ডাচ নোটারি এবং সম্পত্তির আইনসম্মত হস্তান্তর: আন্তর্জাতিক ক্রেতাদের জন্য একটি নির্দেশিকা

আপনি যদি নেদারল্যান্ডসে একটি বাড়ি কেনেন , তবে আপনি নোটারিকে এড়াতে পারবেন না । ডাচ আইন ব্যক্তিগতভাবে সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তরের অনুমতি দেয় না: এই হস্তান্তর অবশ্যই একজন ডাচ দেওয়ানি-আইন নোটারির মাধ্যমে সম্পন্ন করতে হবে এবং সরকারি রেজিস্টারে নিবন্ধিত হতে হবে। যেসব দেশে বিক্রয়ের উভয় পক্ষই নিজ নিজ আইনজীবী নিয়োগ করে, সেসব দেশের ক্রেতাদের জন্য এটি প্রক্রিয়ার সবচেয়ে অপরিচিত অংশ এবং এখানেই সবচেয়ে ব্যয়বহুল ভুল বোঝাবুঝির সৃষ্টি হয়।

ডাচ দেওয়ানি আইন নোটারি কী

একজন ডাচ নোটারি কোনো সিলমোহরধারী জ্যেষ্ঠ আইনজীবী নন। এই পদটি একটি সরকারি পদ: একজন নোটারি রাজকীয় ডিক্রির মাধ্যমে নিযুক্ত হন, যা তার কর্মস্থলও নির্ধারণ করে দেয় (ধারা ৩ ডাচ নোটারি, নোটারি নিয়োগ আইন), এবং আইনগতভাবে প্রয়োজন হলে বা কোনো পক্ষ অনুরোধ করলে প্রামাণিক দলিল সম্পাদনের ক্ষমতাও তার থাকে (ধারা ২ ডাচ নোটারি)। এই ধরনের দলিলের একটি বিশেষ প্রমাণিক মর্যাদা রয়েছে এবং প্রায়শই আদালতের রায় ছাড়াই এটি কার্যকর করা যায়।

দুটি পরিণতি গুরুত্বপূর্ণ:

• নোটারির কাজ করার একটি দায়িত্ব রয়েছে। সীমিত কিছু ব্যতিক্রম সাপেক্ষে, একজন নোটারি আইন দ্বারা অর্পিত বা কোনো পক্ষের অনুরোধকৃত কাজ সম্পাদন করতে বাধ্য (ধারা ২১ ডব্লিউএনএ)।
• নোটারি কারও পক্ষ নেন না। নোটারি স্বাধীনভাবে তাঁর দায়িত্ব পালন করেন এবং স্বার্থ রক্ষা করেন। সব আইনসম্মত কাজের পক্ষগণ, নিরপেক্ষভাবে এবং সর্বোচ্চ সম্ভাব্য যত্ন সহকারে (ধারা ১৭ ডব্লিউএনএ)।

আপনার নিজের দেশে একজন নোটারি এবং একজন আইনজীবীর মধ্যে পার্থক্য কী

ইংল্যান্ড, আয়ারল্যান্ড, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র এবং আরও অনেক দেশে, সম্পত্তি হস্তান্তরের প্রতিটি পক্ষ তাদের নিজস্ব আইনজীবী নিয়োগ করে। একজন ডাচ নোটারি এর বিপরীত: তিনি একজন একক, নিরপেক্ষ সরকারি কর্মকর্তা, যিনি কোনো পক্ষের পরিবর্তে লেনদেনটির সেবা প্রদান করেন। একজন বিদেশি “নোটারি পাবলিক”, যিনি অনেক দেশে কেবল স্বাক্ষরের সাক্ষী থাকেন, তার দায়িত্ব অনেক সীমিত এবং তার সাথে তুলনা করাটা যুক্তিযুক্ত নয়।

নোটারি মালিকানা যাচাই করেন, দলিল প্রস্তুত ও ব্যাখ্যা করেন, টাকা নিজের কাছে রাখেন এবং হস্তান্তর নিবন্ধন করেন — কিন্তু তিনি দাম নিয়ে দর কষাকষি করবেন না , চুক্তিটি সঠিক কিনা সে বিষয়ে পরামর্শ দেবেন না, বা কোনো বিরোধে আপনার পক্ষে কাজ করবেন না।

