স্বল্পকালীন ভাড়া এবং VvE: বিভাজন দলিল কী অনুমোদন করে

আপনি আপনার অ্যাপার্টমেন্ট স্বল্প মেয়াদে ভাড়া দিতে পারবেন কিনা, তা পৌরসভা বা বাড়ির নিয়মকানুন দ্বারা নয়, বরং প্রথমে বিভাজন দলিল (স্প্লিটসিংসাক্টে) দ্বারা নির্ধারিত হয়। যদি দলিলে ব্যক্তিগত ইউনিটগুলোকে বাসস্থান হিসেবে চিহ্নিত করা হয় বা বাণিজ্যিক ব্যবহার নিষিদ্ধ করা হয়, তবে আদালত নিয়মিতভাবে এই রায় দেয় যে, বাণিজ্যিক হারে এবং পরিষ্কার-পরিচ্ছন্নতা বা লিনেনের মতো পরিষেবা সহ বারবার ভাড়াটে পরিবর্তন করে ফ্ল্যাট ভাড়া দেওয়া আবাসিক ব্যবহার হিসেবে গণ্য হয় না। এর প্রধান ব্যতিক্রম হলো: যেখানে দলিলে স্পষ্টভাবে স্বল্প মেয়াদে ব্যবহারের অনুমতি দেওয়া থাকে, সেখানে মালিক সমিতি (ভেরেনিগিং ভ্যান আইগেনার্স, ভিভিই) তা বন্ধ করতে পারে না। যদি স্বল্প মেয়াদে থাকার অনুমতি না থাকে, তবে ভিভিই ভাড়া দেওয়া বন্ধ করতে পারে, প্রয়োজনে অন্তর্বর্তীকালীন প্রতিকার কার্যক্রমের মাধ্যমে এবং ক্রমাগত লঙ্ঘনের প্রতিটি দিনের জন্য জরিমানা প্রদানের মাধ্যমে। পৌরসভার অনুমতিপত্র এই বিষয়টি পরিবর্তন করে না: জন আইন এবং বিভাজন দলিল পাশাপাশি প্রযোজ্য হয়।

স্বল্পকালীন অবস্থান বলতে কী বোঝায়?

স্বল্পকালীন ভাড়া হলো একটি নির্দিষ্ট গোষ্ঠীর কাছে সীমিত সময়ের জন্য, বাস্তবে প্রায় এক থেকে ছয় মাসের জন্য, অস্থায়ীভাবে ভাড়া দেওয়া। এটি অবকাশকালীন ভাড়া এবং সাধারণ আবাসিক ভাড়ার মাঝামাঝি অবস্থানে রয়েছে, এবং এই অবস্থানটিই নির্ধারণ করে যে আদালত ও কর কর্তৃপক্ষ এটিকে কীভাবে বিবেচনা করবে।

ডাচ আইনে স্বল্পকালীন অবস্থানের কোনো একক সংবিধিবদ্ধ সংজ্ঞা নেই। বাস্তবে, তিনটি বিভাগ ব্যবহৃত হয় এবং প্রতিটির ভিন্ন ভিন্ন আইনি পরিণতি রয়েছে:

• ছুটির দিন বা পর্যটকদের জন্য ভাড়া: খুব অল্প সময়ের জন্য, প্রায়শই কয়েক রাত বা সপ্তাহের জন্য, অতিথি পরিবর্তন করতে হয়। পৌরসভাগুলো তাদের আবাসন নীতির মাধ্যমে এটি নিয়ন্ত্রণ করে।
• স্বল্পকালীন অবস্থান: প্রবাসী, শিক্ষার্থী, অন্তর্বর্তীকালীন পেশাজীবী বা কোনো প্রকল্পের কর্মীদের মতো একটি নির্দিষ্ট গোষ্ঠীর কাছে প্রায় এক থেকে ছয় মাসের জন্য অস্থায়ীভাবে ভাড়া দেওয়া।
• সাধারণ আবাসিক ভাড়া: ডাচ প্রজাস্বত্ব আইন অনুযায়ী প্রজাদের পূর্ণ সুরক্ষাসহ স্থায়ী দখল।

