নেদারল্যান্ডসে ভাড়া বৃদ্ধি: বাড়িওয়ালারা কী পরিমাণ ভাড়া নিতে পারেন এবং ভাড়াটিয়ারা কী করতে পারেন

নেদারল্যান্ডসের প্রায় প্রতিটি ভাড়া চুক্তিতে বছরে একবার ভাড়া বাড়ে। বাড়িওয়ালা কী চাইতে পারেন এবং সেই বৃদ্ধি আদৌ বৈধ কিনা, তা নির্ভর করে সম্পত্তিটি তিনটি বিভাগের মধ্যে কোনটির অন্তর্ভুক্ত, চুক্তিতে কী বলা আছে এবং বাড়িওয়ালা একটি সংক্ষিপ্ত কিন্তু কঠোর আনুষ্ঠানিকতা পালন করেছেন কিনা তার উপর। এই নিবন্ধে আলোচনা করা হয়েছে আপনার ভাড়া চুক্তিটি কোন বিভাগের অন্তর্ভুক্ত, বার্ষিক সর্বোচ্চ সীমা কীভাবে গণনা করা হয়, একটি বৈধ ভাড়া বৃদ্ধির প্রস্তাবে কী কী থাকা আবশ্যক এবং একজন ভাড়াটিয়া কীভাবে এর বিরুদ্ধে আপত্তি জানাতে পারেন।

তিনটি অংশ, তিন সেট নিয়ম

১ জুলাই ২০২৪ থেকে সাশ্রয়ী ভাড়া আইন ( Wet betaalbare huur ) কার্যকর হওয়ায় , ডাচ আবাসিক ভাড়া তিনটি ভাগে বিভক্ত হয়েছে। কোন ভাগটি প্রযোজ্য হবে তা আবাসন মূল্যায়ন ব্যবস্থা ( woningwaarderingsstelsel ) -এর অধীনে বাসস্থানটির প্রাপ্ত পয়েন্টের সংখ্যার উপর নির্ভর করে , চুক্তির পক্ষগুলো এটিকে কী নামে ডাকে তার উপর নয়।

• নিয়ন্ত্রিত, সামাজিক অংশ – সর্বনিম্ন পয়েন্ট স্তর। ভাড়া কখনোই পয়েন্ট দ্বারা নির্ধারিত সর্বোচ্চ সীমা অতিক্রম করতে পারবে না এবং এর বার্ষিক বৃদ্ধি মন্ত্রী কর্তৃক প্রতি বছর নির্ধারিত একটি শতাংশে সীমাবদ্ধ থাকে।
• মধ্যম-বাজার বিভাগ (মধ্যম-বাজার ভাড়া) – মধ্যবর্তী স্তর। এই অংশটি প্রথমবারের মতো সাশ্রয়ী ভাড়া আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়েছিল। এর নিজস্ব সর্বোচ্চ ভাড়া রয়েছে। এবং১ জুলাই ২০২৫ থেকে, এর নিজস্ব সর্বোচ্চ বার্ষিক বৃদ্ধি।
• মুক্ত খাত (বেসরকারি খাতউদারীকৃত) – সর্বোচ্চ পয়েন্ট স্তর। ভাড়ার কোনো সর্বোচ্চ সীমা নেই, তবে ২০২১ সাল থেকে আইন দ্বারা বার্ষিক বৃদ্ধির উপর একটি সর্বোচ্চ সীমা নির্ধারণ করা হয়েছে, এবং সেই সর্বোচ্চ সীমা ১ মে ২০২৯ পর্যন্ত বাড়ানো হয়েছে।

পয়েন্টের সীমানা এবং ভাড়ার সর্বোচ্চ সীমা প্রতি বছর সূচীবদ্ধ করা হয়, তাই নতুন চুক্তি স্বাক্ষরিত হলে একটি বাসস্থানের সেগমেন্ট পরিবর্তিত হতে পারে। ভাড়া শুরুর সময়ে সেগমেন্টটি স্থির করা হয় এবং কোনো সর্বোচ্চ সীমা পরিবর্তিত হওয়ার কারণে চুক্তির মাঝপথে তা বদলায় না।