জানানোর দায়িত্ব এবং এর সীমাবদ্ধতা

Wna-এর ১৭ নং ধারার অধীনে নিরপেক্ষতার সাথে অবহিত করার একটি কর্তব্যও জড়িত: নোটারিকে অবশ্যই নিশ্চিত করতে হবে যে স্বাক্ষর করার আগে প্রতিটি পক্ষ বুঝতে পেরেছে দলিলটি কী বোঝায় এবং এর ঝুঁকিগুলো কী কী — এই কর্তব্যটি জার্মান-ডাচ ঐতিহ্যে Belehrungspflicht নামে পরিচিত । যখন কোনো পক্ষ দুর্বল, কম অভিজ্ঞ হয় বা ভাষা বলতে পারে না, তখন সেই কর্তব্য আরও কঠোর হয়ে ওঠে, এবং একজন নোটারি যদি এটা জেনেও স্বাক্ষর করেন যে ক্রেতা কোনো গুরুত্বপূর্ণ বিষয় বুঝতে পারেনি, তবে তিনি শাস্তিমূলক ব্যবস্থা এবং দায়বদ্ধতার ঝুঁকিতে পড়েন।

কিন্তু উভয় পক্ষকে অবহিত করা মানেই পক্ষসমর্থন নয়। যেখানে ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে প্রকৃতই মতবিরোধ দেখা দেয়—যেমন কাজ শেষ হওয়ার আগে পাওয়া ত্রুটি, তারিখ পরিবর্তনের চাপ, বা কোনো শর্তের অর্থ নিয়ে—সেখানে নোটারি মধ্যস্থতা করেন। ঠিক তখনই একজন ক্রেতার এমন একজনকে প্রয়োজন, যার একমাত্র কর্তব্য হলো ক্রেতার প্রতিই দায়বদ্ধ থাকা।

কখন আপনার নিজের আইনজীবীকেও নির্দেশ দেবেন

• চুক্তিটি প্রমিত নয়, অথবা বিক্রেতা একজন ডেভেলপার বা বিনিয়োগকারী যিনি নিজস্ব শর্তাবলী ব্যবহার করছেন।
• আপনি নিলামে, কোনো উত্তরাধিকারী সংস্থা বা কোম্পানির কাছ থেকে, অথবা আর্থিক সংকটে থাকা কোনো বিক্রেতার কাছ থেকে কিনছেন।
• সম্পত্তিটি একটি ভূমি ইজারার সাথে জড়িত (এরফপ্যাক্ট), স্মৃতিস্তম্ভ তালিকাভুক্তি বা একটি অস্বাভাবিক স্বত্বাধিকার।
• ত্রুটি, আমানত, জরিমানা বা তারিখ নিয়ে কোনো বিরোধ আছে, কিংবা এমন কোনো বিরোধের সম্ভাবনা রয়েছে।
• এই ক্রয়টি আপনার বসবাসের অবস্থা, বিবাহবিচ্ছেদ, বৈবাহিক সম্পত্তি ব্যবস্থা বা আন্তঃসীমান্ত উত্তরাধিকারের সাথে সম্পর্কিত।

এই দুটি একে অপরের পরিপূরক: নোটারি হস্তান্তর সম্পাদন করেন, আর আপনার আইনজীবী নিশ্চিত করেন যে চুক্তিটি আপনার করা উচিত।

