নেদারল্যান্ডসে অস্থায়ী ভাড়া: ১ জুলাই ২০২৪ থেকে কোনগুলো এখনও অনুমোদিত?

২০২৪ সালের ১ জুলাই থেকে, নেদারল্যান্ডসে আবাসিক সম্পত্তি অস্থায়ীভাবে ভাড়া দেওয়া শুধুমাত্র নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতেই অনুমোদিত: যেখানে স্বাধীন বসবাসের জায়গার জন্য ভাড়া চুক্তি নীতিগতভাবে অনির্দিষ্টকালের জন্য সম্পাদিত হয়। এর প্রধান ব্যতিক্রমগুলো হলো নির্দিষ্ট কিছু ভাড়াটে গোষ্ঠীর জন্য দুই বছর পর্যন্ত মেয়াদী চুক্তি, খালি থাকার অনুমতিপত্রের অধীনে ভাড়া দেওয়া, এবং এমন ব্যবহারের জন্য ভাড়া দেওয়া যা প্রকৃতিগতভাবেই স্বল্পমেয়াদী, যেমন ছুটির জন্য ভাড়া দেওয়া।

নির্দিষ্ট মেয়াদের ভাড়া আইন ( Wet vaste huurcontracten ) কার্যকর হওয়ার পর থেকে, দুই বছরের নির্দিষ্ট মেয়াদের চুক্তির সাধারণ বিকল্পটি আর নেই, যা কেবল সম্মত তারিখে শেষ হয়ে যেত। অস্থায়ীভাবে ভাড়া দেওয়া এখনও সম্ভব, তবে শুধুমাত্র সেই পরিস্থিতিগুলিতে যা আইনে এখন তালিকাভুক্ত করা হয়েছে। এর মধ্যে রয়েছে নির্দিষ্ট কিছু গোষ্ঠীর জন্য দুই বছর পর্যন্ত মেয়াদী চুক্তি, যেমন—শিক্ষার্থী, পরিচর্যা কেন্দ্র ত্যাগকারী ব্যক্তি এবং যাদের কাজ বা বিবাহবিচ্ছেদের কারণে সাময়িকভাবে বাসস্থানের প্রয়োজন; বাড়িওয়ালা সাময়িকভাবে অন্য কোথাও বসবাস করার সময় এবং ফিরে আসার ইচ্ছা থাকলে ভাড়া দেওয়া; এবং শূন্যতার অনুমতিপত্রের অধীনে ভাঙা বা সংস্কারের অপেক্ষায় থাকা সম্পত্তি ভাড়া দেওয়া। এর প্রত্যেকটির নিজস্ব শর্তাবলী এবং আনুষ্ঠানিকতা রয়েছে। যে চুক্তি এগুলি পূরণ করে না, তা সম্পূর্ণ ভাড়া সুরক্ষাসহ একটি অনির্দিষ্টকালের ভাড়া চুক্তি হিসেবেই গণ্য হবে।

এর পাশাপাশি আরও দুটি ব্যবস্থা প্রযোজ্য। বাজারের একটি বড় অংশের জন্য ভাড়ার স্তর নির্ধারণ করা হয় আবাসন মূল্যায়ন ব্যবস্থা ( woningwaarderingsstelsel , WWS) দ্বারা, যা একটি পয়েন্ট-ভিত্তিক ব্যবস্থা এবং একই তারিখে সাশ্রয়ী ভাড়া আইন ( Wet betaalbare huur ) দ্বারা মধ্যম-বাজারের ভাড়ার ক্ষেত্রেও এর সম্প্রসারণ করা হয়। পয়েন্ট দ্বারা নির্ধারিত স্তরের চেয়ে বেশি ভাড়া ভাড়া ট্রাইব্যুনাল ( Huurcommissie ) দ্বারা কমানো যেতে পারে। এবং স্বল্পকালীন ও ছুটির জন্য ভাড়া দেওয়া হয় আবাসন আইন ( Huisvestingswet 2014 )-এর অধীনে পৌরসভার নিয়ম দ্বারা: অনেক পৌরসভা একটি নিবন্ধন নম্বর চায়, বছরে রাতের সংখ্যা সীমিত করে এবং প্রতিটি ভাড়ার বিষয়ে বিজ্ঞপ্তি দেওয়া বাধ্যতামূলক করে, এবং এগুলো ছাড়া ভাড়া দিলে মোটা অঙ্কের জরিমানা করা হয়।

নিম্নে আমরা তুলে ধরেছি কোন ধরনের অস্থায়ী ভাড়া এখনও অনুমোদিত এবং কী শর্তে, ভাড়াটিয়া আসার আগে বাড়িওয়ালাকে কী কী ব্যবস্থা করতে হবে, এবং কোন ভুলগুলোর কারণে একটি অস্থায়ী চুক্তি স্থায়ী চুক্তিতে পরিণত হয়।

অস্থায়ী ভাড়ার জন্য আইনগত প্রয়োজনীয়তাগুলো কী কী?

স্বাধীন বসবাসের স্থানের একটি অস্থায়ী ইজারা তখনই বৈধ হবে, যদি তা বিধিবদ্ধ ব্যতিক্রমগুলির মধ্যে একটির আওতায় পড়ে এবং এর জন্য প্রযোজ্য আনুষ্ঠানিকতাগুলি পূরণ করে। এছাড়াও, যেখানে প্রযোজ্য, সেখানে ভাড়া অবশ্যই পয়েন্ট সিস্টেম মেনে চলতে হবে এবং বাড়িওয়ালাকে অবশ্যই সুষ্ঠু বাড়িওয়ালা আইনের নিয়মাবলী অনুসরণ করতে হবে।

কখন একটি অস্থায়ী চুক্তি এখনও অনুমোদিত থাকে?

