ডাচ প্রজাস্বত্ব আইন (huurrecht) আবাসিক ভাড়াটেদের অধিকার দেয় Eindhoven, Amsterdam এবং নেদারল্যান্ডসের বাকি অংশে শক্তিশালী সুরক্ষা রয়েছে: একজন বাড়িওয়ালা শুধুমাত্র ডাচ দেওয়ানি আইনের (BW) ধারা ৭:২৭৪-এ তালিকাভুক্ত কারণগুলির ভিত্তিতেই একটি ভাড়া চুক্তি শেষ করতে পারেন, এবং ভাড়াটিয়া রাজি না হলে শুধুমাত্র আদালতের মাধ্যমেই তা করা যায়। এর প্রধান ব্যতিক্রম হলো বাণিজ্যিক সম্পত্তি, যেখানে পক্ষগুলোর চুক্তিগত স্বাধীনতা বেশি থাকে এবং সুরক্ষা নির্ভর করে সম্পত্তির ধরনের উপর।
এই নিবন্ধে ভাড়াটিয়া ও বাড়িওয়ালার অধিকার, সবচেয়ে সাধারণ বিরোধগুলো, কোন সংস্থা সেগুলোর নিষ্পত্তি করে এবং কোন সময়সীমা প্রযোজ্য, তা ব্যাখ্যা করা হয়েছে। নিয়মগুলো বুক ৭ বিডব্লিউ (BW)-এর ৭:২০১ এবং পরবর্তী অনুচ্ছেদগুলোতে রয়েছে, এবং এগুলোর বেশিরভাগই বাধ্যতামূলক: ভাড়াটিয়ার ক্ষতির কারণ হয় এমন কোনো ধারা যা এগুলো থেকে বিচ্যুত হয়, তা বাতিল বলে গণ্য হবে।
সুচিপত্র
আপনার ভাড়া চুক্তির ক্ষেত্রে কোন নিয়মগুলো প্রযোজ্য?
তা দুটি প্রশ্নের উপর নির্ভর করে: সম্পত্তিটি বসবাসের জায়গা নাকি বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠান, এবং ভাড়া নিয়ন্ত্রিত কিনা? আবাসিক ভাড়াটেরা সবচেয়ে বেশি সুরক্ষা পায়; বাণিজ্যিক ভাড়াটেদের সুরক্ষা তুলনামূলকভাবে কম।
ব্যবসায়িক প্রাঙ্গণের ক্ষেত্রে, আইন খুচরা ও আতিথেয়তা প্রাঙ্গণকে (ধারা ৭:২৯০ বিডব্লিউ) অন্যান্য প্রাঙ্গণ, যেমন অফিস (ধারা ৭:২৩০এ বিডব্লিউ) থেকে পৃথক করে, যেখানে খুচরা ও আতিথেয়তা প্রাঙ্গণে নির্দিষ্ট ন্যূনতম মেয়াদ এবং চুক্তি বাতিলের বিরুদ্ধে সুরক্ষা থাকে এবং অন্যান্য প্রাঙ্গণে ভাড়াটিয়া প্রধানত উচ্ছেদের বিরুদ্ধে সুরক্ষা পায়। সুতরাং, একটি বাণিজ্যিক ইজারা চুক্তিতে ভুল ব্যয়বহুল হতে পারে।
আবাসিক ভাড়া চুক্তি কি এখনও অস্থায়ী হতে পারে?
১ জুলাই ২০২৪ থেকে বসবাসের স্থানের ভাড়া নীতিগতভাবে অনির্দিষ্টকালের জন্য হয়ে থাকে। ধারা ৭:২৭১ BW অনুযায়ী, একটি নির্দিষ্ট মেয়াদের ভাড়া চুক্তির মেয়াদ শেষ হয়ে গেলেও তা স্বয়ংক্রিয়ভাবে সমাপ্ত হয় না; শুধুমাত্র সরকারি অধ্যাদেশ দ্বারা মনোনীত ভাড়াটেদের, যেমন শিক্ষার্থীদের, জন্যই অস্থায়ী চুক্তি সম্ভব।
ভাড়া কীভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হয়?