বার্ষিক সর্বোচ্চ কীভাবে গণনা করা হয়

মধ্য-বাজারের সর্বোচ্চ সীমা মুক্ত-খাতের সর্বোচ্চ সীমার চেয়ে বেশি হতে পারে, যা মানুষকে অবাক করলেও এটি কোনো ভুল নয়। সূত্রগুলো ভিন্ন: মধ্য-বাজারের সর্বোচ্চ সীমা সম্মিলিত মজুরির উন্নয়নের সাথে এক শতাংশ পয়েন্ট যোগ করে নির্ধারিত হয়, অন্যদিকে নিয়ন্ত্রিত এবং মুক্ত-খাতের সর্বোচ্চ সীমা মূল্যবৃদ্ধি এবং মজুরির উন্নয়নের মধ্যে যেটি কম, তার সাথে আবারও এক শতাংশ পয়েন্ট যোগ করে নির্ধারিত হয়। যে বছর মজুরি মূল্যবৃদ্ধিকে ছাড়িয়ে যায়, সে বছর মধ্য-বাজারের সর্বোচ্চ সীমাটি এই দুটির মধ্যে উচ্চতরটি হয়। এর বিধিবদ্ধ ভিত্তি হলো ধারা ৭:২৪৮ BW, যা ধারা ১০ Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte )-তে ব্যাখ্যা করা হয়েছে।

শতাংশগুলো প্রতি বছর নতুন করে গণনা করা হয় এবং এখানে ইচ্ছাকৃতভাবে তা উল্লেখ করা হয় না, কারণ কোনো প্রবন্ধে উদ্ধৃত একটি সংখ্যা কয়েক মাসের মধ্যেই পুরোনো হয়ে যায়। মন্ত্রী এগুলো নির্ধারণ করেন, Huurcommissie এবং rijksoverheid.nl এগুলো প্রকাশ করে, এবং এরাই একমাত্র নির্ভরযোগ্য উৎস। বিভিন্ন ক্যালেন্ডারের বিষয়টি লক্ষ্য করুন: নিয়ন্ত্রিত বিভাগে নতুন সর্বোচ্চ হারটি ১ জুলাই থেকে কার্যকর হওয়া বৃদ্ধির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, অন্যদিকে মধ্য-বাজার এবং মুক্ত খাতে এটি ক্যালেন্ডার বছর অনুযায়ী চলে। নতুন মেয়াদের কোনো তারিখের জন্য গত বছরের শতাংশ অনুযায়ী প্রস্তাবিত বৃদ্ধি অতিরিক্ত বলে গণ্য হবে এবং এই অতিরিক্ত অর্থ আদায়যোগ্য।

ভাড়া বৃদ্ধির প্রস্তাবের আনুষ্ঠানিক প্রয়োজনীয়তা

নিয়ন্ত্রিত এবং মধ্যম-বাজারের বিভাগগুলিতে এই বৃদ্ধি স্বয়ংক্রিয়ভাবে ঘটে না। বাড়িওয়ালাকে অবশ্যই BW-এর ধারা ৭:২৫২ অনুযায়ী একটি লিখিত প্রস্তাব ( voorstel tot huurverhoging ) করতে হবে, এবং এর আনুষ্ঠানিকতাগুলো বেশিরভাগ বাড়িওয়ালার প্রত্যাশার চেয়েও বেশি গুরুত্বপূর্ণ।