দুটি পর্যায়: বাধ্যবাধকতা এবং হস্তান্তর

ডাচ সম্পত্তি আইনের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কাঠামোগত দিক হলো এটি হস্তান্তরের বাধ্যবাধকতা এবং হস্তান্তর প্রক্রিয়াকে পৃথক করে । একটি বৈধ হস্তান্তরের জন্য প্রয়োজন একটি বৈধ স্বত্ব, সম্পত্তি নিষ্পত্তির অধিকারী একজন ব্যক্তি এবং একটি বৈধ হস্তান্তর দলিল (ধারা ৩:৮৪ বিডব্লিউ)। স্থাবর সম্পত্তির ক্ষেত্রে, সেই হস্তান্তর হলো একজন ডাচ দেওয়ানি-আইন নোটারির সামনে সম্পাদিত একটি দলিল, যার পরে সরকারি রেজিস্টারে সেই দলিলের নিবন্ধন করা হয় (ধারা ৩:৮৯ বিডব্লিউ)।

কুপোভারিনকোমস্ট , যাকে প্রায়শই একটি “অস্থায়ী” ক্রয় চুক্তি বলা হয়, তাই ক্রয়-বিক্রয়ের একটি বাধ্যতামূলক বাধ্যবাধকতা তৈরি করে। এটি আপনাকে মালিক বানায় না । “অস্থায়ী” শব্দটি বিভ্রান্তিকর: একবার ‘কুলিং-অফ পিরিয়ড’ শেষ হয়ে গেলে, এটি আপনাকে সম্পূর্ণরূপে বাধ্য করে। মালিকানা কেবল তখনই হস্তান্তর হয় যখন হস্তান্তর দলিলটি নিবন্ধিত হয়।

অফার থেকে রেজিস্ট্রেশন পর্যন্ত

লেখার আবশ্যকতা এবং শীতলীকরণ সময়কাল

যেখানে ক্রেতা একজন স্বাভাবিক ব্যক্তি যিনি কোনো পেশা বা ব্যবসার সূত্রে কাজ করছেন না, এবং সম্পত্তিটি আবাসিক ব্যবহারের জন্য উদ্দিষ্ট, সেখানে ক্রয়টি অবশ্যই লিখিতভাবে সম্পন্ন করতে হবে (ধারা ৭:২ BW)। করমর্দন, একটি ই-মেইল বা হোয়াটসঅ্যাপের মাধ্যমে আদান-প্রদান কোনো ভোক্তা ক্রেতাকে বাধ্য করবে না।

একই বিধান কোনো বাসস্থানের ভোক্তা ক্রেতাকে তিন দিনের একটি ‘কুলিং-অফ পিরিয়ড’ বা চুক্তি-পরবর্তী ছাড়ের সময় দেয়। স্বাক্ষরিত চুক্তিপত্রটি আপনার হাতে পৌঁছানোর পরের দিন থেকে এটি শুরু হয়, এর জন্য কোনো কারণ দর্শানোর প্রয়োজন নেই এবং কোনো ক্ষতিপূরণও প্রদান করতে হয় না। এই সময়ের মধ্যে অবশ্যই কমপক্ষে দুটি দিন অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে, যেগুলো শনিবার, রবিবার বা সরকারি ছুটির দিন নয়; অন্যথায়, এর মেয়াদ বৃদ্ধি পায়। এই অধিকার শুধুমাত্র ক্রেতারই থাকে এবং চুক্তিপত্রটি হাতে পাওয়ার দিন থেকে এর সময় গণনা শুরু হয় — তাই চুক্তিটি কখন আপনার কাছে পৌঁছেছে তার প্রমাণ সংরক্ষণ করুন।

আমানত বা ব্যাংক গ্যারান্টি

আদর্শ মডেল ক্রয় চুক্তি অনুযায়ী ক্রেতাকে জামানত দিতে হয়: হয় নোটারির তৃতীয় পক্ষের অ্যাকাউন্টে জমা করা নগদ আমানত ( waarborgsom ), অথবা নেদারল্যান্ডসে প্রতিষ্ঠিত কোনো ব্যাংক থেকে একটি ব্যাংক গ্যারান্টি ( bankgarantie )। NVM, VBO, VastgoedPRO এবং Vereniging Eigen Huis-এর মডেল ক্রয় চুক্তিতে এই অর্থের পরিমাণ ক্রয়মূল্যের ১০% নির্ধারণ করা হয়েছে, যা চুক্তি সম্পাদনের কয়েক সপ্তাহ আগে পরিশোধ করতে হয়। এই মডেলে একটি দণ্ডবিধিও রয়েছে: যে ক্রেতা চুক্তি সম্পাদনে ব্যর্থ হন, তাকে সাধারণত আমানতের সমপরিমাণ অর্থ পরিশোধ করতে হয়। যেকোনো আর্থিক শর্ত আপনার মর্টগেজ সময়সূচীর সাথে মিলিয়ে নিন।