পয়েন্ট সিস্টেমের (woningwaarderingsstelsel, WWS) অধীনে প্রতিটি বাড়ি তার আকার, সুযোগ-সুবিধা, শক্তি কর্মক্ষমতা এবং WOZ মানের জন্য পয়েন্ট পায় এবং এই পয়েন্টগুলোই সর্বোচ্চ ভাড়া নির্ধারণ করে। ১ জুলাই ২০২৪ থেকে সাশ্রয়ী ভাড়া আইন (Wet betaalbare huur) কার্যকর হওয়ায়, সামাজিক এবং মধ্য-বাজার উভয় ভাড়া খাতের জন্যই সর্বোচ্চ ভাড়া প্রযোজ্য; শুধুমাত্র মধ্য-বাজার ভাড়ার সীমার উপরেই মুক্ত খাতটি শুরু হয়।
BW-এর ধারা ৭:২৪৯ অনুযায়ী, ভাড়াটিয়া চুক্তি শুরু হওয়ার ছয় মাস পর্যন্ত সম্মত প্রাথমিক ভাড়া নির্ধারণের জন্য ভাড়া ট্রাইব্যুনাল (Huurcommissie)-কে আবেদন করতে পারেন। Huurcommissie-এর অনলাইন ভাড়া যাচাইয়ে আপনার বাড়ির জন্য পয়েন্ট এবং বর্তমান সর্বোচ্চ ভাড়া দেখা যায়।
কোন কর্তৃপক্ষ ভাড়া সংক্রান্ত বিরোধের নিষ্পত্তি করে?
ভাড়া ট্রাইব্যুনাল ভাড়া, ভাড়া বৃদ্ধি, পরিষেবা চার্জ এবং নিয়ন্ত্রিত খাতের ত্রুটির জন্য ভাড়া হ্রাস সংক্রান্ত বিরোধের নিষ্পত্তি করে; উপ-জেলা আদালত (ক্যান্টনরেখটার) চুক্তি বাতিল, উচ্ছেদ এবং উপদ্রবসহ বাকি সবকিছুর সিদ্ধান্ত নেয়। আপনি আইনজীবী ছাড়াই উভয় আদালতে উপস্থিত হতে পারেন।
BW-এর ধারা ৭:২৬২ অনুযায়ী, ভাড়া ট্রাইব্যুনালের একটি সিদ্ধান্ত উভয় পক্ষের জন্য বাধ্যতামূলক, যদি না তাদের মধ্যে কোনো এক পক্ষ সিদ্ধান্তটি পাঠানোর আট সপ্তাহের মধ্যে বিষয়টি নিষ্পত্তির জন্য উপ-জেলা আদালতে আবেদন করে। ভাড়া ট্রাইব্যুনাল একটি কার্যপ্রণালীর জন্য ফি ধার্য করে; উপ-জেলা আদালত একটি আদালত ফি ধার্য করে।
বাড়িওয়ালা যদি আপনার জামানতের টাকা রেখে দেয় তাহলে কী হবে?
BW-এর ধারা ৭:২৬১খ অনুযায়ী, জামানতের টাকা মূল মাসিক ভাড়ার দ্বিগুণের বেশি হতে পারবে না এবং ভাড়া চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার ১৪ দিনের মধ্যে বাড়িওয়ালাকে তা ফেরত দিতে হবে। যদি বাড়িওয়ালা মেরামতের খরচ বা বকেয়া ভাড়া সমন্বয় করেন, তবে তার জন্য সময়সীমা ৩০ দিন এবং তাকে খরচের একটি সম্পূর্ণ লিখিত বিবরণ দিতে হবে।
সাধারণ ব্যবহারজনিত ক্ষয়ক্ষতির জন্য ভাড়াটিয়াকে অর্থ প্রদান করতে হবে না। যদি বাড়িওয়ালা অর্থ প্রদান না করেন, তবে একটি আনুষ্ঠানিক লিখিত দাবি (ingebrekestelling) পাঠান এবং উদাহরণস্বরূপ, ১৪ দিনের একটি সময়সীমা উল্লেখ করুন। তাতেও যদি কাজ না হয়, তবে উপ-জেলা আদালতে জামানতের অর্থ দাবি করুন; এত বড় অঙ্কের দাবির জন্য আইনজীবীর প্রয়োজন হয় না।
সার্ভিস চার্জ সম্পর্কে কি?
