নেদারল্যান্ডসে উচ্ছেদ: সমন থেকে বেলিফ পর্যন্ত কার্যপ্রণালী

নেদারল্যান্ডসে উচ্ছেদ একটি আদালত-নিয়ন্ত্রিত প্রক্রিয়া। বাড়িওয়ালা নিজে থেকে এটি বন্ধ করতে পারেন না এবং ভাড়াটিয়াকেও খুব কমই রাতারাতি বের করে দেওয়া হয়। প্রথম কিস্তি বাকি পড়া থেকে শুরু করে মালপত্র সরানোর গাড়ি আসা পর্যন্ত এই প্রক্রিয়ার মধ্যে রয়েছে একটি দাবিপত্র, একটি সমন, একটি শুনানি, একটি রায় এবং আদালতের কর্মকর্তার ঘোষণা। এই নিবন্ধে সেই প্রক্রিয়ার ক্রম, সময়কাল, খরচ এবং কোথায় উভয় পক্ষের পদক্ষেপ নেওয়ার সুযোগ রয়েছে, তা তুলে ধরা হয়েছে।

মূল নিয়ম হলো: আদালতের আদেশ ছাড়া উচ্ছেদ করা যাবে না।

বাড়িওয়ালা কখনো নিজের ক্ষমতাবলে উচ্ছেদ করতে পারেন না। ভাড়াটিয়া সম্পর্ক ছিন্ন করা এবং সম্পত্তি খালি করা দুটি পৃথক সিদ্ধান্ত, এবং উভয়ই আদালতের এখতিয়ারভুক্ত। যতক্ষণ না কোনো বিচারক উচ্ছেদের আদেশ দেন এবং একজন বেলিফ তা কার্যকর করেন, ততক্ষণ পর্যন্ত বকেয়া বা চুক্তিতে যা-ই বলা থাকুক না কেন, ভাড়াটিয়া সেখানে থাকতে পারেন।

সে হয়তো পারবে না:

• তালাগুলো বদলে ফেলুন অথবা শিকল লাগিয়ে দিন;
• ভাড়াটিয়াকে বের করে দেওয়ার জন্য পানি, গ্যাস, বিদ্যুৎ বা হিটিং সংযোগ বিচ্ছিন্ন করা;
• ভাড়াটিয়ার জিনিসপত্র অপসারণ, সংরক্ষণ বা নিষ্পত্তি করা;
• তার মালিকানাধীন হোক বা না হোক, অনুমতি ছাড়া বাসস্থানে প্রবেশ করা।

ডাচ আইনে একে স্ব-সহায়তা আইন ( eigenrichting) বলা হয় এবং এটি বেআইনি। ভাড়াটিয়া একটি অন্তর্বর্তীকালীন নিষেধাজ্ঞা ( kort geding ) জারি করতে পারেন এবং সাধারণত কয়েক দিনের মধ্যেই ফিরে আসতে পারেন। এক্ষেত্রে বাড়িওয়ালাকে দৈনিক জরিমানা প্রদানের শর্তে প্রবেশাধিকার পুনরুদ্ধার করার আদেশ দেওয়া হয় এবং এর ফলে সৃষ্ট ক্ষতির জন্য তিনি টর্ট আইনে দায়ী থাকেন। দখলদারের ইচ্ছার বিরুদ্ধে কোনো বাসস্থানে প্রবেশ করা ‘ huisvredebreuk’ (ধারা ১৩৮ Sr) নামক ফৌজদারি অপরাধের শামিল হতে পারে। যে বাড়িওয়ালা তালা পরিবর্তন করেন, তিনি এমন একটি মামলাকে, যা তিনি সম্ভবত জিতে যেতেন, এমন একটি মামলায় পরিণত করেন যেখানে তিনি নিশ্চিতভাবে হেরে যাবেন।

দুটি রুট: অপজেগিং এবং অনটবাইন্ডিং

নোটিশ দ্বারা সমাপ্তি (অপজেগিং)