• নোটিশের সময়কাল। প্রস্তাবিত কার্যকর হওয়ার তারিখের কমপক্ষে দুই পূর্ণ মাস আগে প্রস্তাবটি ভাড়াটিয়ার কাছে পৌঁছাতে হবে। ১ জুলাই থেকে বৃদ্ধির ক্ষেত্রে, প্রস্তাবটি সর্বোচ্চ ৩০ এপ্রিলের মধ্যে পাঠাতে হবে।
• লিখিত রূপ। রসিদ দেখাতে পারলে সাধারণত ইমেল গ্রহণ করা হয়।
• সূচিপত্র। ধারা ৭:২৫২ BW অনুযায়ী প্রস্তাবে যা যা উল্লেখ করতে হবে তা হলো: বর্তমানে প্রচলিত ভাড়া, প্রস্তাবিত পরিবর্তন, এর ফলে সৃষ্ট নতুন ভাড়া এবং যে তারিখ থেকে তা কার্যকর হবে। বাড়িওয়ালা যদি আয়-নির্ভর বৃদ্ধির উপর নির্ভর করেন, তবে কর কর্তৃপক্ষের আয় বিবরণী অবশ্যই সংযুক্ত করতে হবে। যে প্রস্তাবে এই বিবরণগুলির মধ্যে একটিও বাদ পড়ে, সেটি ত্রুটিপূর্ণ বলে গণ্য হবে।
• প্রতি বারো মাসে একবার। ভাড়া চুক্তি শুরু হওয়ার পর প্রথম বারো মাসের মেয়াদে ভাড়া সর্বাধিক একবার বৃদ্ধি করা যেতে পারে, এবং এরপর থেকে শুধুমাত্র প্রতিটি পরবর্তী বারো মাসের মেয়াদের শেষে তা করা যাবে (ধারা ৭:২৫০ BW)। যেখানে বৃদ্ধিটি কোনো চুক্তিভিত্তিক ধারার উপর নির্ভরশীল, সেখানেও একই বারো মাসের ব্যবধান প্রযোজ্য হবে, এবং যে ধারার কারণে বারো মাসে একাধিকবার ভাড়া বৃদ্ধি হয়, তা বাতিল বলে গণ্য হবে (ধারা ৭:২৫১ BW)। একটি সীমিত ব্যতিক্রম রয়েছে যেখানে একটি অস্থায়ী ভাড়া ছাড় পর্যায়ক্রমে প্রত্যাহার করা হচ্ছে (ধারা ৭:২৫২গ BW)।

একটি ত্রুটিপূর্ণ প্রস্তাবের পরিণতি সহজ এবং বাড়িওয়ালাদের জন্য ব্যয়বহুল: ভাড়া বৃদ্ধি কার্যকর হয় না। আইনের দ্বারা এটি হ্রাস, সংশোধন বা স্থগিত করা হয় না। ভাড়া আগের জায়গাতেই থেকে যায়, এবং বাড়িওয়ালাকে একটি নতুন, নিয়মসম্মত প্রস্তাব ও নতুন করে দুই মাসের নোটিশের সময়সীমা দিয়ে আবার শুরু করতে হয় – যা বাস্তবে প্রায়শই পুরো এক বছরের সূচীকরণের খরচ বহন করে। যে ভাড়াটেরা ইতিমধ্যে ভাড়া পরিশোধ করেছেন, তারা পার্থক্যটুকু ফেরত দাবি করতে পারেন।

একজন ভাড়াটিয়া কীভাবে এবং কখন আপত্তি জানায়

পথটি সেগমেন্টের উপর নির্ভর করে এবং পথ দুটি বিপরীত দিকে কাজ করে।

BW-এর ধারা ৭:২৫২ অনুযায়ী নিয়ন্ত্রিত এবং মধ্যম-বাজারের প্রস্তাবনা

ভাড়াটিয়া প্রস্তাবিত কার্যকর হওয়ার তারিখের আগে বাড়িওয়ালাকে লিখিতভাবে জানান যে তিনি আপত্তি করছেন এবং তার কারণও উল্লেখ করেন। এরপর ভাড়াটিয়ার আর কিছু করার প্রয়োজন হয় না। যদি বাড়িওয়ালা প্রস্তাবটি নিয়ে এগিয়ে যেতে চান, তবে প্রস্তাবিত কার্যকর হওয়ার তারিখের ছয় সপ্তাহের মধ্যে বাড়িওয়ালাকেই ভাড়া কমিশনকে (Huurcommissie ) সিদ্ধান্ত জানানোর জন্য আবেদন করতে হবে (ধারা ৭:২৫৩ BW)। যদি সেই সময়সীমা পার হয়ে যায়, তবে ভাড়া বৃদ্ধিটি কার্যকর হয় না – যা একজন আপত্তিকারী ভাড়াটিয়ার জন্য সবচেয়ে দরকারি একটি বিষয়।

চুক্তিভিত্তিক ধারার অধীনে সূচীকরণ (মধ্য-বাজার এবং মুক্ত খাত)