পরিষেবা চার্জ (servicekosten) হলো অতিরিক্ত পরিষেবা এবং সরবরাহের জন্য খরচ, যেমন সাধারণ ব্যবহারের জায়গা পরিষ্কার করা বা সিঁড়ির আলো। বাড়িওয়ালা শুধুমাত্র প্রকৃত খরচ বা একটি যুক্তিসঙ্গত পরিমাণ চার্জ করতে পারেন এবং ধারা ৭:২৫৯ BW অনুযায়ী ভাড়াটিয়াকে একটি বার্ষিক বিস্তারিত বিবরণী দিতে বাধ্য।
ভাড়াটিয়া হিসেবে আপনি মূল চালানগুলো চাইতে পারেন। যদি বার্ষিক বিবরণী নিয়ে আপনাদের মধ্যে মতৈক্য না হয়, তবে আপনি ভাড়া ট্রাইব্যুনালে (Rent Tribunal) বিরোধটি দাখিল করতে পারেন।
বাড়িওয়ালা রক্ষণাবেক্ষণে অবহেলা করলে কী হবে?
ধারা ৭:২০৬ BW অনুযায়ী, বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়ার অনুরোধে ত্রুটি মেরামত করতে বাধ্য, যদি না তা অসম্ভব বা অযৌক্তিকভাবে ব্যয়বহুল হয়; ছোটখাটো মেরামত ভাড়াটিয়ার দায়িত্ব। ত্রুটি হলো এমন একটি অবস্থা যা ভাড়াটিয়াকে তার প্রত্যাশা অনুযায়ী বাড়িটি ব্যবহার করতে বাধা দেয়, যেমন ছাদ দিয়ে জল পড়া বা হিটিং সিস্টেম নষ্ট হয়ে যাওয়া।
শুধু শুধু ভাড়া দেওয়া বন্ধ করবেন না: এটি নিজেই একটি চুক্তিভঙ্গ হতে পারে এবং এর ফলে চুক্তি বাতিলের দাবি উঠতে পারে। একটি যুক্তিসঙ্গত সময়সীমা সহ লিখিতভাবে ত্রুটিটি জানান। যদি বাড়িওয়ালা কোনো পদক্ষেপ না নেন, তবে আপনি নিয়ন্ত্রিত খাতের ভাড়া ট্রাইব্যুনালের মাধ্যমে অথবা উপ-জেলা আদালতের মাধ্যমে অস্থায়ীভাবে ভাড়া কমানোর জন্য আবেদন করতে পারেন, যে আদালত মেরামতের আদেশও দিতে পারে। বাড়িওয়ালার দায়িত্ব সম্পর্কিত আমাদের নিবন্ধটিও দেখুন ।
বাড়িওয়ালা কি ভাড়াটিয়া চুক্তি বাতিল করতে পারেন?
শুধুমাত্র আইনগত ভিত্তিতে এবং, যদি ভাড়াটিয়া রাজি না হন, তবে কেবল আদালতের মাধ্যমেই। আপনাকে বাড়ি ছেড়ে দিতে বলা কোনো চিঠি, ই-মেইল বা টেক্সট বার্তার নিজস্ব কোনো আইনি কার্যকারিতা নেই।
ধারা ৭:২৭৪ BW-তে উল্লিখিত কারণগুলোর মধ্যে রয়েছে: ভাড়াটিয়া একজন ভালো ভাড়াটিয়ার মতো আচরণ করেনি; বাড়িওয়ালার নিজের ব্যবহারের জন্য জরুরিভাবে বাড়িটির প্রয়োজন (dringend eigen gebruik) এবং ভাড়াটিয়া অন্য উপযুক্ত বাসস্থান খুঁজে নিতে পারে; এবং ভাড়াটিয়া নতুন ভাড়ার জন্য একটি যুক্তিসঙ্গত প্রস্তাব প্রত্যাখ্যান করে। গুরুতর লঙ্ঘনের ক্ষেত্রে, যেমন উল্লেখযোগ্য পরিমাণে ভাড়া বকেয়া রাখা বা গুরুতর উপদ্রব সৃষ্টি করা, বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়া সম্পর্কটি বাতিল করার জন্য আদালতে আবেদনও করতে পারেন। উচ্ছেদ শুধুমাত্র আদালতের রায়ের ভিত্তিতেই সম্ভব; ভাড়া করা সম্পত্তির জন্য আইনি উচ্ছেদ প্রক্রিয়া সম্পর্কে আরও পড়ুন ।
ভাড়াটিয়া হিসেবে আপনার কী কী যাচাই করা উচিত?