এই পার্থক্যটি গুরুত্বপূর্ণ, কারণ স্বল্পকালীন অবস্থান অন্য দুটির মাঝামাঝি অবস্থানে রয়েছে। কর কর্তৃপক্ষ এবং আদালতের দৃষ্টিতে, এটিকে আবাসনের চেয়ে ক্রমশ একটি বাণিজ্যিক পরিষেবা বলেই মনে হচ্ছে। এটি ভাড়াটেদের সম্পর্কে কোনো মন্তব্য নয়। ভাড়া দেওয়ার প্রক্রিয়াটি যেভাবে সংগঠিত হয়, তার থেকেই এটি উদ্ভূত হয়। একটি ফ্ল্যাট যা ক্রমাগত বাজারজাত করা হয়, অবিলম্বে বসবাসের জন্য আসবাবপত্র দিয়ে সজ্জিত করা হয়, পরিষ্কার-পরিচ্ছন্নতা, লিনেন বা অন্যান্য পরিষেবা অন্তর্ভুক্ত রেখে দেওয়া হয় এবং একের পর এক ভিন্ন ভিন্ন লোক তাতে বসবাস করে, সেটি বাড়ির চেয়ে বাসস্থানের মতোই বেশি কাজ করে। একটিমাত্র অবস্থানের সময়কাল কেবল একটি বিষয়, এবং খুব কম ক্ষেত্রেই তা নির্ণায়ক হয়।

কে সিদ্ধান্ত নেবে: বিভাজন দলিল নাকি বাড়ির নিয়মকানুন?

বিভাজন দলিলই চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত দেয়। বাড়ির নিয়মকানুন এবং সভার সিদ্ধান্ত কেবল দলিলে যা বলা আছে, তা-ই কার্যকর করতে পারে; এগুলো আপনার নিজের অ্যাপার্টমেন্ট ব্যবহারের ওপর কোনো নতুন বিধিনিষেধ আরোপ করতে পারে না।

একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং-এর নিয়মকানুনের একটি নির্দিষ্ট স্তরবিন্যাস থাকে। এটি জানা থাকলে বেশিরভাগ বিবাদ শুরু হওয়ার আগেই নিষ্পত্তি হয়ে যায়। এর শীর্ষে থাকে বিভাজন দলিল: এটি একটি নোটারি দ্বারা অনুমোদিত দলিল যা সরকারি রেজিস্টারে নিবন্ধিত হয়। এতে সাধারণত বিভাজন সংক্রান্ত নিয়মাবলীর মডেল সেটগুলোর মধ্যে একটিকে প্রযোজ্য বলে ঘোষণা করা হয়, যার মধ্যে সবচেয়ে সাম্প্রতিকটি হলো ২০১৭ সালের মডেল। এর নিচে থাকে বাড়ির নিয়মাবলী (huishoudelijk reglement), যা মালিকদের সভা দ্বারা গৃহীত হয়। তারও নিচে থাকে সভার সাধারণ সিদ্ধান্তসমূহ।

এই ক্রমবিন্যাস থেকে যে নিয়মটি আসে তা কঠোর। ভাড়া দেওয়ার উপর, বা এক ধরনের ভাড়ার উপর নিষেধাজ্ঞা, ফ্ল্যাটটির নিজস্ব ব্যবহারকে সীমাবদ্ধ করে। তাই এটি বিভাজন দলিলের অন্তর্ভুক্ত হওয়া উচিত। একটি ভাড়া-ভাড়া চুক্তি (VvE) যা শুধুমাত্র বাড়ির নিয়মের সংখ্যাগরিষ্ঠ সিদ্ধান্তের মাধ্যমে স্বল্পকালীন থাকার উপর নিষেধাজ্ঞা আরোপ করে, তার ভিত্তি দুর্বল। একজন মালিক হিসেবে, আপনি এই ধরনের সিদ্ধান্ত বাতিল করার জন্য উপ-জেলা আদালতে (kantonrechter) আবেদন করতে পারেন। ডাচ দেওয়ানি আইনের (BW) ৫:১৩০ ধারার ২ উপধারা অনুযায়ী, সিদ্ধান্তটি সম্পর্কে জানার বা জানতে পারার দিন থেকে এক মাসের মধ্যে আপনাকে তা করতে হবে। সর্বোচ্চ আদালত (Hoge Raad) তার ২১ জুন ২০১৯-এর রায়ে (ECLI:NL:HR:2019:1022) ব্যাখ্যা করেছে যে সেই মাসটি কখন থেকে শুরু হয়। যদি সিদ্ধান্ত প্রচার করার প্রথা না থাকে, তবে মালিকদের সভার এক সপ্তাহের মধ্যে খোঁজখবর নেওয়ার কথা। এই সময়সীমা কঠোর, তাই সভার কার্যবিবরণীর জন্য অপেক্ষা করবেন না।

