ভাড়াটে হিসাবে আপনার অধিকার কি?

নেদারল্যান্ডসে একজন ভাড়াটিয়া হিসেবে আপনার দুটি মূল অধিকার রয়েছে: সম্পত্তির নিরবচ্ছিন্ন ভোগদখল এবং বাড়িওয়ালার ইচ্ছামতো আপনার ইজারা বাতিল করার বিরুদ্ধে সুরক্ষা। বাড়িওয়ালা সম্পত্তিটি বিক্রি করে দেওয়ার পরেও এই অধিকারগুলো অব্যাহত থাকে এবং এগুলো আপনাকে একটি নির্দিষ্ট সীমার মধ্যে আপনার বাড়ি বা ব্যবসার জায়গা অন্য কারো সাথে ভাগ করে নেওয়ার সুযোগও দেয়।

এই নিবন্ধে সেই মূল অধিকারগুলোর বাইরে আরও দুটি পরিস্থিতি আলোচনা করা হয়েছে: সম্পত্তি নতুন মালিকের কাছে হস্তান্তর করা হলে আপনার অবস্থানের কী হয়, এবং কখন আপনাকে উপ-ভাড়া দেওয়ার অনুমতি দেওয়া হয়।

বাড়িওয়ালা সম্পত্তিটি বিক্রি করে দিলে আপনার ভাড়াটিয়া চুক্তির কী হবে?

যদি আপনার বাড়িওয়ালা ভাড়া করা সম্পত্তিটি বিক্রি করে দেন, তাহলেও আপনার ভাড়াটে চুক্তি শেষ হয়ে যায় না। আইন অনুযায়ী, নতুন মালিক চুক্তি অনুসারে বাড়িওয়ালার অধিকার ও বাধ্যবাধকতাগুলো গ্রহণ করেন।

বাড়িওয়ালার দায়িত্ব সম্পর্কিত আমাদের প্রবন্ধে আমরা আপনার নিরবচ্ছিন্ন ভোগদখলের অধিকার এবং ভাড়া সুরক্ষা বিষয়ক একটি পৃথক প্রবন্ধে আপনার ভাড়া সুরক্ষার অধিকার নিয়ে আলোচনা করেছি । এই প্রবন্ধে সেগুলোর বাইরে আপনার আরও দুটি অধিকার নিয়ে আলোচনা করা হয়েছে: সম্পত্তি বিক্রি হয়ে গেলে আপনার অবস্থান এবং উপ-ভাড়া দেওয়ার অধিকার।

সম্পত্তি বিক্রি হয়ে গেলে কি আপনার ভাড়াটে অধিকারের অবসান ঘটে?

ডাচ দেওয়ানি আইনের (Burgerlijk Wetboek, BW) ৭:২২৬ ধারা, যা আবাসিক এবং বাণিজ্যিক উভয় প্রকার ভাড়ার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, “বিক্রয় ইজারা ভঙ্গ করে না” (koop breekt geen huur) নামে পরিচিত নিয়মটি নির্ধারণ করে:

ভাড়া চুক্তি সম্পর্কিত সম্পত্তি বাড়িওয়ালার দ্বারা হস্তান্তরের মাধ্যমে, বাড়িওয়ালার অধিকার ও বাধ্যবাধকতা ভাড়া চুক্তি থেকে ক্রেতার কাছে স্থানান্তরিত হয় ।

এর অর্থ হলো, সম্পত্তি বিক্রি হয়ে গেলেও আপনার ভাড়াটে অধিকারের অবসান ঘটে না। আপনি বাড়িওয়ালার আইনসম্মত উত্তরাধিকারীর বিরুদ্ধেও দাবি জানাতে পারেন, যিনি হস্তান্তরের মুহূর্ত থেকে বাড়িওয়ালার অধিকার ও দায়িত্ব গ্রহণ করেন। ঠিক কোন কোন দাবি করা যাবে, তা নির্ভর করে নতুন মালিকের কাছে কোন কোন অধিকার ও দায়িত্ব হস্তান্তরিত হচ্ছে তার উপর।