২০২৪ সালের ১ জুলাই থেকে অনির্দিষ্টকালের ভাড়াই প্রচলিত নিয়ম। সর্বোচ্চ দুই বছরের অস্থায়ী চুক্তি শুধুমাত্র আইন দ্বারা নির্ধারিত নির্দিষ্ট গোষ্ঠীগুলোকেই দেওয়া যাবে। অস্থায়ীভাবে ভাড়া দেওয়ার অন্যান্য প্রচলিত পদ্ধতি, যেমন ‘শূন্যপদ আইন’ (Vacancy Act)-এর অধীনে ভাড়া দেওয়া, চালু থাকবে।

সরকারের মতে, যেসব গোষ্ঠী সর্বোচ্চ দুই বছরের চুক্তি পেতে পারে, তাদের মধ্যে রয়েছে:

• যেসব ছাত্রছাত্রী তাদের পড়াশোনার জন্য সাময়িকভাবে অন্য পৌরসভায় ভাড়া নেয়;
• যাঁদের কাজ বা বাড়ি সংস্কারের কারণে সাময়িকভাবে বাসস্থানের প্রয়োজন;
• পরিচর্যা বা সামাজিক সহায়তা প্রতিষ্ঠান থেকে বেরিয়ে আসা ব্যক্তিরা;
• তথাকথিত দ্বিতীয় সুযোগের চুক্তিতে থাকা ভাড়াটিয়ারা;
• মৃত পিতামাতার বসবাসের অধিকার গ্রহণকারী তরুণ জীবিত আত্মীয়স্বজন;
• বিবাহবিচ্ছেদপ্রাপ্ত পিতামাতা যাদের তাদের সন্তানদের কাছাকাছি অস্থায়ী বাসস্থানের প্রয়োজন;
• ওয়াডেন দ্বীপপুঞ্জের শ্রমিকরা যারা সাধারণত মূল ভূখণ্ডে বাস করেন;
• স্ট্যাটাসধারীরা যারা একটি অভ্যর্থনা কেন্দ্র ছেড়ে গেছেন এবং স্থায়ী আবাসনের জন্য অপেক্ষা করছেন।

অস্থায়ী ভাড়ার অন্যান্য রূপ অপরিবর্তিত রয়েছে। এর মধ্যে রয়েছে ভ্যাকােন্সি অ্যাক্ট ( Leegstandwet )-এর অধীনে ভাড়া দেওয়া, যার জন্য মালিককে পৌরসভা থেকে অনুমতি নিতে হয়, উদাহরণস্বরূপ, বিক্রয়ের জন্য থাকা বা ভাঙা বা সংস্কারের অপেক্ষায় থাকা বাড়ির জন্য; যখন বাড়িওয়ালা সাময়িকভাবে অন্য কোথাও থাকেন এবং ফিরে আসার ইচ্ছা পোষণ করেন তখন ভাড়া দেওয়া (তথাকথিত কূটনীতিক ধারা); বিদ্যমান টার্গেট গ্রুপ চুক্তি, যেমন ক্যাম্পাস এবং যুব চুক্তি; বাড়িওয়ালার নিজের বাড়িতে একটি ঘর ভাড়া দেওয়া ( hospitaverhuur ), যেখানে প্রথম নয় মাসে ভাড়াটিয়ার সুরক্ষা সীমিত থাকে; এবং এমন ব্যবহারের জন্য ভাড়া দেওয়া যা তার প্রকৃতিগতভাবেই স্বল্পমেয়াদী (ডাচ সিভিল কোড, BW-এর ধারা 7:232(2)), যেমন ছুটির বাড়ি।

১ জুলাই ২০২৪-এর আগে সম্পাদিত অস্থায়ী চুক্তিগুলো পুরোনো নিয়ম অনুযায়ী বৈধ থাকবে। তবে, যদি এই ধরনের কোনো চুক্তির মেয়াদ বাড়ানো হয়, তাহলে ভাড়াটিয়াকে একটি অনির্দিষ্টকালের চুক্তির প্রস্তাব দিতে হবে।

কোন কোন আনুষ্ঠানিকতা ও কাগজপত্র প্রয়োজন?

একটি অস্থায়ী চুক্তি অবশ্যই লিখিত হতে হবে এবং এতে এর অস্থায়ী হওয়ার কারণ ও মেয়াদ শেষের তারিখ উল্লেখ থাকতে হবে। বাড়িওয়ালাকে অবশ্যই মেয়াদ শেষের তারিখের কমপক্ষে এক মাস এবং সর্বোচ্চ তিন মাস আগে ভাড়াটিয়াকে লিখিতভাবে জানাতে হবে যে চুক্তিটি শেষ হয়ে যাবে।