এর বিপরীতটিও সত্য। যদি দলিলে আগে থেকেই আবাসিক ব্যবহারের উল্লেখ বা বাণিজ্যিক ব্যবহারের উপর নিষেধাজ্ঞা থাকে, তবে তা কার্যকর করার জন্য VvE-এর নতুন কোনো সিদ্ধান্তের প্রয়োজন হয় না। নিষেধাজ্ঞাটি আগে থেকেই বিদ্যমান থাকে এবং এটি প্রত্যেক মালিক ও প্রত্যেক বাসিন্দার জন্য বাধ্যতামূলক। বেশিরভাগ মডেল রেগুলেশনে এটাও বাধ্যতামূলক করা হয় যে, কোনো মালিক যদি অন্য কাউকে ফ্ল্যাটটি ব্যবহার করতে দেন, তবে সেই ব্যবহারকারীকে একটি ঘোষণাপত্রে স্বাক্ষর করাতে হবে। এতে, ব্যবহারকারী দলিল এবং বাড়ির নিয়মকানুন মেনে চলার প্রতিশ্রুতি দেন। এর ফলে সমিতিটি সেই বাসিন্দার উপরও সরাসরি নিয়ন্ত্রণ লাভ করে।

দলিলটি মালিকের অনুকূলেও কাজ করতে পারে। ২০২২ সালের ৮ ফেব্রুয়ারির একটি রায়ে (ECLI:NL:GHAMS:2022:336), Amsterdam আপিল আদালত রায় দেয় যে জান্ডভোর্টে অ্যাপার্টমেন্ট স্বল্পমেয়াদী ভাড়ায় দেওয়া অনুমোদিত। দলিলে সেগুলোকে বাসস্থান হিসেবে উল্লেখ করা হলেও, মালিকদের দুই মাসের কম সময়ের জন্য অন্যদের ফ্ল্যাট ব্যবহার করতে দেওয়ার সুস্পষ্ট অনুমতিও দেওয়া হয়েছিল। আদালত সমিতির অভ্যন্তরীণ নথিপত্র না দেখে, শুধুমাত্র সরকারি রেজিস্টারে যা দেখানো হয়েছে, তা-ই খতিয়ে দেখেছে। এটিই প্রমাণ করে যে, যেকোনো সাধারণ নিয়মের চেয়ে আপনার নিজের দলিলের সঠিক শব্দচয়ন কেন বেশি গুরুত্বপূর্ণ।

আদালত কীভাবে নির্ধারণ করে যে কোনো ব্যবহার আবাসিক কিনা?

আদালত শুধু চুক্তি বা কত রাত থাকা হচ্ছে, তা-ই দেখে না, বরং ফ্ল্যাটটি আসলে কীভাবে ব্যবহার করা হচ্ছে সেটাও বিবেচনা করে। আবাসিক ব্যবহার এক ধরনের স্থায়িত্ব বোঝায়; অন্যদিকে বাসিন্দাদের ঘন ঘন পরিবর্তন শোষণের দিকেই ইঙ্গিত করে।

বারবার যে প্রশ্নটি ওঠে তা হলো, “বাসস্থান হিসেবে ব্যবহারের জন্য উদ্দিষ্ট”-এর মতো একটি পদবির প্রকৃত অর্থ কী। ডাচ মামলার আইন অনুযায়ী, কোথাও বসবাস করার অর্থই হলো তার স্থায়িত্ব। দখলদার সেখানে বাস করেন, সেখানেই তার প্রধান বাসস্থান, এবং এর ব্যবহার দখলদার পরিবর্তনের ওপর ভিত্তি করে সংগঠিত হয় না। আদালত শুধু ভাড়া চুক্তির শব্দচয়ন বা ক্যালেন্ডারের দিনের সংখ্যার মধ্যেই সীমাবদ্ধ থাকে না। তারা দেখে ফ্ল্যাটটি আসলে কীভাবে ব্যবহৃত হচ্ছে। Amsterdam উদাহরণস্বরূপ, আপিল আদালত ২১ অক্টোবর ২০২৫-এর একটি রায়ে (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788) স্থায়ী ও ভবিষ্যৎ-কেন্দ্রিক দখলের অভাবের ওপর জোর দিয়েছে। সেখানকার দলিল অনুযায়ী প্রতিটি ফ্ল্যাট একটি পরিবারের জন্য সীমাবদ্ধ ছিল, এবং চারজন সম্পর্কহীন শিক্ষার্থীর একটি আবর্তনশীল দল সেই শর্ত পূরণ করতে পারেনি।