Opzegging হলো বিধিবদ্ধ কারণগুলোর একটি নির্দিষ্ট তালিকার ভিত্তিতে, রেজিস্টার্ড ডাকযোগে পাঠানো লিখিত নোটিশের মাধ্যমে কোনো বাসস্থানের ভাড়াটিয়া চুক্তির অবসান ঘটানো। এই কারণগুলো BW-এর ৭ম খণ্ড, ৪র্থ শিরোনাম, ৫ম অনুচ্ছেদের (অনুচ্ছেদ ২৭১ থেকে ২৮২ BW) ভাড়াটিয়া চুক্তির সমাপ্তি সংক্রান্ত ধারাগুলোতে উল্লেখ আছে: ভাড়াটিয়া একজন ভালো ভাড়াটিয়ার মতো আচরণ করেনি, বাড়িওয়ালার নিজের ব্যবহারের জন্য সম্পত্তিটির জরুরি প্রয়োজন ( dringend eigen gebruik ), ভাড়াটিয়া একটি নতুন চুক্তির যুক্তিসঙ্গত প্রস্তাব প্রত্যাখ্যান করেছে, এবং সম্পত্তিটি ভেঙে ফেলা বা পুনঃউন্নয়নের জন্য প্রয়োজন।

এক বছরের কম মেয়াদের ভাড়ার ক্ষেত্রে নোটিশের সময়সীমা তিন মাস থেকে শুরু হয় এবং পরবর্তী প্রতি বছরের জন্য তা এক মাস করে বেড়ে সর্বোচ্চ ছয় মাস পর্যন্ত পৌঁছায়। শুধু নোটিশ দিলেই কোনো কিছুর অবসান ঘটে না: ভাড়াটিয়া লিখিতভাবে সম্মতি না দিলে, আদালত অন্য কোনো সিদ্ধান্ত না দেওয়া পর্যন্ত আইনত ভাড়াটিয়া সম্পর্ক চলতে থাকে এবং বাড়িওয়ালাকে মামলা করতে হয়। ১ জুলাই ২০২৪ থেকে কার্যকর হওয়া ‘Wet vaste huurcontracten’ আইন দ্বারা বাসস্থানের জন্য নির্দিষ্ট মেয়াদের চুক্তিগুলোও সীমিত করা হয়েছে, যা অনির্দিষ্টকালের ভাড়াটিয়া সম্পর্ককে প্রধান নিয়ম হিসেবে পুনঃস্থাপন করেছে। ফলে, যে বাড়িওয়ালা ধরে নিয়েছিলেন যে তার চুক্তির মেয়াদ শেষ হয়ে যাবে, তিনিও হয়তো একটি অনির্দিষ্টকালের ভাড়াটিয়া সম্পর্ক বজায় রাখছেন।

লঙ্ঘনের জন্য বাতিলকরণ (বাধ্যতামূলক নয়)

ধারা ৬:২৬৫ BW অনুযায়ী, কার্য সম্পাদনে প্রতিটি ব্যর্থতা অপর পক্ষকে চুক্তি বাতিলের ক্ষমতা প্রদান করে, যদি না সেই ব্যর্থতা তার বিশেষ প্রকৃতি বা নগণ্য গুরুত্বের কারণে চুক্তি বাতিলের জন্য যথেষ্ট না হয়। বাসস্থানের ক্ষেত্রে এই ক্ষমতা লিখিতভাবে প্রয়োগ করা হয় না: ধারা ৭:২৩১ BW নির্মিত সম্পত্তির ইজারা বাতিলের ক্ষমতা আদালতের জন্য সংরক্ষিত রাখে। এর ব্যতিক্রম হলো আফিম আইনের ধারা ১৩খ বা পৌরসভা আইনের ধারা ১৭৪ক-এর অধীনে সম্পত্তির প্রশাসনিকভাবে বন্ধ করে দেওয়া, যেখানে বাড়িওয়ালা আদালতে না গিয়েই চুক্তি বাতিল করতে পারেন।

ভাড়া বকেয়ার মামলায় প্রায় সবসময়ই বাধ্যতামূলক ব্যবস্থা গ্রহণ করা হয়। এক্ষেত্রে প্রথমে কোনো নোটিশের সময়সীমা শুরু হয় না, ঘটনাগুলোকে কোনো নির্দিষ্ট তালিকার মধ্যে আনার প্রয়োজন হয় না, এবং বাড়িওয়ালা একটি সমনের মাধ্যমেই অর্থ দাবি, চুক্তি বাতিল এবং উচ্ছেদকে একত্রিত করতে পারেন। উপদ্রব, অননুমোদিত উপ-ভাড়া এবং গাঁজা চাষের ক্ষেত্রেও একই পদ্ধতি প্রযোজ্য।