যদি বাড়িওয়ালা সময়মতো সেই নোটিশ দিতে ব্যর্থ হন, তবে চুক্তিটি নির্ধারিত তারিখে শেষ না হয়ে চলতে থাকে এবং তখন শুধুমাত্র অনির্দিষ্টকালের ভাড়ার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য আইনগত ভিত্তিতেই তা বাতিল করা যেতে পারে। চুক্তিতে উল্লেখ করুন কোন ব্যতিক্রমটি প্রযোজ্য এবং সহায়ক নথিগুলি সংরক্ষণ করুন, যেমন ভাড়াটিয়ার ছাত্র হিসেবে ভর্তির প্রমাণপত্র, খালি থাকার অনুমতিপত্র বা আপনি যে সম্পত্তিতে ফিরে আসবেন তার প্রমাণপত্র। পরবর্তীতে যদি কোনো বিরোধ দেখা দেয়, তবে বাড়িওয়ালাকে অবশ্যই প্রমাণ করতে হবে যে ব্যতিক্রমটি শুরু থেকেই প্রযোজ্য ছিল।

ভাড়াও অবশ্যই নিয়ম মেনে চলতে হবে। ১ জুলাই ২০২৪ থেকে, সাশ্রয়ী ভাড়া আইনটি ১৪৪ থেকে ১৮৬ পয়েন্টের (মধ্যম-বাজার ভাড়া) বাড়িগুলির পাশাপাশি ১৪৪ পয়েন্টের নিচের সামাজিক ভাড়া খাতের বাড়িগুলির ক্ষেত্রেও পয়েন্ট পদ্ধতি প্রয়োগ করে। এই বাড়িগুলির জন্য, ভাড়া পয়েন্ট অনুযায়ী নির্ধারিত সর্বোচ্চ সীমা অতিক্রম করতে পারবে না। ১ জানুয়ারি ২০২৫ থেকে, বাড়িওয়ালাকে এই ধরনের বাড়িগুলির জন্য নতুন ভাড়া চুক্তিতে একটি পয়েন্ট গণনার বিবরণ সংযুক্ত করতে হবে। শুধুমাত্র ১৮৭ বা তার বেশি পয়েন্টের বাড়িগুলিই মুক্ত খাতের অন্তর্ভুক্ত। আপনি সাশ্রয়ী ভাড়া আইন এবং পয়েন্ট পদ্ধতি কীভাবে কাজ করে সে সম্পর্কে আরও পড়তে পারেন।

১ জুলাই ২০২৩ থেকে কার্যকর হওয়া ‘সুষ্ঠু বাড়িওয়ালা আইন’ ( Wet goed verhuurderschap ) অনুযায়ী, বাড়িওয়ালাদের অবশ্যই ভাড়াটিয়ার সাথে সমস্ত চুক্তি লিখিতভাবে নথিভুক্ত করতে হবে, ভাড়াটিয়ার সাধারণ অধিকার ও বাধ্যবাধকতা সম্পর্কে তথ্য প্রদান করতে হবে, দুই মাসের মূল ভাড়ার বেশি জামানত চাইতে পারবে না এবং বৈষম্য ও ভীতি প্রদর্শন প্রতিরোধ করতে হবে।

আপনি যদি মেনে না চলেন তাহলে কী হবে?

একটি অস্থায়ী চুক্তি যা আইনগত প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে না, তাকে অনির্দিষ্টকালের জন্য একটি চুক্তি হিসাবে গণ্য করা হয়। পৌরসভাগুলি সুষ্ঠু ভূমি মালিক আইন মেনে না চলা বাড়িওয়ালাদের উপর প্রশাসনিক জরিমানার মতো শাস্তিমূলক ব্যবস্থাও আরোপ করতে পারে।

ভাড়াটিয়াদের জন্য এর অর্থ হলো শক্তিশালী সুরক্ষা। কোনো ব্যতিক্রমের আওতায় না পড়া একটি অস্থায়ী চুক্তির একজন ভাড়াটিয়া নীতিগতভাবে সম্মত মেয়াদ শেষের তারিখের পরেও থাকতে পারেন, এবং বাড়িওয়ালা শুধুমাত্র আদালতের অনুমোদন সাপেক্ষে জরুরি ব্যক্তিগত ব্যবহারের মতো কোনো বিধিবদ্ধ কারণে চুক্তিটি বাতিল করতে পারেন (ধারা ৭:২৭১ এবং ৭:২৭৪ BW)। যে ভাড়াটিয়া অতিরিক্ত ভাড়া পরিশোধ করেন, তিনি ভাড়া নির্ধারণের জন্য ভাড়া ট্রাইব্যুনালের কাছে আবেদন করতে পারেন; নীতিগতভাবে এটি অবশ্যই ভাড়া চুক্তির শুরুর ছয় মাসের মধ্যে করতে হবে (ধারা ৭:২৪৯ BW)। এরপর ভাড়া ট্রাইব্যুনাল ভাড়া চুক্তির শুরু থেকে পূর্ববর্তী তারিখ থেকে কার্যকরভাবে ভাড়া কমাতে পারে।

নিয়মকানুন প্রয়োগের জন্য পৌরসভাগুলোকে আরও ক্ষমতা দেওয়া হয়েছে। ‘সুষ্ঠু বাড়িওয়ালা আইন’-এর অধীনে তারা জরিমানা আরোপ করতে পারে এবং গুরুতর ক্ষেত্রে কোনো সম্পত্তির ব্যবস্থাপনার দায়িত্বও গ্রহণ করতে পারে। নির্দিষ্ট কিছু এলাকায়, যেসব বাড়িওয়ালা বারবার নিয়ম ভঙ্গ করেন, তাদের জন্য ভাড়া দেওয়ার অনুমতিপত্র গ্রহণ করাও বাধ্যতামূলক করা হতে পারে।