রায়ে বারবার উঠে আসা বিষয়গুলোর মধ্যে রয়েছে:

• কত ঘন ঘন বাসিন্দারা বদল হয়;
• ফ্ল্যাটটি কীভাবে এবং কাদের কাছে বাজারজাত করা হয়;
• অতিরিক্ত পরিষেবা সরবরাহ করা হয় কিনা, যেমন পরিষ্কার-পরিচ্ছন্নতা বা বিছানার চাদর;
• এলাকার সাধারণ ভাড়ার তুলনায় ভাড়াটি বাণিজ্যিক পর্যায়ে নির্ধারণ করা হয়েছে কিনা;
• মালিক ফ্ল্যাটটি একটি বৃহত্তর পোর্টফোলিওর অংশ হিসেবে পরিচালনা করেন কিনা।

ব্যবস্থাটি যত বেশি পেশাগত আবাসন সরবরাহের মতো দেখাবে, আদালত তত দ্রুত এটিকে বসবাসের পরিবর্তে ফ্ল্যাটটির শোষণ হিসেবে গণ্য করবে। তখন এটি আবাসিক পদবি এবং বাণিজ্যিক ব্যবহারের উপর নিষেধাজ্ঞার সাথে সাংঘর্ষিক হওয়ার সম্ভাবনাও বেড়ে যায়।

এর দুটি বাস্তব পরিণতি রয়েছে। প্রথমত, দীর্ঘ সময় অবস্থান করলেই ব্যবহারটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে আবাসিক হয়ে যায় না: পরপর প্রবাসীদের কাছে চার মাস অন্তর ভাড়া দেওয়াও স্বল্পমেয়াদী শোষণ হিসেবে গণ্য হতে পারে। দ্বিতীয়ত, কোনো একটি পরিবারকে, যারা সত্যিই সেখানে বাস করে, পুরো ফ্ল্যাটটি একবার ভাড়া দেওয়া সাধারণত আবাসিক ব্যবহার হিসেবেই গণ্য হয়, এমনকি যদি চুক্তির মেয়াদ নির্দিষ্ট ও সীমিতও হয়। এক্ষেত্রে ধরনটিই গুরুত্বপূর্ণ, কোনো একক চুক্তি নয়।

পৌরসভার অনুমতিপত্র কি বিষয়টি নিষ্পত্তি করে?

না। পৌরসভার নিয়মকানুন জন আইনের একটি পৃথক স্তর। এগুলো সম্পত্তি বিভাজনের দলিলে থাকা ব্যক্তিগত আইনের নিয়মগুলোকে প্রতিস্থাপন করে না, এবং একটি অনুমতিপত্র আপনাকে VvE-এর বিরুদ্ধে সুরক্ষা দেয় না।

মালিকরা প্রায়শই মনে করেন যে পৌরসভার অনুমতিই যথেষ্ট। কিন্তু তা নয়। পৌরসভাগুলো সরকারি আইনের মাধ্যমে ভাড়া দেওয়া নিয়ন্ত্রণ করে: আবাসন আইন ২০১৪ (Huisvestingswet 2014) এবং স্থানীয় আবাসন উপ-আইন। এগুলোর অধীনে আবাসন তালিকা থেকে কোনো বাসস্থান সরিয়ে নিতে, সেটিকে কক্ষে রূপান্তরিত করতে বা ছুটির দিনে ভাড়া দেওয়ার জন্য অনুমতির প্রয়োজন হতে পারে। বড় শহরগুলোতে পর্যটকদের জন্য ভাড়া দেওয়ার ক্ষেত্রে তারা নিবন্ধন নম্বর এবং রাত্রিকালীন সীমাও আরোপ করে। পরিবেশ পরিকল্পনা (omgevingsplan), যা জোনিং পরিকল্পনার স্থলাভিষিক্ত হয়েছে, আলাদাভাবে কোনো বাসস্থানকে থাকার জায়গা হিসেবে ব্যবহার নিষিদ্ধ করতে পারে। পৌরসভা প্রশাসনিক আদেশ এবং জরিমানা আদায়ের মাধ্যমে এই নিয়মগুলো প্রয়োগ করে।