BW-এর ধারা ৭:২২৬-এর ৩ নং অনুচ্ছেদ অনুসারে, নতুন মালিক শুধুমাত্র সেই অধিকার ও বাধ্যবাধকতাগুলোই গ্রহণ করেন যা ভাড়া প্রদানের বিনিময়ে আপনার সম্পত্তি ব্যবহারের সাথে সরাসরি যুক্ত — সংক্ষেপে, আপনার দুটি মূল অধিকার: নিরবচ্ছিন্ন ভোগদখল এবং ভাড়া সুরক্ষা।

বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটিয়া প্রায়শই ইজারা চুক্তিতে অন্যান্য শর্তাবলীতেও সম্মত হন। এর একটি সাধারণ উদাহরণ হলো অগ্রাধিকারের অধিকার (voorkeursrecht): এটি এমন একটি ধারা যার অধীনে বাড়িওয়ালা অন্য কারো কাছে সম্পত্তিটি বিক্রি করার আগে আপনাকে অবশ্যই প্রথমে এটি কেনার সুযোগ দিতে বাধ্য। এটি আপনাকে সম্পত্তিটি অধিগ্রহণ করার অধিকার দেয় না, কেবল প্রথমে এটি কেনার প্রস্তাব পাওয়ার অধিকার দেয়।

এই ধারাটি কি নতুন মালিকের জন্যও প্রযোজ্য? ডাচ আইন অনুযায়ী , সাধারণত নয়: অগ্রাধিকারমূলক অধিকারকে ভাড়ার সাথে সরাসরি যুক্ত বলে মনে করা হয় না, তাই ধারাটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে নতুন মালিকের কাছে হস্তান্তরিত হয় না। তবে, যদি ধারাটি একটি ক্রয় বিকল্পের সমতুল্য হয়, তাহলে বিষয়টি ভিন্ন হতে পারে, যেখানে আপনার পর্যায়ক্রমিক অর্থপ্রদানের একটি অংশ সম্ভাব্য হস্তান্তরের জন্য ক্ষতিপূরণ হিসেবেও কাজ করে।

একটি দৃষ্টান্তমূলক উদাহরণ। ধরুন, আপনার ইজারা চুক্তি অনুযায়ী আপনি যে ভবনে আপনার দোকান ভাড়া নিয়েছেন, সেটি কেনার জন্য আপনার একটি অগ্রাধিকারমূলক অধিকার রয়েছে। এরপর বাড়ির মালিক আপনাকে প্রথমে প্রস্তাব না দিয়েই ভবনটি একজন বিনিয়োগকারীর কাছে বিক্রি করে দেন। যেহেতু এই অগ্রাধিকারমূলক অধিকারটি ভাড়ার সাথে সরাসরি যুক্ত নয়, তাই নতুন মালিক নীতিগতভাবে এটি মানতে বাধ্য নন। অগ্রাধিকারমূলক অধিকার লঙ্ঘনের জন্য আপনাকে যেকোনো দাবি আপনার মূল বাড়ির মালিকের বিরুদ্ধে করতে হবে, নতুন মালিকের বিরুদ্ধে নয়।

আপনি কি আপনার বাড়ি বা ব্যবসায়িক স্থান উপ-ভাড়া দিতে পারেন?

উপ-ভাড়া দেওয়া BW-এর ধারা ৭:২২১ দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়, যেখানে বলা হয়েছে:

ভাড়াটিয়া তার ভাড়াকৃত সম্পত্তি সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে অন্য কাউকে ব্যবহার করতে দেওয়ার অধিকার রাখেন, যদি না তাকে এমনটা ধরে নিতে হয় যে ঐ অন্য ব্যক্তির ব্যবহারে বাড়িওয়ালার যুক্তিসঙ্গত আপত্তি থাকতে পারে।