যেখানে বৃদ্ধিটি ধারা ৭:২৫২ BW প্রস্তাবের পরিবর্তে একটি সূচীকরণ ধারা থেকে উদ্ভূত হয়, সেখানে ভাড়াটিয়া বৃদ্ধি কার্যকর হওয়ার তারিখ থেকে চার মাসের মধ্যে সরাসরি Huurcommissie-এর কাছে আবেদন করবেন (ধারা ৭:২৪৮ BW)। ঐ চার মাসের সময়সীমা পার হয়ে গেলে আপিলটি বাতিল হয়ে যাবে, তাই এটি ডায়েরিতে লিখে রাখুন। যদি ধারাটির কারণে বৃদ্ধিটি আরও বেশি হয়, তবে Huurcommissie সেই বৃদ্ধিকে আইনসম্মত সর্বোচ্চ সীমায় সীমাবদ্ধ রাখবে।

সূচীকরণ ধারা: মুক্ত খাত এবং অন্যায্য শর্তের সমস্যা

মধ্যম-বাজার এবং মুক্ত খাতে বার্ষিক ভাড়া বৃদ্ধির কোনো বিধিবদ্ধ অধিকার নেই। সবকিছু চুক্তির উপর নির্ভর করে। যদি ইজারা চুক্তিতে ভাড়া বৃদ্ধির কোনো ধারা না থাকে, তবে বাড়িওয়ালা বার্ষিক ভাড়া বাড়াতে পারবেন না – একদমই না। যদি এতে বিধিবদ্ধ সর্বোচ্চ সীমার নিচে কোনো শতাংশ নির্ধারণের ধারা থাকে, তবে চুক্তিতে উল্লিখিত হারটিই প্রযোজ্য হবে। যদি এতে সর্বোচ্চ সীমার উপরে কোনো শতাংশ নির্ধারণ করা থাকে, তবে সর্বোচ্চ সীমাটিই প্রযোজ্য হবে।

সেই বিধিবদ্ধ স্তরের উপরে রয়েছে ইউরোপীয় ভোক্তা আইন, এবং এখানেই বিপুল পরিমাণ অর্থ জড়িত। ব্যক্তিগত ব্যক্তিদের সাথে করা আবাসিক ইজারা চুক্তিগুলো ভোক্তা চুক্তি, তাই অন্যায্য শর্তাবলীর নিয়মগুলো প্রযোজ্য হয় এবং আদালতকে স্বতঃপ্রণোদিত হয়ে ভাড়া বৃদ্ধির ধারাগুলো পরীক্ষা করতে হয়।

এক্ষেত্রে প্রধান কর্তৃপক্ষ হলো রেখটব্যাঙ্ক কর্তৃক প্রেরিত প্রশ্নাবলীর উপর প্রদত্ত ২৯ নভেম্বর ২০২৪ তারিখের হোগে রাড-এর পূর্বনির্ধারিত রায়, ECLI:NL:HR:2024:1780। Amsterdam ১১ জানুয়ারী ২০২৪ তারিখে। এটি “সিপিআই সূচীকরণ প্লাস একটি সারচার্জ” নামক মুক্ত খাতের অত্যন্ত প্রচলিত সূত্র সম্পর্কিত ছিল। আদালত সারসংক্ষেপে এই রায় দেন:

• সূচীকরণ উপাদান এবং সারচার্জ উপাদান মূল্যায়ন করা হয়। আলাদাভাবেএমনকি যেখানে তারা একটিমাত্র চুক্তিমূলক বাক্যে উপস্থিত থাকে। তাদের উদ্দেশ্য ভিন্ন: একটি মুদ্রার অবমূল্যায়নের ক্ষতিপূরণ করে, অন্যটি মুদ্রাস্ফীতির অতিরিক্ত ব্যয় বৃদ্ধির জন্য।
• সিপিআই সূচীকরণের বিধানযুক্ত কোনো ধারা স্বয়ং অন্যায্য নয়।
• সিপিআই সূচকের উপরে সর্বোচ্চ ৩% পর্যন্ত একটি নির্দিষ্ট সারচার্জ যোগ করার একটি ধারা হলো না বিশেষ পরিস্থিতি না থাকলে, এটি অন্যায্য নয়: এর আর্থিক পরিণতি অনুমানযোগ্য, বাড়িওয়ালার একটি আইনসম্মত স্বার্থ রয়েছে এবং ভাড়াটিয়া চুক্তি বাতিল করতে পারেন।
• যদি একটি সারচার্জ ধারা is অন্যায্য, এটি বাতিল করতে হবে। এর সম্পূর্ণতায়আদালত এটিকে গ্রহণযোগ্য ৩%-এ নামিয়ে আনতে পারে না। ভাড়াটিয়াকে সেই অবস্থানে ফিরিয়ে আনা হয় যেখানে তিনি ধারাটি ছাড়া থাকতেন এবং অতিরিক্ত পরিশোধিত বৃদ্ধির জন্য তার ক্ষতিপূরণের দাবি থাকে।