এর বিপরীতে, ভিভিই (VvE) বিভাজন দলিলের উপর ভিত্তি করে ব্যক্তিগত আইনের অধীনে কাজ করে। এই দুটি ব্যবস্থা স্বাধীনভাবে এবং একই সাথে প্রযোজ্য। আপনার কাছে পৌরসভার প্রয়োজনীয় সমস্ত অনুমতিপত্র থাকতে পারে, তবুও সমিতির অনুরোধে দেওয়ানি আদালত আপনাকে ভাড়া দেওয়া বন্ধ করতে এবং চুক্তিভিত্তিক জরিমানা পরিশোধ করার আদেশ দিতে পারে। এর বিপরীতটিও ঘটে: যদি আপনার কাছে পৌরসভার অনুমতিপত্র না থাকে, তবে ভাড়া দেওয়ার অনুমতিপত্রও আপনার কোনো কাজে আসবে না।

সাম্প্রতিক দুটি পদক্ষেপ জন-আইনের স্তরকে আরও কঠোর করেছে। ১ জানুয়ারী ২০২৬ থেকে, আবাসন (লজি) ৯% হ্রাসকৃত হারের পরিবর্তে ২১% সাধারণ ভ্যাট হারে করযুক্ত হবে। এর ফলে স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার খরচ বৃদ্ধি পাবে। এই ধরনের বিরোধের ক্ষেত্রে, এটি করের দিক থেকেও নিশ্চিত করে যে এই ধরনের ভাড়াকে আবাসন হিসেবে না দেখে একটি বাণিজ্যিক পরিষেবা হিসেবে গণ্য করা হবে। এবং ২০ মে ২০২৬ থেকে, স্বল্পমেয়াদী ভাড়া পরিষেবার জন্য তথ্য সংগ্রহ ও আদান-প্রদান সংক্রান্ত ইইউ রেগুলেশন ২০২৪/১০২৮ প্রযোজ্য হবে। যেখানে নিবন্ধন ব্যবস্থা বিদ্যমান, সেখানে তালিকাভুক্তিতে নিবন্ধন নম্বর অবশ্যই দেখাতে হবে। প্ল্যাটফর্মগুলোকে এটি যাচাই করতে হবে এবং হোস্ট ও বুকিং সংক্রান্ত তথ্য কর্তৃপক্ষের সাথে শেয়ার করতে হবে। ফলে, যে সমস্ত ভাড়া এই নিয়ম মেনে চলে না, তা পৌরসভা এবং সমিতির কাছে অনেক বেশি দৃশ্যমান হয়ে ওঠে।

একজন VvE কীভাবে স্বল্পকালীন অবস্থানের উপর নিষেধাজ্ঞা কার্যকর করে?

ধাপে ধাপে: প্রথমে একটি লিখিত সতর্কীকরণ, তারপর চুক্তিভিত্তিক জরিমানা, এবং প্রয়োজনে অন্তর্বর্তীকালীন প্রতিকারের জন্য মামলা। যে সমিতিগুলো কোনো একটি ধাপ বাদ দেয়, তাদের সাধারণত আইনি খরচের মাধ্যমে এর খেসারত দিতে হয়।

প্রয়োগ শুরু হয় একটি লিখিত সতর্কীকরণের মাধ্যমে। এতে দলিল বা প্রবিধানের বিধান উল্লেখ করা হয়, আচরণের বর্ণনা দেওয়া হয় এবং একটি সময়সীমা নির্ধারণ করা হয়। যদি ভাড়া দেওয়া অব্যাহত থাকে, তবে সমিতি চুক্তিভিত্তিক জরিমানা আরোপ করতে পারে। এর জন্য দলিল বা আদর্শ প্রবিধানে আগে থেকেই একটি নিষেধাজ্ঞা থাকা প্রয়োজন এবং প্রবিধানে বর্ণিত পদ্ধতি অবশ্যই অনুসরণ করতে হবে। আদালত এই ধরনের জরিমানার ভিত্তি এবং আনুপাতিকতা উভয়ই পরীক্ষা করে। ধারা ৬:৯৪ BW অনুসারে, যদি ন্যায্যতার খাতিরে সুস্পষ্টভাবে প্রয়োজন হয়, তবে আদালত জরিমানা কমাতে পারে।