কতটা যথেষ্ট? সহনশীলতার সীমা

“ব্যর্থতাটি, তার বিশেষ প্রকৃতি বা নগণ্য গুরুত্বের কারণে, চুক্তি বাতিলের যৌক্তিকতা প্রমাণ না করলে”—এই কথাগুলোই ভাড়াটিয়ার প্রধান আত্মপক্ষ সমর্থন। ২৮ সেপ্টেম্বর ২০১৮-এর তার নির্ধারক রায়ে (ECLI:NL:HR:2018:1810) হোগে রাড নিশ্চিত করেছে যে এই পরীক্ষাটি কীভাবে কাজ করে। এটি একটি ব্যতিক্রমসহ মূল নিয়ম: নীতিগত যেকোনো লঙ্ঘন চুক্তি বাতিলের ক্ষমতা দেয়; বাড়িওয়ালাকে লঙ্ঘনটি প্রমাণ করতে হয় এবং ভাড়াটিয়াকে ব্যতিক্রমটি প্রতিষ্ঠা করতে হয়। এই ব্যতিক্রমটি বিধিতে উল্লিখিত বিষয়গুলোর মধ্যেই সীমাবদ্ধ নয় — ভাড়াটিয়ার নিজের বাড়ি ধরে রাখার স্বার্থসহ সমস্ত পরিস্থিতিই বিবেচনা করা যেতে পারে, এবং আদালতকে অনুপস্থিতির ক্ষেত্রেও সেগুলো বিবেচনা করতে হবে।

সুতরাং, একটি বিলম্বে পরিশোধ, বা একটি ছোট বকেয়া থাকলে উচ্ছেদের আদেশ জারি হবে না। কিন্তু এমন কোনো নির্দিষ্ট সীমাও নেই, যা মাস সংখ্যা হলে চুক্তি বাতিল হয়ে যাবে: কোনো আইন বা আদালতের কোনো জাতীয় নির্দেশিকাও এটি নির্ধারণ করে দেয়নি। বাস্তবে, বেশ কয়েক মাস পর্যন্ত বকেয়া থাকলেই বাড়িওয়ালারা মামলা করেন এবং একটি দাবির সফল হওয়ার বাস্তব সম্ভাবনা তৈরি হয়, কিন্তু শুধুমাত্র এই পরিমাণটি কোনো সিদ্ধান্ত দেয় না — আদালতকে তখনও ‘হোগে রাড’ (Hoge Raad)-এর নির্দেশিত সমস্ত কিছুর সাথে চুক্তিভঙ্গের বিষয়টিও বিবেচনা করতে হয়, এবং এটি বড় অঙ্কের বকেয়ার ক্ষেত্রে চুক্তি বাতিল করতে অস্বীকার করতে পারে বা ছোট অঙ্কের ক্ষেত্রে অনুমতি দিতে পারে।

জটিল মামলাগুলো শুধু গাণিতিক হিসাবের ওপরই নয়, বরং আচরণের ওপরও নির্ভর করে: যেমন, ভাড়াটিয়া দাবিপত্রের জবাব দিয়েছিল কি না, কোনো সমঝোতার প্রস্তাব দেওয়া হয়েছিল এবং তা ভঙ্গ করা হয়েছিল কি না, এবং ঋণ পরিশোধে সাহায্যের জন্য আবেদন করা হয়েছিল কি না।

সাধারণ পদ্ধতি, ধাপে ধাপে

অর্থের পরিমাণ যাই হোক না কেন, ভাড়া সংক্রান্ত বিরোধ উপ-জেলা আদালতে ( kantonrechter ) যায় এবং এর শুরু হয় একজন আদালতের কর্মচারীর ( dagvaarding ) সমনের মাধ্যমে। আইনজীবী থাকা বাধ্যতামূলক নয়, যদিও বাড়িওয়ালার পক্ষে তিনি সাধারণত থাকেন এবং প্রায়শই ভাড়াটিয়ার পক্ষে নির্ণায়ক ভূমিকা পালন করেন।

শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত, একটি বিনা প্রতিদ্বন্দ্বিতায় বকেয়া আদায়ের মামলা সাধারণত তিন থেকে পাঁচ মাস সময় নেয়। এই সময়কালকে এবং সারণিতে উল্লিখিত প্রতিটি সময়কালকে অধিকার হিসেবে না দেখে একটি প্রচলিত রীতি হিসেবে বিবেচনা করুন: উচ্ছেদের জন্য ন্যূনতম নোটিশের সময়কাল ছাড়া, এই সময়কালগুলোর কোনোটিই আইন দ্বারা নির্ধারিত নয়। আদালত তার রায়ে উচ্ছেদের তারিখ নির্ধারণ করে দেয়, এবং শুনানি ও রায়ের সময়কাল উপ-জেলা মামলার কার্যপ্রণালী বিধি এবং নির্দিষ্ট আদালতের কাজের চাপ দ্বারা নির্ধারিত হয়, যা আইনশাস্ত্র তার প্রকাশিত কার্যপরিধির পরিসংখ্যানে উল্লেখ করে। একটি প্রতিদ্বন্দ্বিতাপূর্ণ মামলা, বা এমন মামলা যেখানে ভাড়াটিয়া কোনো চুক্তি মেনে চলে, তাতে বেশি সময় লাগে এবং প্রায়শই উচ্ছেদ ছাড়াই এর নিষ্পত্তি হয়।