“ইনডেক্সেশন প্লাস ৫% পর্যন্ত” বা “প্লাস ৭% পর্যন্ত” ফর্মুলা ব্যবহারকারী বাড়িওয়ালাদের জন্য এর পরিণতি গুরুতর। সারচার্জ কমানো হয় না; এটি ভাড়া চুক্তির পুরো সময়কালের জন্য অদৃশ্য হয়ে যায় এবং অতীতের সারচার্জগুলো পরিশোধযোগ্য হয়ে পড়ে। একটি স্ট্যান্ডার্ড টেমপ্লেট ব্যবহারকারী পোর্টফোলিও বাড়িওয়ালার জন্য, প্রতিটি ইউনিটের ক্ষেত্রে এই ঝুঁকি ক্রমবর্ধমান হয়। ৩%-এর বেশি সারচার্জ নিয়ে মামলা সাবডিস্ট্রিক্ট কোর্টগুলোতে চলতে থাকে, এবং যেহেতু এখানে অন্যায্য শর্তের উপর ইউরোপীয় মানদণ্ড প্রয়োগ করা হয়, তাই ইউরোপীয় ইউনিয়নের বিচার আদালতে মামলাটি পাঠানোর সম্ভাবনা দূর হয়ে যায়নি। সারচার্জ ক্লজের উপর নির্ভরশীল একজন বাড়িওয়ালা এবং এর অধীনে প্রদত্ত অর্থ ফেরত দাবি করা একজন ভাড়াটিয়া, উভয়েরই কোনো অবস্থানে যাওয়ার আগে মামলার আইন কোথায় দাঁড়িয়ে আছে তা যাচাই করে নেওয়া উচিত।

দুটি সূক্ষ্ম বিষয় গুরুত্বপূর্ণ। এই রায়টি ধারাটি সম্পর্কিত , সর্বোচ্চ সীমা নয়: এমনকি একটি ন্যায্য ধারাও সেই বছরের জন্য কার্যকর বিধিবদ্ধ সর্বোচ্চ সীমার চেয়ে বেশি ধার্য করতে পারে না। এবং বাড়িওয়ালা অনুমোদিত পরিমাণের চেয়ে কম ভাড়া ধার্য করলেই একটি অন্যায্য ধারা সংশোধন করা যায় না; বরং এর শব্দচয়নই যাচাই করা হয়।

সংস্কার বা উন্নয়নের পর ভাড়া বৃদ্ধি

সংস্কার পরবর্তী বৃদ্ধি বার্ষিক বৃদ্ধি থেকে একটি ভিন্ন বিষয় এবং এটি বার্ষিক শতাংশের সর্বোচ্চ সীমার আওতাভুক্ত নয়। বেশিরভাগ বিবাদের মীমাংসা হয় উন্নয়ন এবং রক্ষণাবেক্ষণের মধ্যেকার পার্থক্যের মাধ্যমে: ভৌত পরিবর্তন বা সংযোজন যা বাসস্থানের উপভোগ বৃদ্ধি করে – যেমন অন্তর্নির্মিত যন্ত্রপাতি, বাথরুমের নতুন ফিটিং, ইনসুলেশন এবং অন্যান্য শক্তি সাশ্রয়ী ব্যবস্থা – তা ভাড়া বৃদ্ধির যৌক্তিকতা প্রমাণ করতে পারে। কিন্তু প্রতিস্থাপন এবং মেরামত এর যৌক্তিকতা প্রমাণ করতে পারে না, কারণ সম্পত্তিকে ভালো অবস্থায় রাখার খরচই ভাড়ার মাধ্যমে পরিশোধ করা হয়।