ভাড়া দেওয়া অব্যাহত থাকলে, প্রাথমিক প্রতিকার বিচারকের (voorzieningenrechter) কাছে অন্তর্বর্তীকালীন প্রতিকারের জন্য মামলা করাই সাধারণ পথ। কয়েক সপ্তাহের মধ্যেই, সমিতি ভাড়া দেওয়া বন্ধ করার জন্য একটি আদেশ পেতে পারে, যার সাথে প্রতিটি দিন বা প্রতিটি লঙ্ঘনের জন্য জরিমানা প্রদানের শর্তও থাকে। গুরুতর এবং ক্রমাগত ক্ষেত্রে, বেশিরভাগ বিভাজন বিধিমালায় সভাকে লিখিত সতর্কবার্তার পর মালিক বা দখলদারকে অ্যাপার্টমেন্টটি পুনরায় ব্যবহার করতে না দেওয়ার অনুমতি দেওয়া হয়। আদালত এই সুদূরপ্রসারী পদক্ষেপটি নিবিড়ভাবে পর্যালোচনা করে। সমিতি তার খরচও দাবি করতে পারে এবং যদি ভাড়ার কারণে সাধারণ অংশের ক্ষতি হয়ে থাকে, তবে সেই ক্ষতির জন্য ক্ষতিপূরণও দাবি করতে পারে।

সমিতিকে অবশ্যই সামঞ্জস্যপূর্ণভাবে কাজ করতে হবে। বছরের পর বছর ধরে তিনজন মালিকের স্বল্পকালীন অবস্থান সহ্য করার পর চতুর্থজনের বিরুদ্ধে ব্যবস্থা নিলে তা সমিতির অবস্থানকে দুর্বল করে দেয়। তুলনীয় মামলাগুলোকে ভিন্নভাবে বিবেচনা করে নেওয়া কোনো সিদ্ধান্তকে যৌক্তিকতা ও ন্যায্যতার পরিপন্থী হিসেবে চ্যালেঞ্জ করা যেতে পারে। যে VvE (মালিক-মালিক সমিতি) কোনো সিদ্ধান্ত কার্যকর করতে চায়, তার উচিত প্রথমে সভায় একটি সুস্পষ্ট নীতি উপস্থাপন করা, তা সকলের উপর প্রয়োগ করা এবং কার্যবিবরণীতে লিপিবদ্ধ করা। এর পরিবর্তে যদি সমিতি নিষ্ক্রিয় থাকে, তবে স্বতন্ত্র মালিকদের অবস্থান আমাদের ‘ যখন একটি VvE তার দায়িত্ব পালনে ব্যর্থ হয় তখন আপনি কী করতে পারেন’ শীর্ষক প্রবন্ধে ব্যাখ্যা করা হয়েছে ।

মালিক হিসেবে আপনার ঝুঁকি কী?

সাধারণত ভাড়ার আয়ের চেয়ে বেশি। একটি নিষেধাজ্ঞা, দৈনিক জরিমানা, আইনি খরচ এবং বীমা সুরক্ষার ঘাটতি দ্রুত ভাড়া থেকে হওয়া আয়কে ছাড়িয়ে যেতে পারে।

একটি নিষেধাজ্ঞা অবিলম্বে ভাড়া দেওয়া বন্ধ করে দেয়, যার ফলে আপনাকে এমন ভাড়াটেদের মুখোমুখি হতে হয় যাদের বাড়ি ছেড়ে দিতে হয়। জরিমানার পরিমাণ প্রতিদিন বাড়তে থাকে এবং তা কার্যকর করা যেতে পারে। এই ধরনের মামলায় খরচের পরিমাণ যথেষ্ট বেশি হতে পারে।

বীমা হলো এমন একটি ঝুঁকি যা মালিকরা প্রায়শই উপেক্ষা করেন। সমিতি কর্তৃক গৃহীত বিল্ডিং পলিসিগুলো বাণিজ্যিক ব্যবহার বা বাসস্থান ব্যতীত অন্য কোনো ব্যবহারের কারণে সৃষ্ট ক্ষতির জন্য কভারেজ বাদ দিতে বা সীমিত করতে পারে। কিছু পলিসিতে ব্যবহারের যেকোনো পরিবর্তনের জন্য নোটিশ দেওয়ার প্রয়োজন হয়। যদি চুক্তির শর্ত লঙ্ঘন করে বাণিজ্যিকভাবে ভাড়া দেওয়া কোনো ফ্ল্যাটে আগুন লাগে বা পানি চুইয়ে পড়তে শুরু করে, তবে বীমাকারী কভারেজ কমিয়ে দিতে বা দিতে অস্বীকার করতে পারে। এর পরিণতি কেবল সংশ্লিষ্ট মালিকের মধ্যেই সীমাবদ্ধ থাকে না: সমিতি এবং অন্যান্য মালিকদেরও আর্থিক ঘাটতির সম্মুখীন হতে হয়। আপনার ব্যক্তিগত দায়বদ্ধতার ক্ষেত্রেও একই কথা প্রযোজ্য, তাই প্রথমবার ভাড়া দেওয়ার আগে এটি যাচাই করে নিন, পরে নয়। একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংয়ে ক্ষতির জন্য কে অর্থ প্রদান করে সে সম্পর্কে আমাদের সংক্ষিপ্ত বিবরণে ব্যাখ্যা করা হয়েছে যে এই ক্ষতিগুলো কীভাবে ভাগ করা হয়।