শিরোনাম তদন্ত এবং কাডাস্টার অনুসন্ধান

কাডাস্টার নিবন্ধিত সম্পত্তির আইনি অবস্থা সম্পর্কিত তথ্য নথিভুক্ত করে সর্বজনীন রেজিস্টার রক্ষণাবেক্ষণ করে (ধারা ৩:১৬ বিডব্লিউ), এবং সেই অবস্থাকে প্রভাবিত করে এমন কার্যকলাপ নিবন্ধনযোগ্য (ধারা ৩:১৭ বিডব্লিউ)। এই কারণেই ডাচ সম্পত্তি হস্তান্তর ব্যবস্থা সুরক্ষিত: আপনার অধিগ্রহণ নিবন্ধনের সময় যদি কোনো নিবন্ধনযোগ্য তথ্য নিবন্ধিত না হয়ে থাকে, তবে সাধারণত তা আপনার বিরুদ্ধে ব্যবহার করা যাবে না, যদি না আপনি সে সম্পর্কে অবগত থাকেন (ধারা ৩:২৪ বিডব্লিউ)।

নোটারি সাধারণত যা যা যাচাই করবেন:

• বিক্রেতার স্বত্ব এবং পূর্ববর্তী দলিলগুলোর ধারাবাহিকতা;
• বিদ্যমান বন্ধকী ঋণ, যা কার্যসম্পাদনের সময় অবশ্যই পরিশোধ ও বাতিল করতে হবে;
• সংযুক্তি এবং জব্দ (বেসলাগেনবিক্রেতা বা সম্পত্তির বিরুদ্ধে;
• স্বত্বাধিকার, অন্যান্য বাস্তব অধিকার, এবং গুণগত বা শৃঙ্খলগত বাধ্যবাধকতা;
• ভূমি ইজারা (এরফপ্যাক্টভূমি ভাড়া, পর্যালোচনার তারিখ এবং মেয়াদের সমাপ্তি;
• জনআইনগত বিধিনিষেধ, যেমন স্মৃতিস্তম্ভের মর্যাদা বা পৌরসভা কর্তৃক প্রয়োগকৃত সিদ্ধান্ত;
• সম্পত্তি বিভাজনের দলিল এবং মালিক সমিতি, যেখানে সম্পত্তিটি একটি ফ্ল্যাট;
• উভয় পক্ষের পরিচয়, সক্ষমতা এবং বৈবাহিক অবস্থা।

সমান গুরুত্বপূর্ণ হলো নোটারি কী কী পরীক্ষা করেন না : ভবনের অবস্থা, মেঝের ক্ষেত্রফল, স্যাঁতসেঁতে ভাব, অ্যাসবেস্টস বা ভিত্তি; কিংবা সম্প্রসারণের অনুমতি ছিল কিনা, যদি না তা রেজিস্টারে উল্লেখ থাকে; অথবা এর মূল্য। অবস্থা এবং পরিকল্পনাগত নিয়মকানুন মেনে চলা আপনার দায়িত্ব, যা চুক্তি স্বাক্ষরের আগে নিষ্পত্তি করতে হবে অথবা কোনো শর্তের আওতায় আনতে হবে।

তৃতীয় পক্ষের অ্যাকাউন্ট এবং অর্থের লেনদেন

একজন নোটারিকে অবশ্যই তার নিজের নামে, সেই পদের উল্লেখসহ, এক বা একাধিক বিশেষ অ্যাকাউন্ট বজায় রাখতে হবে, যা শুধুমাত্র অন্যের জন্য রাখা অর্থের জন্য উদ্দিষ্ট (ধারা ২৫ ডব্লিউএনএ)। এটিই হলো ডেরডেনগেল্ডেনরেকেনিং । এই অর্থ রিং-ফেন্সড থাকে: এটি নোটারির মালিকানাধীন নয় এবং নোটারির পাওনাদারদের নাগালের বাইরে থাকে। এই কারণেই এসক্রো এজেন্ট বা বিরোধী আইনজীবীদের মধ্যে অঙ্গীকার ছাড়াই একটি ডাচ কমপ্লিশন নিরাপদ।