যেখানে বাড়িওয়ালা কোনো ভাড়াটিয়া বাসস্থান সংস্কার করতে চান, সেখানে BW-এর ধারা ৭:২২০ অনুযায়ী একটি যুক্তিসঙ্গত প্রস্তাব আবশ্যক : একটি লিখিত প্যাকেজ যেখানে কাজের বিবরণ, অসুবিধা, কোনো ক্ষতিপূরণ এবং প্রস্তাবিত নতুন ভাড়ার উল্লেখ থাকবে। কোনো ভাড়াটিয়া যুক্তিসঙ্গত প্রস্তাব প্রত্যাখ্যান করলে তাকে বাধ্য করা যেতে পারে; কিন্তু অযৌক্তিক প্রস্তাবের সম্মুখীন হলে তাকে বাধ্য করা যায় না।

যদি পক্ষগুলো ভাড়ার পরিণাম নিয়ে একমত হতে না পারে, তবে কাজ সম্পন্ন হওয়ার তিন মাসের মধ্যে তাদের যেকোনো পক্ষ প্রস্তাবিত বৃদ্ধিটি যুক্তিসঙ্গত কিনা, সে বিষয়ে সিদ্ধান্ত দেওয়ার জন্য Huurcommissie-কে অনুরোধ করতে পারে। Huurcommissie একজন তদন্তকারী পাঠায়, কাজগুলো প্রকৃতপক্ষেই উন্নয়নমূলক কিনা তা যাচাই করে এবং প্রকৃত খরচের সাথে বৃদ্ধির পরিমাণ মিলিয়ে দেখে। এই পদ্ধতিটি নিয়ন্ত্রিত ও মধ্যম-বাজার উভয় ক্ষেত্রেই (ধারা ৭:২৫৫ BW) এবং মুক্ত খাতেও (ধারা ৭:২৫৫ক BW) বিদ্যমান, যদিও মুক্ত খাতে ফলাফল পরিমাপের জন্য কোনো সর্বোচ্চ পয়েন্ট সীমা নেই।

আয়-নির্ভর অতিরিক্ত বৃদ্ধি

শুধুমাত্র নিয়ন্ত্রিত সামাজিক খাতে, একজন বাড়িওয়ালা নির্দিষ্ট আয় স্তরের উপরের পরিবারগুলির জন্য উচ্চতর বৃদ্ধির প্রস্তাব করতে পারেন (ধারা ৭:২৫২ক BW), যা শতাংশের পরিবর্তে প্রতি মাসে একটি নির্দিষ্ট ইউরো পরিমাণ হিসাবে প্রকাশ করা হবে।

• সাধারণ সীমার উপরে দুটি আয়ের স্তর রয়েছে, যেগুলোর প্রতিটিতে শতাংশের পরিবর্তে নিজস্ব নির্দিষ্ট মাসিক পরিমাণ ধার্য করা থাকে।
• আয়ের সীমা, মাসিক পরিমাণ এবং নির্দেশক বছর প্রতি বছর কর কমিশন কর্তৃক নির্ধারিত ও প্রকাশিত হয়; এই মূল্যায়ন বর্তমান কর বছরের নয়, বরং পূর্ববর্তী কর বছরের পারিবারিক আয়ের ভিত্তিতে করা হয়।
• ২৩ বছর বয়স পূর্ণ হয়নি এমন কোনো আবাসিক সন্তানের আয় হিসাবের বাইরে রাখা হয়, যেখানে সেই সন্তানের মোট আয় (verzamelinkomenপ্রকাশিত সীমার নিচে থাকে।
• দীর্ঘস্থায়ী অসুস্থ এবং প্রতিবন্ধী ভাড়াটেদের নির্দিষ্ট গোষ্ঠীগুলি আওতামুক্ত।