ভাড়া সংক্রান্ত আইন আরেকটি স্তর যোগ করে, যা আপনার পক্ষে বা বিপক্ষে কাজ করতে পারে। যে ভাড়াটি প্রকৃতিগতভাবেই প্রকৃত অর্থে স্বল্পমেয়াদী, তা ভাড়াটিয়া সুরক্ষার সাধারণ নিয়মের আওতার বাইরে পড়ে (ধারা ৭:২৩২ অনুচ্ছেদ ২ বিডব্লিউ)। কিন্তু সেই ব্যতিক্রমটি সংকীর্ণভাবে ব্যাখ্যা করা হয়। এটি নির্ভর করে পক্ষগুলোর উদ্দেশ্য কী ছিল এবং ফ্ল্যাটটি আসলে কীভাবে ব্যবহৃত হয় তার উপর। যেহেতু ১ জুলাই ২০২৪ থেকে ‘নির্দিষ্ট-মেয়াদী ভাড়া সংক্রান্ত আইন’ (Wet vaste huurcontracten) কার্যকর হয়েছে, তাই সীমিত বিধিবদ্ধ ব্যতিক্রম ছাড়া স্বয়ংসম্পূর্ণ বাড়ির জন্য নির্দিষ্ট-মেয়াদী ভাড়া নীতিগতভাবে আর সম্ভব নয়। আপনি যদি ধরে নেন যে একটি স্বল্পমেয়াদী চুক্তি নির্ধারিত তারিখে স্বয়ংক্রিয়ভাবে শেষ হয়ে যাবে এবং আপনার ধারণা ভুল হয়, তাহলে আপনি এমন একজন ভাড়াটিয়া পেতে পারেন যাকে সহজে চলে যেতে বলা যায় না এবং একই সাথে একজন ভাড়া প্রদানকারীও (VvE) সেই ভাড়ার বিরোধিতা করতে পারে। এদিকে, বাড়িওয়ালার উপর যে বাধ্যবাধকতাগুলো বর্তায়, তা সম্পূর্ণরূপে প্রযোজ্য হবে।

মালিক ও সমিতিগুলোর কী করা উচিত?

ভাড়া দেওয়া বা কেনার আগে মালিকদের দলিলটি পড়ে দেখা উচিত। সমিতিগুলোর উচিত তাদের নথিপত্র যথাযথ রাখা এবং বাড়ির নিয়মকানুনের মাধ্যমে তাৎক্ষণিক ব্যবস্থা না নিয়ে ধারাবাহিকভাবে তা প্রয়োগ করা।

মালিকদের জন্য পদক্ষেপগুলো সংক্ষিপ্ত। কোনো কিছুতে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হওয়ার আগে, এমনকি কেনার আগেও, বিভাজন দলিল এবং প্রযোজ্য মডেল প্রবিধানগুলো পড়ুন। ব্যক্তিগত ইউনিটগুলোর বিভাজন এবং বাণিজ্যিক ব্যবহারের উপর কোনো নিষেধাজ্ঞা থাকলে তা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ, এবং আপনি সেগুলো পাবলিক রেজিস্টারে খুঁজে পেতে পারেন। সমিতিটি আসলে কোন নীতি প্রয়োগ করে তা দেখতে বাড়ির নিয়মাবলী এবং সাম্প্রতিক সভার কার্যবিবরণী পরীক্ষা করুন। তারপর ঠিকানার জন্য পৌরসভার নিয়মাবলী পরীক্ষা করুন। শুধুমাত্র এর পরেই, সঠিক উপদেষ্টার সাথে কর এবং ভাড়াটে সংক্রান্ত পরিণতিগুলো খতিয়ে দেখুন। ডাচ সম্পত্তি আইনের সম্ভাব্য সমস্যাগুলো নিয়ে আমাদের নোটে কেনার আগে আর কী কী পরীক্ষা করতে হবে তা আলোচনা করা হয়েছে।