সংক্ষেপে, আপনি সম্পত্তির সম্পূর্ণ বা আংশিক অংশ অন্য কাউকে উপ-ভাড়া দিতে পারেন। তবে, যদি আপনার মনে করার কারণ থাকে যে বাড়ির মালিক এতে যুক্তিসঙ্গতভাবে আপত্তি জানাবেন, তাহলে আপনি তা করতে পারবেন না। কিছু ক্ষেত্রে বিষয়টি শুরু থেকেই স্পষ্ট থাকে, যেমন যখন ইজারা চুক্তিতেই উপ-ভাড়া দেওয়ার উপর নিষেধাজ্ঞা থাকে; সেক্ষেত্রে, উপ-ভাড়া দেওয়া অনুমোদিত নয়।

চুক্তিতে নিষেধাজ্ঞা থাকা সত্ত্বেও যদি আপনি সাবলেট করেন, তবে লিজ চুক্তিতে জরিমানার বিধান থাকতে পারে। সেই জরিমানা অবশ্যই সাবলেটিং নিষেধাজ্ঞার সাথে যুক্ত থাকতে হবে এবং এর একটি সর্বোচ্চ সীমা থাকবে। Airbnb-এর মতো প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে ঘর ভাড়া দেওয়াও একইভাবে সীমাবদ্ধ করা যেতে পারে, এবং বাস্তবে প্রায়শই তা করা হয়।

ধারা ৭:২৪৪ BW আবাসিক স্থানের জন্য একটি নির্দিষ্ট নিয়ম যোগ করে: নিয়ম অনুযায়ী, আবাসিক স্থানের কোনো ভাড়াটিয়া সম্পত্তিটি সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে উপ-ভাড়া দিতে পারবেন না। এর ব্যতিক্রম হলো একটি স্বয়ংসম্পূর্ণ বাড়ির (zelfstandige woonruimte) ভাড়াটিয়া, যিনি সেখানে তার প্রধান বাসস্থান হিসেবে বসবাস করেন — সেই ভাড়াটিয়া বাড়ির একটি অংশ, যেমন একটি একক ঘর, উপ-ভাড়া দিতে পারেন, কিন্তু সম্পূর্ণ সম্পত্তিটি নয়।

আপনার ভাড়া চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার পর উপভাড়াটিয়ার কি থাকার অধিকার আছে? নীতিগতভাবে, হ্যাঁ। ধারা ৭:২৬৯ BW অনুযায়ী, মূল ভাড়াটিয়া হিসেবে আপনার ভাড়ার মেয়াদ শেষ হয়ে গেলে, বাড়িওয়ালা আইনত উপভাড়াটিয়াকে অব্যাহত রাখেন এবং উপভাড়াটিয়ার ক্ষেত্রে বাড়িওয়ালা হিসেবে আপনার স্থান গ্রহণ করেন। এটি কেবল তখনই প্রযোজ্য হবে যদি নিম্নলিখিত শর্তগুলো পূরণ করা হয়:

• স্বয়ংসম্পূর্ণ বাড়িএমন একটি বাড়ি যার নিজস্ব প্রবেশপথ এবং রান্নাঘর ও বাথরুমের মতো প্রয়োজনীয় সুবিধা রয়েছে। শুধুমাত্র একটি ঘর এক্ষেত্রে গ্রহণযোগ্য নয়।
• বৈধ উপ-লিজ চুক্তিআপনার এবং উপ-ভাড়াটিয়ার মধ্যে একটি চুক্তি যা ধারা ৭:২০১ বিডব্লিউ (BW)-এর অধীনে একটি ভাড়া চুক্তির শর্তাবলি পূরণ করে।
• মূল ইজারা আবাসিক স্থানের সাথে সম্পর্কিত।আপনার এবং বাড়িওয়ালার মধ্যকার মূল ভাড়া চুক্তিটি অবশ্যই একটি আবাসিক স্থানের ভাড়া চুক্তি হতে হবে, যার উপর এই বিধিবদ্ধ সুরক্ষাগুলো প্রযোজ্য।