বাড়িওয়ালাকে অবশ্যই বেলিস্টিংডিয়েনস্ট (Belastingdienst) থেকে আয়ের একটি নির্দেশিকা সংগ্রহ করতে হবে এবং প্রস্তাবের সাথে তা সংযুক্ত করতে হবে। এটি বাদ দিলে প্রস্তাবটি ত্রুটিপূর্ণ হয়ে যায়, যার স্বাভাবিক পরিণতি হলো বৃদ্ধিটি ব্যর্থ হয়। সর্বোচ্চ বৃদ্ধিগুলো একসাথে যোগ করা যাবে না: বাড়িওয়ালা হয় সাধারণ শতাংশ অথবা আয়-নির্ভর পরিমাণটি গ্রহণ করবেন, উভয়ই নয়। যেহেতু সীমা এবং পরিমাণ প্রতি বছর পরিবর্তিত হয়, তাই যে বছরে বৃদ্ধিটি কার্যকর হবে, সেই বছরের জন্য হুরকমিসি (Huurcommissie) কর্তৃক প্রকাশিত সারণিটি দেখে নিন।

ভাড়া হ্রাস: এর বিপরীত চিত্র, এবং প্রায়শই আরও জোরালো পদক্ষেপ।

বার্ষিক ভাড়া বৃদ্ধি নিয়ে ভাড়াটিয়ারা সাধারণত রক্ষণাত্মক মনোভাব পোষণ করেন, অথচ আসল প্রশ্ন হলো ভাড়াটি আদৌ আইনসম্মত ছিল কি না। নিয়ন্ত্রিত এবং মধ্যম-বাজারের বিভাগগুলিতে, ভাড়া বাসস্থানটির পয়েন্ট থেকে প্রাপ্ত সর্বোচ্চ সীমা অতিক্রম করতে পারে না। যদি তা অতিক্রম করে, তবে ভাড়াটিয়ার কেবল এই বৃদ্ধির বিরোধিতা করলেই চলবে না, বরং ভাড়া কমানোর প্রস্তাবও দেওয়া উচিত ।

BW-এর ৭:২৫৪ ধারার অধীনে কার্যপ্রণালীটি ভাড়া বৃদ্ধির পদ্ধতির অনুরূপ। ভাড়াটিয়া একটি লিখিত প্রস্তাব পাঠান যেখানে বর্তমান ন্যূনতম ভাড়া, প্রস্তাবিত কম ভাড়া, ভাড়ার পরিমাণ হ্রাস এবং কার্যকর হওয়ার তারিখ উল্লেখ থাকে। এই কার্যকর হওয়ার তারিখ প্রস্তাব পাঠানোর পর থেকে দুই পূর্ণ পঞ্জিকা মাসের আগে হতে পারবে না। যদি বাড়িওয়ালা প্রস্তাবটি প্রত্যাখ্যান করেন বা কোনো উত্তর না দেন, তবে ভাড়াটিয়া Huurcommissie-কে সিদ্ধান্ত জানানোর জন্য অনুরোধ করেন এবং প্রস্তাবিত ভাড়া হ্রাসের তারিখের ছয় সপ্তাহের মধ্যে তাকে অবশ্যই তা করতে হবে। সিদ্ধান্ত না আসা পর্যন্ত ভাড়াটিয়া বর্তমান ভাড়াই পরিশোধ করতে থাকেন।

যেখানে পয়েন্টের হিসাবে উল্লেখযোগ্য পরিমাণে অতিরিক্ত ভাড়া দেখানো হয়, সেখানে এই পদ্ধতিটি মূল্যসূচকের এক শতাংশের চেয়ে অনেক বেশি কার্যকর এবং এটিকে ত্রুটিজনিত দাবির সাথেও যুক্ত করা যেতে পারে। যখনই কোনো নিয়ন্ত্রিত বা মধ্যম-বাজারের ভাড়াটিয়া তাদের ভাড়া নিয়ে প্রশ্ন তোলেন, তখনই প্রথম পদক্ষেপ হিসেবে পয়েন্ট যাচাই করা উচিত।