সতর্ক পদক্ষেপ ফলপ্রসূ হয়। অস্থায়ী চুক্তি দেওয়ার আগে ব্যতিক্রমগুলোর সাথে আপনার পরিস্থিতি মিলিয়ে নিন, যথাযথ নথিপত্র রাখুন এবং অনিশ্চিত হলে আইনি পরামর্শ নিন। নেদারল্যান্ডসে অস্থায়ীভাবে ভাড়া দেওয়ার নিয়মকানুন ক্রমাগত বিকশিত হচ্ছে, যেখানে ভাড়াটেদের নিরাপত্তার উপর সুস্পষ্ট মনোযোগ দেওয়া হয়েছে।

নিচের সারণিতে সেই প্রধান পরিস্থিতিগুলো সংক্ষেপে তুলে ধরা হয়েছে, যেগুলোতে অস্থায়ীভাবে ভাড়া দেওয়া এখনও সম্ভব এবং যে নথিগুলো সংরক্ষণ করতে হবে।

হোস্ট এবং বাড়িওয়ালাদের জন্য করণীয় বিষয়গুলো কী কী?

সবকিছু লিখিতভাবে রাখুন, সম্পত্তির অবস্থা নথিভুক্ত করুন, মেরামতের অনুরোধে দ্রুত সাড়া দিন এবং ভাড়াটিয়ার গোপনীয়তার অধিকারকে সম্মান করুন। পয়েন্ট সিস্টেমের সাথে ভাড়া মিলিয়ে দেখুন এবং যথাযথ আর্থিক হিসাব রাখুন।

কীভাবে একটি সুস্পষ্ট ভাড়া চুক্তি তৈরি করা যায়?

একটি সুস্পষ্ট লিখিত ভাড়া চুক্তি হলো দায়িত্বশীলভাবে ভাড়া দেওয়ার ভিত্তি এবং এটি সুষ্ঠু বাড়িওয়ালা আইন দ্বারাও আবশ্যক। এতে চুক্তির মেয়াদ এবং অস্থায়ী চুক্তির ক্ষেত্রে এর আইনি ভিত্তি, ভাড়া ও পরিষেবা খরচ, জামানত, রক্ষণাবেক্ষণের দায়িত্ব এবং সম্পত্তির অবস্থা উল্লেখ থাকা উচিত।

মূল উপাদানগুলো হলো সুনির্দিষ্ট সময়কাল, বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটিয়ার মধ্যে রক্ষণাবেক্ষণের সুস্পষ্ট বিভাজন, সম্পত্তির অবস্থার বিবরণ এবং সুস্পষ্ট আর্থিক শর্তাবলী। নীতিগতভাবে, ছোটখাটো মেরামত ভাড়াটিয়ার দায়িত্ব এবং ত্রুটি ও বড় ধরনের রক্ষণাবেক্ষণের জন্য বাড়িওয়ালা দায়ী (ধারা ৭:২০৪, ৭:২০৬ এবং ৭:২১৭ বিডব্লিউ)। ভাড়া চুক্তির শুরুতে ছবিসহ একটি পরিদর্শন প্রতিবেদন তৈরি করুন, যা উভয় পক্ষ দ্বারা স্বাক্ষরিত হবে। ভাড়া চুক্তির শেষে, স্বাভাবিক ব্যবহারজনিত ক্ষয়ক্ষতি ছাড়া, ভাড়াটিয়াকে অবশ্যই সেই প্রতিবেদনে বর্ণিত অবস্থায় সম্পত্তিটি ফেরত দিতে হবে (ধারা ৭:২২৪ বিডব্লিউ)। প্রতিবেদন ছাড়া, ধরে নেওয়া হয় যে ভাড়াটিয়া ভালো অবস্থায় সম্পত্তিটি পেয়েছেন, যা ভাড়াটিয়ার বিপক্ষে যায়; একটি স্বাক্ষরিত প্রতিবেদন উভয় পক্ষের জন্য আলোচনার প্রয়োজনীয়তা দূর করে।

আপনি আপনার ভাড়াটিয়ার সাথে সম্পর্কটি কীভাবে পরিচালনা করেন?

সুষ্ঠু ব্যবস্থাপনা শুধু আইনানুগতার মধ্যেই সীমাবদ্ধ নয়। স্পষ্টভাবে যোগাযোগ করুন, মেরামতের অনুরোধগুলো দ্রুত নিষ্পত্তি করুন এবং ভাড়াটিয়ার সম্মতিক্রমেই কেবল সম্পত্তি পরিদর্শন করুন।

ভাড়াটিয়া কীভাবে ত্রুটি সম্পর্কে জানাতে পারবে এবং আপনি কত দ্রুত সাড়া দেবেন, সে বিষয়ে সম্মত হন। যদি বাড়িওয়ালা কোনো ত্রুটির প্রতিকার না করেন, তবে ভাড়াটিয়া কিছু ক্ষেত্রে মেরামত করতে পারেন এবং সেই খরচ ভাড়া থেকে বাদ দিতে পারেন, অথবা ভাড়া হ্রাসের দাবি করতে পারেন (ধারা ৭:২০৬ এবং ৭:২০৭ BW)। এই বিষয়ে বাড়িওয়ালার দায়িত্ব সম্পর্কে আপনি আরও পড়তে পারেন।