অস্থায়ী প্রয়োগযোগ্যতা এবং আপিল

উচ্ছেদের একটি রায় সাধারণত ধারা ২৩৩ Rv-এর অধীনে সাময়িকভাবে বলবৎযোগ্য ( uitvoerbaar bij voorraad ) হিসেবে ঘোষণা করা হয় । এই বিষয়টিই ভাড়াটিয়ারা প্রায়শই ভুল বোঝেন: ধারা ৩৫০ Rv সহ hoger beroep সম্পর্কিত ধারাগুলো দ্বারা পরিচালিত একটি আপিল, নিজে থেকেই রায় কার্যকর করা স্থগিত করে না। আপিল বিচারাধীন থাকা অবস্থাতেও বাড়িওয়ালা উচ্ছেদ করতে পারেন।

একজন ভাড়াটিয়া আপিল আদালতকে রায় কার্যকর করা স্থগিত করার জন্য আবেদন করতে পারেন, তবে এর জন্য একটি সীমিত শর্ত রয়েছে যেখানে সাধারণত এমন কোনো আইনি বা বাস্তব ত্রুটি অথবা জরুরি অবস্থা বিবেচনা করতে হয় যা প্রথম বিচারক বিচার করতে পারেননি। বিকল্পভাবে, তিনি ৪৩৮ Rv ধারার অধীনে অন্তর্বর্তীকালীন প্রতিকার বিচারকের কাছে একটি রায় কার্যকরকরণ বিরোধ ( executiegeschil ) উত্থাপন করতে পারেন, এই যুক্তি দিয়ে যে এখন রায় কার্যকর করা অধিকারের অপব্যবহার। কোনোটিই মামলার পুনরাবৃত্তি নয়। উভয় ক্ষেত্রেই সময়মতো আপিল করা আবশ্যক, এবং এর সময়সীমাও সংক্ষিপ্ত: একটি সাধারণ মামলার ক্ষেত্রে রায়ের দিন থেকে তিন মাস, কিন্তু kort geding (৩৩৯ Rv ধারা) মামলার ক্ষেত্রে রায়ের দিন থেকে মাত্র চার সপ্তাহ।

অন্তর্বর্তী নিষেধাজ্ঞার রুট (কোর্ট গেডিং)

kort geding হলো অন্তর্বর্তীকালীন প্রতিকার বিচারকের ( voorzieningenrechter ) সামনে ২৫৪ Rv ধারা থেকে শুরু হওয়া অনুচ্ছেদগুলোর অধীনে একটি সংক্ষিপ্ত কার্যধারা। এটি সাধারণত কয়েক সপ্তাহের মধ্যে একটি অস্থায়ী সিদ্ধান্ত দেয়, কিন্তু এটি কোনো চুক্তি বাতিল করতে পারে না। এটাই মূল সীমাবদ্ধতা: একজন বাড়িওয়ালা kort geding-এ ontbinding পেতে পারেন না, শুধুমাত্র জায়গা খালি করার আদেশ পেতে পারেন।

বাড়িওয়ালা কেবল তখনই এই সুযোগ পান, যখন দাবিটি জরুরি হয় এবং সাধারণ মামলার ফলাফল নিয়ে গুরুতর কোনো সন্দেহ না থাকে — যেমন— মারাত্মক উপদ্রব, সম্পত্তির অপরাধমূলক ব্যবহার, ভাড়া চুক্তির সুস্পষ্ট অবসানের পরেও দখল অব্যাহত রাখা, অথবা মালিকানার দলিল ছাড়া দখল। একটি সাধারণ বকেয়ার মামলা খুব কমই এই যোগ্যতার আওতায় আসে: এক্ষেত্রে দ্রুত নিষ্পত্তির ব্যাপারে বাড়িওয়ালার স্বার্থের চেয়ে নিজের বাড়ির প্রতি ভাড়াটিয়ার স্বার্থই বেশি গুরুত্বপূর্ণ।