একজন বাড়িওয়ালা যা করতে পারেন না

• বারো মাসে একাধিকবার বৃদ্ধি করুন। চুক্তিতে যা-ই বলা থাকুক না কেন, একই বারো মাসের মেয়াদের মধ্যে দ্বিতীয়বার বৃদ্ধি করা অবৈধ (ধারা ৭:২৫১ BW)।
• কোনো চুক্তিভিত্তিক ভিত্তি ছাড়াই একটি নির্দিষ্ট মেয়াদে বৃদ্ধি। মধ্যম-বাজার এবং মুক্ত খাতে, সূচীকরণ ধারা না থাকার অর্থ হলো সম্পূর্ণ মেয়াদের জন্য কোনো বার্ষিক বৃদ্ধি হবে না।
• নবায়ন করতে অস্বীকার করে বৃদ্ধি করুন। নেদারল্যান্ডসে অনির্দিষ্টকালের জন্য করা আবাসিক ভাড়া চুক্তি বাতিল হয় না এবং বাড়িওয়ালার ইচ্ছানুযায়ী নতুন শর্তে তা “নবায়ন” করা যায় না। ভাড়াটিয়াকে বেশি ভাড়া দেওয়া এবং বাড়ি ছেড়ে দেওয়ার মধ্যে একটি বেছে নেওয়ার সুযোগ দেওয়া ভাড়া বাড়ানোর কোনো আইনসম্মত উপায় নয়: ভাড়া চুক্তি শেষ করার জন্য বিধিবদ্ধ কারণ এবং, যদি ভাড়াটিয়া অসম্মত হন, তবে আদালতের আদেশের প্রয়োজন হয়।
• এর মাধ্যমে বৃদ্ধি পুনরুদ্ধার করুন সেবা মূল্য. পরিষেবা চার্জের মধ্যে ভাড়া অন্তর্ভুক্ত করা বা একটি সর্বাঙ্গীণ মূল্য নির্ধারণ করা পুঙ্খানুপুঙ্খ বিশ্লেষণে টিকতে পারে না।
• আপত্তি উপেক্ষা করুন। নিয়ন্ত্রিত এবং মধ্যম-বাজারের বিভাগগুলিতে একজন বাড়িওয়ালা একতরফাভাবে কোনো আপত্তি খারিজ করতে পারেন না; এক্ষেত্রে একমাত্র উপায় হলো ছয় সপ্তাহের মধ্যে Huurcommissie-এর মাধ্যমে ব্যবস্থা গ্রহণ করা।

ব্যবহারিক দিকনির্দেশনা

ভাড়াটিয়াদের জন্য। প্রথমে সেগমেন্টটি পরীক্ষা করুন, তারপর হিসাব, ​​এবং তারপর আনুষ্ঠানিকতা – এই ক্রমেই করুন, কারণ একটি আনুষ্ঠানিক ত্রুটি শতাংশ যাই হোক না কেন, বৃদ্ধিটিকে বাতিল করে দেয়। দুটি সময়সীমা ডায়েরিতে লিখে রাখুন: নিয়ন্ত্রিত এবং মধ্য-বাজার সেগমেন্টে কার্যকর হওয়ার তারিখের আগে আপত্তি জানান, এবং চুক্তিভিত্তিক সূচীকরণের জন্য চার মাসের মধ্যে Huurcommissie-তে আবেদন করুন। যদি আপনার মুক্ত-খাতের ইজারা চুক্তিতে সূচীকরণের উপর ৩%-এর বেশি সারচার্জ যোগ করা হয়, তবে অর্থ প্রদানের আগে পরামর্শ নিন। এবং বৃদ্ধি সঠিক মনে হলেও পয়েন্ট চেকটি চালান।

বাড়িওয়ালাদের জন্য। আপনার টেমপ্লেটটি নিরীক্ষা করুন: হোগে রাডের ২০২৪ সালের রায়ের আগে খসড়া করা একটি সারচার্জ ধারা একটি সক্রিয় দায়বদ্ধতা। বর্তমান ভাড়া, নতুন ভাড়া, কার্যকর হওয়ার তারিখ এবং আপত্তি জানানোর পদ্ধতি উল্লেখ করে লিখিতভাবে আগেভাগেই প্রস্তাবনা পাঠান এবং পাঠানোর প্রমাণ সংরক্ষণ করুন। আয়-নির্ভর যেকোনো বৃদ্ধির জন্য কর কর্তৃপক্ষের বিবৃতি সংযুক্ত করুন। যদি কোনো ভাড়াটিয়া আপত্তি জানায়, তাহলে অবিলম্বে ছয় সপ্তাহের হুরকমিসি (Huurcommissie) সময়সীমাটি ক্যালেন্ডারে অন্তর্ভুক্ত করুন — এটি মিস করলে পুরো বছরের খরচ দিতে হবে।