ভাড়াটিয়ার গোপনীয়তাকে সম্মান করুন। পরিদর্শনের জন্য আইনে কোনো নির্দিষ্ট নোটিশের সময়সীমা দেওয়া নেই, কিন্তু বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়ার অনুমতি ছাড়া বাড়িতে প্রবেশ করতে পারেন না। তবে, ভাড়াটিয়াকে জরুরি কাজ করার অনুমতি দিতেই হবে, এবং চুক্তিতে সাধারণত এই মর্মে সম্মত হওয়া হয় যে, ভাড়ার মেয়াদ শেষে ভাড়াটিয়া যুক্তিসঙ্গত সময়ে বাড়ি পরিদর্শনের অনুমতি দেবেন। চুক্তিতে পরিদর্শনের জন্য একটি যুক্তিসঙ্গত নোটিশের সময়সীমা নির্ধারণ করুন এবং পরিদর্শন, মেরামত ও যোগাযোগের রেকর্ড রাখুন। এটি বিবাদ প্রতিরোধ করতে সাহায্য করে এবং যদি কোনো বিবাদ সৃষ্টি হয়, তবে কী বিষয়ে সম্মত হওয়া হয়েছিল তা প্রমাণ করতেও সহায়তা করে।

আপনি আর্থিক ও আইনি ঝুঁকি কীভাবে সামাল দেন?

ভাড়া সংক্রান্ত নিয়মকানুন সম্পর্কে অবগত থাকুন, অনুমোদিত ভাড়া ও যেকোনো বৃদ্ধি সঠিকভাবে হিসাব করুন এবং যথাযথ নথিপত্র রাখুন। বীমার কথা বিবেচনা করুন এবং বাড়ি খালি থাকা ও বিরোধের জন্য পরিকল্পনা করুন।

নিয়ন্ত্রিত খাতের বাড়িগুলির ক্ষেত্রে, পয়েন্ট গণনার ভিত্তিতে সর্বোচ্চ ভাড়া নির্ধারিত হয়। ভাড়া বৃদ্ধিও প্রতি বছর নির্ধারিত বিধিবদ্ধ সর্বোচ্চ সীমার অধীন; মুক্ত খাত এবং মধ্যম-বাজার অংশের জন্য আলাদা সর্বোচ্চ বৃদ্ধির হার প্রযোজ্য। ভাড়া বৃদ্ধির প্রস্তাব দেওয়ার আগে সর্বদা বর্তমান শতাংশ যাচাই করে নিন এবং ভাড়া বৃদ্ধির প্রস্তাবের পদ্ধতি অনুসরণ করুন।

এমন বীমা করান যা সম্পত্তির ক্ষতি, দায়বদ্ধতা এবং, যেখানে প্রযোজ্য, ভাড়া বাবদ আয়ের ক্ষতি পূরণ করে। খালি থাকা, ভাড়াটিয়া সংক্রান্ত বিরোধ এবং জরুরি রক্ষণাবেক্ষণের জন্য আপৎকালীন পরিকল্পনা তৈরি করুন। যে সমস্ত বাড়িওয়ালা নিয়মকানুন জানেন, ভাড়াটিয়াদের সাথে স্বচ্ছ সম্পর্ক বজায় রাখেন এবং পদ্ধতিগতভাবে তাদের সম্পত্তি পরিচালনা করেন, তারা এমন একটি বাজারে সবচেয়ে ভালো অবস্থানে থাকেন যেখানে ভাড়াটিয়া সুরক্ষা এবং স্থিতিশীলতার উপর ক্রমবর্ধমানভাবে জোর দেওয়া হচ্ছে।

নিচের সারণিতে বাড়িওয়ালাদের জন্য প্রধান উত্তম অনুশীলনগুলো সংক্ষেপে তুলে ধরা হলো।

কী করা উচিত নয়: কোন ভুলগুলো এড়িয়ে চলা উচিত?

সবচেয়ে সাধারণ ভুলগুলো হলো, বৈধ ব্যতিক্রম ছাড়া অস্থায়ী চুক্তি দেওয়া, পয়েন্ট পদ্ধতির অনুমোদিত সীমার চেয়ে বেশি ভাড়া আদায় করা এবং ভাড়াটিয়ার অধিকার উপেক্ষা করা। এর প্রত্যেকটির কারণে চুক্তিটি স্থায়ী হয়ে যেতে পারে, ভাড়া কমে যেতে পারে অথবা জরিমানা হতে পারে।

কোন চুক্তিগত ভুলগুলো সবচেয়ে বেশি ঘটে?

সবচেয়ে বড় ভুল হলো এমন একটি অস্থায়ী চুক্তি দেওয়া যেখানে কোনো ব্যতিক্রমের সুযোগ নেই। এই ধরনের চুক্তি তখন কেবল একটি অনির্দিষ্টকালের ভাড়া চুক্তিতে পরিণত হয় এবং বাড়িওয়ালা সম্মত তারিখে তা শেষ করার সুযোগ হারান।

অন্যান্য ভুলগুলোর মধ্যে রয়েছে ভাড়াটিকে ভুলভাবে শ্রেণীবদ্ধ করা, যেমন ভাড়াটিয়া সেখানে বসবাস করা সত্ত্বেও একটি সাধারণ ভাড়াকে “স্বল্পকালীন” বা “ছুটির দিনের ভাড়া” বলা, চুক্তিতে অস্থায়ী প্রকৃতির কারণ উল্লেখ করতে ব্যর্থ হওয়া, এবং মেয়াদ শেষের এক থেকে তিন মাস আগে নোটিশ পাঠাতে ভুলে যাওয়া। বাড়িওয়ালাদের উচিত আইনগত ব্যতিক্রমগুলোর সাথে নিজেদের নির্দিষ্ট পরিস্থিতি সাবধানে মিলিয়ে দেখা। ভাড়াটিয়াদের জন্য, চুক্তিতে স্বাক্ষর করার আগে অথবা যখন বাড়িওয়ালা মেয়াদ শেষের তারিখটি কার্যকর করেন, তখন ভাড়াটিয়ার অধিকার ও সুরক্ষা সম্পর্কে আরও জেনে নেওয়া উপকারী।