বেশিরভাগ ভাড়াটিয়ার দাবি সময়সীমা পেরিয়ে যাওয়া বা প্রমাণের অভাবে হারিয়ে যায়।
- আপনার ভাড়া চুক্তি কি ছয় মাসেরও কম সময় আগে শুরু হয়েছে? তাহলে আপনি এখনও প্রাথমিক ভাড়া মূল্যায়ন করাতে পারেন (ধারা ৭:২৪৯ BW)।
- জামানতের পরিমাণ কি মূল মাসিক ভাড়ার দ্বিগুণের চেয়ে বেশি?
- আপনি কি ছবি ও একটি নির্দিষ্ট সময়সীমা উল্লেখ করে লিখিতভাবে ত্রুটিগুলো জানিয়েছেন?
- আপনি কি বার্ষিক পরিষেবা চার্জের বিস্তারিত বিবরণী পেয়েছেন?
- BW-এর ধারা ৭:২৭৪-এর কোনো একটি ভিত্তিতে কি বাড়ি ছাড়ার নোটিশ দেওয়া হয়েছে? আদালতের রায় আসার আগে বাড়ি ছেড়ে যাবেন না।
বাড়িওয়ালা হিসেবে আপনার কী কী যাচাই করা উচিত?
বাড়িওয়ালারা ভাড়া, জামানত এবং চুক্তি বাতিলের ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট নিয়মের অধীন থাকেন, এবং ভাড়াটিয়ার অসুবিধায় সেই নিয়ম থেকে বিচ্যুত কোনো ধারা অকার্যকর বলে গণ্য হয়।
- সম্মত ভাড়া কি পয়েন্ট সিস্টেম অনুযায়ী সর্বোচ্চ সীমার মধ্যে থাকে?
- জামানতের পরিমাণ কি মূল মাসিক ভাড়ার দ্বিগুণের বেশি, এবং আপনি কি তা ১৪ বা ৩০ দিনের মধ্যে ফেরত দিতে পারবেন?
- এই ভাড়াটিয়ার জন্য কি একটি নির্দিষ্ট মেয়াদের চুক্তি অনুমোদিত, নাকি এটি একটি অনির্দিষ্টকালের ভাড়া?
- আপনারা কি প্রতি বছর পরিষেবা চার্জের একটি বিস্তারিত বিবরণী পাঠান?
- যদি আপনি ভাড়া চুক্তিটি শেষ করতে চান: BW-এর ধারা ৭:২৭৪-এর কোন কারণটি প্রযোজ্য হবে, এবং আপনি কি তা প্রমাণ করতে পারবেন?
ভাড়া সংক্রান্ত আইন বিষয়ে আমরা আপনার জন্য কী করতে পারি?