সমিতিগুলোর জন্য অগ্রাধিকার হলো নথিগুলো গুছিয়ে নেওয়া। যদি দলিলে কোনো কিছু উল্লেখ না থাকে বা তা অস্পষ্ট হয়, তবে এমন ঘরোয়া নিয়মের উপর নির্ভর না করে এটি সংশোধন করার কথা বিবেচনা করুন যা ভবিষ্যতে আর কার্যকর থাকবে না। ধারা ৫:১৩৯ BW অনুযায়ী, কোনো সংশোধনীর জন্য সকল মালিকের সহযোগিতা প্রয়োজন, অথবা সভার সিদ্ধান্তে কমপক্ষে চার-পঞ্চমাংশ ভোটের (কিংবা দলিলে প্রয়োজন হলে আরও বেশি সংখ্যাগরিষ্ঠতার) সমর্থন থাকতে হবে, এবং এরপর একটি নোটারি দলিল করতে হবে। একটি প্রয়োগ নীতি তৈরি করুন, তা ধারাবাহিকভাবে প্রয়োগ করুন, বীমার অবস্থা পর্যালোচনাধীন রাখুন, এবং সিদ্ধান্তগুলো কার্যকর করার জন্য যথেষ্ট স্পষ্টভাবে লিপিবদ্ধ করুন। যেখানে মালিকদের মধ্যে সম্পর্ক তিক্ত হয়ে গেছে কিন্তু ভবনটিকে সচল রাখতেই হবে, সেখানে আদালতের শুনানির চেয়ে মধ্যস্থতা প্রায়শই বেশি ফলপ্রসূ হয়।

আমরা মালিক সমিতি এবং অ্যাপার্টমেন্ট মালিকদেরকে বিভাজন দলিল, মডেল প্রবিধান, প্রয়োগ, শাস্তিমূলক ধারা এবং স্বল্পমেয়াদী ভাড়া সংক্রান্ত কার্যধারা বিষয়ে পরামর্শ দিই। আপনার ভবনে স্বল্পমেয়াদী ভাড়া অনুমোদিত কিনা, বা কোনো নিষেধাজ্ঞা বা জরিমানার জবাব কীভাবে দিতে হবে, তার শুরুটা হয় দলিলটি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পড়ার মাধ্যমে। আমাদের রিয়েল এস্টেট আইনজীবীরা দলিলটি এবং আপনার অবস্থান মূল্যায়ন করে আপনাকে জানান যে কোনটি বাস্তবসম্মত।

সংক্ষেপে

• বিভাজন দলিলই নির্ধারণ করে যে আপনার ভবনে স্বল্পকালীন অবস্থান অনুমোদিত কিনা; বাড়ির নিয়মাবলীতে নতুন কোনো নিষেধাজ্ঞা যুক্ত করা যায় না।
• আদালত ব্যবহারের প্রকৃত ধরনটি খতিয়ে দেখে: ঘন ঘন হাতবদল, বাণিজ্যিক মূল্য নির্ধারণ এবং পরিষেবাগুলো শোষণকেই নির্দেশ করে, জীবনযাপনকে নয়।
• পৌরসভার অনুমতিপত্র এবং অনুমতিপত্র দুটি আলাদা আবশ্যকতা; আপনার উভয়ই প্রয়োজন।
• একটি VvE সতর্কীকরণ, চুক্তিভিত্তিক জরিমানা এবং প্রয়োজনে, দৈনিক জরিমানাসহ অন্তর্বর্তীকালীন প্রতিকার কার্যক্রমের মাধ্যমে বলবৎ করা হয়।
• VvE-এর কোনো সিদ্ধান্তকে চ্যালেঞ্জ করার জন্য, BW-এর ধারা 5:130 অনুযায়ী আপনার কাছে এক মাস সময় আছে।

সচরাচর জিজ্ঞাস্য

আপনার অবস্থান সম্পর্কে অনিশ্চিত? আপনার পরিস্থিতি আমাদের জানান। আমরা এক কর্মদিবসের মধ্যে আপনার বিকল্পগুলো জানিয়ে দেব।

কিভাবে Law & More এ বিষয়ে আমরা আপনাকে সাহায্য করতে পারি, যা আমাদের ওয়েবসাইটে ব্যাখ্যা করা আছে। ভাড়াটিয়া আইনজীবী পাতা.