ভ্যাকােন্সি অ্যাক্টের অধীনে ভাড়া দেওয়া, একটি নির্দিষ্ট গোষ্ঠীর কাছে ভাড়া দেওয়া এবং সাময়িক অনুপস্থিতির সময় ভাড়া দেওয়ার প্রতিটি ক্ষেত্রেই নির্দিষ্ট নথিপত্র এবং একটি সুনির্দিষ্ট আইনি ভিত্তি প্রয়োজন। যে চুক্তিতে ভুল ব্যতিক্রমের উল্লেখ থাকে, বা একেবারেই কোনো ব্যতিক্রমের উল্লেখ থাকে না, তা খুব কমই সুরক্ষা দেয়।

কোন আর্থিক ভুলগুলো এড়িয়ে চলা উচিত?

সবচেয়ে সাধারণ আর্থিক ভুলগুলো হলো পয়েন্ট সিস্টেম অনুযায়ী সর্বোচ্চ সীমার চেয়ে বেশি ভাড়া চাওয়া, পয়েন্ট গণনার পদ্ধতি না দেওয়া এবং অনুমোদিত শতাংশের চেয়ে বেশি ভাড়া বাড়ানো। ভাড়াটিয়া রেন্ট ট্রাইব্যুনাল বা আদালতের মাধ্যমে এই ভুলগুলো সংশোধন করিয়ে নিতে পারেন।

সাধারণ আর্থিক ঝুঁকিগুলো হলো:

• পয়েন্ট সিস্টেম দ্বারা অনুমোদিত সর্বোচ্চ সীমার উপরে ভাড়া নির্ধারণ করা;
• চুক্তিতে প্রয়োজনীয় পয়েন্ট গণনা সংযুক্ত করতে ব্যর্থ হওয়া;
• যথাযথ প্রস্তাব ছাড়া অথবা আইনসম্মত সর্বোচ্চ সীমার উপরে ভাড়া বৃদ্ধি করা;
• যথাযথ বার্ষিক বিবরণী ছাড়া পরিষেবা খরচ আদায় করা;
• দুই মাসের মূল ভাড়ার চেয়ে বেশি জামানত চাওয়া হচ্ছে।

পৌরসভাগুলো সাশ্রয়ী ভাড়া আইন এবং সুষ্ঠু বাড়িওয়ালা আইন প্রয়োগ করতে পারে, এবং ভাড়াটিয়ারা ভাড়া ট্রাইব্যুনালের মাধ্যমে ভাড়াকে চ্যালেঞ্জ করতে পারে। ভাড়া কমানো হলে ভাড়াটিয়াকে তার অতিরিক্ত পরিশোধ করা অর্থ ফেরত দিতে হতে পারে, যা সময়ের সাথে সাথে একটি উল্লেখযোগ্য পরিমাণে পরিণত হতে পারে।

ভাড়াটিয়াদের সাথে আচরণের ক্ষেত্রে কোন ভুলগুলো এড়িয়ে চলা উচিত?

বাড়িওয়ালারা অনেক সময় যোগাযোগ এবং ভাড়াটিয়ার অধিকারের গুরুত্বকে অবমূল্যায়ন করেন। সুষ্ঠু বাড়িওয়ালা আইন অনুযায়ী, ভয়ভীতি প্রদর্শন ও বৈষম্য নিষিদ্ধ এবং বাড়িওয়ালাদের অবশ্যই ভাড়াটিয়াদের তাদের অধিকার সম্পর্কে জানাতে হবে।

এই ক্ষেত্রে সাধারণ ভুলগুলোর মধ্যে রয়েছে:

• মেরামতের অনুরোধে ধীরগতিতে সাড়া দেওয়া;
• অনুমতি ছাড়া বাড়িতে প্রবেশ করা;
• পরিদর্শনে সম্মত হতে বা যুক্তিসঙ্গত নোটিশ দিতে ব্যর্থ হওয়া;
• যোগাযোগ এবং রক্ষণাবেক্ষণের নথিভুক্তকরণ না করা।

যোগাযোগের সুস্পষ্ট মাধ্যম স্থাপন করুন, মেরামতের অনুরোধে দ্রুত সাড়া দিন এবং সমস্ত যোগাযোগের রেকর্ড রাখুন। যেসব বাড়িওয়ালা সুষ্ঠু বাড়িওয়ালা আইনের শর্তাবলী পূরণ করেন না, পৌরসভা তাদের বিরুদ্ধে ব্যবস্থা নিতে পারে।

বর্তমান বাজারে বাড়ি ভাড়া দেওয়ার জন্য একটি সুবিবেচিত ও সতর্ক দৃষ্টিভঙ্গি প্রয়োজন। যে সকল বাড়িওয়ালা নিয়মকানুন বোঝার জন্য সময় দেন, যথাযথ নথিপত্র রাখেন এবং ভাড়াটেদের সাথে পেশাদার সম্পর্ক বজায় রাখেন, তারা আর্থিক ও আইনি পরিণতি এড়াতে পারেন। নিয়মকানুনগুলো ভাড়াটেদের জন্য স্থিতিশীলতা এবং একটি ন্যায্য বাজারের উপর গুরুত্ব দিয়ে চলেছে।

যেসব কোম্পানি সম্পত্তি ভাড়া নেয়, তাদের ক্ষেত্রে কী প্রযোজ্য?