ভাড়াটিয়াদের জন্যও এটি অন্তত ততটাই কার্যকর: এটি এমন এক হাতিয়ার যা দিয়ে তালা পরিবর্তনকারী বাড়িওয়ালার বিরুদ্ধে ব্যবস্থা নেওয়া যায়, এবং পরিস্থিতি চূড়ান্তভাবে বদলে গেলে ঘোষিত উচ্ছেদ অভিযানও থামানো যায়।

অবৈধ দখলদার, ব্যবসায়িক প্রাঙ্গণ এবং মালিকানার দলিলবিহীন দখলদার

স্কোয়াটার

অবৈধভাবে বসবাস করা একটি ফৌজদারি অপরাধ, এবং এর দুটি পথ রয়েছে: মালিকের পক্ষ থেকে দেওয়ানি মামলা, অথবা সরকারি কৌঁসুলির মাধ্যমে উচ্ছেদ। ২৮ অক্টোবর ২০১১-এর রায়ে (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) হোগে রাড এই মর্মে রায় দেয় যে, ফৌজদারি পথে উচ্ছেদ ইউরোপীয় মানবাধিকার কনভেনশনের (ECHR) অনুচ্ছেদ ৮-এর অধীনে বাসস্থানের প্রতি শ্রদ্ধার অধিকারের ক্ষেত্রে এতটাই গুরুতর হস্তক্ষেপ যে এর জন্য পূর্ববর্তী বিচারিক পর্যালোচনার প্রয়োজন: কর্তৃপক্ষকে অবশ্যই লিখিতভাবে এটি ঘোষণা করতে হবে, একটি ‘কোর্ট গেডিং’-এর জন্য কমপক্ষে সাত দিন সময় দিতে হবে এবং বিচারকের রায়ের জন্য অপেক্ষা করতে হবে, তবে জননিরাপত্তার হুমকির মতো ব্যতিক্রমী পরিস্থিতি এর ব্যতিক্রম।

ব্যবসায়িক প্রাঙ্গণ

BW-এর ২৯০ এবং পরবর্তী অনুচ্ছেদগুলোর অধীনে থাকা খুচরা ও আতিথেয়তা প্রতিষ্ঠানের ভাড়াটিয়াদের জন্য শর্তাবলী এবং চুক্তি বাতিলের কারণগুলোর নিজস্ব ব্যবস্থা রয়েছে। অন্যান্য ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানের, প্রধানত অফিস এবং শিল্প স্থানের, ভাড়াটিয়ারা BW-এর ৭:২৩০ক অনুচ্ছেদের অধীনে পড়েন; এই পার্থক্যটি ২৯০ এবং ২৩০ক অনুচ্ছেদের অধীনে বাণিজ্যিক ইজারা সংক্রান্ত আমাদের প্রবন্ধে উল্লেখ করা হয়েছে : একবার ভাড়া চুক্তির মেয়াদ শেষ হয়ে গেলে এবং খালি করার নোটিশ দেওয়া হলে, ভাড়াটিয়া খালি করার সময়সীমা বাড়ানোর জন্য উপ-জেলা আদালতে আবেদন করতে পারেন, এবং সেই আবেদনটি বিচারাধীন থাকাকালীন উচ্ছেদ স্থগিত থাকে। খালি করার ঘোষিত তারিখের দুই মাসের মধ্যে আবেদনটি করতে হবে, এবং আদালত সর্বাধিক এক বছর করে তিনটি বর্ধিত সময় মঞ্জুর করতে পারে।

মালিকানাবিহীন দখলদার

সম্পত্তিতে চুক্তিবিহীন কোনো ব্যক্তি—যেমন প্রাক্তন ভাড়াটিয়ার রেখে যাওয়া সঙ্গী, এমন কোনো অতিথি যিনি যেতে চান না, বা মেয়াদোত্তীর্ণ দখল-বিরোধী চুক্তির অধীনে থাকা কোনো দখলদার—এর বসবাসের কোনো নিরাপত্তা থাকে না, এবং এগুলোই হলো ‘কোর্ট গেডিং’-এর সবচেয়ে স্পষ্ট উদাহরণ। সতর্কতার বিষয় হলো, দখল-বিরোধী হিসেবে চিহ্নিত একটি ব্যবস্থাকেও কখনও কখনও বাস্তবতার নিরিখে একটি প্রজাস্বত্ব হিসেবে গণ্য করা হয় এবং এর সাথে প্রাপ্ত সুরক্ষাও প্রদান করা হয়।