• নোটারি হিসাবের একটি বিবরণী প্রদান করেন (nota van afrekeningএর মধ্যে অন্তর্ভুক্ত রয়েছে মূল্য, হস্তান্তর কর, ফি, ​​নিবন্ধন খরচ, পরিষেবা চার্জ ও স্থানীয় করের আনুপাতিক অংশ এবং আমানত।
• সাধারণত চুক্তি সম্পাদনের আগের কার্যদিবসের মধ্যে আপনি আপনার নিজের নামের একটি অ্যাকাউন্ট থেকে পরিশোধিত অর্থ স্থানান্তর করেন; আপনার ঋণদাতা সেই একই অ্যাকাউন্টে ঋণ পরিশোধ করে। পরিশোধিত অর্থ ছাড়া দলিল স্বাক্ষরিত হয় না।
• স্বাক্ষর, নিবন্ধন এবং চূড়ান্ত তল্লাশির পর, নোটারি বিক্রেতার বন্ধক খালাস করেন, বিক্রেতাকে অর্থ প্রদান করেন এবং হস্তান্তর কর পরিশোধ করেন।

বিক্রেতাকে স্বাক্ষরের সময় নয়, বরং নোটারি যখন নিশ্চিত করেন যে হস্তান্তরটি নিবন্ধিত হয়েছে এবং কোনো ক্রোক বা নতুন বন্ধক যুক্ত হয়নি, তখনই অর্থ প্রদান করা হয়। এই ফাঁকটিই আপনাকে সুরক্ষা দেয়।

দলিল, স্বাক্ষর এবং ভাষা

প্রক্রিয়া শেষে আপনাকে সাধারণত দুটি নোটারি দলিলে স্বাক্ষর করতে হয়: হস্তান্তর দলিল ( akte van levering বা transportakte ), যা BW-এর ধারা ৩:৮৯ অনুযায়ী আবশ্যক; এবং, যদি আপনি ঋণ গ্রহণ করেন, তবে বন্ধকী দলিল ( hypotheekakte ) যা আপনার ঋণদাতার জামানতের অধিকার তৈরি করে। এই বন্ধকী দলিলটিও নোটারি দলিলের মাধ্যমে প্রতিষ্ঠিত হয় (BW-এর ধারা ৩:২৬০) এবং সরকারি রেজিস্টারে নিবন্ধনের পর কার্যকর হয় (BW-এর ধারা ৩:৮৯)। এই অ্যাপয়েন্টমেন্টে এক ঘণ্টা পর্যন্ত সময় লাগতে পারে। স্বাক্ষরের আগে নোটারি দলিলগুলো পর্যালোচনা করেন, সেগুলোর বিষয়বস্তু ও ফলাফল ব্যাখ্যা করেন এবং প্রশ্নের উত্তর দেন। পরিচয়পত্রের মূল কপি সাথে আনুন; ফটোকপি গ্রহণযোগ্য নয়।

একটি ডাচ নোটারিয়াল দলিল ডাচ ভাষায় প্রস্তুত করা হয়: ধারা ৪২ Wna এবং ধারা ৪৩ অনুযায়ী দলিলটি সেই ভাষাতেই সম্পাদন করা আবশ্যক। যেখানে উপস্থিত কোনো পক্ষের ডাচ ভাষায় পর্যাপ্ত দক্ষতা নেই, সেখানে শপথপ্রাপ্ত দোভাষী ও অনুবাদকদের রেজিস্টার (Rbtv) থেকে একজন শপথপ্রাপ্ত দোভাষীর সহায়তা এবং দলিলের একটি অনুবাদ বাধ্যতামূলক, এবং দলিলে এটি সম্পন্ন হওয়ার বিষয়টি লিপিবদ্ধ থাকে। বাস্তবে, আন্তর্জাতিক ক্রেতাদের সাথে কাজ করার অভিজ্ঞতাসম্পন্ন অফিসগুলো আগে থেকেই খসড়াগুলোর একটি ইংরেজি অনুবাদ সরবরাহ করে এবং একজন দোভাষীর ব্যবস্থা করে। খসড়াগুলো কয়েক দিন আগেই চেয়ে নিন। ডাচ পাঠ্যটিই কার্যকর।

পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দ্বারা স্বাক্ষর

আপনাকে নেদারল্যান্ডসে থাকতে হবে না। নোটারি অফিসের কোনো কর্মচারীকে আপনার পক্ষে স্বাক্ষর করার ক্ষমতা দিয়ে একটি পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি ( ভলমাখট ) প্রদান করা একটি সাধারণ প্রক্রিয়া। পাওয়ার অফ অ্যাটর্নিটিতে সাধারণত একজন নোটারির সামনে স্বাক্ষর করতে হয় — নেদারল্যান্ডসে, অথবা বিদেশে বৈধকরণ বা অ্যাপোস্টিলের মাধ্যমে, এবং প্রায়শই একটি প্রত্যয়িত অনুবাদসহ। এর ব্যবস্থা কয়েক সপ্তাহ আগেই করে রাখুন; অর্থ পাচার বিরোধী আইন অনুযায়ী পরিচয় শনাক্তকরণের বিষয়টি তখনও প্রযোজ্য।

নিবন্ধন, এবং মালিকানা হস্তান্তরের মুহূর্ত

স্বাক্ষরের পর নোটারি দলিলটি ক্যাডাস্টারের রক্ষিত পাবলিক রেজিস্টারে জমা দেন, সাধারণত একই দিনে ইলেকট্রনিকভাবে; এরপর এটি বেসিসরেজিস্ট্রেশন ক্যাডাস্টারে প্রক্রিয়াজাত করা হয়, যাতে সাধারণত কয়েক কার্যদিবস সময় লাগে। জমা দেওয়া প্রতিটি দলিলের জন্য ক্যাডাস্টার একটি নির্দিষ্ট পরিমাণ অর্থ চার্জ করে; এই চার্জগুলো ক্যাডাস্টার তার ট্যারিফ রেগুলেশনে বার্ষিকভাবে নির্ধারণ করে এবং স্ট্যাটসকাউরান্ট-এ প্রকাশ করে, তাই আপনার কোটেশনে বর্তমান পরিমাণটি জেনে নিন।

মালিকানা হস্তান্তর হয় নিবন্ধনের মাধ্যমে, স্বাক্ষরের মাধ্যমে নয় (ধারা ৩:৮৯ বিডব্লিউ)। দলিলটি কাডাস্টারের কাছে পেশ করার সঠিক মুহূর্ত থেকেই নিবন্ধন কার্যকর হয় (ধারা ৩:১৯ বিডব্লিউ), একারণেই স্বাক্ষর এবং নিবন্ধনের মধ্যবর্তী ব্যবধান সংক্ষিপ্ত রাখা হয়। এরপর নোটারি অর্থ প্রদানের আগে একটি চূড়ান্ত অনুসন্ধান চালান।

ফি, এবং কে নোটারি নির্বাচন করে

বিদ্যমান বাড়িগুলো প্রায় সবসময়ই ক্রেতার খরচে বিক্রি করা হয় : ক্রেতা হস্তান্তর কর এবং হস্তান্তর দলিলের খরচ বহন করেন। যেহেতু ক্রেতাই খরচ বহন করেন, তাই তিনিই সাধারণত নোটারি নির্বাচন করেন। বিক্রয় প্রতিনিধির পরামর্শ শুধু শুধু মেনে নেবেন না।