যদি এই শর্তগুলি পূরণ না করা হয়, তবে আপনার ভাড়া চুক্তির মেয়াদ শেষ হয়ে গেলে উপভাড়াটিয়ার থাকার কোনো অধিকার থাকে না এবং সাধারণত উচ্ছেদ করা হয়। যদি শর্তগুলি পূরণ করা হয়, তবে বাড়িওয়ালা চলমান উপভাড়াটি শেষ করার জন্য এবং খালি দখল হস্তান্তরের আদেশ দেওয়ার জন্য আদালতে আবেদন করতে পারেন, কিন্তু ধারা ৭:২৬৯ BW অনুযায়ী উপভাড়াটি চালু হওয়ার ছয় মাসের মধ্যে তা করা যাবে।

ব্যবসায়িক জায়গার ক্ষেত্রেও উপ-ভাড়া দেওয়ার একই সম্ভাবনা বিদ্যমান, কিন্তু যদি আপনি অনুমতি ছাড়া উপ-ভাড়া দেন অথবা আপনাকে নিজেই সম্পত্তিটি খালি করতে হয়, তাহলে একজন উপ-ভাড়াটিয়ার অবস্থান ভিন্ন হয়। ২০০৩ সালে বর্তমান ইজারা আইন কার্যকর হওয়ার আগে, ব্যবসায়িক জায়গার একজন উপ-ভাড়াটিয়ার সাথে বাড়িওয়ালার কোনো সরাসরি আইনি সম্পর্ক ছিল না এবং তাই বাড়িওয়ালার বিরুদ্ধে তার কোনো দাবিও ছিল না।

তখন থেকে, আইন অনুযায়ী মূল ভাড়াটিয়া হিসেবে আপনার ভাড়া চুক্তির মেয়াদ শেষ হলে উপ-ভাড়াটিয়ার স্বার্থ রক্ষা করা আপনার দায়িত্ব — যেমন, বাড়িওয়ালার বিরুদ্ধে মামলায় উপ-ভাড়াটিয়াকে জড়িত করা। যদি সেই মামলার পরেও মূল ভাড়া চুক্তিটি বাতিল হয়ে যায়, তাহলে উপ-ভাড়াটিয়ার অধিকারও শেষ হয়ে যায়।

এর থেকে বোঝা যায় যে, একজন ভাড়াটিয়া হিসেবে আপনার অধিকার শুধু নিরবচ্ছিন্ন ভোগদখল এবং ভাড়া সুরক্ষার মধ্যেই সীমাবদ্ধ নয়। সম্পত্তি বিক্রি হয়ে গেলেও এই অধিকারগুলো আপনার সাথে থাকে এবং সুস্পষ্ট সীমার মধ্যে থেকে অন্য কারো সাথে আপনার বাড়ি বা ব্যবসার জায়গা ভাগ করে নেওয়ার সুযোগও আপনাকে দেয়।

বাস্তবে এই অধিকারগুলো প্রয়োগ করা সবসময় সহজ নয়। আমাদের ভাড়া সংক্রান্ত আইনজীবীরা আপনার পরিস্থিতির জন্য উপযুক্ত বিকল্পগুলো সম্পর্কে আপনাকে পরামর্শ দিতে পারেন।

আরও বিস্তারিত জানতে, নেদারল্যান্ডসে ভাড়াটিয়াদের অধিকার বিষয়ে আমাদের নিবন্ধটি দেখুন ।

সচরাচর জিজ্ঞাস্য

একজন নতুন বাড়িওয়ালা কি সম্পত্তিটি কেনার পরপরই ভাড়া বাড়াতে পারেন?

না। কারণ নতুন মালিক শুধুমাত্র ভাড়ার বিনিময়ে আপনার সম্পত্তি ব্যবহারের সাথে সরাসরি যুক্ত অধিকার এবং বাধ্যবাধকতাগুলোই গ্রহণ করেন, তাই বিদ্যমান ভাড়া এবং তা পরিবর্তনের জন্য সম্মত শর্তাবলী প্রযোজ্য থাকবে। শুধুমাত্র বিক্রয়ের কারণেই নতুন মালিক ভিন্ন ভাড়া বা নতুন শর্ত আরোপ করতে পারবেন না।

উপভাড়া দেওয়ার আগে কি বাড়িওয়ালার লিখিত অনুমতির প্রয়োজন আছে?