আদালতের কর্মচারী, ঘোষণা এবং জিনিসপত্র

শুধুমাত্র একজন আদালতের বেলিফ ( gerechtsdeurwaarder ) উচ্ছেদের আদেশ কার্যকর করতে পারেন, এবং তিনি একজন সরকারি কর্মকর্তা, বাড়িওয়ালার কর্মচারী নন। তিনি রায়টি জারি করেন, ভাড়াটিয়াকে জায়গা খালি করার আদেশ দেন, এবং তারপর আরও একটি পদক্ষেপের মাধ্যমে উচ্ছেদের ঘোষণা দেন। জোরপূর্বক উচ্ছেদ, gedwongen ontruiming সংক্রান্ত ধারা, অর্থাৎ Rv-এর ৫৫৫ থেকে ৫৬২ ধারা দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়। Rv-এর ৫৫৫ ধারা সেই আদেশ এবং উচ্ছেদের মধ্যে ন্যূনতম তিন দিনের একটি সময়সীমা নির্ধারণ করে; এই সংক্ষিপ্ত বিধিবদ্ধ ন্যূনতম সময়সীমাটি রায়ে প্রদত্ত দীর্ঘতর স্বেচ্ছামূলক সময়কাল নয়।

আদালতের কর্মচারী প্রবেশাধিকার পেতে ও শৃঙ্খলা বজায় রাখতে পুলিশ এবং একজন তালা-মিস্ত্রিকে ডাকতে পারেন। প্রাথমিকভাবে বাড়িওয়ালা মালপত্র সরানোর ব্যবস্থা করেন এবং তার খরচ বহন করেন, এবং ফেলে যাওয়া জিনিসপত্র বের করে নেওয়া হয়। সেগুলোর কী হবে তা আর স্থানীয় প্রথার বিষয় থাকে না। রায় কার্যকরকারী পক্ষের খরচে পৌরসভাকে জিনিসপত্র নিয়ে গিয়ে সংরক্ষণ করতে হয়, এবং সেই সংরক্ষণের ক্ষেত্রে প্রশাসনিক প্রয়োগ সংক্রান্ত নিয়মাবলী প্রযোজ্য হয় (ধারা ৫৫৬ Rv, যা ধারা ৫:২৯ এবং ৫:৩০ Awb-কে নির্দেশ করে)। সংরক্ষণকাল তেরো সপ্তাহ পর্যন্ত চলে, যার পরে জিনিসপত্র বিক্রি বা ধ্বংস করা যেতে পারে; যদি সেগুলি বিক্রি করা হয়, তবে পূর্ববর্তী মালিক তিন বছরের জন্য বিক্রয়লব্ধ অর্থের উপর দাবি রাখতে পারেন। মালিকের কাছে যুক্তিসঙ্গত মূল্য নেই এমন জিনিসপত্র, এবং যেকোনো বিপজ্জনক বা পচনশীল জিনিস অবিলম্বে সরিয়ে ফেলা যেতে পারে। এই খরচ পৌরসভার বিলের মাধ্যমে নয়, বরং সরাসরি বাড়িওয়ালার মাধ্যমে ভাড়াটিয়ার কাছে পৌঁছায়।

একেবারে শেষ মুহূর্ত পর্যন্ত উচ্ছেদ অভিযান বাতিল করা যেতে পারে। বকেয়া ও খরচ সম্পূর্ণ পরিশোধ করা হলে, অথবা কোনো সমঝোতায় পৌঁছালে এবং বাড়িওয়ালা স্থগিত রাখার নির্দেশ দিলে, আদালতের কর্মচারীরা নিয়মিতভাবে তা থামিয়ে দেন। কিন্তু একবার উচ্ছেদকারী দল ঠিক হয়ে গেলে এই নমনীয়তা দ্রুত কমে যায়।

খরচ, এবং শেষ পর্যন্ত কে তা পরিশোধ করে

উপ-জেলা মামলায় আদালতের ফি ( griffierecht ) দাবির পরিমাণ এবং বাদী একটি সংস্থা, ব্যক্তি, নাকি সীমিত আয়ের পক্ষ, তার উপর নির্ভর করে। সীমিত আয়ের পক্ষরা বেশিরভাগ ক্ষেত্রে একটি কম নির্দিষ্ট হারে ফি প্রদান করে। এই স্তর এবং পরিমাণ আইন দ্বারা নির্ধারিত, প্রতি বছর ১ জানুয়ারি থেকে কার্যকরভাবে সমন্বয় করা হয় এবং Rechtspraak কর্তৃক পরিচালিত সারণীতে প্রকাশিত হয়; মামলা দায়েরের সময় যে হারটি কার্যকর থাকে, সেটিই প্রযোজ্য হয়। আদালতের ফির উপর কোনো ভ্যাট ধার্য করা হয় না।