নোটারি ফি আইন দ্বারা নির্ধারিত নয় এবং বিভিন্ন অফিসের মধ্যে এর তারতম্য ঘটে, তাই লিখিত মূল্য উদ্ধৃতি সংগ্রহ করুন এবং একই ধরনের বিষয়গুলোর মধ্যে তুলনা করুন। একটি মূল্য উদ্ধৃতিতে হস্তান্তর দলিল এবং বন্ধকী দলিলের ফি, ক্যাডাস্টার রেজিস্ট্রেশন চার্জ, অনুসন্ধানের খরচ, এবং অনুবাদ, দোভাষী বা পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির জন্য যেকোনো চার্জ আলাদাভাবে উল্লেখ করা উচিত। হস্তান্তর কর ( ওভারড্রাক্টসবেলাস্টিং ) একটি পৃথক বিষয় এবং এটি কর কর্তৃপক্ষকে প্রদেয়। এর হারগুলো ‘ভেট অপ বেলাস্টিংগেন ভ্যান রেখটসভেরকিয়ার’-এ উল্লেখ থাকে এবং বার্ষিক ‘বেলাস্টিংপ্ল্যান’-এর মাধ্যমে সমন্বয় করা হয়: যে ক্রেতা সম্পত্তিটিকে প্রধান বাসস্থান হিসেবে ব্যবহার করবেন তার জন্য একটি হ্রাসকৃত হার, প্রতি বছর সূচীকৃত একটি মূল্যসীমার মধ্যে যোগ্য তরুণ ক্রেতাদের জন্য এককালীন ছাড়, ক্রেতা যে বাসস্থানে বসবাস করবেন না তার জন্য একটি উচ্চতর হার, এবং অনাবাসিক সম্পত্তির জন্য একটি পৃথক হার। বেলাস্টিংডিয়েনস্ট এই হার এবং বর্তমান মূল্যসীমা প্রকাশ করে; আপনি যে বছরে লেনদেন সম্পন্ন করবেন, সেই বছরের জন্য তাদের তথ্য যাচাই করুন এবং হস্তান্তর কর ও ক্রেতার খরচ সম্পর্কিত আমাদের নিবন্ধটি দেখুন ।

যেখানে বিক্রেতা আর্থিক সংকটে আছেন

যদি বিক্রেতা অতিরিক্ত ঋণে জর্জরিত থাকেন বা দেউলিয়া হওয়ার পথে থাকেন, তবে চুক্তি এবং হস্তান্তরের মধ্যবর্তী সময়টি বিপজ্জনক হয়ে ওঠে: আপনার দলিল নিবন্ধিত হওয়ার আগেই কোনো পাওনাদার ক্রোকের আবেদন করতে পারে, অথবা বিক্রেতাকে দেউলিয়া ঘোষণা করা হতে পারে — যার ফলে আপনি একটি বাড়ির পরিবর্তে একজন দেউলিয়া বিক্রেতার বিরুদ্ধে দাবি জানাতে বাধ্য হন।

ডাচ আইন একটি নির্দিষ্ট সুরক্ষা প্রদান করে: ক্রয়টি পাবলিক রেজিস্টারে নিবন্ধিত করা যেতে পারে (ধারা ৭:৩ বিডব্লিউ), এই পদক্ষেপটি সাধারণত 'ভোরমেরকুং' নামে পরিচিত । একবার এটি নিবন্ধিত হয়ে গেলে, পরবর্তী কিছু ঘটনা — যেমন ক্রোক এবং বিক্রেতার দেউলিয়াত্ব — একটি সীমিত বিধিবদ্ধ সময়ের জন্য আপনার বিরুদ্ধে প্রয়োগ করা যাবে না, যদি হস্তান্তরটি সেই সময়ের মধ্যেই সম্পন্ন হয়। এটি স্বয়ংক্রিয় নয়: একজন নোটারিকে অবশ্যই শর্ত ও সময়সীমা সাপেক্ষে এর ব্যবস্থা করতে হবে। যদি অনুসন্ধানে মূল্যের চেয়ে বেশি ক্রোক বা বন্ধক প্রকাশ পায়, তবে অবিলম্বে পৃথক পরামর্শ নিন।