কোম্পানিগুলো দুইভাবে সম্পত্তি ভাড়া নেয়: নিজেদের কার্যক্রমের জন্য ব্যবসায়িক প্রাঙ্গণ এবং প্রবাসীদের মতো কর্মচারীদের থাকার জন্য বাড়ি। ব্যবসায়িক প্রাঙ্গণের নিজস্ব ভাড়া সংক্রান্ত নিয়মকানুন রয়েছে, অন্যদিকে কর্মচারীদের জন্য ভাড়া করা বাড়িগুলো আবাসিক ভাড়া আইনের আওতায়ও পড়তে পারে।

একটি কোম্পানির তার ভাড়ার চুক্তিগুলো কীভাবে গঠন করা উচিত?

ব্যবসায়িক স্থানের ক্ষেত্রে, নিয়মকানুন নির্ভর করে জায়গার ধরনের ওপর। খুচরা দোকান, রেস্তোরাঁ এবং জনসাধারণের জন্য উন্মুক্ত অনুরূপ স্থান (ধারা ৭:২৯০ বিডব্লিউ) শক্তিশালী সুরক্ষা পায়: নীতিগতভাবে, প্রথম মেয়াদ পাঁচ বছর এবং তার পরে দ্বিতীয় মেয়াদ আরও পাঁচ বছর। দুই বছর পর্যন্ত মেয়াদের চুক্তি করা সম্ভব, কিন্তু যদি ভাড়াটিয়া সেই মেয়াদের পরেও স্থানটি ব্যবহার করতে থাকে, তবে চুক্তিটি পাঁচ বছরের জন্য সম্পাদিত হয়েছে বলে গণ্য হবে (ধারা ৭:৩০১ বিডব্লিউ)। অফিস এবং অন্যান্য ব্যবসায়িক স্থান (ধারা ৭:২৩০এ বিডব্লিউ) অনেক কম সুরক্ষা পায়, এক্ষেত্রে চুক্তি নিজেই বেশিরভাগ অধিকার নির্ধারণ করে।

যখন কোনো কোম্পানি কর্মচারীদের থাকার জন্য বাড়ি ভাড়া নেয়, তখন তাদের যাচাই করে দেখা উচিত যে সেই ভাড়াটিয়া সম্পর্কটি আবাসিক ভাড়া আইনের আওতায় পড়ে কি না এবং যদি পড়ে, তবে একটি অস্থায়ী চুক্তি অনুমোদিত কি না। স্বল্প সময়ের জন্য প্রকৃত স্বল্পকালীন আবাসনকে তার প্রকৃতিগতভাবেই স্বল্পমেয়াদী ব্যবহার হিসাবে গণ্য করা যেতে পারে, কিন্তু কোনো কর্মচারীর এক বছর বা তার বেশি সময়ের জন্য ভাড়া করা বাড়ি সাধারণত তা হয় না। স্বল্পকালীন অবস্থান এবং ঘর ভাড়া সংক্রান্ত পৌরসভার নিয়মকানুনও প্রযোজ্য হতে পারে।

কর্পোরেট ভাড়া চুক্তির মূল বিষয়গুলো হলো:

• সম্পত্তিটির উদ্দিষ্ট ব্যবহারের একটি সুনির্দিষ্ট বিবরণ;
• ইজারার যেকোনো অস্থায়ী প্রকৃতির আইনগত ভিত্তি;
• শুরুতে একটি পরিদর্শন প্রতিবেদন এবং মজুদ তালিকা;
• রক্ষণাবেক্ষণ ও পরিবর্তন সংক্রান্ত সুস্পষ্ট চুক্তি;
• প্রস্থানের একটি সুস্পষ্ট শর্ত: মেয়াদ, নোটিশের সময়কাল এবং যে অবস্থায় সম্পত্তিটি ফেরত দিতে হবে।

কোন কোন আর্থিক ও নিয়ন্ত্রক যাচাই-বাছাই প্রয়োজন?

যেসব সংস্থা বাড়ি ভাড়া দেয়, যেমন নিজেদের কর্মচারীদের, তাদের অবশ্যই অন্যান্য বাড়িওয়ালাদের মতোই ভাড়ার নিয়মকানুন মেনে চলতে হবে, যার মধ্যে পয়েন্ট সিস্টেম এবং সুষ্ঠু বাড়ি ভাড়া আইন অন্তর্ভুক্ত। যেসব সংস্থা বাড়ি ভাড়া দেয়, তাদের উচিত ভাড়া এবং পরিষেবা চার্জ সঠিক আছে কিনা তা যাচাই করে নেওয়া।

গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলি হল:

• ভাড়ার সঠিক হিসাব, ​​যেখানে প্রয়োজন সেখানে পয়েন্ট গণনা সহ;
• স্বচ্ছ আর্থিক রেকর্ড;
• ভাড়া কীভাবে নির্ধারণ করা হয়েছিল তার নথিপত্র;
• পরিবর্তনশীল নিয়মকানুন মেনে চলা হচ্ছে কিনা, তার পর্যায়ক্রমিক নিরীক্ষা;
• কর্মচারীদের আবাসন প্রদানের কর ও বেতন সংক্রান্ত ফলাফল, যা একজন কর উপদেষ্টার সাথে যাচাই করে নেওয়া উচিত।

পৌরসভাগুলো কোম্পানিসহ সকলের ভাড়া দেওয়ার পদ্ধতি তদন্ত করতে পারে, তাই যথাযথ নথিপত্র রাখুন এবং ভাড়া ও চুক্তির কাঠামোর যৌক্তিকতা প্রমাণ করতে সক্ষম হন।

কোম্পানিগুলো কীভাবে ঝুঁকিগুলো সামাল দেয়?