এর সাথে বেলিফের চার্জ যোগ করুন, যা Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders দ্বারা নির্ধারিত হয় এবং প্রতি বছর ১ জানুয়ারী থেকে কার্যকরভাবে সূচীবদ্ধ করা হয়। একটি বলবৎযোগ্য রায় জারি করার জন্য একটি সামান্য শুল্ক ধার্য করা হয়; কিন্তু জোরপূর্বক উচ্ছেদের খরচ তার চেয়ে বহুগুণ বেশি। বর্তমান শুল্ক সেই ডিক্রির সাথে প্রকাশিত হয়, এবং অনুরোধে বেলিফ তা জানিয়ে দেবেন। অপসারণ, সংরক্ষণ এবং বাড়িওয়ালার নিজস্ব আইনি ফি এই শুল্কের উপরে যুক্ত হয় এবং তা কোনো কিছু দ্বারা নির্ধারিত নয়, তাই মোট খরচ সম্পত্তির আকার এবং এটি যে অবস্থায় রয়েছে তার উপর নির্ভর করে।

পরাজিত পক্ষ বিজয়ী পক্ষের খরচ পরিশোধ করে, কিন্তু ডাচ কস্টস অর্ডারটি একটি নির্দিষ্ট পরিমাণ অর্থ প্রদান, সম্পূর্ণ ক্ষতিপূরণ নয়, এবং সাধারণত প্রকৃত আইনি খরচের চেয়ে অনেক কম হয়ে থাকে। বাড়িওয়ালার জন্য, একটি সফল উচ্ছেদ প্রায়শই একটি আর্থিক ক্ষতি, কারণ আদেশ এবং বকেয়া এমন একজন ভাড়াটিয়ার বিরুদ্ধে কার্যকর করা হয় যার সংজ্ঞানুসারে কোনো টাকা নেই। ভাড়াটিয়ার জন্য, হেরে যাওয়ার অর্থ হলো থাকার জায়গা খোঁজার পাশাপাশি বকেয়া, সুদ, আদালত ও বেলিফের ফি, জিনিসপত্র সরানো ও সংরক্ষণের খরচ — এবং উচ্ছেদের পরেও ঋণ থেকে যায়।

ঝুঁকিপূর্ণ অবস্থানে থাকা ভাড়াটেরা

সন্তান থাকা কোনো ভাড়াটিয়াকে থাকার অধিকার দেয় না, কিন্তু এটি BW-এর ৬:২৬৫ ধারার ব্যতিক্রমের অধীনে বিবেচিত একটি পরিস্থিতি, এবং উভয় পক্ষকে একটি সমঝোতার দিকে ঠেলে দেওয়ার জন্য বিচারকের কাছে একটি জোরালো কারণ। আদালত প্রায়শই একটি “শেষ সুযোগ” রায় প্রদান করে: চুক্তি বাতিল এবং উচ্ছেদের আদেশ দেওয়া হয়, কিন্তু ভাড়াটিয়া একটি সম্মত সময়সূচী মেনে চললে তা কার্যকর করা হয় না।

আইনসম্মত ঋণ-পুনর্গঠন ব্যবস্থার আওতায় আসা একজন ভাড়াটিয়া আরও বেশি শক্তিশালী হন, কারণ এই স্থগিতাদেশ ব্যক্তিগত পাওনাদারদের বলবৎ করার ক্ষমতাকে সীমাবদ্ধ করে। দেউলিয়া আইনের ৩০৫ ধারা অনুযায়ী, ঋণ-পুনর্গঠন ব্যবস্থা কার্যকর হওয়ার আগে সৃষ্ট ভাড়ার বকেয়ার ভিত্তিতে বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়া সম্পর্ক বাতিল বা উচ্ছেদ করতে পারেন না, এবং সেই পুরোনো ঋণের জন্য ইতোমধ্যে চলমান কোনো উচ্ছেদও আইনত স্থগিত হয়ে যায়। এই সুরক্ষা শর্তসাপেক্ষ: এরপর থেকে ভাড়াটিয়াকে ভাড়ার প্রতিটি কিস্তি সময়মতো পরিশোধ করতে হবে, এবং নতুন করে বকেয়া হলে বাড়িওয়ালার চুক্তি বাতিল ও উচ্ছেদ করার ক্ষমতা পুনরায় সক্রিয় হয়ে ওঠে। উচ্ছেদের সম্মুখীন একজন ভাড়াটিয়ার অবিলম্বে পৌর ঋণ সহায়তার জন্য আবেদন করা উচিত; একজন বাড়িওয়ালার উচিত খতিয়ে দেখা যে ইতোমধ্যে কোনো আবেদন প্রক্রিয়াধীন আছে কিনা।