অর্থ পাচার সংক্রান্ত নিয়মাবলী, শনাক্তকরণ এবং প্রতিবেদন দাখিল

এই বিষয়টি বিদেশী ক্রেতাদের সবচেয়ে বেশি অবাক করে। নোটারিগণ ডাচ মানি-লন্ডারিং বিরোধী আইন, Wwft (ধারা ১ক Wwft)-এর আওতাভুক্ত এবং তাদের অবশ্যই ক্লায়েন্টের যথাযথ যাচাইকরণ (ধারা ৩ Wwft) করতে হবে: আপনার পরিচয় প্রতিষ্ঠা ও যাচাই করা, কোনো কোম্পানি জড়িত থাকলে চূড়ান্ত সুবিধাভোগী মালিককে শনাক্ত করা, সম্পর্কের উদ্দেশ্য ও প্রকৃতি প্রতিষ্ঠা করা এবং চলমান ভিত্তিতে লেনদেন পর্যবেক্ষণ করা।

বাস্তবে, নোটারি মূল পরিচয়পত্র দেখতে চাইবেন এবং এমন কিছু প্রশ্ন করবেন যা অনধিকার চর্চা বলে মনে হতে পারে: টাকা কোথা থেকে আসছে, আপনি কীভাবে তা সঞ্চয় করেছেন, কেন একটি নির্দিষ্ট দেশ বা অ্যাকাউন্ট থেকে অর্থ আসছে, এবং ক্রয়কারী সংস্থাটি কে নিয়ন্ত্রণ করে। ব্যাংক স্টেটমেন্ট, অন্য কোনো সম্পত্তি বিক্রির প্রমাণ, দানপত্র বা চাকরির রেকর্ড জমা দেওয়ার জন্য প্রস্তুত থাকুন। তৃতীয় পক্ষের কাছ থেকে, ইউরোপীয় ইউনিয়নের বাইরে থেকে, বা ব্যাখ্যাতীত কোনো উৎস থেকে আসা অর্থ পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে খতিয়ে দেখা হয় এবং লেনদেন সম্পন্ন হতে বিলম্ব ঘটায়।

নোটারির উপর অস্বাভাবিক লেনদেন সম্পর্কে ডাচ আর্থিক গোয়েন্দা সংস্থা (FIU-Nederland)-কে জানানোর একটি বিধিবদ্ধ দায়িত্বও রয়েছে (ধারা ১৬ Wwft)। নোটারি আপনাকে জানাতে পারবেন না যে কোনো প্রতিবেদন জমা দেওয়া হয়েছে। এর কোনো কিছুই ব্যক্তিগত বা আলোচনার যোগ্য নয়: শুরুতেই নোটারিকে আপনার তহবিলের একটি লিখিত বিবরণ দিন এবং প্রক্রিয়াটি সুষ্ঠুভাবে চলবে।

কি Law & More পারব

নোটারি হস্তান্তরটি সম্পাদন করেন; আমরা এতে আপনার অংশটি দেখাশোনা করি। Law & More আপনার স্বাক্ষর করার আগে বা কুলিং-অফ পিরিয়ড শেষ হওয়ার আগে ক্রয় চুক্তি পর্যালোচনা করে, অর্থায়ন ও জরিপের শর্তাবলী, আমানত এবং জরিমানা ধারা পরীক্ষা করে, এবং যেখানে ভূমি ইজারা, মালিক সমিতি, স্মৃতিস্তম্ভ তালিকাভুক্তি বা আর্থিক সংকটে থাকা বিক্রেতা বিষয়টিকে জটিল করে তোলে, সেখানে পরামর্শ দেয়। ত্রুটি, বিলম্ব বা অসম্পূর্ণ সমাপ্তি যখন বিবাদে পরিণত হয়, তখনও আমরা পদক্ষেপ গ্রহণ করি। আপনি যদি নেদারল্যান্ডসে ক্রয় করেন এবং শুধুমাত্র আপনার পক্ষে কাজ করা একজন আইনজীবীকে দিয়ে নথিগুলো পড়াতে চান, তাহলে আমাদের সাথে যোগাযোগ করুন।