আমাদের ভাড়াটিয়া আইনজীবী in Eindhoven এবং Amsterdam ইংরেজি এবং ডাচ ভাষায় ভাড়াটিয়া ও বাড়িওয়ালাদের পরামর্শ দিন।
- আপনি স্বাক্ষর করার আগে আমরা আপনার ভাড়া চুক্তিটি পর্যালোচনা করি এবং প্রতিটি ধারা ব্যাখ্যা করে দিই।
- আমরা পয়েন্ট পদ্ধতির মাধ্যমে ভাড়া যাচাই করে ভাড়া ট্রাইব্যুনালে আবেদনপত্র দাখিল করি।
- আমরা আমানত বা মেরামতের জন্য আনুষ্ঠানিক দাবিপত্রের খসড়া তৈরি করি।
- আমরা উচ্ছেদ নোটিশ মূল্যায়ন করি এবং উপজেলা আদালতে আপনার আত্মপক্ষ সমর্থনের প্রস্তুতি নিই।
- বাড়িওয়ালাদের জন্য: আমরা চুক্তি বাতিলের নোটিশ এবং আদালতের কার্যধারা প্রস্তুত করি।
সারাংশ
- বাড়িওয়ালা শুধুমাত্র BW-এর ধারা ৭:২৭৪-এ উল্লিখিত কোনো কারণে একটি আবাসিক ভাড়া চুক্তি বাতিল করতে পারেন এবং যদি ভাড়াটিয়া আপত্তি জানান, তবে তা কেবল আদালতের মাধ্যমেই করা সম্ভব।
- ২০২৪ সালের ১ জুলাই থেকে আবাসিক ভাড়া চুক্তি নীতিগতভাবে অনির্দিষ্টকালের জন্য কার্যকর হবে এবং মধ্যম-বাজারের ভাড়া খাতের ক্ষেত্রেও সর্বোচ্চ ভাড়া প্রযোজ্য হবে।
- ভাড়া চুক্তি শুরু হওয়ার ছয় মাসের মধ্যে ভাড়া ট্রাইব্যুনাল কর্তৃক প্রাথমিক ভাড়া নির্ধারণ করা যেতে পারে (ধারা ৭:২৪৯ বিডব্লিউ)।
- জামানতের পরিমাণ সর্বোচ্চ মূল মাসিক ভাড়ার দ্বিগুণ এবং তা অবশ্যই ১৪ দিনের মধ্যে ফেরত দিতে হবে, অথবা খরচ সমন্বয় করা হলে ৩০ দিনের মধ্যে ফেরত দিতে হবে (ধারা ৭:২৬১খ BW)।
সচরাচর জিজ্ঞাস্য
আমার বাড়িওয়ালা কি আদালতের আদেশ ছাড়া আমাকে উচ্ছেদ করতে পারেন?
না। আদালতের রায় ছাড়া কোনো বাড়িওয়ালা আপনাকে আপনার বাড়ি থেকে উচ্ছেদ করতে পারেন না। বাড়ি ছেড়ে দেওয়ার দাবি জানিয়ে পাঠানো কোনো চিঠি, ই-মেইল বা টেক্সট মেসেজ কার্যকরযোগ্য নয়।
সর্বোচ্চ জমার পরিমাণ কত?
মূল মাসিক ভাড়ার দ্বিগুণ (ধারা ৭:২৬১খ বিডব্লিউ)। প্রতি মাসে €১,২০০ মূল ভাড়ার ক্ষেত্রে, সর্বোচ্চ জামানত হলো €২,৪০০।
আমার প্রাথমিক ভাড়ার বিরুদ্ধে আপত্তি জানানোর জন্য কত সময় পাব?
আপনি সেই বাড়িতে আপনার প্রথম ভাড়া শুরু হওয়ার ছয় মাস পর পর্যন্ত সম্মত ভাড়া নির্ধারণের জন্য ভাড়া ট্রাইব্যুনালকে অনুরোধ করতে পারেন (ধারা ৭:২৪৯ বিডব্লিউ)।
আমার ভাড়া চুক্তিপত্রটি ডাচ ভাষায় লেখা। আমার কি এটিতে স্বাক্ষর করা উচিত?
না বুঝে স্বাক্ষর করবেন না। অনুবাদ চেয়ে নিন অথবা পর্যালোচনা করিয়ে নিন। বাধ্যতামূলক নিয়ম থেকে বিচ্যুত হয়ে ভাড়াটিয়ার ক্ষতির কারণ হয় এমন ধারাগুলো বাতিল বলে গণ্য হবে, কিন্তু স্বাক্ষর করার আগে বিষয়টি জেনে নেওয়া ভালো।