২০২১ সালের ১ জানুয়ারী থেকে নেদারল্যান্ডস একটি জাতীয় আগাম সতর্কীকরণ ব্যবস্থা চালু করেছে। বাড়িওয়ালা, বিদ্যুৎ সরবরাহকারী, পানি সরবরাহকারী সংস্থা এবং স্বাস্থ্য বীমাকারীদের নিজেদের আদায়ের প্রচেষ্টা ব্যর্থ হলে, ভাড়াটিয়ার সম্মতি ছাড়াই পৌরসভাকে বকেয়া অর্থ পরিশোধের বিষয়ে জানাতে হবে। Wet gemeentelijke schuldhulpverlening আইন অনুসারে, পৌরসভাকে প্রতিটি সংকেতের জবাবে একটি প্রাথমিক আলোচনার প্রস্তাব দিতে হবে; এই আইনের ৩ এবং ৪ নং ধারা অনুযায়ী এটি চার সপ্তাহের মধ্যে করতে হবে, অথবা পরিস্থিতি জরুরি হলে তিন কার্যদিবসের মধ্যে করতে হবে — যার একটি সাধারণ উদাহরণ হলো আসন্ন উচ্ছেদ। আবাসন সংস্থাগুলো এই ধরনের যোগাযোগকে কার্যক্রম শুরুর একটি পূর্বশর্ত হিসেবে বিবেচনা করে।

ব্যবহারিক দিকনির্দেশনা

বাড়িওয়ালাদের জন্য:

• কখনো নিজের হাতে কোনো বিষয় তুলে নেবেন না।
• সবকিছু নথিভুক্ত করুন: ভাড়ার খাতা, স্মারকলিপি, দাবিপত্র, সমঝোতার প্রস্তাব, প্রতিবেশীদের কাছ থেকে পাওয়া তারিখসহ অভিযোগ।
• মামলা করার আগে খেলাপি হওয়ার লিখিত নোটিশ দিন, এবং আগেভাগে মামলা করে ব্যতিক্রমের সুযোগে হেরে যাওয়ার পরিবর্তে বকেয়ার পরিমাণকে সহনশীলতার সীমা স্পষ্টভাবে অতিক্রম করতে দিন।
• প্রয়োজন অনুযায়ী পৌরসভাকে বকেয়ার বিষয়ে অবহিত করুন এবং তা প্রমাণ করতে সক্ষম হোন।

ভাড়াটিয়াদের জন্য:

• সমন উপেক্ষা করবেন না; আত্মপক্ষ সমর্থন করা মামলা এবং অনুপস্থিতির মামলা সম্পূর্ণ ভিন্ন জিনিস।
• শুনানিতে উপস্থিত হন অথবা আগে থেকেই লিখিত জবাব দাখিল করুন; এটি বিনামূল্যে এবং এর জন্য কোনো আইনজীবীর প্রয়োজন নেই।
• অবিলম্বে পৌর ঋণ সহায়তার জন্য আবেদন করুন, শুনানিতে প্রমাণপত্র সঙ্গে আনুন এবং সবকিছু পরিশোধ করতে না পারলেও নিয়মিতভাবে কিছু অর্থ প্রদান করুন।
• বাড়িওয়ালা যদি তালা পরিবর্তন করে থাকেন বা পরিষেবা সংযোগ বিচ্ছিন্ন করে দেন, তাহলে সেদিনই পরামর্শ নিন।
• বুঝুন যে, শুধু আপিল করলেই উচ্ছেদ বন্ধ হবে না।

Law & More আমরা সাবডিস্ট্রিক্ট কোর্ট এবং কোর্ট গেডিং-এ উচ্ছেদ কার্যক্রমে, দাবি পত্র থেকে শুরু করে বেলিফ পর্যন্ত, বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটিয়া উভয়ের পক্ষেই কাজ করি। যেহেতু একটি প্রতিরক্ষিত মামলা ডিফল্ট মামলা থেকে সম্পূর্ণ ভিন্নভাবে পরিচালিত হয়, এবং যেহেতু শুধুমাত্র আপিলই উচ্ছেদকে থামাতে পারে না, তাই অনুগ্রহ করে সমন বা বাড়ি খালি করার নোটিশ পাওয়ার সাথে সাথেই আমাদের সাথে যোগাযোগ করুন।