কোম্পানিগুলো বীমা, আপৎকালীন পরিকল্পনা, চুক্তির আইনি পর্যালোচনা এবং সুস্পষ্ট অভ্যন্তরীণ পদ্ধতির মাধ্যমে সম্পত্তি ভাড়া নেওয়ার ঝুঁকি সীমিত করে। এটি ব্যবসায়িক প্রাঙ্গণ এবং কর্মচারীদের আবাসন—উভয়ের ক্ষেত্রেই প্রযোজ্য।

কার্যকরী পদক্ষেপগুলো হলো:

• সম্পত্তি, দায় এবং ব্যবসায়িক কার্যক্রম ব্যাহত হওয়ার জন্য পর্যাপ্ত বীমা;
• চাকরির মেয়াদপূর্তির পূর্বে অবসান, শূন্যপদ এবং বিরোধ মোকাবেলার জন্য আপৎকালীন পরিকল্পনা;
• স্বাক্ষর করার আগে আইনি পর্যালোচনা;
• সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার সাথে জড়িত কর্মীদের জন্য প্রশিক্ষণ;
• চুক্তি, পরিদর্শন এবং চিঠিপত্রের পদ্ধতিগত নথিভুক্তকরণ।

যেসব কোম্পানি পরিচালনগত প্রয়োজনের সাথে আইনগত বাধ্যবাধকতার সমন্বয় ঘটায় এবং নিয়মিত তাদের ভাড়া দেওয়া সম্পত্তির তালিকা পর্যালোচনা করে, তারাই একটি কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত বাজারে নিজেদের সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার জন্য সবচেয়ে উপযুক্ত অবস্থানে থাকে।

সংক্ষেপে

• ২০২৪ সালের ১ জুলাই থেকে, স্বাধীন বসবাসের স্থানের একটি ইজারা নীতিগতভাবে অনির্দিষ্টকালের জন্য সম্পাদিত হয়।
• শুধুমাত্র নির্দিষ্ট গোষ্ঠীর জন্য দুই বছর পর্যন্ত মেয়াদী অস্থায়ী চুক্তি করা সম্ভব; সাময়িক অনুপস্থিতির সময় বা প্রকৃত স্বল্পমেয়াদী ব্যবহারের জন্য, শূন্যপদ আইনের অধীনে নিজের বাড়ির কোনো ঘর ভাড়া দেওয়া এখনও সম্ভব।
• ভাড়াটিয়াকে চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার এক থেকে তিন মাস আগে লিখিত নোটিশ পাঠান; অন্যথায় চুক্তিটি বহাল থাকবে।
• ১৮৬ পয়েন্ট পর্যন্ত বাড়ির ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ ভাড়া পয়েন্ট পদ্ধতি অনুযায়ী নির্ধারিত হয় এবং নতুন চুক্তির সাথে অবশ্যই একটি পয়েন্ট হিসাব সংযুক্ত করতে হবে।
• সুষ্ঠু ভূমি মালিক আইন অনুযায়ী, চুক্তি অবশ্যই লিখিত হতে হবে, জামানত দুই মাসের মূল ভাড়ার মধ্যে সীমাবদ্ধ এবং পৌরসভা জরিমানা আরোপ করতে পারে।

সচরাচর জিজ্ঞাস্য

কিভাবে পারি Law & More অস্থায়ী ভাড়ার ব্যাপারে সাহায্য প্রয়োজন?

২০২৪ সালের ১ জুলাই থেকে অস্থায়ীভাবে ভাড়া দেওয়ার ওপর যথেষ্ট বিধিনিষেধ আরোপ করা হয়েছে, এবং চুক্তি বা ভাড়ার ক্ষেত্রে একটি ছোট ভুলের কারণে ভাড়াটে সম্পর্ক স্থায়ী হয়ে যেতে পারে বা ভাড়া কমে যেতে পারে। Law & More আমরা বাড়িওয়ালা, ভাড়াটিয়া এবং কোম্পানিগুলোকে ভাড়া চুক্তি, পয়েন্ট সিস্টেম এবং অস্থায়ী ও স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার নিয়মকানুন বিষয়ে ডাচ এবং ইংরেজি উভয় ভাষায় পরামর্শ প্রদান করি। আমরা চুক্তির খসড়া তৈরি ও পর্যালোচনা করি এবং ভাড়া ট্রাইব্যুনাল ও আদালতে মামলায় সহায়তা করি। ভিজিট করুন আমাদের প্রধান সাইট আমাদের রিয়েল এস্টেট কার্যক্রম সম্পর্কে আরও তথ্যের জন্য।

আপনার অবস্থান সম্পর্কে অনিশ্চিত? আপনার পরিস্থিতি আমাদের জানান। আমরা এক কর্মদিবসের মধ্যে আপনার বিকল্পগুলো জানিয়ে দেব।

কিভাবে Law & More এ বিষয়ে আমরা আপনাকে সাহায্য করতে পারি, যা আমাদের ওয়েবসাইটে ব্যাখ্যা করা আছে। ভাড়াটিয়া আইনজীবী পাতা.