বাক্ষর করার আগে আমরা দলিল এবং আপনার প্লটের জন্য প্রযোজ্য সাধারণ শর্তাবলী পড়ে শোনাই ও ঝুঁকিগুলো সংক্ষেপে তুলে ধরি।
• আমরা সংশোধনের তারিখ ও পদ্ধতি এবং অধিগ্রহণ বা পরিবর্তনের প্রস্তাবের প্রভাব যাচাই করি।
• আমরা ক্রয় চুক্তিটি পর্যালোচনা করি, যার মধ্যে অর্থায়নের শর্ত এবং ভূমি অধিগ্রহণ সংক্রান্ত ধারাগুলো অন্তর্ভুক্ত থাকে।
• আমরা পুনর্বিবেচনার প্রস্তাবে সাড়া দিই এবং মূল্যায়ন বা আপত্তি প্রক্রিয়ায় সহায়তা করি।
• যখন কোনো জমির মালিক সম্মতি দিতে অস্বীকার করেন বা BW-এর ধারা ৫:৮৭ অনুযায়ী চুক্তি বাতিলের হুমকি দেন, তখন আমরা আপনার পক্ষে কাজ করি।

সারাংশ

• এরফপাচ্ট অন্যের জমি ধারণ ও ব্যবহার করার একটি নিবন্ধিত অধিকার প্রদান করে; আপনি জমিটির প্রকৃত মালিক হন না।
• দলিলে উল্লিখিত সাধারণ শর্তাবলীই আপনার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য বিধি, পুনর্বিবেচনা, সম্মতি এবং সমাপ্তির নিয়মাবলী নির্ধারণ করে, সাধারণ আইন নয়।
• চলমান এরফপ্যাক্টের ক্ষেত্রে প্রতিটি মেয়াদ শেষে সংশোধনের ঝুঁকি থাকে; চিরস্থায়ী এরফপ্যাক্টের ক্ষেত্রে তা থাকে না, কিন্তু ইংরেজি বিবরণে “perpetual” শব্দটি উভয় প্রকারকেই বোঝাতে পারে।
• In Amsterdamচিরস্থায়ী এরফপাচ্টে রূপান্তরের প্রস্তাব দেওয়া হয়েছে, এর জন্য আবেদন করা হয়েছে বা তা সম্পন্ন হয়েছে কিনা তা যাচাই করুন, কারণ এগুলো ভিন্ন ভিন্ন মূল্যের ভিন্ন ভিন্ন সম্পদ।
• স্বাক্ষর করার আগে, নিবন্ধিত দলিল, প্রযোজ্য শর্তাবলী এবং আপনার ঋণদাতার কাছ থেকে লিখিত নিশ্চিতকরণ নিন যে তারা ঐ শর্তে সম্পত্তিটিতে অর্থায়ন করবে।

সচরাচর জিজ্ঞাস্য