আবশ্যিকভাবে নয়, তবে লিখিতভাবে চেয়ে নেওয়া ভালো। ধারা ৭:২২১ BW অনুযায়ী, আপনাকে এটা ধরেই নিতে হবে যে বাড়িওয়ালা যুক্তিসঙ্গতভাবে আপত্তি করবেন না। যদি ইজারা চুক্তিতে পূর্ব লিখিত সম্মতির প্রয়োজন হয় বা সরাসরি উপ-ভাড়া দেওয়া নিষিদ্ধ থাকে, তবে সেই শর্তটিই প্রাধান্য পাবে, এবং তা ছাড়া উপ-ভাড়া দিলে আপনাকে জরিমানা বা আপনার নিজের ভাড়াটিয়া চুক্তি বাতিলের সম্মুখীন হতে হতে পারে।

বাড়িওয়ালা যদি আপনার সাবলেট করার যুক্তিসঙ্গত অনুরোধ প্রত্যাখ্যান করেন, তাহলে আপনি কী করতে পারেন?

যদি আপনি মনে করেন যে বাড়িওয়ালার আপত্তিটি যুক্তিসঙ্গত নয়, তবে আপনি বিষয়টি নিষ্পত্তির জন্য আদালতের কাছে আবেদন করতে পারেন। আদালত মামলার পরিস্থিতি বিবেচনা করে, উপ-ভাড়া দেওয়ার ক্ষেত্রে আপনার স্বার্থের সঙ্গে আপত্তির বিষয়ে বাড়িওয়ালার স্বার্থের ভারসাম্য রক্ষা করবে।

সংক্ষেপে

• ভাড়াকৃত সম্পত্তি বিক্রি হয়ে গেলেও আপনার ভাড়াটে সম্পর্ক শেষ হয় না: নতুন মালিক ধারা ৭:২২৬ BW অনুযায়ী বাড়িওয়ালার অধিকার ও বাধ্যবাধকতা গ্রহণ করেন।
• আপনার ইজারা চুক্তিতে থাকা অগ্রক্রয়ের অধিকার সাধারণত নতুন মালিককে বাধ্য করে না, যদি না তা ক্রয়ের বিকল্প হিসেবে গণ্য হয়।
• আপনি BW-এর ধারা ৭:২২১ অনুযায়ী সম্পত্তির সম্পূর্ণ বা আংশিক উপ-ভাড়া দিতে পারেন, যদি না বাড়িওয়ালা আপত্তি করবেন বলে আপনার আশঙ্কা থাকে।
• আবাসিক স্থানের ভাড়াটিয়া হিসেবে, আপনি শুধুমাত্র আপনার নিজের বসবাসের জন্য একটি স্বয়ংসম্পূর্ণ বাড়ির অংশবিশেষ উপ-ভাড়া দিতে পারেন (ধারা ৭:২৪৪ বিডব্লিউ)।
• স্বয়ংসম্পূর্ণ আবাসিক স্থানের একজন উপ-ভাড়াটিয়া আপনার ভাড়া চুক্তির মেয়াদ শেষ হয়ে গেলেও উপ-ভাড়াটি চালিয়ে যেতে পারেন, কিন্তু বাড়িওয়ালা ছয় মাসের মধ্যে এটি শেষ করার জন্য আদালতে আবেদন করতে পারেন (ধারা ৭:২৬৯ BW)।

আপনার অবস্থান সম্পর্কে অনিশ্চিত? আপনার পরিস্থিতি আমাদের জানান। আমরা এক কর্মদিবসের মধ্যে আপনার বিকল্পগুলো জানিয়ে দেব।